The first quarter of 2025 marked Manhattan’s strongest performance in years—before President Trump’s sweeping tariffs were announced in early April. While market watchers have been waiting to see how the tariffs might impact demand, the data through early May confirms that the market remains steady and active, not speculative or collapsing.
The first quarter of 2025 showcased a robust Manhattan real estate market, characterized by increased sales activity, rising prices, and strong demand across various segments.
Nearly 2,560 closings, up 28.8% year-over-year, with improvements in sales, supply, and days on market—only the fourth time this has happened in 20 years.
Listing inventory rose just 7.5%, supporting a faster pace of deals and stronger pricing.
Price trends for the luxury segment were higher than the overall market. Sales of luxury properties (top 10% of the market) jumped 37% year-over-year, with the average luxury home price reaching $10.3 million, the highest on record. The Entry level price for Luxury was $4.4M, up 19.7% from the previous year and the price per square foot was $3,173, up 16%.
A sales mix shift to larger units, a higher share of new development sales (13% vs 9.7%; which, generally are more expensive than resales), and more higher end sales pushed price trends higher.
- Average Sales Price: $2.2 million, up 21%
- Median Sales Price: $1.17 million, up 11%
- Condo Average Sales Price: $3.1 million, up 17%
- Condo Average Price PSF: $2,130, up 10%
- New Development Average Sales Price: $3.95M, up 21.4%
- New Development Average Price PSF: $2,563, up 9%
- 58% of all sales were cash deals, rising to 90% for homes priced over $3 million.
- High lending standards and low default rates continue to characterize the market.
- Very low new development pipeline in Manhattan since Covid due to high materials and financing costs and regulatory hurdles.
- Government incentives like the new 485x tax abatement remains underutilized because stringent requirements and high associated costs have led to limited adoption by developers.
- Homeowners are discouraged from moving because they are locked into low mortgage rates. This reduces housing supply for sale and, ultimately, sales activity. Currently, 73.3% of US mortgage borrowers have rates below 5.0%, significantly lower than current market rates, which average around 6.76% for a 30-year fixed mortgage.
- All transactions: +11%
- Condos: +8%
- Co-ops: +13%
- Contracts between $2M - $3M rose 24%
- Greater than $5M rose 3%
- Active listings rose 16% compared to March but were down 1% compared to April 2024.
Despite the uncertainty surrounding tariffs, the first week of May recorded approximately 250 signed contracts, signaling that:
- Buyer engagement remains steady
- The market has not stalled or collapsed.
While much of the country experienced double-digit price increases during the pandemic housing boom of 2020–2022, Manhattan was an outlier. As city life paused, offices emptied, and urban migration slowed, prices in Manhattan remained relatively flat or even declined in certain segments while other U.S. markets surged. For many of those markets that shot up, we are seeing some of them deflate now, but not NYC.
What we’re seeing now in Manhattan is a rather healthy recovery as buyers have returned to the city, inventory remains tight, and prices catch up to years of suppressed growth.
With tariffs significantly driving up construction costs, the next wave of Manhattan developments is poised to debut at much higher prices. If building costs go up 25%, a developer is not going to eat this cost, nor is China, Canada or Europe. Realistically, if they can't pass these costs on to buyers, they just won't build.
At a 25% increase in costs, all things being equal, the New Development Average Price PSF of $2,563 PSF (see above) would shoot up to $3,204 PSF for the next wave of new development. For a 2,000 sq. ft. 3-bedroom apartment, that would add $1.2 million to the price for the same exact apartment! Even if the costs went up by half of that in my example (12.5%), that would add $600K to the price.
Mortgage rates fluctuate, but offer refinancing opportunities during the life of ownership. Lower rates, however, are never going to make up the difference in price because of 10-25% tariffs. Therefore, for serious buyers, we suggest securing one of today's new developments at a much lower purchase price than what the next wave might bring. You can always refinance later...
Manhattan's real estate market continues to demonstrate resilience, driven by robust demand, constrained new development supply, and a significant share of cash transactions. Historically, during periods of global market volatility, investors have redirected capital toward tangible assets like prime real estate, seeking stability and long-term value. Despite current uncertainties, Manhattan enters this phase from a position of strength, underscoring its enduring appeal to investors.
- Net Population and International Migration to NYC Has Been Rising
- Inventory Remains Inadequate for Demand
- Prices Continue to Climb Across All Segments
- Hamptons and the Northeast $1M+ Markets Showing Similar Strength
2022年、マンハッタンには2つの市場があった。
2022年初頭は、2021年初頭に始まったブームが続き、その原動力となったのは、溜め込んでいた需要の解放と、コビッドの黎明期にFRBが実施した人為的な低金利環境だった。
しかし2022年6月、FRBが基準金利の75ベーシス・ポイントの大幅引き上げを実施した後、市場は急速に軟化し、買い手と売り手の大半は新たな市場の現実に適応するため、年内は膠着状態に陥った。これは、月次契約件数を比較した下図に示されている。
2022年12月の成約件数はわずか602件にとどまり、2008年以降で最悪の年末となった。 買い手と売り手が新たな現実と折り合いをつけるにつれて、2023年の早い時期に市場は再び動き出すと予想される。
コンドミニアム
コープス
ラグジュアリー部門(売上高上位10)
2022年のわずか10ヵ月の間に、FRBはFFF基準金利を4.0%引き上げた。この前例のない措置は、2022年の世界的な現象であるインフレを抑制するために取られた。
金利は2008年以来の高水準だが、以前も高水準だったことはあり、そのような金利環境でも不動産市場はうまく機能していた。しかし、今年に入ってからの金利上昇のペースが、わずか10カ月に凝縮されていることが最も気になる。30年固定ジャンボ住宅ローンの金利は、2022年1月1日の3.1%から12月31日には5.7%に上昇する。10月の6.35%から低下している。
マンハッタンは他の都市に比べ現金購入者が多く(約55%)、金利はそれほど大きな影響を与えない。また、在庫の70%を占めるニューヨーク特有のコープ(生協)は、融資額について非常に厳しい規定がある。最大70%の融資を認めるところもあるが、50%しか認めないところも多い。融資を一切認めないところもある。これらはニューヨークの市場にとっては緩和要因だが、初めて住宅を購入する人にとっては、購入に住宅ローンが必要な場合が多いので、助けにはならない。
この話の救いは、市場での供給不足である。在庫水準が8,100件を超えていた2020年末と比較すると、今日の供給量は5,858件と低い。これには様々な理由がある。
供給量が限られているため、2023年に向けて価格が下落する可能性は低いと思われる。 また、以下の理由から、すぐに在庫が市場に出回ることはないだろう:
多くの予測家が、来年は世界中で住宅価格が下落すると予測している。しかし、このような事態が起こるのは、主にコビド期に最も価格が上昇した地域であろう。米国では、多くの小都市が最も価格が上昇した場所であるため、最もリスクが高い。ボイシ(ID)、ソルトレイクシティ(UT)、フェニックス(アリゾナ州)、コネチカット州などだ。
しかし、ニューヨークはそのような場所ではなかった。実際、ニューヨークの価格はコビッドの間に下落した。価格は2021年になってようやくその損失を回復し、他のほとんどの都市と比べて小幅な上昇を記録した。
ナイト・フランクのプライムレジデンシャル予測では、2023年のマンハッタン価格はマイアミ(5%上昇)、ロサンゼルス(4%上昇)に次いで少なくとも2%上昇すると予想している。この上昇率は、世界の上位25都市の中でマンハッタンを13位に位置づけ、マンハッタン(および米国全般)の回復力と自信を示している。
ナイト・フランクは、「安全な逃避先への資金逃避」と「海外からの買い手は...米ドルへのエクスポージャーを減らすのではなく、むしろ増やそうとしている」と述べている。2023年のFRBの行動による価格下落圧力は、私が指摘するような供給の少なさによって相殺されることは間違いない。
FRBが利上げに踏み切った今、ニューヨークとマイアミの市場で何が起こると思うか、多くの人が私たちに尋ねてきた。FRBが利上げを行ったことで、ニューヨークとマイアミの市場はどうなるのかという質問が多く寄せられました。
景気減速が価格下落をもたらすかどうかについては、多くの人が疑問を抱いている。一部の専門家は、国内のいくつかの地域では間違いなく起こると言っているが、それらの地域で価格が急速に上昇したことを考慮すると、マンハッタンとマイアミでの価格下落の確率はそれぞれ「低リスク」または「非常に低リスク」と予想している。
コアロジック分析-2022年6月:価格が下落する確率
コアロジック社によると、ニューヨークのメトロは今後1年以内に価格が下落する可能性は低く、マイアミは非常に低い。
全国の他の場所と同じペースで価格が上昇したわけではない。不動産市場は2020年に暴落し(価格は平均7%下落)、ワクチンが終了した2021年第1四半期になってようやく反発し始めた(価格は平均16%上昇)。
マイアミの新たな強さの源はここにある:
ここ数カ月、活動が鈍化しているが、それは需要のせいではない。本当に供給が原因なのだ。マイアミ(そして南フロリダ全体)の一戸建てとコンドミニアムに対する需要は非常に大きく、在庫は削られている。そして、次の建築サイクルが本格化するまでは、新規供給が市場に大きな影響を与えることはないと予想されている。今後3年間はほとんど何も市場に出回らないので、これは5~7年になると予想される。
これについては、以下のビデオで詳しく説明している:
コンパスのレナード・スタインバーグの話を聞くのはいつも楽しい。先日の投稿で、彼は買い手と売り手に対し、見出しを鵜呑みにせず、平均値を見すぎないよう警告した。そして彼は間違いなく正しい。
したがって、平均値にとらわれてはいけない。平均値は市場全体で何が起こったかを教えてくれるだけで、特定のビル(あるいはビルのライン)で何が起こったかについては本質的に何も教えてくれないからだ。
マンハッタンとマイアミのマーケットをナビゲートするお手伝いをいたします。また、ご不明な点などございましたら、お気軽にお電話ください。両市場についてさらに詳しくご説明し、ご売却をお考えの方にはご自宅の査定をお出ししたり、物件検索をお送りさせていただきます。
ハッピーサマー!
アンソニー・ゲリエロ
2021年は間違いなくマンハッタン史上最高の住宅不動産の年となり、第3四半期だけで95億ドルの成約高を記録し、1四半期での成約高は過去32年間で最多となった。
販売活動に拍車をかけたのは、旺盛な需要、ワクチン普及率の上昇、手頃な価格設定、記録的な低金利、より広いスペース(または屋外スペースのあるスペース)へのシフト、個人資産の増加などである。
この95億ドルというのは2021年にクローズした案件のことであり、必ずしも四半期に成約した案件ではない。
下図を見ればわかるように、契約件数は年初から高水準で推移しているが、その勢いは衰えつつある。夏場は通常、他の時期に比べて動きが鈍くなるため、このような先細りは季節性の結果かもしれない。 とはいえ、当四半期の売上高は記録的であった。
前四半期を29%下回ったものの、当四半期には3,500件の契約が成立した。この四半期は1週間当たり270件の取引があり、これは記録的な数字である。10月もこの傾向は続いており、1週間に約305件の取引があった。
2021年の売り手は、特に2020年の販売不振の後、非常に満足している。買い手がいるため、需要は非常に旺盛で、特に大規模なアパートメントを見つけることができる高級セグメントではそうだ。
今年の大半は活動が著しく活発化しているが、恐怖心はまだ消えていないため、価格はコビド前よりも上昇していない。昨年購入した時期にもよるが)6~9%のコビド割引はなくなったが、2019年の水準を超える価格上昇はまだ見られない。
これだけの活況があれば、価格は再び上昇する準備が整っていると考えるのが普通だろう。一般的に、価格上昇は販売活動が顕著に改善した後、通常9ヶ月から12ヶ月以内に起こる。 まもなくこの時期に入るので、カレンダーをチェックしておこう。
価格設定が2019年の水準と横ばいであったため、第3四半期は希望価格で物件を掲載する時期ではなかった。同四半期、市場価格を適用した物件の販売期間は78日だった。一方、価格調整が必要な物件の販売期間は181日で、現在の市場価格の2倍以上(2.3倍)であった。
注:通常、私は四半期の数字を前四半期と比較したいのだが、2020年第3四半期は、四半期の販売件数の3分の1が、ニューヨークで最も高額な新築コンドミニアムである220セントラルパークサウスでの成約に起因していた。16戸が平均価格3,700万ドル、総額5億9,200万ドルで成約した。従って、今四半期の数字を示しただけである。もっと詳しい情報をお知りになりたい方は、私までご連絡ください。
カテゴリー |
平均平方フィートあたりの価格 |
平均販売価格 |
コープス |
$1,159 |
$1.31M |
コンドミニアム |
$1,881 |
$2.53M |
新規開発 |
$2,248 |
$3.34M |
ラグジュアリー(上位10) |
$2,561 |
$7.45M |
底を見逃した。回復を逃すな!
2021年第2四半期は大ヒット四半期となり、シティ・リビングが死んだというのは間違いであることが証明された。マンハッタンは過去6年間で最高の春商戦に回復し、2007年以来最高の販売活動を記録した。
需要の高まり、手頃な価格設定、低金利、広いスペース(または屋外スペースのあるスペース)へのアップグレード願望、個人資産の増加、買い手の増加などが、販売量を押し上げている。要するに、科学と、それに伴う新たな楽観主義のおかげで、この街は活況を呈しているのだ。
注:今回の更新では、2021年第2四半期と2019年第2四半期を比較しているが、これはニューヨークが封鎖された2020年第2四半期よりもはるかに適切である。
当四半期の成約件数は前年同期比で60%急増した。これらの案件の多くは2021年第3四半期まで成約に至らないが、当四半期に成約に至ったアパートの量と構成から、その時点でポジティブな値動きが見られると予想される。
スーパープライムマーケット(1,000万ドル超)は、当初の価格から2桁のディスカウントに後押しされ、過去最高の上半期となった。加えて、500万ドル超の市場にとって好都合な大規模アパートの販売が顕著に増加した。
販売価格の中央値は113万ドルに上昇し、2019年第2四半期に121.5万ドルを記録して以来の高水準となったが、販売ミックスにより価格トレンドに偏りが生じた。
前年同期と比較すると、1平方フィート当たりの平均価格は3.6%下落した。これは「コヴィッド・ディスカウント」と呼ばれている。第1四半期はこのスプレッドが9%であったことから、コヴィッド・ディスカウントが急速に縮小していることがわかる。 雇用主が "在宅勤務 "を中止または制限しているため、コヴィッド・ディスカウントは第3四半期には解消し、第4四半期にはなくなると予想される。
カテゴリー |
平均平方フィートあたりの価格 |
平均販売価格 |
コープス |
$1,139 |
$1.28M |
コンドミニアム |
1,921 |
$2.64M |
新規開発 |
2,581 |
$3.84M |
ラグジュアリー(上位10) |
2,636 |
$7.75M |
マンハッタンの契約件数は引き続き増加し、2021年4月は1,607件と、3月の14年単月の契約件数1,500件を上回る新記録となった。5月第1週もこの傾向が続いており、今のところ5月も4月に並ぶ勢いである。
契約件数は1,607件で、コビッド前の比較月である2019年4月より50%多い。2020年4月の成約件数はわずか213件だった(おそらくコビッド前に始まったと思われる。なお、ニューヨーク市は3月末から2020年6月末まで内覧禁止となった。
リアルディールによると、4月末までの累計契約件数は652件で、2020年通年の契約件数を上回っている。
新規開発に関しては、3月の165件から4月は235件の契約が成立した。マンハッタンでは過去3年間で最も高い水準であった。
マンハッタン島が「コビッド・エクソダス」に悩まされ、90日間物理的に閉鎖された極めて残念な2020年を経て、2021年第1四半期のマンハッタン住宅販売市場は灰の中から立ち上がった。2020年11月、12月と市場はじりじりと上昇していたが、2021年第1四半期、特に3月は見事な販売活動が見られた。
2021年3月のマンハッタン住宅販売件数は、過去14年間で最高の1,500件超の成約を記録した。2021年1月と2月でさえ、少なくとも過去3年間は販売件数が前年同月を上回っている:
買い手は、記録的な住宅ローン金利の低さと価格の下落の組み合わせを利用している。また、前政権がトランプ大統領を圧倒的に拒否したニューヨーク市を懲らしめようとしていたのとは対照的に、ニューヨーク市はすでにその恩恵を受けている。
価格は下落しているものの、一部の人々が想定していたような急落はしていない。マンハッタンのコンドミニアムの1平方フィートあたりの価格は、2020年第1四半期と比較して、2021年第1四半期は8.8%低かった。エコノミストのロバート・シラーによれば、これは2018年にSALTキャップが制定されて以来、ニューヨークの価格を平均で11%引き下げる効果があった。したがって、価格はほんの数年前のピークから大きく外れており、好転する準備が整っている。ブルー」政権が誕生すれば、ブルー州を罰するSALTキャップは2021年に廃止される可能性が高い。これは不動産価格に恩恵をもたらし、低税率州への流出を抑制するだろう。
3年前に発表されたプロジェクトは大幅に値下げされたため、新規開発の掘り出し物はまだある。しかし、最近発売されたプロジェクトは、現在の市場価格に合わせて価格設定されているため、値引きはあまりない。値引きの一部は価格の低下に表れているが、値引きの多くはクロージング・コストの譲歩に隠されている。これらは平米単価には表れない。新規開発における値引きの大きさは、プロジェクトが開始された時期、現在までの販売速度、特定のラインにおける残りの販売戸数、資本スタックにおけるエクイティ・パートナー、そして最も重要な貸し手の最低解除価格(開発業者ではなく、銀行が実際に価格をコントロールする)などの要因に左右されるため、大きく異なる。
ニューデベロップメントで最高の取引を得るには、オープンマインドを持ち、最も高い値引きを獲得できそうもないものに固執しないことだ。例えば、デベロッパーは、屋外スペースのあるアパートメントに大きな割引を提供することも、ほとんど完売しているラインにも提供することもない。
このチャートは、新規開発価格が数ヶ月前の安値からどの程度回復したかを示している。
ニューヨークのワクチン接種が進むにつれて、不動産価格は春から夏にかけて上昇に転じると予想される。現在までに、マンハッタン市民の44%がすでにワクチンの初回接種を受け、27%が完全に接種を受けている。完全接種者が人口の70%に達すると、レストランや映画館(現在は部分的にオープン)のフルオープン、ブロードウェイショー、スポーツ会場など、アクティビティは通常通りに戻るだろう。その後、市場はさらに劇的な変化を遂げるだろう。今年後半に外国人への開放が再開されれば、マンハッタンの不動産回復も一気に加速することだろう!
SALT上限撤廃の可能性、新規建築許可の少なさ(昨年から新規開発が保留されているため)、市の全面再開は、リーマン危機後に見られたように、今後4~5年のマンハッタンの不動産価格にとって好材料となるだろう。
購入を考えているのなら、ベストプライスを手に入れるために今がチャンスだ。在庫は2020年10月に過去最高だった9,600戸の販売戸数から、2021年3月末には7,000戸に減少しており、まだ少し多い。しかし、第1四半期と同じペースで販売が続けば、夏の初めには売り手市場になるだろう。景気が過熱すれば金利も上昇し、同じ住宅を所有するにも割高になる。
マンハッタン・マーケットが動く...今度はあなたの番だ!
マンハッタン不動産市場はコヴィッドの影響により依然として苦戦を強いられているが、2020年第4四半期、そして2021年1月の1ヶ月間でさえ、顕著な改善が見られた:
第4四半期に成約した契約は、2019年同四半期比で約8%増加した。2021年1月のコンドミニアム販売は前年同月比50%増、コープ販売は同167%増。すべて良いニュースだ! しかし、現在の販売在庫の供給量の多さは市場にとって逆風であり、2021年には買い手に恩恵をもたらすだろう。
賃貸市場もここ数ヶ月は持ち直しの動きが見られる。しかし、企業が従業員にオフィスへの復帰を要請するまでは、賃貸市場は低迷を続けるだろう。数カ月後には、賃貸市場が急速に好転するものと思われる。
収穫:
ヘッドラインニュースで大都市からの人口流出が語られる中、マンハッタンでの成約活動がここ数カ月堅調であると聞いて、私のクライアントが驚くのも無理はない。 2020年10月と11月の成約件数は月平均855件で、2020年12月は2019年12月の成約件数717件を上回る勢いだ。12月中旬までの四半期の成約件数はすでに前年同期を上回っている。
ワクチンに対する信頼と、売り手が値引きに屈したことで、買い手が市場に戻ってきた。この成約のほとんどは300万ドル以下のセグメントであり、高級品セクターはまだ精彩を欠いているが、改善傾向にある。
以下の通り、500万ドル以上の契約数は増加の一途をたどっており、最大のディスカウントが見られるセグメントである。
活況と信頼感により、マンハッタンの売り物件供給量は2020年10月の約9,600件から現在は8,000件まで減少している。
在庫レベルが6,600であった昨年末と比較すると在庫は20%増加しているが、在庫レベルがピーク時から17%減少したことは喜ばしい。10月に在庫が急回復したのは、ファイザーとモダンズのワクチン・ニュースのおかげだろう。私たちは、このことが売り手をあまり刺激しないことを願っている。
ワクチンが完全に行き渡るまでは、ニューヨークで取引が行われることが予想される。時間が経ち、動きが活発化するにつれ、売り手がこれまでのような値引きをすることはないでしょう。すでに市況の底を打った感があるが、ニューヨークではまだ買い手が大幅な値引きを得られる時期である。
平均的な "コヴィッド割引 "は10%前後だが、400万ドル以上のセグメントではより高い。アーバンディグスが2020年第4四半期の成約を分析したところ、以下のことがわかった。
もちろん、これらは平均値であり、デベロッパーが取引を成立させるために提供しているその他の景品(クロージング・コスト・クレジットなど)は考慮されていない。 マンハッタンの不動産市場は、2017年後半にSALT税制が変更された後、すでに打撃を受け、2019年第3四半期に底を打ったことに注意する必要がある。したがって、Covidが発動する前にすでに価格は大きな打撃を受けていた。Covidの追加割引は、買い手にとってはケーキの上のアイシングに過ぎない。
値引きは、その建物がどこにあるか、何戸売れたか、デベロッパーや貸し手との間に特別な問題はないかなど、建物自体の多くの要素に左右されます。また、どのラインの物件を購入するのか?デベロッパーが、その建物で最も良いラインのユニットの50%を販売し、別のラインの0%を販売した場合、あなたは両方のラインで同じ割引を期待すべきではありません。
現在、新規開発物件の値引きは千差万別であり、建物自体に影響を与える多くの要因に左右される。デベロッパーは、最低発売価格を決定する銀行に従順であるため、全面的な値引きよりも手厚いクロージング・クレジットを提供する傾向が強い。しかし、値引とクロージング・クレジットの組み合わせも見られる。
平均的な割引は、新規開発における10%プラス決算控除であるが、すでに値下げされた価格にそれを上乗せして提供している開発もある。ニューヨーク州司法長官に提出された当初の価格であるSchedule Aの価格から20~30%引きになることも珍しくない。
デベロッパーは、これらの費用の一部を含め、買い手のクロージング費用の少なくとも一部を負担してきた:
デベロッパーの中には全く交渉しないところもあるし、建物に特別なものがあれば譲渡税だけを負担するところもある。例えば、パークロッジアにはセントラルパークを望むテラスがあり、希望価格で取引されている。ベンソンはUESのマディソン・アベニューに数戸だけあるが、それも希望価格で取引されている。自己資金で賄われているため、他者に依存しない他のビルも交渉していない。しかし、その数は少ない。
マクロの要点
今年を締めくくるにあたり、皆さまのご多幸をお祈り申し上げます。2021年が2020年よりも良い年になりますように。
ニューヨークの不動産市場で何が起きているかをリアルタイムで理解するために、私たちが最初に見る指標は、特定の月の成約件数である。 10月の成約件数は大幅に回復し、最高で874件となり、2020年9月から30%増、2019年10月から4%増となった。これはマンハッタン不動産市場がコビッド危機のどん底から立ち直ったことを示す明らかな証拠である。また、10月の成約件数は、コビッド以前でも2020年中のどの月よりも多く、下のグラフを見れば一目瞭然である。
Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market. While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market.
在庫(供給)は10月中旬に過去最高の9,628件となり、現在は減少傾向にあるようだ。月間新規供給量は2020年9月より21%減少し、2019年10月より1.2%減少した。これは在庫の増加が鈍化したことを示しているが、在庫水準の積み上がりは通常の水準に戻るまでしばらくかかるだろう。このため、ウイルスによる不安のピークは過ぎたものの、買い手のチャンスはまだ衰えていないと考える。ここ2、3週間で在庫水準は低下し、11月6日(金)現在、販売物件数は9,255件まで減少している。昨年のこの時期の在庫が約7,700件であったことを考えると、非常に多くの物件が売りに出されていることになる。
ウェストチェスター、グリニッジ、ロングアイランド、ハンプトンズでは依然として高水準の販売が続いているが、販売活動はこの夏ニューヨーク郊外を襲ったピークから下降している。
選挙が終わり、ファイザーが90%の有効性を持つワクチンを発表した今、マンハッタン市場は引き続き盛り上がりを見せるだろう。
ニューヨークの不動産市場が再開して3ヶ月が経とうとしている。多くの困難がありましたが、ニューヨークは回復しつつあります。成約件数の増加や販売保留物件の増加など、活気の兆しが見え始めている。しかし、まだ道のりは長い。
レストラン、スポーツジム、オフィス、美術館が再開し、ニューヨークはより賑やかな雰囲気になっている。ニューヨーカーたちは社会的距離を置き、宗教的にマスクを着用することで、街中のウイルスを抑えている。
一歩引いて、3万フィートから不動産市場の全体像を眺めてみると、マンハッタンでの購入は今が絶好のタイミングであることがわかる。2001年や2009年に購入された方は、ニューヨークがかつてないほど力強く回復することをすでにご存知でしょう。ですから、少し時間をとって、18ヵ月後の自分の姿について考えてみてください。傍観しているバイヤーは、もっと早くNYCの購入に踏み切らなかったことを後悔することでしょう。
今、市場で何が起きているのか、その主なポイントは以下の通りだ:
Urbardigsの提供チャート
イーストビレッジにあるこの値下げされた特大2ベッドルームは、もともと新築として2017年に定価より40万ドル高い340万ドルで販売された。2015年築のブティックビルで、ケースメント窓が素晴らしい。詳細はこちら。
20ウエスト53ストリート- ユニット22A
4,750,000ドル / 1ft²あたり2,748ドル
60万ドル値下げ / 2017年に570万ドルで売却
2ベッド / 2.5バス / 1,728 ft²
維持費:3,792ドル / R.E.税2,414ドル
ニューヨーク屈指のホテル、バカラ・ホテル&レジデンスに住もう。元のオーナーはこのアパートメントに570万ドルを支払ったので、100万ドルのディスカウントでとてもやる気満々です。 詳細はこちら。
540西28西通り- ユニット3A
885,000ドル / 1ft²あたり1,560ドル
ワンルーム / 1バス / 567 ft²
メンテナンス: $606 / R.E. Taxes $629
ウェスト・チェルシーにある+Artのこのスタジオは、885Kドルと実にいい値段だ。数年前のような憧れの価格ではなく、売り手が売ることを前提にアパートをリストアップしているのだ。ハドソンヤードやハイラインにも近い!詳細はこちら。
最後に、市場についてもっと詳しく話し合うためのズーム・コールをご希望の方は、下記から時間帯をお選びください:
例年この時期になると、第2四半期マンハッタン・マーケット・レポートのアップデートをお伝えしている。しかし、2020年第2四半期のマンハッタン不動産市場は、第2四半期を構成する13週のうち12週が閉鎖されていたため、まったく別物である。
2020年3月23日、ニューヨークは封鎖され、90日後の6月22日に再び封鎖された。この間、現物を見せることは許されなかった。この危機の間、売り手が市場に出していた物件を取り下げたり、掲載を遅らせたりしたため、在庫は大幅に減少した。しかし現在、物件は再び市場に出ており、在庫は昨年の同時期より8%増加している。
ここ1ヶ月の市場は徐々に戻りつつあるが、まだ通常のレベルには達していない。5週間前に再開して以来、我々はこう見てきた:
レンタル:
次はどうする?
私たちはまだ新しい現実の初期段階にいる。しかし、COVIDの観点からは、ニューヨーク市は今や全米の80%よりも安全な賭けである!
ニューヨークが安全プロトコルを維持し、ウイルス感染を低く抑えることができ、ワクチン接種試験や治療薬(レムデシビルなど)に関して非常に明るいニュースが続けば、ニューヨークの不動産はすぐに回復することを歴史は示唆している。
今現在、不確実性のピークは過ぎており、ニューヨークでは4月から5月にかけての時期である。しかし、私たちは、買い手は次の4-5ヶ月の間に素晴らしい取引を得ることができると信じています。いったん効き目のあるワクチンが開発されれば、そして秋にはそのワクチンが開発される可能性が高い。
ご質問は?私とおしゃべりする時間を予約してください。
夏を楽しもう!
アンソニー
この未曾有の世界的危機のさなか、COVID-19がマンハッタンの不動産市場価格に与える影響について、いくつかのご質問をいただきました。この激動の時期、皆様が安全で健康に過ごされていることを願っています。今後どうなるかはまだ分かりませんが、ニューヨークの不動産市場に関する最新情報をお伝えします。
3月下旬、ニューヨーク市は公衆衛生の危機を先取りするため、「医学的誘導による昏睡状態」に陥った。その結果、ニューヨークの不動産市場はこの2ヶ月間、新規契約の動きがほとんどなく、完全に時間が止まってしまった。ニューヨーク州によって、マンハッタンのコンドミニアム、アパートメント、一戸建ての実物展示は禁止されている。そして、ニューヨーク市は3月中旬以来、ほとんど封鎖されている。しかし、パンデミックが発生する前から契約していた案件は事実上成約に至り、銀行も住宅ローンへの資金供給を続けている。
現在5月中旬、ニューヨークは危機のピークから1ヶ月を過ぎ、自ら招いた昏睡状態から目覚めた。ニューヨーク州知事アンドリュー・クオモのリーダーシップのおかげで、ニューヨークはカーブを平坦化することに成功し、この危機から脱却しつつある。まだ100%危機を脱したわけではないが、今後数週間から数ヶ月かけて段階的な再開が計画されている。マンハッタンのコンドミニアムの多くは、5月15日をもって入居・退去のモラトリアムが解除され、6月中には内覧のモラトリアムも解除されるものと思われる。
2020年1月と2月を振り返ってみると、契約件数は前年同期比で15%増加し、2020年春は非常に堅調な販売シーズンとなることが約束された。残念ながら、これはもはや事実ではない!現在、コンドミニアムとコーポの売り出し在庫は劇的に減少しており、わずか5,000戸が売り出されているに過ぎない。物件が売りに出されている日数をカウントする「売り出し日数計算」ですら、物件公開のモラトリアムが実施されると、その計算が意味をなさなくなるため、リスティング・ポータルサイトによって凍結されている。では、マンハッタンの不動産価格にはどのような影響があったのだろうか?
マンハッタン不動産価格へのウィルスの影響から推論するのは時期尚早だが、バーナンキ前連邦準備銀行議長は、今回の経済停止は経済恐慌というより自然災害のようなものだと指摘している。これは2008年や大恐慌のような金融システムの崩壊の結果ではない。銀行は強く、資本も十分にある。 ありがたいことに、FRBは金融刺激策に素早く動き、政権は財政刺激策に素早く動いた。
これらすべての明るい兆しは、ニューヨークの不動産価格が記録的な低金利と記録的な量的緩和の恩恵を大きく受けるということだ。資産価格のインフレは量的緩和の目的であるが、その機会が訪れるには時間がかかるかもしれない。この記録的なQE刺激策によるマンハッタンの不動産価格のインフレがどの程度になるかはともかく、結局のところ、ニューヨークは依然として世界でもトップクラスの都市であり、人々は依然として住宅を購入または賃貸する必要がある。
結局のところ、これは解決可能な健康問題であり、特に今は誰もがコビッド19の問題に注目している。
ズーム・コールで市場についてもっと詳しく話し合いたい方は、下記から時間帯を選んでください:
これは、販売活動が市場の底であった昨年より大幅に増加していることを示している。200万ドル以下の低価格帯の物件が最も大きく回復している。ニューヨークではここしばらく見られなかったことですが、需要が供給を上回っていることがようやく分かってきました。マンハッタンで成約した契約は、2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年2月と2桁増となっている。先行指標として、成約件数の長期的な増加は通常、価格変動に先行する。例年になく低調だった1月は、1年で最も寒い月としては珍しく、印象的な成約件数を記録した。
逸話によると、アポイントメントを取るために他のブローカーに電話をかけると、少なくとも25%の確率で、これらの住戸にはすでにアクセプタッド・オファーが出ている。12ヶ月前のようなことはない。契約に入っているユニットは、しばらく市場に出ていて、何度か値下げを経験したものか、最初から適正な価格だった新しいものかのどちらかです。また、最後のケースでは、オープンハウスが満員御礼になり、入札合戦が起こっている(別の時代の名残)。
ニューヨークでは値引きによる成約が相次いでおり、1月のリスティング・ディスカウントの中央値は6.4%(ニューヨークでは高率)となった。販売件数が最も伸びているのは300万ドル以下の物件だが、ハイエンド物件にも改善が見られる。
例えば、オルシャン社のレポートにはこう記されている:「先週は400万ドル以上で20件の契約が成立し、3週連続で20件以上の売買が成立した。当初の希望価格からの平均値下がり率は18%で、上位2件に偏った結果となった。"
「平均売り出し日数は803日であったが、これは半数の物件がデベロッパーによって売却され、何年も売りに出されていたためである。これは、2012年にこの統計の追跡を開始して以来、このレポートが記録した中で最も高い数値であった。"
セントラルパークのバイヤービリオネアズ・ロウとセントラルパークの市場を注視しているなら、チャンスはそこにある。市場が好転する前に飛び込むなら今かもしれない。例えば、コロンバスサークルのトランプ・インターナショナル・ホテル・アンド・タワーに住もうという人なら、セントラルパークが直接見える素晴らしい3ベッドルームを1平方フィートあたり3,300ドルで手に入れることができる(下記)。DJTは永遠に大統領ではないし、このビルもいつかは立ち直るだろう。さらに、One57やタイム・ワーナー・ビルディングでも強力な値引きが見られるが、これらや他の超高級ビルのセントラルパーク直通眺望の価格帯は、1平方フィートあたり4500ドル前後で推移している。
この地区のバイヤーからは、市場に在庫が増えるという話をよく聞く。他の地区ではそうかもしれないが、ビリオネアズ・ロウには新しいビルはない。さらに、セントラルパークを一望できる2,000万ドル以下の物件は限られており、これらの物件の平均販売価格は3,000万ドル以上である。
2~3年前に価格設定された新規開発物件は市場で出遅れており、その理由はデベロッパーと銀行や投資家の間に断絶があるからだ。
私たちがバイヤーに伝えていること: 再販市場には、1平方フィートあたり1,100ドルから1,800ドルの物件まで、いくらでもチャンスがある。
もちろん、新規開発分野にもチャンスはあり、15%の値引きが見られるビルもある。しかし、2桁の値引きが見られるこれらのビルの多くは、数年前に発売されたものである。これとは対照的に、2019年に発売されたビルは現在の市場を反映した価格設定となっており、低い募集価格からの値引きはほとんどないが、購入者のクロージング費用の多くをピックアップしている。
市場は非常に価格に敏感で、ドルのモチベーションが高い。 影の在庫が存在することはよく知られている。これらは、非現実的な売り手から市場から外されたユニットや、周辺地域の新規開発プロジェクトである。 最近のバイヤーは非常に精通し、良い価値を見抜く方法を知っています。過去5年以内に購入し、今売ろうとしているのであれば、おそらく水面下か収支トントンでしょう。したがって、揺れ動くことを覚悟してください。仕掛けやトリック-たくさんありますが-は、高値の物件を売らせることはできません。
ここ数年は軟調だったが、賃貸料は前年比で大幅に上昇している。リアルディール紙より-アパート探しをしている人たちは、仲介手数料について一体何が起こっているのか把握しようとしているが、今、彼らを躊躇させる別のニュースがある:ダグラス・エリマンのマーケット・レポートがカバーする3つの行政区すべてにおいて、先月の家賃は前年同月比で5%から6%上昇した。
住宅ローン金利は昨年の同時期から急落し、記録的な低水準で推移している。30年固定住宅ローン金利は3.65%を記録し、株式市場は26,900ドル超の史上最高値に近づいた。これに対して過去30年間、同じ住宅ローン金利の平均は約6.25%だった。過去10年間で、金利が低くなったのは2016年9月の3.42%と2012年11月の3.32%の2回だけである。
すでに歴史的な低水準に近づいているため、金利がこれ以上下がることは考えにくい。従って、手遅れになる前に、この人為的な住宅ローン低金利現象を利用するために、今すぐ借り換えを行うか、新規不動産購入資金を調達することを、私たちはお客様にお勧めしています。
健康不安の不動産市場への影響を判断するのは時期尚早だが、ニューヨークの不動産市場は国内バイヤーによって支えられており、外国人は皆無に等しいことに留意すべきである。中国本土のバイヤーは2016年以来ニューヨーク市場に姿を消しており、ヨーロッパ人は通貨安が長期化しているため姿を消している。ラテン系とブラジル人は自国通貨が下落したため、ほとんど姿を消している。
従って、これが当面のNY市場に悪影響を及ぼすとは考えていない。ドルが下落し、健康不安が和らげば、市場は上昇に転じるかもしれない。最後に、アジア諸国では、当局が感染拡大を食い止めようとしている間に投資機会が制限され、リスクのないニューヨークへの投資が増えるかもしれない。
多くのお客様から、ニューヨークの不動産市場はどうなっているのか、との問い合わせがありましたので、Urbandigs.comのノアからビデオで最新情報をお送りしたいと思います。彼はマンハッタンの不動産市場で何が起こっているかを抽出する素晴らしい仕事をしてくれました。
ここしばらくの間、私たちはお客様に、活況という意味での市場の底は2018年の11月と12月頃だとお伝えしてきた。2019年11月と12月の数字を見ても、成約件数が前年同月比で2ケタ増となり、私たちの見解を裏付ける結果となりました。ニューヨークの天候の関係で、いくつかの明確な販売シーズンがあるため、私たちは常に前年の月や四半期を見て状況を確認する必要があります。[アーバン・ディグスのビデオの最後の方で、彼は私たちが保留販売件数を比較することで顧客に伝えてきたことを確認している)。
2019年の数字は、2019年6月30日以降の購入に対する邸宅税の引き上げが4月に発表されたため、混乱していた。このため、本来なら第3四半期に成約するはずだった高額物件の販売が第2四半期に大幅に前倒しされた。このため、比較すると2019年第3四半期はひどい結果に見えたが、2019年の第3四半期と第4四半期を合わせて2018年の同時期と比較すると、販売量はわずか4%減だった。
しかし、惨憺たる2019年第3四半期の悪評は、売り手(デベロッパーを含む)がより高い値引きを提示する結果となった。その結果、再販市場と新規開発市場の両方で取引が増加した。
マンハッタンにおける市場修正は、純粋にSALTキャップ10Kドルによる価格設定の政策的リセットであると我々は確信している。ロバート・シラー氏は、この新税法のためにニューヨークの不動産が11%の価値を失ったと見積もっている。マスコミは供給問題についても論じているが、必ずしも一等地での供給過剰は見られない。もちろん、金融街やロウアー・イースト・サイドのような「C」地区では供給過剰だが、UWS、UES、グリニッジ・ヴィレッジ、トライベッカのような一等地では供給過剰とは言えない。とはいえ、デベロッパーや売り手は、人々は見出しに注目し、細部には目を向けない傾向があることを承知で、商品を動かすために良い値引きを提示している。
契約件数は価格設定の先行指標となる。契約件数が2桁増を続ければ、価格も上昇し、値引き額も縮小すると予想される。
2019年11月、買い手は平均して最終希望価格から最終販売価格まで5.7%の割引を受けた。この割引率は過去8年間で最大だった! これはニューヨークではかなり大きなスプレッドであり、買い手にとっては絶好のチャンスだ。
賢い買い手は市場で入手可能な値引きに注目し、その結果、コンドミニアムの契約活動は2018年11月に対して15%上昇した。NYC不動産にとって激動の1年(SALTキャップ、マンション税の変更、WeWorkなど)の後の明るい兆しだ。
関連グループは、35ハドソンヤードのオファリングプランを有効にするため、あと5~7戸を必要としている(入居前に15%販売する必要がある)。
割引を適用した場合、57階から始まるこれらの住戸の1平方フィートあたりの価格は、2,250ドルから2,400ドルの間となる!その割にはかなり安い。35ハドソンヤードは、フォーシーズン・スタイルの仕上げで、マンハッタンで見た中で最高のものだ。
外国人居住者にもやさしく、建物の地下にあるフラッグシップ・エクイノックス・ホテルのホテル・サービス(アラカルト)を利用すれば、35ハドソン・ヤードの居住者は真の5つ星居住を体験できるだろう。
もし興味がなければ、誰か知りませんか?ニューヨークで、特に関連グループで、このようなことは毎日見られることではありません。
ハドソンヤードのこの価格優遇措置についてもっとお知りになりたい方はお知らせください。各住戸の画像とビデオツアーを喜んでシェアさせていただきます。
我々の予想通り、15 West 61 Streetは マンハッタンで最も売れている新開発物件である。パーク・ロッジアは12月1日現在、わずか6ヶ月で65戸以上を販売している。
、それはなぜか?ロケーション、ロケーション、ロケーション!
売り出しから3週間、ランタン・ハウスは多くの契約を結んでいる。価格と立地が買い手の興味をそそったのは間違いない。 ミートパッキング地区とウェスト・ヴィレッジは南へわずか4ブロック。ハドソンヤードは北へ10ブロック、10番街をまっすぐ行くか、ハイラインに沿って行く。ハイライン周辺はもう完全にビルが建ってしまったので、ここにこれ以上ビルが建つことはないだろう。ウェスト・チェルシーは今やマンハッタンで最も物価の高い地域のひとつだ。
だからこそ、ランタン・ハウスのエントリー・レベルの価格がこれほど良いのは新鮮だ。ハイラインの新規開発物件で、1ベッドルームが200万ドル以下(145万ドル以下はほとんどない)、2ベッドルームが300万ドル以下(240万ドル以下はほとんどない)なのはここだけだ。もちろん、リバービューを望むならマンハッタンの不動産価格は高くなるが、それでもお隣のXIのようなクレイジーなレベルではない。
ここ数週間で、ニューヨークはハドソンヤード周辺で大規模なリース契約を締結し、世界で2番目に重要なハイテク拠点としての地位を固めた。ハイテク企業は、教育水準の高い人材が多く集まるマンハッタンの一等地の不動産を求めてしのぎを削っている。関連産業との相乗効果により、ニューヨークはこれらのハイテク大手にとって正しい選択となっている。
このようなセンセーショナルな見出しは多くの新聞を売り、クリック数を稼ぐが、マンハッタンの不動産価格の実態を伝えるという点では読者の役には立たない。
確かに、第3四半期の販売活動と価格は大幅に下がったが、それは豪邸税の増税を避けるために、買い手が第2四半期に販売を前倒ししようと急いだからだ。単純明快だ。
この税金は何ですか?2019年7月1日、邸宅税(NY州税)は、100万ドル以上の物件に対して一律1%から、最も高額な物件に対して1.25%から3.9%のスライド制になった。
好景気とは言えないが、マンハッタンの不動産市場はこれらの見出しに書かれているほど悪くはない。
記録的な住宅ローン金利の低さ、トランプ大統領の中国とのデタント(本日現在)に加え、NYポスト紙が指摘するように、買い手であれば「応援する理由」がある。
このような見出しは、四半期あるいはそれ以上にわたって買い手の心に残ることを知っているため、新しくリリースされたプロジェクトのデベロッパーの中には、この1週間で価格を大幅に引き下げたところもある。 この1週間で大幅に価格を下げた。.特に注目すべきは、UESで人気のある2つの新規開発物件(ヘイワースとベックフォード)である。 ここ数日で8~11%の値下げの値下げを行った。詳細は下記を参照:
マンハッタンの不動産市場がリセットされたことは明らかだ。これは2018年の税制改正により、ニューヨークで一戸建てを所有することが割高になったことに起因する。市場がリセットされた今、長期投資家にはチャンスがあると感じている。
金利は人為的な低水準にあり、私たちが予測していたように、トランプ大統領の貿易戦争に向けて前向きな措置が取られているようだ。相場の底を見極めるのは不可能だが、私たちはもう最悪期は過ぎたと考えている。
ベックフォード・ハウス&タワーは、ソフトローンチから2週間以上が経過したところで、大幅な価格調整を受けた。メディアのおかげだろう!
月21日付ニュースレターでお伝えしたように、私たちはこのプロジェクトをニューヨークで最高の新規開発物件のひとつと考えている。今なら 8~11%の割引が適用され、さらにお買い得になっている。よりお買い得です。.建物の質と仕上げは、135 East 79 Street & 20 East End Avenueに匹敵する。また、ベックフォードの賃貸料も同様と予想される、 平方フィートあたり年間100ドル以上ベックフォード・ハウスは2020年春、ベックフォード・タワーは2021年春)。
ヘイワースもUESの夏のプロジェクトで、今日値下げされた。例えば、アパートメント8Aは11%の値下げとなった。この値下げにより、8Aは1平方フィートあたり2,101ドルとなり、このクラスの物件としては破格の価格となった。ヘイワースは、レキシントンと86ストリートの角、ルシーダの向かいに位置する、わずか61戸のブティックビルである。2020年春の完成時には、UESで最高のコンドミニアムのひとつになるだろう。
多くの売主が ようやく市場と折り合いをつけ、大幅な値下げに踏み切った。場合によっては、再販価格が2014年/2015年のものに戻りつつある。すべてのケースではないが、いくつかのケースは間違いない。しかし、現在の市場に見合った価格設定になっていない物件は、市場に滞留することになる。値ごろ感のある物件は売れている。
賃貸市場の強化と不動産価格の下落により、世界的にマイナス金利の影響で利回りが低下していることを考えれば、利回りはかなり良い。
どのような市場(不動産や株式市場)でも、絶対的な底値を見極めようとする人は不可能に近いと思うだろう。
4月の販売活動の大幅な上昇は、底を打った可能性を示唆して いる!
Urban Digsによると、マンハッタンにおける4月の成約件数は、昨年3月(15.6%増)および昨年同時期(11.6%増)に比べ、2桁増となった。成約件数は、どの不動産市場においても先行指標となる。成約件数の大幅な増加は、通常、価格上昇に先行する。2019年に向けてこの数字から目が離せないが、こうした緑の芽は市場が安定し、さらには好転し始めていることを示す非常に良い兆候だ。不本意な第1四半期の後ではあるが、非常に喜ばしいニュースである。
2017年12月に成立した新税法は、昨年1年間、マンハッタン市場から活気を奪った。しかし、2018年の確定申告(期限は4月15日)を終え、その影響について人々がよりよく理解できるようになった今、その不確実性の一部は解消されている。思い起こせば、この法律により、ニューヨークの一次住宅所有者が連邦税申告から控除できる州所得税と地方税(つまり固定資産税)(SALT)の上限が1万ドルに制限された。 これは、ほとんどのニューヨーカーにとって全くの驚きであり、多くの人を油断させた。しかし、SALTの上限は不確実性から市場の活気を奪ったものの、税率の引き下げ、AMTのしきい値の引き上げ、その他の抜け穴という形で相殺されたため、市場のハイエンド層への影響は少なかった。
税制改正が一段落し、販売活動も活発化していることから、2019年はマンハッタンでコンドミニアムを購入する絶好のタイミングだと考えている。 ダグラス・エリマンのこのレポートについて、次のように考えている:
価格の下落、売り手の期待の調整、最近の金利引き下げ、税制改正の影響に関する確実性、ニューヨークと米国経済の好況の最新の兆しにより、今購入することは非常に魅力的である。 私たちは、2019年第1四半期がこの市場サイクルの絶対的な底であると振り返ることを期待している。
現在のマンハッタン住宅市場は、10年に一度、あるいはもしかしたら一世代に一度の投資チャンスだと感じている。2018年第4四半期、マンハッタンは顕著な買い手市場に発展し、在庫は増加し、販売は減速し、希望価格の中央値は低下した。過去2年間の新規開発物件の売れ残りがある時期に、今年は新規供給が大幅に増えている。市場は低迷しており、売り手は交渉に応じやすい。同時に、ニューヨークの経済は堅調です。これらの要因が相まって、長期投資を行うには絶好のタイミングであり、2019年は絶好の買い時であると我々は考えている。
これは非常に稀なケースだ。過去20数年間、マンハッタンが買い手市場になったのは、2001年の9.11直後のわずか半年間と、2008年から2009年の リーマン・ショック後の信用危機の1年間だけだ。現在の買い手市場は2015年後半に始まったが、市場のごく一部である超高級セグメントのみであった。しかしそれ以来、買い手市場は拡大している。まず2016年と2017年に高級セグメントへ、そして現在はすべての在庫セグメントへ、特に2018年には不利な連邦税法が施行され(前回の更新で詳しく説明した)、多くのバイヤーが傍観者へと追いやられた。
Compoundの以下のチャートからわかるように、マンハッタンの不動産を適切な時期(つまり買い手市場)に購入すれば、多くの報酬を得ることができる:
2018年第4四半期の成績の詳細については:
さて、これらは何を意味するのだろうか?
この稀な機会は、ニューヨーク経済が活況を呈しているのと同時に起きており、今後も成長し続けられる状況にあることを念頭に置いてほしい(例:グーグル・ウエスト・ソーホーの拡張、2019年3月のハドソンヤードの開業など)。
取引が行われている一方で、多くの買い手候補は様子見モードで傍観している。私たちが彼らに注意したいのは、どんな市場でも底値を見極めるのは不可能だということだ。多くの場合、買い手は 長く待ちすぎて、急落を逃し、レバレッジを失う。.金利は2018年の最高値から下がっており、再び上昇に転じる前に市場に参入したり、借りたりするには良いタイミングだ。
ウォーレン・バフェットは最高の言葉を残した。 他人が貪欲なときは恐れを抱き、他人が恐れを抱いているときは貪欲になるのが賢明である"
ニューヨークの不動産に関する最近のいくつかの報道は、一部の人々を恐怖に陥れている。大局的な見方と全体的な統計を見れば、なぜそのような人々が恐れを抱いているのかは明らかであるが、全容を理解するためにはもっと深く掘り下げる必要がある。
マンハッタンのコンドミニアム購入者は、非常に好調な経済、記録的な株式市場、急速に上昇しているものの依然として比較的低い金利にもかかわらず、2017年末に実施された新税法(FN1)への懸念から、2018年第3四半期も慎重な姿勢を崩さなかった。
マンハッタンの不動産が 買い手市場になることはめったにないので、安全な長期投資に興味があるなら、今が買い時かもしれない。これは長期化するものでも、すぐに繰り返されるものでもない。実際、第3四半期には、2016年に調整が始まった市場のハイエンド(500万ドル超)が、後述のようにやや反発し始めた。
四半期に関するヘッドラインは気になるが、それがすべてを物語っているわけではない。私たちは、四半期ごとの市場レポートが通常注目する1四半期前、2四半期前、8四半期前ではなく、現在市場で何が起きているのかを見る必要がある。先行指標である四半期中の契約件数を見てみると、今四半期は前年同期とほぼ同じであった。
マンハッタンでの成約件数は、2017年第3四半期の成約件数を1%わずかに下回った。
成約件数で最も好調だったのは500万~1,000万ドルのセグメント(主に2つの新規開発物件、ベルノアと100 E 53rdの販売により成約件数が30%増加)。
2番目に好調だったのは1,000万ドル以上の住宅で、10%の増加であった。
契約戸数や最終的な取引価格については、契約成立後何カ月も経たないとわからないが、長らく低迷していた動きが戻ってきたことは心強い。確かに、値引きはこれらの販売に一役買っている。
しかし、2018年第3四半期のクローズドセールスは、異なる様相を示している。クローズドセールスを見る場合、契約がいつ結ばれたかにかかわらず、その四半期にクローズしたユニットのみを評価することになる。新規開発の場合、場合によっては3年前である可能性もある。従って、成約情報は多少古くなる可能性がありますが、それでもトレンドを把握するには良い情報です。
写真クレジット:111 Murray
まとめると、特に2008年と比較すると、今はかなり良い買い手市場であると我々は感じている。
詳細な数字を掘り下げると、ニューヨークの不動産市場は好調であることがわかる。ほとんどの人は大まかなレポートを読むだろうが、鋭い買い手は不動産の専門家の意見を聞くだろう。ウォーレン・バフェットの言葉を借りれば、他の人々が恐れている時こそ、ニューヨークで購入する絶好のチャンスかもしれない。
2018年1月1日に施行された米国の新税法は、メディアを騒がせている。しかし、細かい字面を見れば、この法律は外国人バイヤーを含む法人や不動産投資家にとっては恩恵が大きい。現在の住宅所有者、特にマンハッタンでは、もう少し複雑だ。
マンハッタンでは、州税と地方税の控除を制限し、一戸建て住宅の利子控除額を100万ドルから75万ドルに引き下げるという新法の最終的な影響をめぐる不透明感が市場を動揺させ、コーコランによれば、第1四半期の動きが10%減少したという最新の第1四半期市場レポートに反映されている。出来高の低迷は価格帯を問わず見られたが、特にハイエンドで顕著であった。第2四半期の販売活動は回復しつつあるようだ。
税法による悪影響を軽減するため、クオモ州知事は州税制の変更に多大な努力を払っている。少なくとも、税制改革の副産物として期待される景気が上向き始めるまでは、今後数ヶ月は買い手が運転席に座ることになるだろう。
しかし、例えばノーホー、ソーホー、トライベッカ、ウェストビレッジ、フラットアイアンといったダウンタウンの一等地や、アッパーウエストサイドの中心部にある多くの高級ビルがかなり好調であることは注目に値する。価格の高いコンドミニアムは依然として動きが速く、販売保留物件は前月、前年を上回っている。
米国経済、特にニューヨーク市は2018年初頭から好調な経済パフォーマンスを示している。
今年後半には、新税制改革の効果がさらに現れ、キャピタルゲイン課税を軽減する第2段階税制改革が実施される可能性がある。 ご期待ください
マンハッタン中心部のコンドミニアム市場は引き続き活況を呈している。記録的な高水準の株式市場、安価で利用しやすい資金調達、そして透明性が市場を後押ししている。1年前は、米大統領選に大きな不透明感があり、金利は早々と急騰し、ブレグジットには誰もが衝撃を受けた。2017年第3四半期の統計
「買い手 - 価格の調整はすでに起こっており、ここ1年ほどの間に市場全体が安定し、正常化の兆しを見せている。本当に購入する必要があり、適切な物件を見つけたら、この閑散期を交渉に活用することだ。
記事全文を読む:medium.com
Urban Digsに同意する。マンハッタンRE市場は、特に高級セグメントではすでに是正されており、買い手は2014年~2016年よりもレバレッジを効かせている。新たな税制改正に関する混乱が起こる中、このテコ入れは2018年も続くと予想している。 しかし、再販在庫の供給はまだ少ない。
主要住宅購入者や投資家に人気のある4つの一等地の再販在庫供給レベルを調べた:トライベッカ、チェルシー、アッパー・イースト・サイド、アッパー・ウエスト・サイドである。500万ドルから1000万ドルのセグメント、200万ドルから500万ドルのセグメント、そして100万ドルから200万ドルのセグメントを調査した。
500万ドルから1000万ドルのセグメントで売りに出されているマンハッタンの不動産全体のうち、トライベッカで売りに出されている転売物件は17戸、チェルシーで売りに出されている転売物件は8戸、アッパー・イースト・サイドで売りに出されている転売物件は5戸、アッパー・ウエスト・サイドで売りに出されている転売物件は4戸に過ぎない。マンハッタン島の大部分を占めるこの4地区では、合計34戸の転売住宅が売りに出されていることになる。
市場を下降させると、200万ドルから500万ドルのセグメントで売りに出されているマンハッタン不動産全体のうち、トライベッカで22戸、チェルシーで15戸、アッパー・イースト・サイドで21戸、アッパー・ウエスト・サイド(リバーサイドを含む)で32戸の転売ユニットしかなかった。この4地区で200万ドルから500万ドルの物件が90戸しかないことになる。
エントリー・レベルの市場では、100万~200万ドルで売りに出されているマンハッタン不動産のうち、トライベッカでは2戸、チェルシーでは11戸、アッパー・イースト・サイドでは15戸、アッパー・ウエスト・サイドでは19戸しか売りに出されていない。これら4つの大きな地区で、100万~200万ドルの再販物件は合計47戸である。
Urban Digsが指摘したように、特に2014年~2015年に比べて、最近は売り手が交渉に応じてくれるようになったのは事実だが、優良な再販マンションの供給はまだ比較的少ない。また、新規開発物件は高いプレミア価格で販売されている。マンハッタンで売りに出されている不動産の中から、特定の建物、露出度、割高でないものに絞り始めると、良い選択肢の数は大幅に減ります。したがって、住宅ニーズがある買い手や投資目的の買い手は、この供給不足の話を頭に入れておこう。
https://belamorena.com.br
チャート提供:UrbanDigs
2017年のマンハッタンにおける不動産市場の第4四半期は、4四半期のうち過去3四半期が成約件数の増加を示しており、安定していると表現するのが最も適切なものである。2017年は2016年よりもはるかに良い年であったが、四半期における成約件数が前年比で著しく減少しており、これは主に税制改革や政治情勢などの非市場要因によるものである。
しかし、より詳細に物件タイプを見ると、大きなばらつきが見られる。分譲マンションは3四半期連続で売上を伸ばし、最も活発であった。しかし、再販コンドミニアムの成約は、高値が続いていることが響いており、新規開発物件の成約は、現在のサイクルと開発業者のタイミングにより12%減少した。このような状況や、新しい税制改革をめぐる不確実性を考慮すると、マンハッタンの不動産は徐々に買い手市場になりつつあると推測できる。
再販コンドミニアム
第4四半期は、税制改正の影響に関する不透明感がコンドミニアム再販セクターに波及し、販売活動の低下と価格の横ばいを引き起こした。市場は2年連続で不調となり、2011年以来最も少ない販売件数となった。販売可能戸数の減少に伴い、在庫も軒並み3%減少した。第4四半期の販売完了物件と比較すると、有効在庫には1平方フィート当たり2桁のプレミアムがついていたため、価格設定のずれを指摘する声も多い。
再販生協
生協の再販は、3四半期連続で売上高を伸ばし、他の選択肢を凌駕し続け、今年最も売れた不動産商品として2017年を終えた。さらに、コープ再販への高い需要により、物件の平均残存期間は5%減少した。その結果、市場は販売可能な在庫を15%増加させた。
新規開発
予想されるように、新規開発コンドミニアム市場の数字は、進行中の建物建設の進捗状況によって増減する傾向がある。第4四半期は、新規着工物件はなかった。第また、125 Greenwichや91 Leonardのような大型開発物件の販売が開始されたため、在庫が30%急増した。
ラグジュアリー
ラグジュアリーセグメントは、価格ベースの成約額上位10%によって決定される。エントリー・レベル価格(「しきい値」)はおよそ50万ドル下落し、388万2,000ドルで終了した。さらに、平均価格は10%下落し、1平方フィートあたりの価格は12%下落した。これらの下落は、2016年末の432パーク、 グリニッジ・レーン、56レオナードのような超高級物件から、ワン・ウエスト・エンドや252イースト57のような郊外の控えめな高級物件へと、当四半期のクロージングがシフトしたことに起因している。St.しかし、在庫が増加し、売り手には顧客の需要を満たすために価格を下げる以外の選択肢がほとんどないため、市場の競争は激化している。このような高級物件は低価格ですぐに引っ越せるため、投資家にとっては大きなチャンスである。
結論として、マンハッタン市場は引き続き安定しており、2017年は2016年よりも健全であった。とはいえ、市場は引き続き顧客側に傾く傾向を示しており、言い換えれば「買い手市場」になりつつある。販売可能な在庫の増加、新規開発プロジェクト、高級品の敷居の引き下げにより、オーナーやデベロッパーが販売減少に対応するために価格を割り引く傾向にある市場が形成されている。税制改革が不透明なため、2018年は買い手にとっては良い年、売り手にとってはあまり良くない年になるだろう。傍観者にとっては、トランプ税制改革の効果が現れる前に市場に参入する良い機会かもしれない。
ニューヨークの不動産開発業者や不動産ブローカー(そう、彼はニューヨークのブローカー免許を持っている)がホワイトハウスに座るというアメリカはかつてなかったことだ。私たちの多くはトランプ氏の行動や政策姿勢に賛成できないかもしれないが、確実に言えることは、トランプ氏は親不動産、親資産家になるということだ。
トランプ大統領が誕生すれば、株価は急落するどころか、ブラック・スワン・イベントになるとの見方もあったが、今日はドルも株式市場も上昇した!
トランプ大統領の政策が米国の不動産にどのような影響を与えるのか気になる方は、トランプ大統領が就任した後、どのように動く可能性が高いかについて洞察してみよう。
経済を活性化させるために不動産を利用するのだろうか?
トランプ氏は不動産開発業者であり、不動産ブローカーでもある。彼自身、ずっと投資として不動産を利用しており、持ち家を増やすことに興味があると語っている。自身の会社であるトランプ・オーガナイゼーション、あるいは娘婿のクシュナー・プロパティーズを通して、彼の家業が不動産であることを考えると、トランプは不動産への愛情を持ち続けると予想される。
住宅ローン金利はどうなるのか?
金利はしばらくの間、低水準で推移するだろう。「住宅ローン金利が低下しているのは、投資家が米住宅ローン担保証券の安全な利回りを見ているからで、米住宅市場の相対的な安全性に対する自信を反映している」とトゥルーリアのチーフ・エコノミスト、ラルフ・マクラフリンは選挙翌日の声明で書いている。「さらに、FRBは世界経済の混乱を理由に12月の利上げを延期する可能性が高い。どちらの影響も、借り手にとっては短期的な勝利を意味し、金利の急落が続けば、住宅ローンの借り換えが増えるだろう。"
不動産投資家のために税金を引き下げるのだろうか?
共和党は上下両院を掌握した。その結果、共和党は今後の税制政策を自由にコントロールできるようになり、不動産投資家の税金に影響する大きな 変更が行われることになる。トランプは次のような提案をした:
そして、税制改革に関して彼が望むものすべてを手に入れることはできないかもしれないが、我々の税法は変革の機が熟しており(共和党も民主党もこれを求めている)、その変革は2018年の選挙シーズンが始まる前の2017年8月までに行われる可能性が高い。
もっと簡単にお金を借りられるようになるのでは?
トランプ大統領の選挙運動の特徴のひとつである規制の緩和は、2008年以来非常に低迷している銀行の融資を強化することを可能にするだろう。 トランプ大統領になれば、FHAローンの保険料を引き下げたり、ファニーメイやフレディマックの保証料を引き下げたりすることで、消費者が住宅を所有しやすくなる可能性もある。
規制はどのような影響を受けるのか?
トランプ氏の綱領の多くは、金融市場をより本格的に復活させるための規制緩和を中心に据えており、それだけでも不動産に弾みをつけることができる。これはトランプ、そして共和党全体が声高に主張してきたことだ。
トランプ大統領は、銀行規制と建築規制の両方を緩和することを提案している。融資規制を緩和すれば、消費者が融資を受けやすくなり、住宅取得が促進される可能性がある。建築規制に関しては、全米不動産業者協会の会合で、トランプは住宅建設にかかる費用の25%が規制に関係していると推定した。彼はこれを2%まで下げたいと考えている。建築の規制が緩和されれば、消費者にとってより手頃な価格の住宅が増えることになる。
住宅ローン金利控除はなくなるのか?
違う!昨年、トランプが共有した税制計画では、住宅ローン利子控除を維持すると明確に言及されていた。
彼は1031交換プログラムを継続するのだろうか?
税制を積極的に利用して連邦税を払わないと報じられ、絶大な批判を浴びたトランプ氏は、物議を醸している1031非課税交換制度を維持する可能性が高い。この制度は、家主が売却益を他の不動産投資に回せば、キャピタルゲイン税を払わずに不動産を売却できるというものだ。 この1031交換プログラムは不動産業界の根幹をなす政策のひとつであり、トランプ氏はこの政策を維持するだろう。
移民についてはどうだろうか?
トランプ氏の移民政策は、立候補を表明した当初から何度も変更されており、移民制度改革は議会や上院を通過させるのが容易な法案ではないため、ニューヨークの不動産市場に大きな影響を与えるかどうかを判断するのは難しい。
トランプは選挙キャンペーンで掲げたすべての政策を実行に移せるだろうか?
トランプ大統領のとんでもない暴言や言動に感情的になっている人たちは、アメリカ大統領が無制限の権力を持っているわけではないことを覚えておいてほしい。建国者たちは、独裁者や専制君主の支配下に置かれる可能性のある権力を、1人の人間や1つの集団に支配されることを望まなかった。そのため、政府は行政府、立法府、司法府の3つに分かれている。これが、トランプ大統領が選挙戦で掲げた多くの政策が現実のものとならない理由である。
今回の選挙が非常に分裂的であったことは間違いない。しかし、選挙が終わった今、アメリカ国民はこれまでと同じように団結するだろう。オバマがトランプについて言ったように:「我々は皆、彼の成功を応援している」。
月に一度、厳選した現在のベストバイ物件をお客様にお送りしています。このセレクションには、60万ドルからという低価格の小さなパイド・ア・テール、優れた坪単価の投資用物件、良いチャンスと思われるディスカウント物件、発売されたばかり、または発売間近の新規開発物件などが含まれます。
温かみのある笑顔の写真を載せるだけで、どれだけ効果的か驚くだろう。あるいは、それほど驚かないかもしれない。もしかしたら、あなたは簡単に驚かないだけかもしれない。あるいは、信じられないほど賢いだけかもしれない。そうだ。そうだ。賢くて そして温かい微笑み。なんとも魅力的な組み合わせだ。
ショーン・ブリストウ ハブスポット社
温かみのある笑顔の写真を載せるだけで、どれだけ効果的か驚くだろう。あるいは、それほど驚かないかもしれない。もしかしたら、あなたは簡単に驚かないだけかもしれない。あるいは、信じられないほど賢いだけかもしれない。そうだ。そうだ。賢くて そして温かい微笑み。なんとも魅力的な組み合わせだ。
ショーン・ブリストウ ハブスポット社
MANHATTAN OFFICE
157 Columbus Avenue,4th Fl
New York, NY 10023
+1-646-376-8752
マイアミ・オフィス
1688メリディアン通り、スイート700
マイアミビーチ, FL 33139
+1-305-209-4905