マンハッタンの不動産市場分析

2022年後半、マンハッタン不動産市場は下降に転じる

2022年、マンハッタンには2つのマーケットが存在した。 

2022年初頭は、2021年初頭から始まったブームが続き、溜め込んだ需要の解放と、コヴィッド黎明期にFRBが実施した人為的な低金利環境が追い風となりました。  

しかし、2022年6月にFRBが基準金利の75ベーシスポイントの初のジャンボ引き上げを実施した後、市場は急速に軟化し、ほとんどの買い手と売り手は新しい市場の現実に適応するため、年内は膠着状態に陥った。これは、月次の契約状況を比較した下表に表れています。

月次契約活動

2022年12月の契約数はわずか602件で、2008年以降で最悪の仕上がりとなりました。 買い手と売り手が新しい現実と折り合いをつけるにつれ、まだそこに需要があるとして、2023年の早い時期に市場は再び動き出すと予想されます。 

マンハッタンの不動産価格

コンドミニアム

• 平均販売価格 $2.75M
• 2,074 ドル 平均価格/平方フィート
• これは、前年同期比で増加したものの、主に、Central Park Tower や220 Central Park South など、一部の超高級タワーでクロージングが発生し、結果が高く偏ったことが原因です。
• 基本的に、1平方フィートあたりの価格は2,000ドル弱で前年比横ばいでした。

クープ

• 平均販売価格$1.27M
• 1,225ドル 平均価格/平方フィート

• 平均販売価格 $3.19M
• 2,415 ドル 平均価格/平方フィート
  

ラグジュアリーセグメント（売上高上位10％程度）

• 平均販売価格$8.06M 
• 2,909 ドル 平均価格/平方フィート
• 395万ドルの高級品のエントリープライスの基準値

2022年のFRB利上げ

2022年のわずか10ヶ月の間に、FRBは下表のようにFedsファンドの基準金利を4.0%も引き上げたのです。この前代未聞の行動は、2022年に世界的な現象であるインフレを抑制しようとするために行われたものである。 

2008年以来の高金利ですが、以前も高金利で、そのような金利環境でも不動産市場はうまく機能していました。しかし、今年に入ってからの金利上昇のペースが、わずか10ヶ月の間に凝縮されていることが最も気になる点です。30年固定のジャンボ住宅ローン金利は、2022年1月1日の3.1%から12月31日には5.7%に上昇することになります。10月の6.35%から低下している。 

マンハッタンは他の都市に比べキャッシュバイヤーが多く（約55％）、金利はそれほど大きな影響を与えません。また、在庫の7割を占めるニューヨーク特有のコープ（Coop）は、融資の額について非常に厳しい規定がある。最大70％の融資を認めるところもあれば、50％しか認めないところも多い。融資を一切認めないところもある。これらはニューヨークの市場にとっては緩和要因であるが、初めて住宅を購入する人にとっては、購入に住宅ローンが必要な場合が多いので、助けにはならない。 

マンハッタンインベントリーサプライに救われる

この話の救いは、市場の供給量の少なさだ。在庫水準が8,100を超えた2020年末と比較すると、今日の供給量は5,858と低水準にある。これには、8月に議論し、以下にまとめたように、多くの理由がある。

2023年に向けては、供給量が限られているため、価格下落の可能性は低くなると思われます。 また、以下の理由から、すぐに在庫が市場に出てくるとも思えません。

• ゴールデンハンドカフ・モーゲージ
• 住宅ローンを持つニューヨーカーの80％は、金利が5％未満である。
• その結果、オーナーは現在の家にいつまでも住み続けることができるのです。 
• 3％の住宅ローンを6％の住宅ローンにすぐに交換する人はいないでしょう。 

• 2019年NY州法による賃貸からマンションへのコンバージョン市場の凍結
• この法律では、家賃安定化物件のオーナーに罰則があり、家賃安定化物件からマーケットレートのアパートを作ることは不可能です。この法律が改正されない限り、デベロッパーにとって経済的に合理的でないため、コンバージョンがゼロになることはないでしょう。 
• 税制優遇措置の終了により、デベロッパーの建設コストが高くなる
• 421a、421g、J-51の減免措置はすべて失効した。 
• これらはかつて、政府が開発者に建設させるために使用した素晴らしいツールでしたが、今はもう存在しません。
• ニューヨークの左派政治家たちは、30％や50％の手頃な価格の住宅を手厚く提供するプロジェクトに拒否権を行使してきた。
• この2年間はマンハッタンの土地売買はほとんどなく、あまり多くのデベロッパーが建設を計画しているわけではありません。
• インフレになると、平時のようにコストが把握できなくなるため、多くの開発にブレーキがかかる。

マンハッタン不動産の展望 2023年

多くの予測家が、来年は世界中で住宅価格が下落すると予測しています。しかし、これは主にコヴィッド時代に最も価格が高騰した地域で起こる可能性が高い。米国では、多くの小都市が最も値上がりした場所であるため、最もリスクが高い。ボイシ（ID）、Salt レイクシティ（UT）、フェニックス（AZ）、コネチカットのような場所であるようです。 

しかし、ニューヨークはそのような場所ではなかった。実際、ニューヨークの価格は、Covidの開始時に大量に流出したため、Covid中に低下しました。価格は2021年にその損失を回復しただけで、他のほとんどの都市と比較して控えめな上昇を記録しました。 

ナイト・フランクのプライム住宅予測では、2023年のマンハッタンの価格は、米国のマイアミ（5％上昇）、ロサンゼルス（4％上昇）に次いで、少なくとも2％上昇すると予想されています。この上昇率は、世界の上位25都市の中でマンハッタンを13位に位置づけ、この都市（および米国全般）に対する回復力と信頼性を示しています。 

Knight Frankは、"安全な避難所の資本逃避 "と "海外の買い手...米ドルへのエクスポージャーを減らすのではなく、増やすことを求めている "と述べている。間違いなく、私が指摘する供給量の少なさは、2023年のFRBの行動による価格下落圧力を相殺するのに役立つだろう。

マンハッタンとマイアミの不動産市場は今後も堅調に推移するだろう

FRB が金利を引き上げたことで、ニューヨークとマイアミの市場はどうなると思うか、という質問を多くの方からいただきました。FRB が金利を引き上げたことで、ニューヨークとマイアミの市場はどうなると思うか、という質問が多く寄せられました。 

この減速で価格下落が起こるかどうか、多くの人が疑問を抱いている。専門家の中には、国内の一部の地域では間違いなく起こると言っている人もいるが、それらの地域の価格上昇の速さを考えると、マンハッタンとマイアミの価格下落の確率は、それぞれLowまたはVery low riskと予想されている。

コアロジックの分析 - 2022年6月：価格が下落する確率

CoreLogicによると、今後12ヶ月間に価格が下落する確率は、メトロニューヨークは「低い」、マイアミは「非常に低い」となっています。

マンハッタン

価格

全国の他の場所と同じ速度で価格が上昇したわけではありません。不動産市場は2020年に暴落し（価格は平均7％下落）、ワクチンが切れた2021年第1四半期に初めて反発し始めました（価格は平均16％上昇）。 

1. マンハッタンの物価が過去10年間で年率4.5％上昇したことを考えると、9％の純増（16％から7％を引いた値）は、通常の物価上昇の2年分程度に相当する。 
2. 賃貸料は前年比20％増で利回りが急上昇しており、投資家にとってはマンハッタンの物件を購入する絶好の機会となっている（特に価格が急上昇していないため）。 
3. 住宅ローン金利の影響で、今後12ヶ月間に初めて住宅を購入する人が少なくなり、賃貸市場に参入せざるを得なくなるため、マンハッタンの賃貸料率の上昇は続くと予想されます。 
4. マンハッタンの高い不動産価格は、UBSのグローバル・バブル・レポートが一貫して報告しているように、地元の高い所得に支えられ続けています。 
5. マンハッタンは長期的な遊びです。投資家は安全性を求めてマンハッタンの不動産を購入します。コストがかかることを考えると、裸の投機やフリッピングをする場所ではないのです。 
6. マンハッタンの購入者の50％は、特に高級品の購入に際して現金で支払うため、金利の変動にそれほど影響されません。 
7. 生協は住宅ストックの75％を占めている。 多くの生協は融資を認めないか、50％に制限している。このことが、リーマンショック時のマンハッタン不動産の浮揚につながった。 
8. ただし、アンダーライティングは非常に厳しいので、2008年のシナリオではありません。 

供給

1. ニューヨークの一等地のコンドミニアムプロジェクトは、供給が比較的少ないです。 
2. 供給量は前年同月比で10％減少しています。 
3. Luxury Condosを見ると、Pipelineにはほとんどありません。
4. 時々、マンハッタンでコンドミニアムのバルクディールを探している投資家から依頼を受けることがあります。2018年はかなり多く、少なくとも50戸以上のビルがたくさん売りに出ていました。  
5. しかし、最近、2人の投資家（1人は非常に大規模な1031取引を行う）のために分析を行ったところ、96丁目以下で今後3～5年の間に市場に出てくるステラービルは非常に少なく、50戸以上の売り物件も4年前と比較して大幅に減少していることがわかりました。 
6. The Cortland、One High Line、OneWall Street など、私たちが心待ちにしていたパイプラインに眠っていたビルが販売開始となりました。 これらはすべて非常にハイエンドなプロジェクトです。それ以外では、一等地に建つ最高級のコンドミニアムはほとんどありません。 
7. このままでは、需給が均衡するまでは、さらに価格が上昇することになるだろう。 
8. これまでコンドミニアムや賃貸ビルの建設にインセンティブを与えていた421a税制の期限が切れたことで、新規開発のパイプラインが少なくなっているのです。  
9. ニューヨークのリベラルな政治家には、デベロッパーに建設インセンティブを与える意欲がないので、このインセンティブが復活することはないだろう。 
10. もちろん、こうした政治家たちは短絡的である。開発業者へのインセンティブがないため、a)手頃な価格の住宅の建設量が減る（マンハッタンでは新築プロジェクトの必須条件）、b)市や州の収入が減る、c)テナントの賃貸料がさらに上がる、だけである。 

マイアミ 

マイアミの新たな強さは、ここから生まれる。

1. 高税率の州から（富裕層の）住民が大量に流入してくる。 
2. フロリダはパンデミック時に規制が緩かったため、自由と規制の緩和を求める住民の流入があったのです。
3. ヘッジファンドやハイテク企業のマイアミへの移転が相次ぎました。 
4. 一戸建てとコンドミニアム（特に大規模なもの）の供給が非常に少ないこと。 
5. 空のパイプライン 

ここ数ヶ月、活動が鈍化していますが、それは需要のためではありません。それは本当に供給についてです。マイアミ（および南フロリダ全体）の一戸建てとコンドミニアムへの需要は非常に大きく、在庫は削られてきました。そして、次の建築サイクルが本格化するまでは、新しい供給が市場に大きな影響を与えることはないと予想されます。今後3年間はほとんど何も市場に出てこないので、これは5-7年後と見ています。

以下のビデオで詳しく説明しています。

ヘッドラインとアベレージ

Compass の Leonard Steinberg の話は、いつも楽しく聞かせてもらっています。最近の投稿で、彼は買い手と売り手に対して、見出しを信じるな、平均値を見過ぎるなと警告しています。そして、彼の言うことは間違いなく正しい。  

1. 不動産は超ローカライズされています。 
2. ある市場（あるいは全米）のヘッドラインと他の市場を混同しないこと。 
3. マンハッタンは実にユニークな市場であり（理由はいろいろあるが）、歴史が示しているように、全米のトレンドは当てはまらない。 
4. これはマイアミにも言えることで、マイアミは現在、大きな成長の波が来ている。このため、CoreLogicによると、マイアミは価格下落の可能性が非常に低い。 
5. マンハッタンでは、市場がいかに超ローカルであるかがわかります。近隣のビルでは、価格、需要、軌道などが全く異なることがよくあるため、ここではビルを個別に評価することにしています。 
6. マイアミの場合、市場がいかに超ローカルであるかということがわかる。ビーチの価格と需要は、本土のいくつかの地域の価格と需要とはほとんど関係がない。 

したがって、平均値にとらわれてはいけない。平均値は、市場全体で何が起こったかを教えてくれるだけで、特定のビル（あるいはビルのライン）で何が起こったかについては、本質的に何も教えてくれないからである。 

私たちは、マンハッタンとマイアミの市場をナビゲートするためにここにいます。あなたが考えていることに私が光を当てることができる場合は、私と一緒にクイックコールをスケジュールしてください。両市場についてさらに詳しくご説明し、売却をお考えの方にはご自宅の査定を行い、また物件検索をお送りさせていただきます。

Happy Summer!

2021年は間違いなく、マンハッタンの歴史上、住宅不動産の最高の年になるでしょう。第3四半期だけで95億ドルのクローズドセールスを突破し、1四半期でのクローズドセールスとしては32年ぶりに最多となりました。 

販売活動に拍車をかけたのは、潜在的な需要の掘り起こし、ワクチン導入の増加、妥当な価格設定、記録的な低金利、より広いスペース（または屋外スペースのあるスペース）へのシフト、そして個人の資産の増加です。 

この95億ドルは、2021年に締結された案件を指しており、必ずしも四半期中に締結されたものではなく、市場のより最新のバロメーターとなっています。 

夏季の契約数は減少したが、四半期としては過去最高の契約数を達成

下のグラフからわかるように、契約数は年初から高水準で推移していますが、先細りしています。このような先細りは、通常、夏季は他の季節に比べて遅くなるため、季節性の結果と考えられます。 とはいえ、当四半期の売上高は記録的なものでした。 

前四半期に比べて29％減少したものの、3,500件の取引が成立しました。当四半期の1週間あたりの取引件数は270件で、これは記録的な数字です。10月もその傾向が続いており、週に約305件の案件が発生しています。  

売り手は幸せだが、あまり幸せではない 

特に2020年に販売が少なかったため、2021年の売り手は非常に満足しています。買い手がいるので、需要は非常に高く、特に大型のマンションがある高級セグメントでは、需要が高まっています。

今年のほとんどの期間、活動が著しく高まっていますが、恐怖心はまだ消えていないため、価格はcovid以前のものより上昇していません。6～9％（昨年の購入時期による）のcovid割引はなくなりましたが、2019年のレベルを超える価格上昇はまだ見られません。 

このような動きがあると、価格が再び上昇するのではないかと思われます。一般的には、販売活動が著しく改善された後、9～12ヶ月以内に値上げが行われることが多いようです。 カレンダーをチェックして、まもなくこの段階に入るでしょう。

高値で売られているユニットが市場に残っている

価格は2019年の水準と横ばいであったため、第3四半期は意欲的な価格で物件を出品する時期ではありませんでした。この四半期では、市場に合わせて価格設定された物件は、販売までに78日かかりました。一方、価格調整が必要な物件は、販売までに181日かかり、現在の市場に合わせて価格設定された物件の2倍以上（2.3倍）となりました。 

現在の四半期の価格

注：通常、私は四半期の数字を前四半期と比較したいのですが、2020年第3四半期は、四半期の販売量の3分の1が、ニューヨークで最も高価な新築マンションである220 Central Park Southのクロージングによるものでした。16ユニットが平均価格3,700万ドルで成約し、総額は5億9,200万ドルに達しました。したがって、ここでは当四半期の数字だけを紹介しています。より詳細な情報をお求めの方は、私までご連絡ください。 

その他の興味深い統計

• 販売活動は32年ぶりに増加しました。 
• 記録的な低金利の中、約50％の案件がオール・キャッシュで行われた
• 300万ドル未満の新規開発案件の売上高は、300万ドル以上の案件の2倍の伸びを示しましたが、前年同期比ではまだ2倍となっています。新規開発物件では、より小さなサイズのユニットにシフトしているため、価格傾向が低くなっています。
• 当四半期における全セグメントのリスティング・ディスカウント率は平均5.3％でした。
• コンドミニアムとコープの総供給月数（販売中の全在庫を販売するのに必要な月数）は5.1にとどまりました。 
  
  

ボトムを逃した。挽回を逃すな！」と。 

マンハッタンは市場の底を抜け、契約が爆発的に増えた

2021年第2四半期は、都市生活が死んだという誰もが間違っていたことを証明する大ヒット四半期となりました。マンハッタンは過去6年間で最高の春の販売シーズンに回復し、2007年以来最高の販売活動を行っています。

旺盛な需要、妥当な価格設定、低金利、広いスペース（または屋外スペース）へのアップグレード願望、個人の富の増加、そして買い手の数の増加が販売量を増加させました。要するに、科学のおかげで街は活気づいており、その結果、新たな楽観主義が生まれているのです。

注：今回の更新では、2021年第2四半期と2019年第2四半期を比較していますが、これはNYCがロックダウンされた2020年第2四半期よりもはるかに適切です。 

契約数が急増

当四半期に契約した物件は、2019年の同四半期に比べて60％も急増しました。これらの案件の多くは2021年第3四半期までクローズされませんが、当四半期に契約されたアパートメントのボリュームとミックスを考慮すると、その時点で何らかのポジティブな価格アクションが見られることが期待されます。 

大きなサイズのアパートが流行る

スーパープライム市場（1,000万ドル以上）は、当初の価格から2桁の値引きをしたことで、過去最高の上半期となりました。また、大規模なマンションの販売が顕著に増加しており、5百万ドル以上の市場にとっては素晴らしい結果となっています。 

大規模なアパートの販売に大きくシフトした販売ミックスが価格トレンドを歪め、 、販売価格の中央値は113万ドルに上昇し、2019年第2四半期に121万5000ドルに達して以来の高値を記録しましたが、販売ミックスのために価格トレンドが歪められました。

コヴィッドディスカウント ディシッピング

前年同期比では、1平方フィートあたりの平均価格は3.6％低下しました。これは「コビッド・ディスカウント」と謳われています。第1四半期にはこのスプレッドが9％に達しており、コビット・ディスカウントが急速に縮小していることがわかります。 雇用者が「在宅勤務」を廃止または制限していることから、第3四半期には「コヴィッドディスカウント」が解消され、第4四半期にはなくなっていると予想しています。

四半期での現在の価格 

その他の興味深い統計

• マンションの販売活動は、30年ぶりの高水準に上昇しました。 
• 新規開発案件の売上高が300万ドルを超え、過去3年間で最大となった。 
• その結果、供給月数は6.9ヵ月となり、4年ぶりの早いペースで増加しました。 
• 全体の出品割引率は6.4 

ボトムを逃した人は、リカバリーを見逃すな 

2021年4月 契約書トップ

3月 14年ぶりの記録

マンハッタンの契約活動は引き続き上昇し、2021年4月には1,607件の契約が締結され、3月の14年ぶりの記録である1,500件を上回り、新記録を達成しました。5月の第1週もこの傾向が続いており、今のところ5月は4月に匹敵する勢いです。

契約締結数は1,607件で、covid前の比較対象月である2019年4月に比べて50％増加しています。2020年4月の契約数は213件にとどまりました（おそらくプレコビドを開始したものと思われます。なお、ニューヨークでは、3月末から2020年6月末まで、ショーイングが禁止されていました。

ラグジュアリー分野では、The Real Deal によると、4月末までの累計で652件のラグジュアリー契約が締結されており、これは2020年全体で締結されたラグジュアリー契約の数を上回っています。

新規開発の分野では、3月の165件から4月は235件の契約が成立しました。マンハッタンの新規開発分野では、過去3年間で最高レベルの活動となりました。

灰の中から立ち上がるマンハッタン

マンハッタン島が「Covid exodus」に悩まされ、90日間物理的に閉鎖された極めて残念な2020年を経て、2021年第1四半期のマンハッタンの住宅販売市場は灰の中から立ち上がりました。2020年11月、12月には市場がジワジワと上昇していたが、2021年第1四半期、特に3月には見事な販売活動が行われた。 

2021年第1四半期の販売活動が大幅に増加

マンハッタンの販売は、2021年3月に爆発的なペースで成長し、販売量が1,500契約を超え、単月としては14年ぶりに最高となりました。2021年1月と2月も、少なくとも過去3年間は販売台数が前年同月を上回っています（下図）。

記録的な低金利の住宅ローンと低価格の組み合わせを利用して、購入者が増えています。彼らはまた、トランプ氏を圧倒的に拒絶したニューヨーク市を罰することに固執していた前政権とは対照的に、ニューヨーク市がすでに恩恵を受けている新政権に勇気づけられています。  

価格は下がったが、暴落ではない

価格が下がっているとはいえ、一部の人が想定していたような急落はしていない。マンハッタンのコンドミニアムの1平方フィートあたりの価格は、2021年第1四半期に2020年第1四半期に比べて8.8％低下しました。これに加えて、2018年にSALT キャップが制定されて以来、価格が低下しており、エコノミストのロバート・シラー氏によると、NYCの価格を平均して11％下げる効果があったという。したがって、価格はほんの数年前のピークから大きく外れており、好転する準備が整っています。青色」の政権では、青色の州を罰するSALT の上限が2021年に消える可能性が高いと言われています。このことは不動産価格に恩恵をもたらし、低税率の州への流出を和らげるでしょう。 

新規開発案件が残る

3年前に導入されたプロジェクトでは価格が大幅に引き下げられているため、新規開発の掘り出し物はまだあると思います。しかし、最近発売されたプロジェクトは、現在の市場に合わせて価格設定されているため、値引きはあまりありません。値引きの一部は価格の低下に現れていますが、多くの値引きはクロージングコストの譲歩に隠されています。これらは1平方あたりの価格には現れません。新規開発における値引きの大きさは、プロジェクトの開始時期、これまでの販売速度、特定のラインの残りのユニット数、資本関係のあるパートナー、そして最も重要なのは貸し手の最低放出価格（実際に価格をコントロールするのは銀行であり、デベロッパーではない）などの要因に左右されるため、大きく異なります。 

New Developmentで最高の取引をするためには、最高の値引きが得られないものに固執せず、広い心を持つことが必要です。例えば、デベロッパーは屋外スペースのあるアパートメントや、ほとんど売り切れているラインに大きな割引を提供していません。

下のチャートは、新規開発の価格が数ヶ月前の安値からある程度回復していることを示しています。 

ワクチンがもたらす自信

NYCがワクチンを接種することで、春夏から年内にかけて不動産価格がじりじりと上昇していくことが予想されます。現在のところ、マンハッタン住民の44％がすでに初回のワクチンを接種し、27％が完全に接種済みです。全人口の70％がワクチン接種を完了すると、レストランや映画館の全面オープン（現在は一部オープン）、ブロードウェイショー、スポーツ会場などの活動が通常に戻ります。その後、市場はさらに劇的に変化することが予想されます。今年の終わりに外国人への開放が始まると、マンハッタンの不動産は一気に回復するでしょう

市場の継続的な上昇を示唆する兆候

SALT キャップ解除の可能性、新規建築許可の少なさ（昨年から新規開発が保留されているため）、そして街の完全な再開は、リーマン危機後に見られたように、今後4-5年の間にマンハッタンの不動産価格に良い影響を与えるだろう。  

購入を考えている方は、最高の価格を得るために今すぐ実行してください。在庫は、2020年10月に過去最高の9,600台の販売台数を記録していたものが、2021年3月末には7,000台まで減少しており、まだ少し多い状態です。しかし、第1四半期と同じペースで販売が続けば、夏の初めには売り手市場になるでしょう。景気が加熱すれば金利も上昇し、同じ家を持つにしても割高になります。

マンハッタン・マーケットの動き...今度はあなたの動きです。 

マンハッタン市場は2021年、販売活動が活発化して好調なスタートを切る

マンハッタンの不動産市場はコビッドの影響で苦戦を強いられているが、2020年第4四半期、さらには2021年1月の1ヶ月間は、コビッドの影響を受けて顕著な改善が見られている。

• 買い手の信頼感を高めたポジティブなワクチンニュースとロールアウト。
• 歴史的な低金利。
• 売り手（とデベロッパー）は割引を提供しています（コビッドの平均的な割引は10％で、低価格のユニットではかなり低く、高価格のユニットではかなり高くなっていました）。
• 3ヶ月間のロックダウンによる需要の保留
• NYCに有利な新政権、そして
• SALT キャップの廃止の可能性、NYCの価格を11％下落させた（Zandiあたり 

第4四半期の契約件数は、2019年の同四半期と比べて約8％増加した。2021年1月には、コンドミニアムの販売は前年同月比50％増、生協の販売は前年同月比167％増となった。全てが良いニュースです。 しかし、現在の販売用在庫の供給量の多さは、2021年の買い手に有利な市場にとって逆風となる。 

賃貸市場もここ数ヶ月で持ち直してきています。しかし、企業が従業員にオフィスへの復帰を求めるまでは、賃貸市場は低迷が続くでしょう。数ヶ月後には、賃貸市場は急速に好転すると予想しています。 

テイクアウト。

• それは買い手市場ですが、最大の取引のための機会の窓が閉じています。
• 物価は下がったが暴落はしなかった。
• 高級バイヤーは市場に戻ってきている - 彼らは今年の多くのために不在だった。 
• 在庫は10月の劇的なピークから大きく減少しているが、依然として高水準にある。
• 開発業者から大規模なマンションを購入するには絶好の機会です - 新しい開発には、これまでに見たことのないような最高の割引と譲歩がありました。 

マンハッタン市場は2020年第4四半期に跳ね返る

大都市から逃げる人々の話をしているヘッドラインニュースでは、私のクライアントがマンハッタンでの署名契約の活動がここ数ヶ月間堅調に推移していると聞いて驚くのも無理はありません。 2020年10月と11月の1ヶ月あたりの署名契約件数は平均855件で、2020年12月は2019年12月の署名契約件数717件を上回る見込みです。12月中旬までの四半期の署名された契約活動は、すでに昨年の同四半期を上回っている。 

ワクチンへの信頼感と売り手の値引きへの臆病な姿勢が、買い手を市場に呼び戻しています。この契約活動のほとんどは300万ドル以下のセグメントで行われており、高級住宅セクターはまだ活気に欠けているが、改善している。 

下にあるように、500万ドル以上の契約数が増え続けており、これが最大の値引きが見られるセグメントとなっています。 

在庫はピーク時から大幅に減少したが、依然として高水準にある。

活動と自信により、マンハッタンの売却物件の供給量は、2020年10月の約9,600件から本日8,000件に減少しました。 

在庫が6,600個だった昨年末と比べて20％増加している一方で、在庫はピーク時から17％減少しているのは嬉しい限りです。10月に在庫が急回復したのは、ファイザーとモデルンズからのワクチンのニュースが良かったからだと思われます。これが売り手を刺激しないことを願っています。

ワクチンが完全に展開されるまでは、NYCでの取引が期待されています。時間が経ち、活動が活発になってくると、売り手がこれまでのような値引きをするとは考えていません。それは、我々はすでに市場の底を通過しているかのように感じていますが、まだ買い手が得ることができる期間には、これまで、NYCでの大幅な割引。 

割引は今どこにあるの？

400万ドル以上のセグメントでは高くなっているが、平均的な「コビッド値引き」は10％前後で推移している。アーバンディグスが2020年第4四半期のクローズドセールスを分析すると 

• 200万ドル以下 - 平均5%割引
• 200万ドルから400万ドル - 平均10.4％のディスカウント
• 400万ドル以上 - 平均13.5％割引

もちろん、これらは平均値であり、価格のみを考慮したものであり、開発者がそのようなクロージングコストクレジットなどの取引を行うために提供している他の景品ではありません。 マンハッタンの不動産市場は、SALT 税制変更が2017年後半に発生した後、2019年第3四半期に市場が底を打ち、すでに打撃を受けていたことに注意することが重要です。したがって、価格はCovidがキックインする前にすでにかなりの打撃を受けていました。追加のCovidの割引は、買い手にケーキの上にちょうどアイシングです。 

新規開発 

割引は本当にそれがどこにあるか、どのように多くのユニットが販売されている、開発者、貸し手、などの特定の問題など、建物自体の多くの要因に依存しています。また、建物のどの行を購入していますか？開発者は、建物内の最高のラインのユニットの 50 ％ と別の行の 0 ％ を販売した場合は、両方の行に同じ割引を期待するべきではありません。 

現在、新規開発の割引は、多域を実行し、それは本当に建物自体に影響を与える多くの要因に依存しています。開発者は、最低リリース価格を指示する彼らの銀行に拘束されているので、彼らは完全な割引よりも寛大なクロージングクレジットを提供する傾向があります。しかし、我々は、価格割引とクレジットを閉じるの組み合わせを見てきました。 

平均的な割引は、新規開発では10％の割引にクロージングクレジットが加算されているが、すでに値下げされた価格の上にそれを提供している開発もある。それは、ニューヨーク州司法長官に提出された元の価格であるスケジュールAの価格設定、20〜30％オフを参照してくださいすることは前代未聞ではありません。 

開発者は、これらの費用の一部を含め、買い手のクロージング費用の少なくとも一部を負担してきた。

• 譲渡税（約2
• マンション税（1％からスタートし、2500万ドル以上の場合は4％にアップ）。
• 駐車場 - ユニットに応じてそれを含むことができます。
• ストレージ - それが含まれて得ることができます 
• 共通料金 - 共通料金の1年分を支払う可能性があります。 

デベロッパーの中には全く交渉をしないところもありますし、何か特別なものを持っている場合は譲渡税だけでカバーしてくれるところもあります。例えば、パークロジアはセントラルパークの景色が見えるテラスを持っていて、それが希望価格で取引されています。ベンソンは、あまりにも希望価格で取引されていることをUESのマディソンアベニューに数台のみを持っています。自己資金であり、したがって、他の人に beholden されていない他の建物は、どちらかを交渉していません。しかし、これらはほとんどありません。 

マクロの持ち味。

• これはおそらく、過去20年以上の間にニューヨークが見てきた中で、最も偉大な新規開発のバイヤー市場である。 
• 私たちは金融危機にあるのではなく、おそらく解決されたであろう健康危機にあるのです。
• 2008/2009年の大不況、2000年のテックバブル、9/11のように恐怖があって街にお金がないという状況ではありません。
• 銀行やホワイトカラーの労働者は現金があふれていて、DJIAは3万を超えています（2009年のように6000ではありません）。
• 恐怖心は売り手の中にある。買い手はこの恐怖を利用するための短いウィンドウを持っています。
• 傍観している人は覚えておきましょう。勝つためにはプレーする必要があります

今年を締めくくるにあたり、皆様がハッピーホリデーを迎えられますように。2021年が2020年よりも良い年になりますようにお祈りしています。 

マンハッタンの不動産市場

2020年10月に跳ね返る

ニューヨークの不動産市場で何が起こっているかをリアルタイムで理解するために、私たちが最初に見る指標は、特定の月の署名された契約数です。 10月の成約数は大幅に反発し、2020年9月から30％増、2019年10月から4％増の874件の成約数で頂点に達しました。これは、マンハッタンの不動産市場がコビッド危機の深みから立ち直ったことを示す明確な証拠です。さらに、10月の署名契約件数は、コビッド前であっても、2020年のどの月よりも高く、下のチャートを見れば一目瞭然です。

マンハッタンのビッグチケット購入者が戻ってきた

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

マンハッタンの在庫がピークに達したようです。

在庫（供給）は、10月中旬に過去最高の9,628件の販売用物件でトップとなり、今では薄れてきているように見えます。月間の新規供給は2020年9月から21％減、2019年10月からは1.2％減となっています。これは、在庫の伸びが鈍化していることを示していますが、在庫レベルのビルドアップが通常のレベルに戻るにはしばらく時間がかかるでしょう。そのため、ウイルスによる不確実性のピークは過ぎていますが、買い手にとってのチャンスはまだ薄れていないと考えています。ここ数週間で、在庫レベルは減少しており、11月6日（金）の時点で、9,255件の物件が販売されています。昨年の在庫数が約7700件だったことを考えると、非常に多くの売り物件があることになります。 

ニューヨーク郊外の住宅販売はピークを過ぎている 

売上高はウェストチェスター、グリニッジ、ロングアイランド、the Hamptons 、販売活動は、この夏、ニューヨーク郊外を襲ったそのピークからダウンしてきています。 

選挙が終わり--まあ、ほぼ--、ファイザーが90％の効果を持つワクチンを発表した今、マンハッタンでは市場が持ち直していくのではないかと考えています。 

NYCで購入するのに最適な時期

10年以上の間に

NYCの不動産市場が再開して3ヶ月が経とうとしています。多くの課題がありましたが、街は反発しています。私たちは、署名された契約や保留中の販売の増加の面で生活の兆しを見始めています。しかし、我々はまだ長い道のりを持っているので、スマートマネーのための巨大な機会があることを意味します。

レストラン、ジム、オフィス、美術館が再オープンし、NYCはより多忙な雰囲気になりました。ニューヨーカーは社会的に距離を置き、宗教的にマスクを着用しているため、街のウイルスを抑制している。

一歩下がって、30,000フィートから不動産市場の全体像を見てみると、マンハッタンで購入するのに適した時期であることがわかります。2001年や2009年に購入された方は、NYCがこれまで以上に強くリバウンドすることをすでにご存知でしょう。ですから、18ヶ月後の自分がどこにいるかを考えてみてください。確かに、傍観者として座っているバイヤーは、もっと早くニューヨークを買うための動きをしなかったことを後悔しているでしょう。

ここでは、今、市場で何が起こっているかについての主なポイントをご紹介します。

1. コビッドは、マンハッタンに一時的に安く買えるチャンスを作りました。 
2. 上のマーケットパルスチャートは、保留中の販売と在庫を考慮に入れています。これは明らかにNYCが買い手市場であったことを示しており、回復し始めていることを示しています。 
3. 真面目な売り手は、適正な価格で物件をリストアップしたり、値引きをしたりしています。特にデベロッパーは、値引きや譲歩をしています - ほんの数年前には前代未聞...そして数年後には前代未聞になるでしょう。
4. 平均的な割引率は8％となっていますが、最も高額な物件では2倍～3倍の割引率となっています。
5. 機会の窓は今だが、この窓はいつ閉じるのだろうか？おそらく2021年第2四半期までには閉まると思われ、最高の取引は2020年第4四半期に行われ、その後2021年第1四半期には良い取引が行われます。ワクチンが有効であることが発表され、流通の準備が整うと、売り手はより自信を持つようになります。 あなたがクローズする頃には、2021年と新しい市場になっていることでしょう。
6. 7兆ドルの政府刺激策（2008年の14倍）はリスクが低いことを意味する。これは2008年ではありません。銀行は健全であり、FRBの支援はこれまでにないほどのものでした。
7. 過去最高の株式市場のバリュエーション（政府の景気刺激策の副産物）は、連邦準備制度理事会が経済を刺激するためにできる限りのことをしていることを示しています。それはまた、投資家が米国経済に自信を持っていることを示しており、コビッドは制御下にあることを示しており、その後、短い順序で歴史になります。
8. ニューヨーク市は6月以来、ウイルスを抑制しており、連邦政府よりもはるかに効果的な統治を行っています。住民は社会的距離を置き、大きなイベントを避け、仲間のニューヨーカーを守るためにマスクを着用することで自分の役割を果たしています。多くの報道は、ニューヨーク市のすべてを一つにまとめていますが、コビドの感染はマンハッタンではなく、クイーンズとブルックリンで発生しています。ニュースでは見たことがありません
9. ロックダウンが生み出した自由落下ではなくなった販売市場。保留中の販売は、市場が実質的な底を通過したことで、9月に大幅な伸びを示し、曲がり角を変えています。

アーバルディグスからの表敬チャート

現在のベストピック。

 

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メンテナンス：$3,792 / R.E.Taxes $2,414

ニューヨークでもトップクラスのホテル、Baccarat Hotel アンド・レジデンシズにお住まいください。元のオーナーが570万ドルを支払ってこのアパートを購入したので、100万ドルの値引きでやる気満々です。詳しくはこちらをご覧ください。

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最後に、もしあなたがズームコールで市場の詳細を議論したいのであれば、下記の時間帯を選んでください。

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一味違うNYCの夏 

この時期になると、私は通常、第2四半期のマンハッタン市場レポートの更新を行います。しかし、2020年第2四半期は、マンハッタンの不動産市場が第2四半期を構成する13週のうち12週でシャットダウンされたため、全く別の動物となっています。 

NYCで何が起こったかを知らない人のために、2020年3月23日にNYCはロックダウンモードに入り、90日後の2020年6月22日に復活しました。この間、物理的なショーイングは禁止されていました。売り手が市場から物件を撤退させたり、上場を遅らせたりしたため、在庫は危機の間に大幅に減少しました。しかし、今では、不動産は市場に戻っており、在庫は昨年の同時期から8％増加しています。  

先月の市場はゆっくりと戻りつつありますが、まだ通常の水準に戻るとは限りません。5週間前に再開して以来、我々は見てきました。

• 署名された契約の84％は300万ドル以下のセグメントでした。
• 彼らはNYCがすぐに平常心に戻ることを知っているので、これらのバイヤーのいくつかの驚くべき緊急性を持っています。 

• 夏の別荘や旅行規制が続いているため、市場のハイエンドではあまり起きていません。
• 住宅ローン金利は過去最低水準（3％以下）を更新し、FRBは資金金利をゼロに引き下げた。
• 全体的な指標では、コビッド以前の水準を8～10％下回る価格設定を示唆しているが、すべての価格帯ではない。 
• 新規開発の場合は、プロジェクトに応じて、クロージングコストと価格を合わせて8～12％程度の値下げを行います。 
• 最大のディスカウントはハイエンド市場で行われており、一部のデベロッパーが物件の価格を改定し、購入者のクロージング費用のほとんどを負担しているため、今すぐ取引を行うには非常に魅力的なインセンティブを提供しています。  
• 500万ドル以上の転売物件には、毎週のようにショーのリクエストがありません。したがって、より大きな物件の真剣な売り手は、事前のCOVID価格から、少なくとも10％、おそらくそれ以上の割引をするために準備しなければなりません。 
• 価格が下降するにつれて値引きが減り、100万ドル以下の値引きがあるとすればほとんどありません。

レンタルです。

• レンタル在庫は多いものの、市場では契約済みのリースも順調に推移しており、特に月1万ドル以下での契約が多くなっています。割引価格ではありますが 

次は何をするの？

まだまだ新しい現実が見えてきていない段階ですが、COVIDに関しては、ニューヨークの方が国の80％よりも安全なベットになっています!  

ニューヨークは、その安全性のプロトコルを維持し、ウイルス感染症を低く保つことができ、予防接種試験や治療薬（レムデシビルのような）に関する非常に肯定的なニュースが続いている場合、歴史は、NYCの不動産が迅速に回復することを示唆しています。  

今、我々は過去のピーク不確かさ、NYCのための4月/5月の時間枠だったので、最高のお得な情報のベストは私たちの後ろにあるかもしれませんので、過去のピーク不確かさです。しかし、我々はバイヤーが同様に素晴らしいお得な情報を得るために次の4 - 5ヶ月を持っていると信じています。一度動作することが知られているワクチンがあり、オッズは、我々は秋に1つを参照してくださいされていると、ニューヨーク市はこれまで以上に良いバックになります。 

ご質問は？私と話す時間を予約してください。 

夏を満喫してくださいね。 

アンソニー

マンハッタンの不動産価格に及ぼすコロナウイルスの影響

この未曾有の世界的危機の中、COVID-19がマンハッタンの不動産市場価格に与える影響について、いくつかの質問が寄せられています。この激動の時期に、皆様が安全で健康的に過ごされていることを願っています。次に何が起こるかについての陪審員が出ている間、ここにニューヨークの不動産市場の最新情報があります。

3月下旬には、ニューヨーク市は、公衆衛生上の危機に先んじることができるように、 "医学的に誘発された昏睡状態"に置かれました。その結果、ニューヨークの不動産市場は、過去2ヶ月間、新規契約の動きが最小限に抑えられ、完全に時間が凍結されています。マンハッタンのコンドミニアム、アパート、住宅の物理的なショーイングは、ニューヨーク州によって禁止されています。そして、ニューヨーク市は3月中旬以来、かなりロックダウンされています。しかし、パンデミックのヒットの前に仕事をしていたそれらの取引は事実上閉じることができましたし、銀行は住宅ローンに資金を供給し続けています。 

現在5月中旬、ニューヨークは危機のピークを1ヶ月過ぎ、自己誘発性の昏睡状態から目覚めました。ニューヨーク州知事のアンドリュー・クオモ氏のリーダーシップのおかげで、ニューヨークはこの危機からの脱却に成功しています。まだ100％の危機を脱したわけではありませんが、今後数週間から数ヶ月の間に段階的な再開が計画されています。マンハッタンの多くのマンションでは、5月15日から入居と退去のモラトリアムが解除され、6月中にはショーイングのモラトリアムが解除されると予想されています。 

2020年1月と2月の契約件数は前年同期比15％増となり、2020年春は非常に堅調なセールスシーズンになると予想されていましたが、残念ながらそうではありませんでした。しかし残念ながら、これはもはやそうではありません!現在、コンドミニアムと生協の販売在庫は劇的に縮小しており、わずか5,000戸の販売がリストアップされているだけで、通常の春の販売シーズンの在庫レベルよりも50％も低くなっています。物件が上場されてから何日経ったかをカウントする市場日数の計算も、物件公開のモラトリアムが実施された後は、その計算が無意味になったため、リスティング・ポータルによって凍結されています。では、マンハッタンの不動産価格にはどのような影響があったのでしょうか？

マンハッタンの不動産価格へのウイルスの影響から推測するのは時期尚早だが、元連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）議長のベン・バーナンキ氏は、今回の経済の停止は経済恐慌というよりも自然災害に近いと指摘している。これは2008年や世界恐慌のような金融システムの崩壊の結果ではない。銀行は強く、資本力も十分にある。 ありがたいことに、FRBは金融刺激策に迅速に動き、政権は財政刺激策に迅速に動いた。 

これらすべてに明るい兆しがあるのは、ニューヨークの不動産価格が記録的な低金利と記録的な量的緩和の恩恵を大きく受けるということです。量的緩和の目的は資産価格のインフレですが、その機会が訪れるまでには時間がかかるかもしれません。今回の記録的な量的緩和によるマンハッタンの不動産価格のインフレ率がどの程度になるかにかかわらず、最終的には、ニューヨークは世界でもトップクラスの都市であり、人々は購入するにも賃貸するにも住宅を必要としていることに変わりはありません。 

最終的には、これは解決できる健康問題であり、特に今は誰もがコビド19の問題に注目しています。 

ズームコールで詳しく相場の話をしたい方は、下の私と一緒に時間帯を選んでください。

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今年2月のNYC不動産市場について知っておくべき6つのこと

1.売上高は前年同期比で大幅に増加

• 保留中の売上高は17％増 - 市場全体
• 保留中の売上高は25％増の60万ドル～100万ドル  
• 保留中の売上高は21％増 - 100万ドルから200万ドルへ 

これは、販売活動が、活動の面では市場の底であった昨年よりも大幅に上昇していることを示しています。200万ドル以下の低価格帯の物件が最大の反発を見せています。ニューヨークではしばらく見られなかったような、需要が供給を上回っていることがようやくわかりました。マンハッタンでの契約は、2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年2月と2桁の伸びを示しています。先行指標である契約締結アクティビティの長期的なバンプは、通常、プライスアクションに先行しています。異常に遅い月であった1月は、1年で最も寒い月としては一般的ではない、印象的な数の契約調印を見ました。 

逸話的に、我々は予定を設定するために他のブローカーを呼び出すときに、これらのユニットはすでに受け入れられたオファーを持っている時間の少なくとも25％に気づいた。何も12ヶ月前のような。契約に行くされているユニットは、どちらかの市場にしばらくされているし、いくつかの値下げを通過したか、または正しく取得から価格設定された新しいものを行っています。また、最後のケースでは、我々は満員のオープンハウスといくつかの入札戦争（異なる時代の名残）を見ています。

2.高級品市場の動きは値引きを受けて強まる

ニューヨーク全体の割引は取引を完了させており、1月のリスティングディスカウントの中央値は6.4％（ニューヨークでは高率）となりましたが、これは売り手が降伏し、取引が完了していないことを示しています。販売活動の最大の増加は300万ドル以下のユニットでしたが、ハイエンドでもいくつかの改善が見られました。 

例えば、オルシャンのレポートには次のように記されている。"先週は400万ドル以上で20件の契約が成立し、3週連続で20件以上の販売があった。当初の希望価格からの平均値下がり率は18％で、合計では上位2件の販売に偏っていた。"

"市場に出回っていた平均日数は803日で、この合計は、物件の半分がデベロッパーによって売却され、何年も市場に出回っていたために高くなっています。"それは、我々が2012年にこの特定の統計を追跡し始めて以来、このレポートがこれまでに記録した最高の合計でした。"

セントラルパークのバイヤー億万長者の列とセントラルパークの市場を見てきたなら、チャンスはそこにあります。市場が好転する前に飛び込むなら今がチャンスかもしれません。例えば、トランプ・インターナショナル・ホテル＆タワーに住みたい人のために、1つは、1平方フィート（下）あたり3,300ドルのための偉大な直接セントラルパークビュー3ベッドルームをピックアップすることができます。DJTは永遠に大統領になることはありませんし、この建物は、いくつかの点で戻ってバウンスされます。さらに、我々はで強力な割引を見てきました。 One57とタイム ワーナー ビルも同様に、これらと他の超高級ビルのセントラル パークの直接ビューの価格フロアは、1 平方フィートあたり 4,500 ドル前後で推移しています。 

我々はこのセグメントのバイヤーから、より多くの在庫が市場に出回っていると聞いていることに注意してください。他の地域ではそうなのかもしれませんが、Billionaire's Rowには新しい建物が入ってきていません。さらに、これらの建物のほとんどが3,000万ドル以上の平均販売価格を持っているため、セントラルパークを遮るもののない眺めを持つ2,000万ドル以下の在庫レベルは限られています。 

3.新規開発対再販

2～3年前に価格設定された新しいデベロップメントは市場に遅れをとっており、その理由はデベロッパーとその銀行や投資家との間に断絶があるからです。 

私たちがバイヤーに伝えていること：再販市場には、1平方フィートあたり1,100ドルから1,800ドルの間でどこでも価格が設定されているプロパティの機会のトンがあります。 

もちろん、新規開発セグメントにはチャンスがあり、いくつかの建物で15％の割引を見てきました。しかし、二桁の割引が見られるビルの多くは、何年も前に発売されたものです。対照的に、2019年には、現在の市場を反映した価格設定のビルが発売されており、低い希望価格からの割引はほとんどありませんが、それでも購入者のクロージングコストの多くを拾っています。

市場は非常に価格に敏感で、ドルを動機としています。影の在庫が存在することはよく知られています。これらは、非現実的な売り手から市場をオフに撮影されたユニット、またはフリンジ近隣の新開発プロジェクトです。 バイヤーは、これらの日は非常に精通しており、良い値を見つける方法を知っています。あなたが最後の5年間でそれを購入し、今それを販売しようとしている場合は、おそらく水の下にあるか、あるいはブレークさえである。したがって、でこぼこ道を覚悟してください。ギミックやトリック - 多くのがあります - - 高値のプロパティを販売することはありません。

新規開発販売物件

最新のマンハッタンの販売アパートメント

4.家賃が上がる 

ここ数年の軟調さの後、賃貸料は前年比で大幅に上昇しています。リアルディールから - アパートハンターが、仲介手数料がどうなっているのかを理解しようとしているとき、彼らは今、彼らを一時停止させる別のニュースを持っています。ダグラス・エリマンのマーケットレポートによると、先月の賃料は3つの地区すべてで前年比5％から6％上昇しています。

5.住宅ローン金利

住宅ローン金利は昨年の同時期から急落し、記録的な安値近くで休んでいます。30年固定の住宅ローン金利は3.65％で推移し、株式市場は26,900以上の史上最高値に近づきました。これと比較すると、過去30年間の同じ住宅ローン金利の平均は約6.25％でした。過去10年間で、金利が低くなったのは2016年9月の3.42％と2012年11月の3.32％の2回だけです。

すでに歴史的な低水準に近づいているため、金利が大幅に下がる可能性は低いと思われます。そのため、手遅れになる前にこの人為的な低金利現象を利用するために、お客様には今すぐ借り換えをしていただくか、新しい不動産の購入資金を調達することをお勧めしています。 

5.コロナウイルスと海外バイヤー 

健康被害の影響が不動産市場にどのような影響を与えるかを判断するのは早計ですが、ニューヨークの不動産市場は国内のバイヤーによって支えられており、外国人はほとんどいないことに注意する必要があります。中国本土のバイヤーは2016年以来、NYC市場には存在していませんでしたが、ヨーロッパ人は通貨安が長期化しているため、存在していませんでした。ラテン系とブラジル人は、通貨が下落しているため、ほとんど行方不明となっています。

そのため、短期的にはNYC市場にマイナスの影響を与えることはないと考えています。ドルが下落し、健康被害が緩和されれば、市場は急展開するかもしれません。最後に、アジアの一部の国では投資機会が限られており、当局がリスクのないニューヨーク市への投資を拡大させている間に、投資機会が限られている可能性があります。 

なぜ今がマンハッタンのコンドミニアム市場への投資に適した時期なのか

ウォーレン-バフェットは、最高のそれを言った、 "価格はあなたが支払うものであり、価値はあなたが得るものです。それは他の人が貪欲であるときに他の人が恐れているときに貪欲であるときに恐れていることが賢明である"

ニューヨーク市の不動産に関するいくつかの最近のレポートは、一部の人々が恐れています。我々はそれらのレポートの大まかな絵と全体的な統計を見たとき、それはそれらの人々が恐れている理由としてはかなり明確ですが、しかし、1つは全体の話を理解するために深く掘り下げなければなりません。

マンハッタンのマンション購入者は、非常に強い経済、記録的な株式市場、そして急速に上昇しているとはいえ比較的低い金利にもかかわらず、2017年末に施行された新税法（FN1）への懸念から、2018年第3四半期も慎重な姿勢を維持しています。

マンハッタンの不動産はめったに買い手市場ではないので、安全な長期投資に興味があるなら、今が買い時かもしれません。これは、長期化したり、いつでもすぐに繰り返されるようなことではありません。実際、第3四半期には、後述するように、2016年に補正を開始した市場のハイエンド（>$5M）は、やや跳ね返り始めました。

見出しはすべてを語っていない

四半期に関する見出しは気になるところですが、それが全てを物語っているわけではありません。四半期ごとに発表されるマーケットレポートが通常重視する1、2、8四半期前ではなく、現在の市場で何が起きているのかを見る必要があります。先行指標である当四半期の契約件数を見ると、当四半期は前年同期とほぼ同じでした。

• マンハッタンの署名済み契約は、2017年第3四半期に署名された数と比較してわずか1％の減少を示した。

• 成約した契約の中で最も好調だったセグメントは、500万～1,000万ドル（主に新規開発2件と100 E 53rdでの販売により成約件数が30%増加）でした。

• 2番目に良いセグメントは、10％の活動の増加を見た10M+での住宅価格のためのものでした。

• どのようなユニットが契約中であるかはわかりませんが、これらのユニットが最終的に取引される価格は、彼らが終了し、記録されるまで、今から何ヶ月もかかるかもしれませんが、長期の低迷からの活動の跳ね返りは心強いです。確かに、値引きがこれらの販売に一役買っています。

しかし、2018年第3四半期のクローズドセールスは、別の絵を示しています。閉鎖販売を見るときは、契約がいつ締結されたかに関係なく、四半期に閉鎖されたユニットのみを評価しています。新規開発の場合、それはいくつかのインスタンスでは3年前であった可能性があります。そのため、閉鎖された販売情報は、傾向を把握するための良い情報であるにもかかわらず、やや古いものになる可能性があります。

• マンハッタンの閉鎖件数は全体で8％減（ただし2018年第2四半期比では5％増
• 新規開発のクローズドセールスは37％の下落で、タンクに落ち込みました。このため、一部のデベロッパーは、もともと価格が高かったり、需要の高い一等地の外にある建物の新規開発価格を大幅に割り引いています。コア・グループの報告によると、新規開発価格の平均値引き率は昨年の8％から上昇し、四半期ではほぼ過去最高の14％となりました。
• 新規開発の高額な価格から追いやられた購入者は、2％増加した再販マンションに目を向け、一方で生協のクローズドセールスは8％減少しました。
• 四半期の在庫は13％と大幅に増加しており、今後の販売時間が長くなることが予想されます。
• 再販された生協の在庫は26％と最も増加し、再販されたマンションの在庫は4％増加しました。新規開発の在庫は5％減少した。
• コンドミニアムの平均価格は2.3％減の266万ドルだった。再販コンドミニアムの1平方フィートあたりの平均価格は5％下落した。  
• 1平方フィートあたりの新規開発価格は4％上昇したが、平均価格は433万ドルだった。
• 高級市場の1平方フィートあたりの平均価格（売上高の上位10％）は2.7％上昇し、高級品の参入敷居は385万ドルに低下した。

写真クレジット：111マレー

マクロ環境

• ダウやナスダックは高値圏で推移しています。利食いは価格を下落させるかもしれませんが、国際貿易戦争の話に関係なく、株は高く、利食いは非常に魅力的に見えます。
• 失業率は低下していますが、統計的にはアメリカは完全雇用です。完全雇用は消費を促進する。消費者による支出は、株主にとってより多くの利益を生み出します。
• 規制緩和が本格化しているため、事業展開は上昇基調が続く可能性が高い。
• 信用バブルはないが、FRB議長は2019年まで金利は段階的に上昇すると述べている。金利の上昇は、購入者に固定金利の住宅ローンを後回しにせずに早く借りることを促します。
• 経済全体の高い成長率は、人々にいつまで続くのだろうかと不安を抱かせる傾向があり、多くの人が大きな買い物を控えています。エコノミストたちは、今日ではクレジットバブルは存在せず、消費者主導の経済は健全であると述べています。

NYC市場に自信を持つ理由

要約すると、特に2008年と比較すると、かなり良い買い手市場だと感じています。

• 売り手が最終的に交渉することで、買い手は今、力を持っています。
• 歴史的に見て相対的に利息が低い
• 景気は好景気
• 規制緩和が本格化
• 69年で最低の失業率
• ニューヨークは50年で最高の雇用水準、NYC産業は金融だけでなく多角化が進んでいる
• 2008年のような信用バブルはない、銀行は厳しい要件を持っており、彼らのデューデリジェンスを行う
• 会社の利益は、特に21％の新安値率で、決して高くはありませんでした。
• 都市部の過剰建築は、一般的にすぐに吸収されてしまう。

詳細な数字を掘り下げてみると、ニューヨークの不動産市場が好調であることがわかります。ほとんどの人は大まかなレポートを読むことになりますが、賢明な買い手は、不動産の専門家に耳を傾けます。言い換えれば、ウォーレン-バフェットは、他の人が恐れているときに、これはちょうどニューヨークで購入するのに適した時期かもしれないと述べた。

マンハッタンでの新米税法の効果 

2018年1月1日に施行された米国の新税法は、メディアを賑わせています。しかし、細字を見てみると、この法律は外国人購入者を含む法人や不動産投資家にとっては恩恵となるだろう。現在の住宅所有者、特にマンハッタンの住宅所有者にとっては、少し複雑です。

マンハッタンでは、州および地方税の控除を制限し、一次住宅の控除対象となる利子の額を100万ドルから75万ドルに引き下げる新法の最終的な効果をめぐる不確実性が、市場に不安感を与え、最新の第1四半期の市場レポートに反映されています。ボリュームの弱さは、価格ポイント全体で発見されたが、特に、ハイエンドで感じられた。第2四半期の販売活動は回復しているように見える。

税法の悪影響を軽減するために、クオモ知事は州の税制ルールを変更するために多大な努力をしてきました。市場には不確実性が残ると予想され、少なくとも税制改革の副産物として期待されている景気が回復するまでの数ヶ月間は、買い手は運転席に座ることになるでしょう。

しかし、注目すべきは、ノーホー、ソーホー、フラットアイアンなどのダウンタウンの一等地にある多くの高級ビルや、例えば、ノーホーの中心部では、かなり好調に推移していることです。価格の高いコンドミニアムの動きは依然として速く、保留中の販売は前月と前年を上回り、取引の20％が希望価格を上回っており、取るに足らない数字ではありません。

マンハッタン住宅価格レポート 

特にアメリカ経済やニューヨークは、2018年初頭から好調な経済状況が続いています。  

• ニューヨーク市の雇用は過去最高の4426万6000人に増加した。ニューヨーク市では2009年から70万2千人の雇用が増加し、18.9％増と第二次世界大戦以来の増加率であり、11.5％の新規雇用を増やした全米を大きく上回った。過去10年間で最も多くの雇用を牽引した産業は、テクノロジー、メディア、ヘルスケア、観光関連ビジネスだった。
• ダウ平均は1年前から25％上昇し、25,000で計時しています。ほぼすべての企業が2017年の報告をしており、75％の企業が第4四半期の利益が予想を上回ったと報告しています。
• 2月の雇用は31.3万人増で予想を10万人上回り、失業率は4.1％と低水準。

新税制改正の効果は年内にも出てくると思われますし、キャピタルゲイン税を軽減する第二段階の税制改正の可能性もあると思われます。 ご期待ください。

マンハッタン市場レポート

マンハッタンの中核的なコンドミニアム市場では、引き続き力強さと活気があります。記録的な高水準の株式市場、安価で容易に利用可能な資金調達、そして透明性が市場を後押ししてきました。1年前は、米国の選挙に関する大きな不確実性があり、金利は時期尚早に急上昇し、誰もがBrexitにショックを受けていました。2017年第3四半期の統計を選択します。

• 100万ドル～300万ドルの間に締結されたコンドミニアム契約は前年比11％増
• 300万ドル～500万ドルの間に締結されたコンドミニアムの契約は、前年比8％増となった。 
• しかし、超高級コンドミニアム市場（1,000万ドル以上）は逆風に直面し続けていますが、今四半期は1,000万ドル以上の契約件数が12%増加しました。
• 再販 - $1,774 平均価格 psf
• 新規開発 - $2,320 平均価格 psf
• ラグジュアリー - 2,780ドルの価格psf、ラグジュアリー（販売の上位10％）のエントリーレベルの価格は410万ドルとなっています。

マンハッタンの不動産市場における再販在庫レベルはどうなっているのか？

"バイヤー - 価格補正はすでに発生し、ここ1年ほどの間に、より広い市場は安定化と正常化の兆候を示している。あなたが購入する本当の必要性を持っていると、あなたは右のプロパティを見つける場合は、交渉で得ることができる任意のレバレッジのためにこの遅い期間を活用する 売り手が十分に持っていたときに、あなたが知っていることはありませんし、その入札をヒットする準備ができています"

記事全文を読む: medium.com

我々はアーバンディグスに同意します。マンハッタンのRE市場は、特にラグジュアリーセグメントではすでに修正されており、買い手は2014年から2016年よりも今の方がレバレッジを持っています。新しい税制改正についての混乱が起こるため、2018年もこのレバレッジは続くと予想しています。 しかし、再販在庫の供給はまだ少ないことがわかりました。 

私たちは、当社の主要な住宅購入者や投資家に人気のある4つの主要な地域の再販在庫の供給レベルを調べました。チェルシー、チェルシー、.500万～1000万ドルのセグメント、200万～500万ドルのセグメント、100万～200万ドルのセグメントを調査しました。 

500万～1000万ドルのセグメントで販売されているマンハッタンの全不動産のうち、チェルシーで販売されている8つの再販ユニット、チェルシーで販売されている8つの再販ユニット、チェルシーで販売されている5つの再販ユニット、チェルシーで販売されている4つの再販ユニットの合計がありました。 これは、マンハッタン島の多くをカバーしているこれらの4つの近隣地域で合計34の再販ユニットです。 

マンハッタンの200万～500万ドルセグメントの不動産販売のうち、再販物件はチェルシーに15戸、チェルシーに21戸、（リバーサイドを含む）に32戸の計22戸しかありませんでした。この4つの地域では、200万～500万ドルのセグメントで利用可能なユニットは90台のみです。  

エントリーレベルの市場では、100万ドルから200万ドルの間で販売されている全てのマンハッタンの不動産のうち、再販可能なユニットは、チェルシーに11の再販ユニット、チェルシーに15の再販ユニット、そしてチェルシーに19の再販ユニットの2つしかありませんでした。 Upper West Side.これは、これらの4つの大きな地域で1ドルから200万ドルのセグメントで販売可能な47の再販ユニットの合計です。 

アーバンディグスが指摘しているように、最近では特に2014年～2015年に比べて売り手が交渉に応じやすくなっているのは事実ですが、良質なリセールマンションの供給はまだ比較的少ないのが現状です。また、新規開発の物件は高いプレミアム価格で販売されています。マンハッタンで販売されている最高の不動産を、特定の建物、露出度、価格が高くないものから絞り込んでいくと、良い選択肢の数は大幅に減っていきます。したがって、あなたが住宅のニーズを持っている買い手や投資を探している場合は、この短い供給の物語を念頭に置いてください。 

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Upper East Side 

Upper West Side

チェルシー

Tribeca

チャート提供 UrbanDigs

マンハッタンマーケット更新Q4|2017

マンハッタンの2017年第4四半期の不動産市場は、4四半期のうち最後の3四半期は成約済みの販売活動の増加を示しており、安定していると最もよく表現される1つです。2017年は2016年よりもはるかに良い年でしたが、この四半期の契約件数は前年同期比で著しく減少していますが、これは主に税制改革や政治情勢などの市場以外の要因に起因しています。

しかし、物件タイプを細かく見てみると、かなりのばらつきが見られます。再販生協セグメントが最も活発で、3四半期連続で売上を伸ばしています。しかし、再販マンションの成約率は高値が続いており、新規開発の成約率はデベロッパーのタイミングとサイクルの関係で12％減となっています。これらすべてを念頭に置いた上で、新税制改革をめぐる不確実性を考えると、マンハッタンの不動産は徐々に買い手市場になりつつあるのではないかと推測できます。

再販コンドミニアム

• 1平方フィートあたりの平均価格は1,759ドルで、前年比横ばいでした。
• 同市場の販売数は3％減の929件で、2011年第4四半期以来の低水準となった。
• 上げた日は116日で、前年比横ばいでした。
• 販売在庫は4％減の2,485戸となった。

第4四半期に入り、再販マンション市場では税制改正効果の不透明感から販売活動が減少し、価格は横ばいとなりました。2年連続でアンダーパフォームとなり、2011年以降で最も少ない販売戸数となりました。空室在庫も3％減少し、全体的に減少しています。第4四半期の売上高と比較すると、稼働中の在庫は1平方フィート当たり2桁のプレミアムが付いていることから、価格設定の不一致を指摘する声が多く聞かれます。

再販生協

• 生協の平均価格は126万ドル
• 1平方フィートあたりの平均価格は1,167ドルで、昨年より1％上昇しました。
• 4％増の1,733物件となりました。
• 上げた日は88日で、前年比5％減となった。
• 在庫は15％増の2,824戸で販売開始となった。

再販生協は、3四半期連続で売上高が増加し、他のオプションを上回る結果を継続し、今年の最も売れた不動産商品として2017年を終了しました。さらに、生協再販の需要が高いことから、市場に残っている物件の平均残存期間が5％減少していることがわかりました。これにより、市場は在庫を15％増加させることで対応しました。

新規開発

• 新規開発コンドミニアムの平均価格は392万ドルだった。
• 1平方フィートあたりの平均価格は2,253ドルで、超高級物件や超高級物件のクロージング数が減少したことで、昨年より17％下落した。
• 527件から463件へと12％減となった。
• 在庫は30％増の1,074台が売りに出された。

新開発マンション市場は、予想通り、現在進行中の建物の建設の進捗状況に応じて数字が増減する傾向にありますが、4月に入ってからは新築物件の竣工はありませんでした。4月期は、新規物件のクロージング開始はありませんでした。^ｔｈ125 Greenwich や 91 Leonard などの大型開発物件が販売を開始したため、在庫が 30％も急騰しました。

ラグジュアリー

• NYCの高級マンションの平均価格は、第4四半期には724万ドルだった。
• 1平方フィートあたりの平均価格は12％下落して2,625ドルとなった。
• 贅沢な敷居は3.882Mドルだった。

高級車セグメントは、価格に基づいて閉鎖された販売の上位10％によって決定されます。エントリーレベルの価格、つまり「しきい値」は約50万ドル下落し、388万2,000ドルで終了しました。さらに、平均価格は10％下落し、1平方フィートあたりの価格は12％下落しました。これらの下落は、432パーク、グリニッジ・レーン、432パーク、グリニッジ・レーンなどの超高級物件や超高級物件のクロージングから、四半期中にクロージングがシフトしたことに起因すると考えられます。 56 Leonard2016年末には、「東57区」や「東57区」252番地などの郊外のより控えめな高級ビルに投資することができました。^ばんざいしかし、我々は、在庫が増加し、売り手が顧客の需要を満たすために価格を下げるよりも他のほとんどのオプションを残して、より競争の激しい市場を見てきました。これは、これらの高級ユニットが低価格ですぐに移動できるため、高級セグメントの投資家にとって真の可能性を表しています。

結論から言うと、マンハッタン市場は安定しており、2017年は2016年よりも健全だった。とはいえ、市場は引き続き顧客側に偏った傾向を示しており、言い換えれば「買い手市場」になっているとも言えます。空き在庫の増加、新規開発案件の増加、高級感の閾値の引き下げなどにより、オーナーやデベロッパーは販売数の減少に追いつくために価格を引き下げようとする傾向が見られます。税制改正の不透明感から、2018年は買い手にとっては良い年になり、売り手にとってはあまり良くない年になりそうです。傍観者にとっては、トランプ氏の税制改革の効果が出てくる前に、市場に参入するのは良いタイミングかもしれません。

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トランプ大統領は米国の不動産にどのような影響を与えるのか？

ニューヨーク市の不動産開発業者であり、不動産ブローカー（そう、彼はニューヨーク市のブローカー免許を持っています）がホワイトハウスに座っていたことは、これまでアメリカではありませんでした。私たちの多くは、トランプ氏の行動や政策的立場に同意しないかもしれませんが、確かに一つのことは、トランプ氏はプロプロパティとプロ不動産になるということです。

トランプ大統領就任は暴落どころかブラックスワン現象になるのではないかとの憶測もありましたが、今日は米ドルも株式市場も上昇しました

トランプ大統領の政策が米国不動産にどのような影響を与えるのか気になる方は、トランプ氏が就任後にどのように動くのかについての洞察をご紹介します。

不動産を使って経済を活性化させるのか？

トランプ氏は不動産デベロッパーであり、不動産ブローカーでもある。彼自身、生涯を通じて不動産を投資に利用してきた経験があり、住宅所有率を高めることに興味があると語っています。トランプ氏の家業が不動産であることを考えると、自身の会社であるトランプ・オーガニゼーション、または義理の息子のクシュナー・プロパティーズを通じて、トランプ氏が不動産との愛情を継続していくことが期待されます。

住宅ローン金利はどうなる？

金利はしばらくの間、低水準を維持する構えだ。"住宅ローン金利が低下しているのは、投資家が米国の住宅ローン担保証券の安全な利回りを見ているためであり、米国の住宅市場の相対的な安全性に対する自信を反映しているからです。"さらに、世界的な経済混乱のため、FRBは12月の利上げを遅らせる可能性が高い。どちらの効果も借り手にとっては短期的な勝利を意味し、金利の急落が続けば住宅ローンの借り換えが増加する可能性が高い"

不動産投資家の税金を下げるのか？

共和党は下院と上院を支配しました。その結果、共和党は将来の税金政策を自由にコントロールすることができ、不動産投資家の税金に影響を与えるいくつかの大きな変化があることを意味します。トランプ氏は提案しています。

• キャピタルゲイン税の最高税率が20％になるなど、税率が低くなります。
• 相続税や死亡税をなくす
• 法人税を35％から15％に引き下げる

そして、税制改革の面で彼が望むすべてを手に入れることはできないかもしれませんが、私たちの税法は変更のために熟しており（共和党と民主党の両方がこれを求めています）、その変更は2018年の選挙シーズンが始まる前の2017年8月の前に来る可能性が高いです。

お金を借りるのが楽になるかも？

トランプ氏の選挙運動の特徴の一つである規制の削減は、2008年以降非常に低迷している融資を銀行がステップアップすることを可能にするだろう。 トランプ大統領が就任すれば、消費者が住宅を所有することが容易になるもう一つの方法は、住宅ローンの保険料を引き下げることだろう。 FHA loansまたは、ファニーメイやフレディマックの保証料を削減することです。

規制の影響は？

トランプ氏のプラットフォームの多くは、金融市場をより完全に復活させるために規制緩和を中心としており、それだけでも不動産に弾みをつけることができます。これは、トランプ氏 - と共和党全体として - が声を大にしているものです。

トランプ氏は銀行規制と建築規制の両方を緩和することを提案している。融資規制を緩めることで、消費者が融資を受けやすくなることで、住宅所有権を後押しする可能性がある。建築規制については、全米不動産業者協会の会議で、トランプ氏は家を建てるための費用の25％が規制に関係していると見積もっていた。彼はそれを2％に下げたいと考えています。建築規制が緩和されれば、これは消費者にとってより手頃な価格の家を意味します。

住宅ローン利息控除がなくなる？

駄目だ！」と言っていました。昨年、トランプ氏が共有したタックスプランでは、住宅ローン金利控除を温存することを具体的かつ明示的に述べていました。

1031交換プログラムを継続するのでしょうか？

トランプ氏は、積極的に連邦税を払わないと報じられた税制を使用するために絶大な批判の下に来たが、彼らは他の不動産投資に売却の収益を突っ込んだ場合、家主がキャピタルゲイン税を支払うことなく不動産を売却することを可能にする、物議を醸している1031免税交換を維持する可能性が高いだろう。 この1031交換プログラムの政策は、不動産業界の根本的な基盤の一つであり、トランプ氏はこの政策を温存するだろう。

移民は？

トランプ氏が最初に立候補を表明して以来、移民政策は多くの変化を遂げており、移民改革は議会や上院を押し通すのは簡単な法案ではないでしょうから、これがNYCの不動産市場に大きな影響を与えるかどうかを判断するのは難しいところです。

トランプ氏は選挙戦のポジションをすべて実行に移すことができるのだろうか。

トランプ氏が大統領になったことに感情的になっている人のために、トランプ氏の暴言や行動を見ている人は、アメリカの大統領は自由な権力を持っていないことを覚えておいてください。我々の建国者たちは、権力が一人の人間や一人のグループに支配され、別の独裁者や暴君の支配下に置かれる可能性を望んでいなかったのだ。したがって、私たちの政府は、行政府、立法府、司法府の3つに分かれている。だからこそ、トランプ氏のより非道な選挙政策の多くは、立法府で反対されるか、司法府で覆されるかのどちらかで、現実のものとはならないのだ。

今回の選挙が非常に分裂的なものであったことは間違いありません。しかし、選挙が終わった今、アメリカ国民はいつものように団結するでしょう。オバマ氏がトランプ氏について言ったように"我々は皆、彼の成功を応援している」と。