マンハッタン不動産市場分析

2022年後半、マンハッタン不動産市場は下降に転じる

2022年、マンハッタンには2つの市場があった。 

2022年初頭は、2021年初頭に始まったブームが続き、その原動力となったのは、溜め込んでいた需要の解放と、コビッドの黎明期にFRBが実施した人為的な低金利環境だった。  

しかし2022年6月、FRBが基準金利の75ベーシス・ポイントの大幅引き上げを実施した後、市場は急速に軟化し、買い手と売り手の大半は新たな市場の現実に適応するため、年内は膠着状態に陥った。これは、月次契約件数を比較した下図に示されている。

月次契約活動

2022年12月の成約件数はわずか602件にとどまり、2008年以降で最悪の年末となった。 買い手と売り手が新たな現実と折り合いをつけるにつれて、2023年の早い時期に市場は再び動き出すと予想される。 

マンハッタンの不動産価格

コンドミニアム

• 平均販売価格275万ドル
• 平均坪単価2,074ドル
• これは前年同期を上回ったが、セントラルパークタワーや220セントラルパークサウスのような一握りの超高級タワーでクロージングが行われたことが主な原因であり、その結果、成績は上方修正された。
• 基本的に、1平方フィート当たりの価格は前年並みの2,000ドル弱である。

コープス

• 平均販売価格127万ドル
• 平均坪単価1,225ドル

• 平均販売価格319万ドル
• 平均坪単価2,415ドル
  

ラグジュアリー部門（売上高上位10）

• 平均販売価格806万ドル 
• 平均坪単価2,909ドル
• 395万ドルの高級品への参入基準価格

2022年のFRB利上げ

2022年のわずか10ヵ月の間に、FRBはFFF基準金利を4.0％引き上げた。この前例のない措置は、2022年の世界的な現象であるインフレを抑制するために取られた。 

金利は2008年以来の高水準だが、以前も高水準だったことはあり、そのような金利環境でも不動産市場はうまく機能していた。しかし、今年に入ってからの金利上昇のペースが、わずか10カ月に凝縮されていることが最も気になる。30年固定ジャンボ住宅ローンの金利は、2022年1月1日の3.1％から12月31日には5.7％に上昇する。10月の6.35％から低下している。 

マンハッタンは他の都市に比べ現金購入者が多く（約55％）、金利はそれほど大きな影響を与えない。また、在庫の70％を占めるニューヨーク特有のコープ（生協）は、融資額について非常に厳しい規定がある。最大70％の融資を認めるところもあるが、50％しか認めないところも多い。融資を一切認めないところもある。これらはニューヨークの市場にとっては緩和要因だが、初めて住宅を購入する人にとっては、購入に住宅ローンが必要な場合が多いので、助けにはならない。 

マンハッタン在庫供給が窮地を救う

この話の救いは、市場での供給不足である。在庫水準が8,100件を超えていた2020年末と比較すると、今日の供給量は5,858件と低い。これには様々な理由がある。

供給量が限られているため、2023年に向けて価格が下落する可能性は低いと思われる。 また、以下の理由から、すぐに在庫が市場に出回ることはないだろう：

• 黄金の手錠の住宅ローン
• 住宅ローンを組んでいるニューヨーカーの80％の金利は5％未満である。
• その結果、オーナーは現在の家にいつまでも住み続けることになる。 
• 3％の住宅ローンを6％の住宅ローンとすぐに交換する人はいない。 

• 2019年NY州法により賃貸からマンションへのコンバージョン市場が凍結
• この法律は、家賃安定化されたテナントを持つビル所有者に罰則を科すもので、家賃安定化された住戸から市場価格のアパートを作ることは不可能である。この法律が改正されない限り、デベロッパーにとって経済的なメリットがないため、コンバージョンはゼロになるだろう。 
• 減税制度の終了により、デベロッパーの建設コストが上昇
• 421a、421g、J-51の減免措置はすべて失効した。 
• これらはかつて、政府が開発業者に建設させるために使った素晴らしいツールだったが、今はもう存在しない。
• ニューヨーク市の左派政治家たちは、30％や50％の手ごろな価格の住宅を含むプロジェクトに拒否権を発動してきた。
• ここ2年間、マンハッタンの土地売買はほとんど行われておらず、市内での建設を計画しているデベロッパーはそれほど多くない。
• インフレは、平時のようにコストが把握できないため、多くの開発にブレーキをかけた。

マンハッタン不動産の展望 2023年

多くの予測家が、来年は世界中で住宅価格が下落すると予測している。しかし、このような事態が起こるのは、主にコビド期に最も価格が上昇した地域であろう。米国では、多くの小都市が最も価格が上昇した場所であるため、最もリスクが高い。ボイシ（ID）、ソルトレイクシティ（UT）、フェニックス（アリゾナ州）、コネチカット州などだ。 

しかし、ニューヨークはそのような場所ではなかった。実際、ニューヨークの価格はコビッドの間に下落した。価格は2021年になってようやくその損失を回復し、他のほとんどの都市と比べて小幅な上昇を記録した。 

ナイト・フランクのプライムレジデンシャル予測では、2023年のマンハッタン価格はマイアミ（5％上昇）、ロサンゼルス（4％上昇）に次いで少なくとも2％上昇すると予想している。この上昇率は、世界の上位25都市の中でマンハッタンを13位に位置づけ、マンハッタン（および米国全般）の回復力と自信を示している。 

ナイト・フランクは、「安全な逃避先への資金逃避」と「海外からの買い手は...米ドルへのエクスポージャーを減らすのではなく、むしろ増やそうとしている」と述べている。2023年のFRBの行動による価格下落圧力は、私が指摘するような供給の少なさによって相殺されることは間違いない。

マンハッタンとマイアミの不動産市場は引き続き好調を維持するだろう

FRBが利上げに踏み切った今、ニューヨークとマイアミの市場で何が起こると思うか、多くの人が私たちに尋ねてきた。FRBが利上げを行ったことで、ニューヨークとマイアミの市場はどうなるのかという質問が多く寄せられました。 

景気減速が価格下落をもたらすかどうかについては、多くの人が疑問を抱いている。一部の専門家は、国内のいくつかの地域では間違いなく起こると言っているが、それらの地域で価格が急速に上昇したことを考慮すると、マンハッタンとマイアミでの価格下落の確率はそれぞれ「低リスク」または「非常に低リスク」と予想している。

コアロジック分析-2022年6月：価格が下落する確率

コアロジック社によると、ニューヨークのメトロは今後1年以内に価格が下落する可能性は低く、マイアミは非常に低い。

マンハッタン

価格

全国の他の場所と同じペースで価格が上昇したわけではない。不動産市場は2020年に暴落し（価格は平均7％下落）、ワクチンが終了した2021年第1四半期になってようやく反発し始めた（価格は平均16％上昇）。 

1. マンハッタンの物価が過去10年間で年率4.5％上昇したことを考えると、純増9％（7％を差し引いた16％）は通常の物価上昇の2年分に相当する。 
2. 賃貸料は前年比20％上昇し、利回りが急上昇しているため、投資家にとってはマンハッタンの物件を購入する絶好の機会となっている（特に価格が急騰しなかったため）。 
3. 住宅ローン金利の上昇により、今後1年以内に初めて住宅を購入する人が減り、より多くの人が賃貸市場に参入せざるを得なくなるため、マンハッタンの賃貸料値上げは今後も続くと予想される。 
4. UBSのグローバル・バブル・レポートが一貫して報告しているように、マンハッタンの高い不動産価格は、地元の高い所得に支えられている。 
5. マンハッタンは長期的な投資対象だ。投資家は安全性を求めてマンハッタンの不動産を購入する。コストがかかることを考えると、裸の投機やフリッピングをする場所ではない。 
6. マンハッタン購入者の50％は、特に高級物件では現金で購入するため、金利変動の影響を受けにくい。 
7. 生協は住宅ストックの75％を占める。 多くの生協は融資を認めていないか、50％に制限している。この事実は、リーマン危機の際、マンハッタンの不動産を支えた。 
8. しかし、アンダーライティングは非常に厳しいので、これは2008年のシナリオではない。 

供給

1. ニューヨークの一等地のコンドミニアムの供給は比較的少ない。 
2. 供給量は前年同月比で10％減少している。 
3. 高級コンドミニアムを見ると、パイプラインにはほとんどない。
4. 時々、マンハッタンでコンドミニアムのバルク案件を探している投資家からの依頼を受ける。2018年はかなりの数があり、少なくとも50戸は売りたいビルがたくさんあった。  
5. しかし、2人の投資家（1人は非常に大規模な1031取引を行う）のために最近の分析を作成した際、私は、96丁目以下で今後3～5年の間に市場に出回るような素晴らしいビルはほとんどないと指摘した。 
6. ザ・コートランド、ワン・ハイ・ライン、ワン・ウォール・ストリートなど、私たちが心待ちにしていたビルが販売開始となった。 これらはすべて超高級プロジェクトである。これら以外の一等地に建つ最高級コンドミニアムはほとんどない。 
7. 良質な製品の供給不足は、需給が均衡するまで価格をさらに押し上げるだろう。 
8. 過去にコンドミニアムや賃貸ビルを建設するデベロッパーにインセンティブを与えていた421a減税の期限切れにより、新規開発のパイプラインは少なくなっている。  
9. ニューヨークのリベラルな政治家たちは、デベロッパーに建設インセンティブを与える意欲がないので、このインセンティブが復活することはないだろう。 
10. もちろん、こうした政治家たちは短絡的だ。デベロッパーにインセンティブを与えないことは、a）手頃な価格の住宅（マンハッタンでは新築プロジェクトの必須条件）の建設量を減らし、b）市と州の収入を減らし、c）テナントの賃貸料をさらに上げるだけである。 

マイアミ 

マイアミの新たな強さの源はここにある：

1. 高税率の州から（裕福な）住民が大量に押し寄せる； 
2. パンデミックの間、フロリダは規制が非常に緩かったため、より自由でより少ないコビド規制を求める住民の流入があった；
3. ヘッジファンドやハイテク企業がマイアミに移転しているのだ； 
4. 一戸建てとコンドミニアム（特に大規模なもの）の供給が非常に少ない。 
5. 空のパイプライン。 

ここ数カ月、活動が鈍化しているが、それは需要のせいではない。本当に供給が原因なのだ。マイアミ（そして南フロリダ全体）の一戸建てとコンドミニアムに対する需要は非常に大きく、在庫は削られている。そして、次の建築サイクルが本格化するまでは、新規供給が市場に大きな影響を与えることはないと予想されている。今後3年間はほとんど何も市場に出回らないので、これは5～7年になると予想される。

これについては、以下のビデオで詳しく説明している：

見出しと平均値

コンパスのレナード・スタインバーグの話を聞くのはいつも楽しい。先日の投稿で、彼は買い手と売り手に対し、見出しを鵜呑みにせず、平均値を見すぎないよう警告した。そして彼は間違いなく正しい。  

1. 不動産は超ローカライズされている。 
2. ある市場（あるいは全国）のヘッドラインと別の市場を混同してはならない。 
3. マンハッタンは（さまざまな理由から）実にユニークな市場であり、歴史が示しているように、全国的なトレンドは当てはまらない。 
4. 同じことがマイアミにも言え、マイアミは現在、急成長を遂げている。コアロジックによれば、マイアミの価格下落の可能性は極めて低い。 
5. マンハッタンでは、市場がいかに超ローカルであるかがわかる。近隣のビルがまったく異なる価格設定、まったく異なる需要、まったく異なる軌道を描いていることがよくあるからだ。 
6. マイアミでは、市場がいかに超ローカルなものであるかがわかる。ビーチの価格と需要は、本土のいくつかの地域の価格と需要とはほとんど関係がない。 

したがって、平均値にとらわれてはいけない。平均値は市場全体で何が起こったかを教えてくれるだけで、特定のビル（あるいはビルのライン）で何が起こったかについては本質的に何も教えてくれないからだ。 

マンハッタンとマイアミのマーケットをナビゲートするお手伝いをいたします。また、ご不明な点などございましたら、お気軽にお電話ください。両市場についてさらに詳しくご説明し、ご売却をお考えの方にはご自宅の査定をお出ししたり、物件検索をお送りさせていただきます。

ハッピーサマー！

2021年は間違いなくマンハッタン史上最高の住宅不動産の年となり、第3四半期だけで95億ドルの成約高を記録し、1四半期での成約高は過去32年間で最多となった。 

販売活動に拍車をかけたのは、旺盛な需要、ワクチン普及率の上昇、手頃な価格設定、記録的な低金利、より広いスペース（または屋外スペースのあるスペース）へのシフト、個人資産の増加などである。 

この95億ドルというのは2021年にクローズした案件のことであり、必ずしも四半期に成約した案件ではない。 

夏シーズンの契約は減少するも、四半期としては過去最高を記録

下図を見ればわかるように、契約件数は年初から高水準で推移しているが、その勢いは衰えつつある。夏場は通常、他の時期に比べて動きが鈍くなるため、このような先細りは季節性の結果かもしれない。 とはいえ、当四半期の売上高は記録的であった。 

前四半期を29％下回ったものの、当四半期には3,500件の契約が成立した。この四半期は1週間当たり270件の取引があり、これは記録的な数字である。10月もこの傾向は続いており、1週間に約305件の取引があった。  

売り手はハッピーだが、あまりハッピーではない 

2021年の売り手は、特に2020年の販売不振の後、非常に満足している。買い手がいるため、需要は非常に旺盛で、特に大規模なアパートメントを見つけることができる高級セグメントではそうだ。

今年の大半は活動が著しく活発化しているが、恐怖心はまだ消えていないため、価格はコビド前よりも上昇していない。昨年購入した時期にもよるが）6～9％のコビド割引はなくなったが、2019年の水準を超える価格上昇はまだ見られない。 

これだけの活況があれば、価格は再び上昇する準備が整っていると考えるのが普通だろう。一般的に、価格上昇は販売活動が顕著に改善した後、通常9ヶ月から12ヶ月以内に起こる。 まもなくこの時期に入るので、カレンダーをチェックしておこう。

高値の住戸が市場に滞留

価格設定が2019年の水準と横ばいであったため、第3四半期は希望価格で物件を掲載する時期ではなかった。同四半期、市場価格を適用した物件の販売期間は78日だった。一方、価格調整が必要な物件の販売期間は181日で、現在の市場価格の2倍以上（2.3倍）であった。 

四半期の現在の価格

注：通常、私は四半期の数字を前四半期と比較したいのだが、2020年第3四半期は、四半期の販売件数の3分の1が、ニューヨークで最も高額な新築コンドミニアムである220セントラルパークサウスでの成約に起因していた。16戸が平均価格3,700万ドル、総額5億9,200万ドルで成約した。従って、今四半期の数字を示しただけである。もっと詳しい情報をお知りになりたい方は、私までご連絡ください。 

その他の興味深いスタッツ

• 販売活動は過去32年間で最高となった。 
• 記録的な低金利にもかかわらず、取引の約50％はすべて現金取引であった。
• 300万ドル未満の新規開発物件の販売額は、300万ドル以上の販売額の2倍の伸びを示したが、それでも前年同期の2倍であった。新規開発物件は小規模物件にシフトしているため、価格は下落傾向にある。
• 全セグメントの上場割引率は四半期平均で5.3％。
• コンドミニアムと生協の総供給月数（販売中の全在庫を販売するのに要する月数）は、わずか5.1ヶ月に減少した。 
  
  

底を見逃した。回復を逃すな！ 

マンハッタンが市場の底を吹き飛ばし、契約件数が爆発的に増加

2021年第2四半期は大ヒット四半期となり、シティ・リビングが死んだというのは間違いであることが証明された。マンハッタンは過去6年間で最高の春商戦に回復し、2007年以来最高の販売活動を記録した。

需要の高まり、手頃な価格設定、低金利、広いスペース（または屋外スペースのあるスペース）へのアップグレード願望、個人資産の増加、買い手の増加などが、販売量を押し上げている。要するに、科学と、それに伴う新たな楽観主義のおかげで、この街は活況を呈しているのだ。

注：今回の更新では、2021年第2四半期と2019年第2四半期を比較しているが、これはニューヨークが封鎖された2020年第2四半期よりもはるかに適切である。 

契約が急増

当四半期の成約件数は前年同期比で60％急増した。これらの案件の多くは2021年第3四半期まで成約に至らないが、当四半期に成約に至ったアパートの量と構成から、その時点でポジティブな値動きが見られると予想される。 

広めのアパートが再び流行

スーパープライムマーケット（1,000万ドル超）は、当初の価格から2桁のディスカウントに後押しされ、過去最高の上半期となった。加えて、500万ドル超の市場にとって好都合な大規模アパートの販売が顕著に増加した。 

販売価格の中央値は113万ドルに上昇し、2019年第2四半期に121.5万ドルを記録して以来の高水準となったが、販売ミックスにより価格トレンドに偏りが生じた。

コビッド・ディスカウント

前年同期と比較すると、1平方フィート当たりの平均価格は3.6％下落した。これは「コヴィッド・ディスカウント」と呼ばれている。第1四半期はこのスプレッドが9％であったことから、コヴィッド・ディスカウントが急速に縮小していることがわかる。 雇用主が "在宅勤務 "を中止または制限しているため、コヴィッド・ディスカウントは第3四半期には解消し、第4四半期にはなくなると予想される。

四半期の現在の価格： 

その他の興味深いスタッツ

• コンドミニアムの販売件数は過去30年間で最高となった。 
• 300万ドル以上の新規開発売上高は過去3年間で最大であった。 
• その結果、供給月数は過去4年間で最速の6.9ヵ月に減少した。 
• 全体の上場割引率は6.4%であった。 

底を見逃したなら、リカバリーをお見逃しなく！ 

2021年4月契約 トップ

3月 14年の記録

マンハッタンの契約件数は引き続き増加し、2021年4月は1,607件と、3月の14年単月の契約件数1,500件を上回る新記録となった。5月第1週もこの傾向が続いており、今のところ5月も4月に並ぶ勢いである。

契約件数は1,607件で、コビッド前の比較月である2019年4月より50%多い。2020年4月の成約件数はわずか213件だった（おそらくコビッド前に始まったと思われる。なお、ニューヨーク市は3月末から2020年6月末まで内覧禁止となった。

リアルディールによると、4月末までの累計契約件数は652件で、2020年通年の契約件数を上回っている。

新規開発に関しては、3月の165件から4月は235件の契約が成立した。マンハッタンでは過去3年間で最も高い水準であった。

マンハッタンは灰の中から立ち上がる

マンハッタン島が「コビッド・エクソダス」に悩まされ、90日間物理的に閉鎖された極めて残念な2020年を経て、2021年第1四半期のマンハッタン住宅販売市場は灰の中から立ち上がった。2020年11月、12月と市場はじりじりと上昇していたが、2021年第1四半期、特に3月は見事な販売活動が見られた。 

2021年第1四半期の販売活動は大幅に増加

2021年3月のマンハッタン住宅販売件数は、過去14年間で最高の1,500件超の成約を記録した。2021年1月と2月でさえ、少なくとも過去3年間は販売件数が前年同月を上回っている：

買い手は、記録的な住宅ローン金利の低さと価格の下落の組み合わせを利用している。また、前政権がトランプ大統領を圧倒的に拒否したニューヨーク市を懲らしめようとしていたのとは対照的に、ニューヨーク市はすでにその恩恵を受けている。  

価格下落、しかし自由落下ではない

価格は下落しているものの、一部の人々が想定していたような急落はしていない。マンハッタンのコンドミニアムの1平方フィートあたりの価格は、2020年第1四半期と比較して、2021年第1四半期は8.8％低かった。エコノミストのロバート・シラーによれば、これは2018年にSALTキャップが制定されて以来、ニューヨークの価格を平均で11％引き下げる効果があった。したがって、価格はほんの数年前のピークから大きく外れており、好転する準備が整っている。ブルー」政権が誕生すれば、ブルー州を罰するSALTキャップは2021年に廃止される可能性が高い。これは不動産価格に恩恵をもたらし、低税率州への流出を抑制するだろう。 

新規開発案件が残る

3年前に発表されたプロジェクトは大幅に値下げされたため、新規開発の掘り出し物はまだある。しかし、最近発売されたプロジェクトは、現在の市場価格に合わせて価格設定されているため、値引きはあまりない。値引きの一部は価格の低下に表れているが、値引きの多くはクロージング・コストの譲歩に隠されている。これらは平米単価には表れない。新規開発における値引きの大きさは、プロジェクトが開始された時期、現在までの販売速度、特定のラインにおける残りの販売戸数、資本スタックにおけるエクイティ・パートナー、そして最も重要な貸し手の最低解除価格（開発業者ではなく、銀行が実際に価格をコントロールする）などの要因に左右されるため、大きく異なる。 

ニューデベロップメントで最高の取引を得るには、オープンマインドを持ち、最も高い値引きを獲得できそうもないものに固執しないことだ。例えば、デベロッパーは、屋外スペースのあるアパートメントに大きな割引を提供することも、ほとんど完売しているラインにも提供することもない。

このチャートは、新規開発価格が数ヶ月前の安値からどの程度回復したかを示している。 

ワクチンは自信を与える

ニューヨークのワクチン接種が進むにつれて、不動産価格は春から夏にかけて上昇に転じると予想される。現在までに、マンハッタン市民の44％がすでにワクチンの初回接種を受け、27％が完全に接種を受けている。完全接種者が人口の70％に達すると、レストランや映画館（現在は部分的にオープン）のフルオープン、ブロードウェイショー、スポーツ会場など、アクティビティは通常通りに戻るだろう。その後、市場はさらに劇的な変化を遂げるだろう。今年後半に外国人への開放が再開されれば、マンハッタンの不動産回復も一気に加速することだろう！

上昇相場継続の兆し

SALT上限撤廃の可能性、新規建築許可の少なさ（昨年から新規開発が保留されているため）、市の全面再開は、リーマン危機後に見られたように、今後4～5年のマンハッタンの不動産価格にとって好材料となるだろう。  

購入を考えているのなら、ベストプライスを手に入れるために今がチャンスだ。在庫は2020年10月に過去最高だった9,600戸の販売戸数から、2021年3月末には7,000戸に減少しており、まだ少し多い。しかし、第1四半期と同じペースで販売が続けば、夏の初めには売り手市場になるだろう。景気が過熱すれば金利も上昇し、同じ住宅を所有するにも割高になる。

マンハッタン・マーケットが動く...今度はあなたの番だ！ 

2021年のマンハッタン市場、販売活動の活発化で好スタート

マンハッタン不動産市場はコヴィッドの影響により依然として苦戦を強いられているが、2020年第4四半期、そして2021年1月の1ヶ月間でさえ、顕著な改善が見られた：

• ポジティブなワクチンのニュースと展開が買い手の信頼を高めた、
• 歴史的な低金利、
• 売り手（およびデベロッパー）が値引きを提供（コヴィッドの平均値引き率は10％で、低価格住戸ではかなり低く、高価格住戸ではかなり高い）。
• 3カ月間の閉鎖から需要を汲み上げる
• ニューヨークに好意的な新政権と
• ニューヨークの価格を11％押し下げたSALTキャップ撤廃の可能性（ザンディによる） 

第4四半期に成約した契約は、2019年同四半期比で約8％増加した。2021年1月のコンドミニアム販売は前年同月比50％増、コープ販売は同167％増。すべて良いニュースだ！ しかし、現在の販売在庫の供給量の多さは市場にとって逆風であり、2021年には買い手に恩恵をもたらすだろう。 

賃貸市場もここ数ヶ月は持ち直しの動きが見られる。しかし、企業が従業員にオフィスへの復帰を要請するまでは、賃貸市場は低迷を続けるだろう。数カ月後には、賃貸市場が急速に好転するものと思われる。 

収穫：

• 今は買い手市場だが、絶好の取引の窓は閉ざされつつある、
• 価格は下落したが、暴落はしなかった、
• 高級品購入者が市場に戻ってきた、 
• 在庫は10月の劇的なピークから大幅に減少しているが、依然として高水準にある、
• デベロッパーから大型マンションを購入するには絶好の機会だ。新しい開発物件では、これまでに見たことのないような高額の値引きや譲歩が見られた。 

2020年第4四半期、マンハッタン市場は立ち直る

ヘッドラインニュースで大都市からの人口流出が語られる中、マンハッタンでの成約活動がここ数カ月堅調であると聞いて、私のクライアントが驚くのも無理はない。 2020年10月と11月の成約件数は月平均855件で、2020年12月は2019年12月の成約件数717件を上回る勢いだ。12月中旬までの四半期の成約件数はすでに前年同期を上回っている。 

ワクチンに対する信頼と、売り手が値引きに屈したことで、買い手が市場に戻ってきた。この成約のほとんどは300万ドル以下のセグメントであり、高級品セクターはまだ精彩を欠いているが、改善傾向にある。 

以下の通り、500万ドル以上の契約数は増加の一途をたどっており、最大のディスカウントが見られるセグメントである。 

在庫はピークから大幅に減少、しかし依然として高水準

活況と信頼感により、マンハッタンの売り物件供給量は2020年10月の約9,600件から現在は8,000件まで減少している。 

在庫レベルが6,600であった昨年末と比較すると在庫は20％増加しているが、在庫レベルがピーク時から17％減少したことは喜ばしい。10月に在庫が急回復したのは、ファイザーとモダンズのワクチン・ニュースのおかげだろう。私たちは、このことが売り手をあまり刺激しないことを願っている。

ワクチンが完全に行き渡るまでは、ニューヨークで取引が行われることが予想される。時間が経ち、動きが活発化するにつれ、売り手がこれまでのような値引きをすることはないでしょう。すでに市況の底を打った感があるが、ニューヨークではまだ買い手が大幅な値引きを得られる時期である。 

ディスカウントは今どこにある？

平均的な "コヴィッド割引 "は10％前後だが、400万ドル以上のセグメントではより高い。アーバンディグスが2020年第4四半期の成約を分析したところ、以下のことがわかった。 

• 200万ドル未満 - 平均5％の割引
• 200万ドルから400万ドル - 平均10.4％の割引
• 400万ドル以上 - 平均13.5％の割引

もちろん、これらは平均値であり、デベロッパーが取引を成立させるために提供しているその他の景品（クロージング・コスト・クレジットなど）は考慮されていない。 マンハッタンの不動産市場は、2017年後半にSALT税制が変更された後、すでに打撃を受け、2019年第3四半期に底を打ったことに注意する必要がある。したがって、Covidが発動する前にすでに価格は大きな打撃を受けていた。Covidの追加割引は、買い手にとってはケーキの上のアイシングに過ぎない。 

新規開発 

値引きは、その建物がどこにあるか、何戸売れたか、デベロッパーや貸し手との間に特別な問題はないかなど、建物自体の多くの要素に左右されます。また、どのラインの物件を購入するのか？デベロッパーが、その建物で最も良いラインのユニットの50％を販売し、別のラインの0％を販売した場合、あなたは両方のラインで同じ割引を期待すべきではありません。 

現在、新規開発物件の値引きは千差万別であり、建物自体に影響を与える多くの要因に左右される。デベロッパーは、最低発売価格を決定する銀行に従順であるため、全面的な値引きよりも手厚いクロージング・クレジットを提供する傾向が強い。しかし、値引とクロージング・クレジットの組み合わせも見られる。 

平均的な割引は、新規開発における10％プラス決算控除であるが、すでに値下げされた価格にそれを上乗せして提供している開発もある。ニューヨーク州司法長官に提出された当初の価格であるSchedule Aの価格から20～30％引きになることも珍しくない。 

デベロッパーは、これらの費用の一部を含め、買い手のクロージング費用の少なくとも一部を負担してきた：

• 譲渡税（約2）
• 邸宅税（1％から始まり、2,500万ドル以上の場合は4％まで段階的に引き上げられる）
• 駐車場 - 住戸によっては含まれていることもある。
• ストレージ - 含めることができる 
• 共益費 - 1年分の共益費を支払う場合がある。 

デベロッパーの中には全く交渉しないところもあるし、建物に特別なものがあれば譲渡税だけを負担するところもある。例えば、パークロッジアにはセントラルパークを望むテラスがあり、希望価格で取引されている。ベンソンはUESのマディソン・アベニューに数戸だけあるが、それも希望価格で取引されている。自己資金で賄われているため、他者に依存しない他のビルも交渉していない。しかし、その数は少ない。 

マクロの要点

• これはおそらく、過去20年以上にわたってニューヨークが見てきた中で、唯一最大の新規開発購入者市場である。 
• 私たちは財政危機にあるのではなく、おそらく解決済みであろう健康危機にあるのだ。
• 2008年から2009年にかけての大不況や、2000年のハイテクバブル、あるいは9.11のような、恐怖と資金不足の時代ではない。
• 銀行とホワイトカラーは潤沢な資金を持ち、DJIAは30,000を超えている（2009年のような6,000ではない）。
• 恐怖は売り手にある。買い手はこの恐怖を利用するための短い窓を持っている。
• 傍観している人は、割引を受けるにはオファーが必要だということを覚えておいてほしい。勝つためにはプレーする必要がある！

今年を締めくくるにあたり、皆さまのご多幸をお祈り申し上げます。2021年が2020年よりも良い年になりますように。 

マンハッタンの不動産市場

2020年10月に復活

ニューヨークの不動産市場で何が起きているかをリアルタイムで理解するために、私たちが最初に見る指標は、特定の月の成約件数である。 10月の成約件数は大幅に回復し、最高で874件となり、2020年9月から30％増、2019年10月から4％増となった。これはマンハッタン不動産市場がコビッド危機のどん底から立ち直ったことを示す明らかな証拠である。また、10月の成約件数は、コビッド以前でも2020年中のどの月よりも多く、下のグラフを見れば一目瞭然である。

マンハッタンの大口購入者が戻ってきた

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

マンハッタンの在庫はピークに達した模様

在庫（供給）は10月中旬に過去最高の9,628件となり、現在は減少傾向にあるようだ。月間新規供給量は2020年9月より21％減少し、2019年10月より1.2％減少した。これは在庫の増加が鈍化したことを示しているが、在庫水準の積み上がりは通常の水準に戻るまでしばらくかかるだろう。このため、ウイルスによる不安のピークは過ぎたものの、買い手のチャンスはまだ衰えていないと考える。ここ2、3週間で在庫水準は低下し、11月6日（金）現在、販売物件数は9,255件まで減少している。昨年のこの時期の在庫が約7,700件であったことを考えると、非常に多くの物件が売りに出されていることになる。 

ニューヨーク市郊外の住宅販売はピークを過ぎた 

ウェストチェスター、グリニッジ、ロングアイランド、ハンプトンズでは依然として高水準の販売が続いているが、販売活動はこの夏ニューヨーク郊外を襲ったピークから下降している。 

選挙が終わり、ファイザーが90％の有効性を持つワクチンを発表した今、マンハッタン市場は引き続き盛り上がりを見せるだろう。 

ニューヨークのベストシーズン

10年以上

ニューヨークの不動産市場が再開して3ヶ月が経とうとしている。多くの困難がありましたが、ニューヨークは回復しつつあります。成約件数の増加や販売保留物件の増加など、活気の兆しが見え始めている。しかし、まだ道のりは長い。

レストラン、スポーツジム、オフィス、美術館が再開し、ニューヨークはより賑やかな雰囲気になっている。ニューヨーカーたちは社会的距離を置き、宗教的にマスクを着用することで、街中のウイルスを抑えている。

一歩引いて、3万フィートから不動産市場の全体像を眺めてみると、マンハッタンでの購入は今が絶好のタイミングであることがわかる。2001年や2009年に購入された方は、ニューヨークがかつてないほど力強く回復することをすでにご存知でしょう。ですから、少し時間をとって、18ヵ月後の自分の姿について考えてみてください。傍観しているバイヤーは、もっと早くNYCの購入に踏み切らなかったことを後悔することでしょう。

今、市場で何が起きているのか、その主なポイントは以下の通りだ：

1. コヴィッドはマンハッタンで低価格で購入できる一時的な機会を作った。 
2. 上のMarket pulseチャートは、販売保留と在庫を考慮したものである。ニューヨークが買い手市場にあり、回復し始めていることを明確に示している。 
3. 真剣な売り手は、物件を適正価格で掲載したり、値引きしたりしている。特にデベロッパーは、数年前には考えられなかったような値引きや譲歩を提案している。
4. 平均的な値引き率は8％だが、最も高額な物件では2倍から3倍という大幅な値引きが見られる。
5. チャンスの窓は今だ...この窓はいつ閉まるのだろうか？おそらく2021年第2四半期までに終了し、2020年第4四半期に最も良い取引が行われ、その後2021年第1四半期に良い取引が行われるでしょう。ワクチンが有効であり、流通の準備が整ったと発表されれば、売り手はより自信を持つでしょう！ そのため、今すぐ売り込むことをお勧めします！売り込む頃には2021年になり、新たな市場になっていることでしょう。
6. 7兆ドルの政府刺激策（2008年の14倍）は、リスクが低いことを意味する。今は2008年ではない。銀行は健全で、FRBの支援はかつてないほど大きい。
7. 過去最高の株式市場バリュエーション（政府の景気刺激策の副産物）は、連邦準備制度理事会（FRB）が景気刺激に全力を尽くしていることを示している。また、投資家が米国経済に信頼を寄せており、コビッドがすぐにコントロールされ、そして歴史に残ることも示している。
8. ニューヨーク市は6月以来、連邦政府よりもはるかに効果的にウイルスを抑制している。住民は、社会的距離を置き、大きなイベントを避け、仲間のニューヨーカーを守るためにマスクを着用することで、自分たちの役割を果たしてきた。多くの報道ではニューヨーク市全体をひとくくりにしているが、コビッドの感染が最も多いのはマンハッタンではなく、クイーンズとブルックリンである。このことはニュースのどこにも書かれていない。
9. 販売市場はもはや、閉鎖によって生じた自由落下状態にはない。販売保留件数は曲がり角に差し掛かり、9月には大幅に増加した。

Urbardigsの提供チャート

現在のベスト・ピック：

 

イーストビレッジにあるこの値下げされた特大2ベッドルームは、もともと新築として2017年に定価より40万ドル高い340万ドルで販売された。2015年築のブティックビルで、ケースメント窓が素晴らしい。詳細はこちら。

20ウエスト53ストリート- ユニット22A
4,750,000ドル / 1ft²あたり2,748ドル
60万ドル値下げ / 2017年に570万ドルで売却

2ベッド / 2.5バス / 1,728 ft²
維持費：3,792ドル / R.E.税2,414ドル

ニューヨーク屈指のホテル、バカラ・ホテル＆レジデンスに住もう。元のオーナーはこのアパートメントに570万ドルを支払ったので、100万ドルのディスカウントでとてもやる気満々です。 詳細はこちら。

540西28西通り- ユニット3A
885,000ドル / 1ft²あたり1,560ドル

ワンルーム / 1バス / 567 ft²
メンテナンス: $606 / R.E. Taxes $629

ウェスト・チェルシーにある+Artのこのスタジオは、885Kドルと実にいい値段だ。数年前のような憧れの価格ではなく、売り手が売ることを前提にアパートをリストアップしているのだ。ハドソンヤードやハイラインにも近い！詳細はこちら。

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いつもと違うニューヨークの夏 

例年この時期になると、第2四半期マンハッタン・マーケット・レポートのアップデートをお伝えしている。しかし、2020年第2四半期のマンハッタン不動産市場は、第2四半期を構成する13週のうち12週が閉鎖されていたため、まったく別物である。 

2020年3月23日、ニューヨークは封鎖され、90日後の6月22日に再び封鎖された。この間、現物を見せることは許されなかった。この危機の間、売り手が市場に出していた物件を取り下げたり、掲載を遅らせたりしたため、在庫は大幅に減少した。しかし現在、物件は再び市場に出ており、在庫は昨年の同時期より8％増加している。  

ここ1ヶ月の市場は徐々に戻りつつあるが、まだ通常のレベルには達していない。5週間前に再開して以来、我々はこう見てきた：

• 成約した契約の84％が300万ドル未満のセグメントだった。
• ニューヨークがすぐに平常に戻ることを知っているからだ。 

• 多くの人々がまだ夏の別荘に滞在しており、旅行制限もまだ実施されているため、市場のハイエンドではあまり大きな動きはない。
• FRBがファンド金利をゼロに引き下げたため、住宅ローン金利は記録的な低水準（3％以下）を記録した。
• 全体的な指標では、コビッド以前の水準より8～10％低い価格設定となっているが、すべての価格帯でそうなっているわけではない。 
• 新規開発の場合、プロジェクトにもよるが、クロージング・コストと値下げを合わせて約8～12％。 
• 最も値引きが大きいのは高級住宅市場で、一部のデベロッパーは物件価格を再設定し、購入者の決済費用の大半を負担することで、今すぐ取引を行う魅力的なインセンティブを提供している。  
• 500万ドル以上の再販物件は、毎週毎週、案内依頼がない。従って、大きな物件を真剣に売りたい売り手は、COVID前の価格から少なくとも10％、おそらくそれ以上値引きする覚悟が必要である。 
• 価格が下がるにつれて割引率は低下し、100万ドル以下の割引はほとんどない。

レンタル：

• 賃貸在庫は高水準にあるが、市場では、特に月額1万ドル以下の賃貸契約も着実に結ばれている。値引きされてはいるが！ 

次はどうする？

私たちはまだ新しい現実の初期段階にいる。しかし、COVIDの観点からは、ニューヨーク市は今や全米の80％よりも安全な賭けである！  

ニューヨークが安全プロトコルを維持し、ウイルス感染を低く抑えることができ、ワクチン接種試験や治療薬（レムデシビルなど）に関して非常に明るいニュースが続けば、ニューヨークの不動産はすぐに回復することを歴史は示唆している。  

今現在、不確実性のピークは過ぎており、ニューヨークでは4月から5月にかけての時期である。しかし、私たちは、買い手は次の4-5ヶ月の間に素晴らしい取引を得ることができると信じています。いったん効き目のあるワクチンが開発されれば、そして秋にはそのワクチンが開発される可能性が高い。 

ご質問は？私とおしゃべりする時間を予約してください。 

夏を楽しもう！ 

アンソニー

コロナウイルスがマンハッタンの不動産価格に与える影響

この未曾有の世界的危機のさなか、COVID-19がマンハッタンの不動産市場価格に与える影響について、いくつかのご質問をいただきました。この激動の時期、皆様が安全で健康に過ごされていることを願っています。今後どうなるかはまだ分かりませんが、ニューヨークの不動産市場に関する最新情報をお伝えします。

3月下旬、ニューヨーク市は公衆衛生の危機を先取りするため、「医学的誘導による昏睡状態」に陥った。その結果、ニューヨークの不動産市場はこの2ヶ月間、新規契約の動きがほとんどなく、完全に時間が止まってしまった。ニューヨーク州によって、マンハッタンのコンドミニアム、アパートメント、一戸建ての実物展示は禁止されている。そして、ニューヨーク市は3月中旬以来、ほとんど封鎖されている。しかし、パンデミックが発生する前から契約していた案件は事実上成約に至り、銀行も住宅ローンへの資金供給を続けている。 

現在5月中旬、ニューヨークは危機のピークから1ヶ月を過ぎ、自ら招いた昏睡状態から目覚めた。ニューヨーク州知事アンドリュー・クオモのリーダーシップのおかげで、ニューヨークはカーブを平坦化することに成功し、この危機から脱却しつつある。まだ100％危機を脱したわけではないが、今後数週間から数ヶ月かけて段階的な再開が計画されている。マンハッタンのコンドミニアムの多くは、5月15日をもって入居・退去のモラトリアムが解除され、6月中には内覧のモラトリアムも解除されるものと思われる。 

2020年1月と2月を振り返ってみると、契約件数は前年同期比で15％増加し、2020年春は非常に堅調な販売シーズンとなることが約束された。残念ながら、これはもはや事実ではない！現在、コンドミニアムとコーポの売り出し在庫は劇的に減少しており、わずか5,000戸が売り出されているに過ぎない。物件が売りに出されている日数をカウントする「売り出し日数計算」ですら、物件公開のモラトリアムが実施されると、その計算が意味をなさなくなるため、リスティング・ポータルサイトによって凍結されている。では、マンハッタンの不動産価格にはどのような影響があったのだろうか？

マンハッタン不動産価格へのウィルスの影響から推論するのは時期尚早だが、バーナンキ前連邦準備銀行議長は、今回の経済停止は経済恐慌というより自然災害のようなものだと指摘している。これは2008年や大恐慌のような金融システムの崩壊の結果ではない。銀行は強く、資本も十分にある。 ありがたいことに、FRBは金融刺激策に素早く動き、政権は財政刺激策に素早く動いた。 

これらすべての明るい兆しは、ニューヨークの不動産価格が記録的な低金利と記録的な量的緩和の恩恵を大きく受けるということだ。資産価格のインフレは量的緩和の目的であるが、その機会が訪れるには時間がかかるかもしれない。この記録的なQE刺激策によるマンハッタンの不動産価格のインフレがどの程度になるかはともかく、結局のところ、ニューヨークは依然として世界でもトップクラスの都市であり、人々は依然として住宅を購入または賃貸する必要がある。 

結局のところ、これは解決可能な健康問題であり、特に今は誰もがコビッド19の問題に注目している。 

ズーム・コールで市場についてもっと詳しく話し合いたい方は、下記から時間帯を選んでください：

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今年2月のニューヨーク不動産市場について知っておくべき6つのこと

1.昨年を大幅に上回る営業活動

• 販売保留件数は17％増加 - 市場全体
• 販売保留25％増 - 60万～100万ドル  
• 販売保留件数は21％増加 - 100万ドルから200万ドル 

これは、販売活動が市場の底であった昨年より大幅に増加していることを示している。200万ドル以下の低価格帯の物件が最も大きく回復している。ニューヨークではここしばらく見られなかったことですが、需要が供給を上回っていることがようやく分かってきました。マンハッタンで成約した契約は、2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年2月と2桁増となっている。先行指標として、成約件数の長期的な増加は通常、価格変動に先行する。例年になく低調だった1月は、1年で最も寒い月としては珍しく、印象的な成約件数を記録した。 

逸話によると、アポイントメントを取るために他のブローカーに電話をかけると、少なくとも25％の確率で、これらの住戸にはすでにアクセプタッド・オファーが出ている。12ヶ月前のようなことはない。契約に入っているユニットは、しばらく市場に出ていて、何度か値下げを経験したものか、最初から適正な価格だった新しいものかのどちらかです。また、最後のケースでは、オープンハウスが満員御礼になり、入札合戦が起こっている（別の時代の名残）。

2.ディスカウントで強まるラグジュアリー市場の活況

ニューヨークでは値引きによる成約が相次いでおり、1月のリスティング・ディスカウントの中央値は6.4％（ニューヨークでは高率）となった。販売件数が最も伸びているのは300万ドル以下の物件だが、ハイエンド物件にも改善が見られる。 

例えば、オルシャン社のレポートにはこう記されている：「先週は400万ドル以上で20件の契約が成立し、3週連続で20件以上の売買が成立した。当初の希望価格からの平均値下がり率は18％で、上位2件に偏った結果となった。"

「平均売り出し日数は803日であったが、これは半数の物件がデベロッパーによって売却され、何年も売りに出されていたためである。これは、2012年にこの統計の追跡を開始して以来、このレポートが記録した中で最も高い数値であった。"

セントラルパークのバイヤービリオネアズ・ロウとセントラルパークの市場を注視しているなら、チャンスはそこにある。市場が好転する前に飛び込むなら今かもしれない。例えば、コロンバスサークルのトランプ・インターナショナル・ホテル・アンド・タワーに住もうという人なら、セントラルパークが直接見える素晴らしい3ベッドルームを1平方フィートあたり3,300ドルで手に入れることができる（下記）。DJTは永遠に大統領ではないし、このビルもいつかは立ち直るだろう。さらに、One57やタイム・ワーナー・ビルディングでも強力な値引きが見られるが、これらや他の超高級ビルのセントラルパーク直通眺望の価格帯は、1平方フィートあたり4500ドル前後で推移している。 

この地区のバイヤーからは、市場に在庫が増えるという話をよく聞く。他の地区ではそうかもしれないが、ビリオネアズ・ロウには新しいビルはない。さらに、セントラルパークを一望できる2,000万ドル以下の物件は限られており、これらの物件の平均販売価格は3,000万ドル以上である。 

3.新規開発物件と再販物件

2～3年前に価格設定された新規開発物件は市場で出遅れており、その理由はデベロッパーと銀行や投資家の間に断絶があるからだ。 

私たちがバイヤーに伝えていること： 再販市場には、1平方フィートあたり1,100ドルから1,800ドルの物件まで、いくらでもチャンスがある。 

もちろん、新規開発分野にもチャンスはあり、15％の値引きが見られるビルもある。しかし、2桁の値引きが見られるこれらのビルの多くは、数年前に発売されたものである。これとは対照的に、2019年に発売されたビルは現在の市場を反映した価格設定となっており、低い募集価格からの値引きはほとんどないが、購入者のクロージング費用の多くをピックアップしている。

市場は非常に価格に敏感で、ドルのモチベーションが高い。 影の在庫が存在することはよく知られている。これらは、非現実的な売り手から市場から外されたユニットや、周辺地域の新規開発プロジェクトである。 最近のバイヤーは非常に精通し、良い価値を見抜く方法を知っています。過去5年以内に購入し、今売ろうとしているのであれば、おそらく水面下か収支トントンでしょう。したがって、揺れ動くことを覚悟してください。仕掛けやトリック-たくさんありますが-は、高値の物件を売らせることはできません。

新規開発物件の販売

マンハッタン最新の分譲マンション

4.賃料上昇 

ここ数年は軟調だったが、賃貸料は前年比で大幅に上昇している。リアルディール紙より-アパート探しをしている人たちは、仲介手数料について一体何が起こっているのか把握しようとしているが、今、彼らを躊躇させる別のニュースがある：ダグラス・エリマンのマーケット・レポートがカバーする3つの行政区すべてにおいて、先月の家賃は前年同月比で5％から6％上昇した。

5.住宅ローン金利

住宅ローン金利は昨年の同時期から急落し、記録的な低水準で推移している。30年固定住宅ローン金利は3.65％を記録し、株式市場は26,900ドル超の史上最高値に近づいた。これに対して過去30年間、同じ住宅ローン金利の平均は約6.25％だった。過去10年間で、金利が低くなったのは2016年9月の3.42%と2012年11月の3.32%の2回だけである。

すでに歴史的な低水準に近づいているため、金利がこれ以上下がることは考えにくい。従って、手遅れになる前に、この人為的な住宅ローン低金利現象を利用するために、今すぐ借り換えを行うか、新規不動産購入資金を調達することを、私たちはお客様にお勧めしています。 

5.コロナウイルスと外国人バイヤー 

健康不安の不動産市場への影響を判断するのは時期尚早だが、ニューヨークの不動産市場は国内バイヤーによって支えられており、外国人は皆無に等しいことに留意すべきである。中国本土のバイヤーは2016年以来ニューヨーク市場に姿を消しており、ヨーロッパ人は通貨安が長期化しているため姿を消している。ラテン系とブラジル人は自国通貨が下落したため、ほとんど姿を消している。

従って、これが当面のNY市場に悪影響を及ぼすとは考えていない。ドルが下落し、健康不安が和らげば、市場は上昇に転じるかもしれない。最後に、アジア諸国では、当局が感染拡大を食い止めようとしている間に投資機会が制限され、リスクのないニューヨークへの投資が増えるかもしれない。 

なぜ今がマンハッタンのコンドミニアム市場に投資する適切な時期なのか

ウォーレン・バフェットは最高の言葉を残した。 他人が貪欲なときは恐れを抱き、他人が恐れを抱いているときは貪欲になるのが賢明である"

ニューヨークの不動産に関する最近のいくつかの報道は、一部の人々を恐怖に陥れている。大局的な見方と全体的な統計を見れば、なぜそのような人々が恐れを抱いているのかは明らかであるが、全容を理解するためにはもっと深く掘り下げる必要がある。

マンハッタンのコンドミニアム購入者は、非常に好調な経済、記録的な株式市場、急速に上昇しているものの依然として比較的低い金利にもかかわらず、2017年末に実施された新税法（FN1）への懸念から、2018年第3四半期も慎重な姿勢を崩さなかった。

マンハッタンの不動産が 買い手市場になることはめったにないので、安全な長期投資に興味があるなら、今が買い時かもしれない。これは長期化するものでも、すぐに繰り返されるものでもない。実際、第3四半期には、2016年に調整が始まった市場のハイエンド（500万ドル超）が、後述のようにやや反発し始めた。

見出しはすべてを語らない

四半期に関するヘッドラインは気になるが、それがすべてを物語っているわけではない。私たちは、四半期ごとの市場レポートが通常注目する1四半期前、2四半期前、8四半期前ではなく、現在市場で何が起きているのかを見る必要がある。先行指標である四半期中の契約件数を見てみると、今四半期は前年同期とほぼ同じであった。

• マンハッタンでの成約件数は、2017年第3四半期の成約件数を1％わずかに下回った。

• 成約件数で最も好調だったのは500万～1,000万ドルのセグメント（主に2つの新規開発物件、ベルノアと100 E 53rdの販売により成約件数が30％増加）。

• 2番目に好調だったのは1,000万ドル以上の住宅で、10％の増加であった。

• 契約戸数や最終的な取引価格については、契約成立後何カ月も経たないとわからないが、長らく低迷していた動きが戻ってきたことは心強い。確かに、値引きはこれらの販売に一役買っている。

しかし、2018年第3四半期のクローズドセールスは、異なる様相を示している。クローズドセールスを見る場合、契約がいつ結ばれたかにかかわらず、その四半期にクローズしたユニットのみを評価することになる。新規開発の場合、場合によっては3年前である可能性もある。従って、成約情報は多少古くなる可能性がありますが、それでもトレンドを把握するには良い情報です。

• マンハッタン全体の成約件数は8％減（ただし2018年第2四半期比では5％増）
• 新規開発物件のクローズドセールスは37％減少した。このため、一部のデベロッパーは、もともと高値で取引されていた建物や、最も需要の高い地域外の建物について、新規開発価格を大幅に割り引くことになった。コア・グループの報告によると、当四半期の新規開発物件の平均値引き率は、昨年の8％から上昇し、ほぼ過去最高の14％となった。
• 新規開発物件の高値から離れた購入者は、再販コンドミニアムに目を向け、2％増加した。
• 当四半期の在庫は13％と大幅に増加したため、今後の販売期間は長期化するだろう。
• 再販生協の在庫は26％と最も増加し、再販コンドミニアムの在庫は4％増加した。新規開発物件の在庫は5％減少した。
• コンドミニアムの平均価格は2.3％減の266万ドル。コンドミニアムの平均坪単価は5％下落した。  
• 新規開発物件の平均価格は433万ドルで、新規開発物件の坪単価は4％上昇した。
• 高級品市場（販売額の上位10％）の平均坪単価は2.7％上昇し、高級品への参入基準は385万ドルに下がった。

写真クレジット：111 Murray

マクロ環境

• ダウとナスダックは高値圏にある。利益確定売りで株価が下落する可能性はあるが、国際貿易戦争の話に関係なく、株価は高値圏にあり、利益確定売りは非常に魅力的に見える。
• 失業率は低下しており、統計上、アメリカは完全雇用状態にある。完全雇用は消費を促す。消費者による消費は、株主により多くの利益をもたらす。
• 規制緩和が本格化しているため、事業展開はこのまま上昇を続ける可能性が高い。
• 信用バブルはないが、FRB議長は2019年まで金利は段階的に上昇すると述べている。金利の上昇は、購入者に固定金利住宅ローンを早急に組むよう促す。
• 経済全体の高い成長率は、それがいつまで続くのかと人々を不安にさせる傾向があるため、多くの人が大きな買い物を控えている。今日、エコノミストたちは、信用バブルは到来しておらず、消費者主導の経済は健全だと述べている。

私たちがニューヨーク市場に自信を持つ理由

まとめると、特に2008年と比較すると、今はかなり良い買い手市場であると我々は感じている。

• 売り手がようやく交渉に応じ、買い手が力を持つようになった
• 歴史的に見ても金利は比較的低い
• 好景気
• 規制緩和が本格化
• 過去69年間で最低の失業率
• ニューヨーク市は過去50年間で最高の雇用水準にあり、ニューヨークの産業は金融以外にも多様化している。
• 2008年のような信用バブルはない。
• 特に21％という新しい低税率によって、企業の利益はかつてないほど高まっている。
• 都市部における過剰建築は、一般的にすぐに吸収される。

詳細な数字を掘り下げると、ニューヨークの不動産市場は好調であることがわかる。ほとんどの人は大まかなレポートを読むだろうが、鋭い買い手は不動産の専門家の意見を聞くだろう。ウォーレン・バフェットの言葉を借りれば、他の人々が恐れている時こそ、ニューヨークで購入する絶好のチャンスかもしれない。

マンハッタンにおける米国新税法の影響 

2018年1月1日に施行された米国の新税法は、メディアを騒がせている。しかし、細かい字面を見れば、この法律は外国人バイヤーを含む法人や不動産投資家にとっては恩恵が大きい。現在の住宅所有者、特にマンハッタンでは、もう少し複雑だ。

マンハッタンでは、州税と地方税の控除を制限し、一戸建て住宅の利子控除額を100万ドルから75万ドルに引き下げるという新法の最終的な影響をめぐる不透明感が市場を動揺させ、コーコランによれば、第1四半期の動きが10％減少したという最新の第1四半期市場レポートに反映されている。出来高の低迷は価格帯を問わず見られたが、特にハイエンドで顕著であった。第2四半期の販売活動は回復しつつあるようだ。

税法による悪影響を軽減するため、クオモ州知事は州税制の変更に多大な努力を払っている。少なくとも、税制改革の副産物として期待される景気が上向き始めるまでは、今後数ヶ月は買い手が運転席に座ることになるだろう。

しかし、例えばノーホー、ソーホー、トライベッカ、ウェストビレッジ、フラットアイアンといったダウンタウンの一等地や、アッパーウエストサイドの中心部にある多くの高級ビルがかなり好調であることは注目に値する。価格の高いコンドミニアムは依然として動きが速く、販売保留物件は前月、前年を上回っている。

マンハッタン住宅価格レポート 

米国経済、特にニューヨーク市は2018年初頭から好調な経済パフォーマンスを示している。  

• ニューヨーク市の雇用者数は過去最高の442万6,000人に増加した。2009年以降、ニューヨーク市は70万2,000人（18.9％増）の雇用を増加させたが、これは第二次世界大戦後最高の増加率であり、11.5％の新規雇用を増加させた全米を大きく上回った。過去10年間で最も雇用を増加させた業種は、テクノロジー、メディア、ヘルスケア、観光関連であった。
• ダウ平均は1年前より25％上昇し、25,000ドルを記録した。ほぼすべての企業が2017年の決算を発表し、75％の企業が第4四半期の利益が予想を上回ったと報告した。
• 2月の雇用者数は31.3万人増と予想を10万人上回り、失業率は4.1％と低水準だった。

今年後半には、新税制改革の効果がさらに現れ、キャピタルゲイン課税を軽減する第2段階税制改革が実施される可能性がある。 ご期待ください

マンハッタン市場レポート

マンハッタン中心部のコンドミニアム市場は引き続き活況を呈している。記録的な高水準の株式市場、安価で利用しやすい資金調達、そして透明性が市場を後押ししている。1年前は、米大統領選に大きな不透明感があり、金利は早々と急騰し、ブレグジットには誰もが衝撃を受けた。2017年第3四半期の統計

• 100万～300万ドルのコンドミニアムの成約が前年比11％増加
• 300万～500万ドルのコンドミニアムの成約は前年比8％増。 
• しかし、超高級コンドミニアム市場（1,000万ドル以上）は、今期は1,000万ドル以上の成約件数が12％増加したものの、引き続き逆風に直面している。
• 転売-平均坪単価1,774ドル
• 新規開発物件 - 平均坪単価2,320ドル
• ラグジュアリー-坪単価2,780ドル、ラグジュアリーのエントリー・レベル価格（販売額の上位10％）は410万ドル。

マンハッタンの不動産市場における再販在庫水準は？

「買い手 - 価格の調整はすでに起こっており、ここ1年ほどの間に市場全体が安定し、正常化の兆しを見せている。本当に購入する必要があり、適切な物件を見つけたら、この閑散期を交渉に活用することだ。

記事全文を読む：medium.com

Urban Digsに同意する。マンハッタンRE市場は、特に高級セグメントではすでに是正されており、買い手は2014年～2016年よりもレバレッジを効かせている。新たな税制改正に関する混乱が起こる中、このテコ入れは2018年も続くと予想している。 しかし、再販在庫の供給はまだ少ない。 

主要住宅購入者や投資家に人気のある4つの一等地の再販在庫供給レベルを調べた：トライベッカ、チェルシー、アッパー・イースト・サイド、アッパー・ウエスト・サイドである。500万ドルから1000万ドルのセグメント、200万ドルから500万ドルのセグメント、そして100万ドルから200万ドルのセグメントを調査した。 

500万ドルから1000万ドルのセグメントで売りに出されているマンハッタンの不動産全体のうち、トライベッカで売りに出されている転売物件は17戸、チェルシーで売りに出されている転売物件は8戸、アッパー・イースト・サイドで売りに出されている転売物件は5戸、アッパー・ウエスト・サイドで売りに出されている転売物件は4戸に過ぎない。マンハッタン島の大部分を占めるこの4地区では、合計34戸の転売住宅が売りに出されていることになる。 

市場を下降させると、200万ドルから500万ドルのセグメントで売りに出されているマンハッタン不動産全体のうち、トライベッカで22戸、チェルシーで15戸、アッパー・イースト・サイドで21戸、アッパー・ウエスト・サイド（リバーサイドを含む）で32戸の転売ユニットしかなかった。この4地区で200万ドルから500万ドルの物件が90戸しかないことになる。  

エントリー・レベルの市場では、100万～200万ドルで売りに出されているマンハッタン不動産のうち、トライベッカでは2戸、チェルシーでは11戸、アッパー・イースト・サイドでは15戸、アッパー・ウエスト・サイドでは19戸しか売りに出されていない。これら4つの大きな地区で、100万～200万ドルの再販物件は合計47戸である。 

Urban Digsが指摘したように、特に2014年～2015年に比べて、最近は売り手が交渉に応じてくれるようになったのは事実だが、優良な再販マンションの供給はまだ比較的少ない。また、新規開発物件は高いプレミア価格で販売されている。マンハッタンで売りに出されている不動産の中から、特定の建物、露出度、割高でないものに絞り始めると、良い選択肢の数は大幅に減ります。したがって、住宅ニーズがある買い手や投資目的の買い手は、この供給不足の話を頭に入れておこう。 

https://belamorena.com.br

アッパー・イースト・サイド 

アッパー・ウエスト・サイド

チェルシー

トライベッカ

チャート提供：UrbanDigs

マンハッタン・マーケット・アップデート Q4|2017

2017年のマンハッタンにおける不動産市場の第4四半期は、4四半期のうち過去3四半期が成約件数の増加を示しており、安定していると表現するのが最も適切なものである。2017年は2016年よりもはるかに良い年であったが、四半期における成約件数が前年比で著しく減少しており、これは主に税制改革や政治情勢などの非市場要因によるものである。

しかし、より詳細に物件タイプを見ると、大きなばらつきが見られる。分譲マンションは3四半期連続で売上を伸ばし、最も活発であった。しかし、再販コンドミニアムの成約は、高値が続いていることが響いており、新規開発物件の成約は、現在のサイクルと開発業者のタイミングにより12％減少した。このような状況や、新しい税制改革をめぐる不確実性を考慮すると、マンハッタンの不動産は徐々に買い手市場になりつつあると推測できる。

再販コンドミニアム

• 平均坪単価は前年並みの1,759ドルであった。
• 同市場での販売件数は3％減の929件で、2011年第4四半期以来の低水準となった。
• 売り出し日数は116日で、前年比横ばい。
• 販売在庫は4％減の2,485戸となった。

第4四半期は、税制改正の影響に関する不透明感がコンドミニアム再販セクターに波及し、販売活動の低下と価格の横ばいを引き起こした。市場は2年連続で不調となり、2011年以来最も少ない販売件数となった。販売可能戸数の減少に伴い、在庫も軒並み3％減少した。第4四半期の販売完了物件と比較すると、有効在庫には1平方フィート当たり2桁のプレミアムがついていたため、価格設定のずれを指摘する声も多い。

再販生協

• 生協の平均価格は126万ドルであった。
• 1平方フィート当たりの平均価格は1,167ドルで、昨年より1％上昇した。
• この市場における販売件数は4％増の1,733件であった。
• 売り出し日数は88日で、昨年より5％減少した。
• 販売在庫は15％増の2,824戸となった。

生協の再販は、3四半期連続で売上高を伸ばし、他の選択肢を凌駕し続け、今年最も売れた不動産商品として2017年を終えた。さらに、コープ再販への高い需要により、物件の平均残存期間は5％減少した。その結果、市場は販売可能な在庫を15％増加させた。

新規開発

• 新規開発マンションの平均価格は392万ドルだった。
• 平均坪単価は2,253ドルで、超高級物件と超高級物件の成約数が減少したため、昨年より17％下落した。
• この市場での販売件数は527件から463件へと12％減少した。
• 在庫は30％増加し、現在1,074戸が売りに出されている。

予想されるように、新規開発コンドミニアム市場の数字は、進行中の建物建設の進捗状況によって増減する傾向がある。第4四半期は、新規着工物件はなかった。^第また、125 Greenwichや91 Leonardのような大型開発物件の販売が開始されたため、在庫が30％急増した。

ラグジュアリー

• 第4四半期のニューヨークの高級アパートの平均価格は724万ドルだった。
• 平均坪単価は12％減の2,625ドルとなった。
• ラグジュアリー・スレッショルドは$3.882M。

ラグジュアリーセグメントは、価格ベースの成約額上位10％によって決定される。エントリー・レベル価格（「しきい値」）はおよそ50万ドル下落し、388万2,000ドルで終了した。さらに、平均価格は10％下落し、1平方フィートあたりの価格は12％下落した。これらの下落は、2016年末の432パーク、 グリニッジ・レーン、56レオナードのような超高級物件から、ワン・ウエスト・エンドや252イースト57のような郊外の控えめな高級物件へと、当四半期のクロージングがシフトしたことに起因している。^St.しかし、在庫が増加し、売り手には顧客の需要を満たすために価格を下げる以外の選択肢がほとんどないため、市場の競争は激化している。このような高級物件は低価格ですぐに引っ越せるため、投資家にとっては大きなチャンスである。

結論として、マンハッタン市場は引き続き安定しており、2017年は2016年よりも健全であった。とはいえ、市場は引き続き顧客側に傾く傾向を示しており、言い換えれば「買い手市場」になりつつある。販売可能な在庫の増加、新規開発プロジェクト、高級品の敷居の引き下げにより、オーナーやデベロッパーが販売減少に対応するために価格を割り引く傾向にある市場が形成されている。税制改革が不透明なため、2018年は買い手にとっては良い年、売り手にとってはあまり良くない年になるだろう。傍観者にとっては、トランプ税制改革の効果が現れる前に市場に参入する良い機会かもしれない。

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トランプ大統領は米国不動産にどう影響するか？

ニューヨークの不動産開発業者や不動産ブローカー（そう、彼はニューヨークのブローカー免許を持っている）がホワイトハウスに座るというアメリカはかつてなかったことだ。私たちの多くはトランプ氏の行動や政策姿勢に賛成できないかもしれないが、確実に言えることは、トランプ氏は親不動産、親資産家になるということだ。

トランプ大統領が誕生すれば、株価は急落するどころか、ブラック・スワン・イベントになるとの見方もあったが、今日はドルも株式市場も上昇した！

トランプ大統領の政策が米国の不動産にどのような影響を与えるのか気になる方は、トランプ大統領が就任した後、どのように動く可能性が高いかについて洞察してみよう。

経済を活性化させるために不動産を利用するのだろうか？

トランプ氏は不動産開発業者であり、不動産ブローカーでもある。彼自身、ずっと投資として不動産を利用しており、持ち家を増やすことに興味があると語っている。自身の会社であるトランプ・オーガナイゼーション、あるいは娘婿のクシュナー・プロパティーズを通して、彼の家業が不動産であることを考えると、トランプは不動産への愛情を持ち続けると予想される。

住宅ローン金利はどうなるのか？

金利はしばらくの間、低水準で推移するだろう。「住宅ローン金利が低下しているのは、投資家が米住宅ローン担保証券の安全な利回りを見ているからで、米住宅市場の相対的な安全性に対する自信を反映している」とトゥルーリアのチーフ・エコノミスト、ラルフ・マクラフリンは選挙翌日の声明で書いている。「さらに、FRBは世界経済の混乱を理由に12月の利上げを延期する可能性が高い。どちらの影響も、借り手にとっては短期的な勝利を意味し、金利の急落が続けば、住宅ローンの借り換えが増えるだろう。"

不動産投資家のために税金を引き下げるのだろうか？

共和党は上下両院を掌握した。その結果、共和党は今後の税制政策を自由にコントロールできるようになり、不動産投資家の税金に影響する大きな 変更が行われることになる。トランプは次のような提案をした：

• 税率を引き下げ、キャピタルゲイン課税の最高税率は20％とする。
• 相続税または死亡税の撤廃
• 法人税を35％から15％に引き下げる

そして、税制改革に関して彼が望むものすべてを手に入れることはできないかもしれないが、我々の税法は変革の機が熟しており（共和党も民主党もこれを求めている）、その変革は2018年の選挙シーズンが始まる前の2017年8月までに行われる可能性が高い。

もっと簡単にお金を借りられるようになるのでは？

トランプ大統領の選挙運動の特徴のひとつである規制の緩和は、2008年以来非常に低迷している銀行の融資を強化することを可能にするだろう。 トランプ大統領になれば、FHAローンの保険料を引き下げたり、ファニーメイやフレディマックの保証料を引き下げたりすることで、消費者が住宅を所有しやすくなる可能性もある。

規制はどのような影響を受けるのか？

トランプ氏の綱領の多くは、金融市場をより本格的に復活させるための規制緩和を中心に据えており、それだけでも不動産に弾みをつけることができる。これはトランプ、そして共和党全体が声高に主張してきたことだ。

トランプ大統領は、銀行規制と建築規制の両方を緩和することを提案している。融資規制を緩和すれば、消費者が融資を受けやすくなり、住宅取得が促進される可能性がある。建築規制に関しては、全米不動産業者協会の会合で、トランプは住宅建設にかかる費用の25％が規制に関係していると推定した。彼はこれを2％まで下げたいと考えている。建築の規制が緩和されれば、消費者にとってより手頃な価格の住宅が増えることになる。

住宅ローン金利控除はなくなるのか？

違う！昨年、トランプが共有した税制計画では、住宅ローン利子控除を維持すると明確に言及されていた。

彼は1031交換プログラムを継続するのだろうか？

税制を積極的に利用して連邦税を払わないと報じられ、絶大な批判を浴びたトランプ氏は、物議を醸している1031非課税交換制度を維持する可能性が高い。この制度は、家主が売却益を他の不動産投資に回せば、キャピタルゲイン税を払わずに不動産を売却できるというものだ。 この1031交換プログラムは不動産業界の根幹をなす政策のひとつであり、トランプ氏はこの政策を維持するだろう。

移民についてはどうだろうか？

トランプ氏の移民政策は、立候補を表明した当初から何度も変更されており、移民制度改革は議会や上院を通過させるのが容易な法案ではないため、ニューヨークの不動産市場に大きな影響を与えるかどうかを判断するのは難しい。

トランプは選挙キャンペーンで掲げたすべての政策を実行に移せるだろうか？

トランプ大統領のとんでもない暴言や言動に感情的になっている人たちは、アメリカ大統領が無制限の権力を持っているわけではないことを覚えておいてほしい。建国者たちは、独裁者や専制君主の支配下に置かれる可能性のある権力を、1人の人間や1つの集団に支配されることを望まなかった。そのため、政府は行政府、立法府、司法府の3つに分かれている。これが、トランプ大統領が選挙戦で掲げた多くの政策が現実のものとならない理由である。

今回の選挙が非常に分裂的であったことは間違いない。しかし、選挙が終わった今、アメリカ国民はこれまでと同じように団結するだろう。オバマがトランプについて言ったように：「我々は皆、彼の成功を応援している」。