DOWNTOWN MIAMI 人口増加の恩恵を受ける分譲マンション

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2019年5月に開催された人口動態推計会議でのフロリダ州のエコノミストの発表によると、フロリダ州は2024年まで年間33万人以上の成長を続けるという。これは1日あたり900人以上に相当する。このような人口増加は、フロリダが毎年オーランドよりもわずかに大きい都市の人口を追加していることに類推されますマイアミ-デイド郡、郡、ブロワード郡は、この増加の45%を占めている。 


 

しかし、フロリダ州内では、マイアミが大勝利を収めています! 

Downtown Miami 人口統計によると 現在の人口は92,235人で 2021年までに109,617人に増加すると予測されています マイアミダウンタウン開発局によるとこれは今後3年間でなんと18%もの増加です。 

Downtown Miami 販売用コンドミニアム

この人たちはどこから来るの?なぜマイアミに来るんだ?

ほとんどの居住者は、文化や娯楽のオプションがある都市の中心部で24時間365日のライフスタイルを楽しむ若い専門家です。

ニュージャージー州、ニューヨーク州、カリフォルニア州、イリノイ州、マサチューセッツ州、コネチカット州などの高税州からサンシャイン州への移住者が増えています。 

2018年の初めに制定された新しい税法は、高税州の一次住宅所有者にマイナスの影響を与えました。例えば、ほぼ一夜にして、新しい州・地方税( )控除限度額が10Kドルになったことで、プライマリーホームを所有することが実質的に高額になりました。さらに、新税法は、2017年以降のプライマリーホームの購入時にプライマリーホームの所有者が控除できる利子の額を100万ドルから75万ドルに引き下げました。


最も成長している地域はどこですか? 

マイアミは、より速いペースで街を推進し、さらに多くの需要を生み出す変曲点にぶつかっています。 本当のことを言うと、マイアミはかつても今も、一部の地域ではルネッサンスを必要としています。しかし、超開発が経済と人口増加を刺激してきました。ブリッケルが最も開発が進んでいるのは以下の通りです。加えて、エッジウォーターでも力強い成長が見られた。今後、ブリッケルは力強い成長を続けると予想されますが、セントラル・ビジネス・ディストリクトやパーク・ウェスト、ウィンウッドなどの他の地域が、今後5~10年の成長の原動力になると見ています。   

ブリッケル

ブリックウェルは2000年から2016年の間に人口が3倍に増加し、最も高い成長を遂げています。スワイヤー・プロパティーズの未来のブリッケルのビジョンは、この成長を可能にしたものです。最後の不動産サイクルで孵化し、そのビジョンは2012年に復活しました。

最終的には、スワイヤー・プロパティーズがブリッケル・シティ・センターの第1期に10億ドル以上を投資し、2つの住宅タワー「リーチ」と「ライズ」(2016年に引渡し、773戸)、巨大でゴージャスなショッピングモール、トレンディなイーストホテル、2つのオフィスタワーなどが含まれていました。ブリックエル・シティ・センターは2016年に開業しました。 

ブリッケル・シティ・センターのフェーズIIでは、ブリッケル・シティ・センターが2つのコンドミニアム・タワー(合計1,000ユニット)と2つのオフィス・タワーを含む2つの街区を拡大する予定です。 

他のデベロッパーは、Squire Propertiesに続いてBrickellに殺到しました。2012年から2018年にかけて、ブリッケルでは5,000戸近いコンドミニアムの引き渡しが行われました。2017年だけでも、ブリッケルはブリッケルハイツ(600戸)、ブリッケル1010(387戸)、ブリッケル(185戸)、ブリッケルテン(155戸)など、1400戸のコンドミニアムの納入を見ました。 

ブリックエルは、販売と賃貸のための住宅開発で過成長を見ているだけでなく、それはまた、無数のレストラン、バー、食料品店、ジム、映画館などの追加で過成長に付属する開発の大幅な増加を見てきました。 

このような開発により、ブリッケルはもはや単なるミアミアンのための地域ではなくなり、訪問者にとっては、15分で行けるサウスビーチのホテルではなく、キンプトン、JWマリオット、Wマイアミ、ダウンタウンなどの新しいホテルに滞在することが日常的に好まれるようになりました。

エッジウォーター

エッジウォーターでは、2014年から2019年6月までに2,800戸が追加され、大幅な開発が行われました。 このほとんどは、関連グループがパライソプロジェクトのグランパライソ(317戸)、ワンパライソ(275戸)、パライソベイビューズ(396戸)、パライソベイタワー1(360戸)を引き渡した過去18ヶ月間に引き渡されたプロジェクトに起因している。エッジウォーターの2つの最新プロジェクト、そしてゲームをアップします。

ジバンシィ トムフォード マイアミデザイン地区

 

今後のハイパーグロースは他にどの地域で見られるのでしょうか?

パークウエスト/セントラルビジネスディストリクト付近 Miami Worldcenter

他の近隣地域は、特にセントラル・ビジネス・ディストリクトとパーク・ウェストを中心としたブリッケルの住宅過剰成長に追随するように設定されています。これらの近隣地域は、2019年後半に段階的にオープンする予定のマイアミ・ワールド・センターが加わることで大きな恩恵を受けることになります。CBDにはベイサイド・マーケットプレイスやベイフロント・パークもある。

Miami Worldcenter 

ブリッケル地区に変貌を遂げたブリッケル・シティ・センターのように、ブリッケルも同様の変貌を遂げる運命にあります。 マイアミのアーバン・コアにある17エーカーの野心的な複合施設で、北東6番街と11番街の間、北東2番街と北マイアミ大通りの間、I-95とI-395の交差点に位置しています。 

Miami Worldcenter 一流の屋内/屋外モール、巨大なマリオットホテルとコンベンションセンター、屋外歩行者専用モール、そして1,000戸以上のマイアミ・コンドミニアムの販売を特徴とします。

この変革的なプロジェクトはまさにマイアミが真の都市環境になるために必要としているものであり、日中だけでなく日が暮れてからも中心部に密度を生み出します。 Downtown Miamiの近隣地域には何十年もの間欠けていたものがあります。 

マイアミを知らない人のために、マイアミは "アート&エンターテイメント地区 "に位置しています。しかし、それは、何年もの間、近所を散らかしてきた怪しげな倉庫のナイトクラブ、空き駐車場や不愉快な活動でいっぱいのエリアのためのちょうど良い名前です。 

の追加は、ビスケーン大通りに沿って開発の東側に沿って上昇している偉大な近代的な住宅、すなわち、高級マンションの建物マーキス、テンミュージアムパーク、(開発中)、900ビスケーンとマリーナブルーに沿って、近所のより多くのラインをもたらすでしょう。また、湾に沿ってさらに東のミュージアムパークにある新しいペレス・アート美術館とフロスト・サイエンス・ミュージアム、北東に数ブロックのアドリアン・アーシュト・センター・フォー・ザ・パフォーミング・アーツと並んでいます。

モール・アット・ザ・モールには、ブルーミングデールズとメイシーズがアンカーストアとして出店するなど、765,000平方フィートの小売店が入る予定です。リンカーンロードのように、7 番目の通りプロムナード専門店、レストラン、バー、ナイトクラブを特色にします。 

また、56階建て1,800室のマリオット・マーキスホテル&コンベンションセンターは、米国最大級のコンベンションセンターとなり、モールやその他の地域と直結しています。 さらに、メトロ・ムーバーやオール・ボード・フロリダを利用した公共交通機関がすぐ近くにあり、車でのアクセスだけでなく、センターへのアクセスも容易になります。

マイアミワールドセンターには、隣接する住民だけでなく、マイアミの住民や観光客にとっても大きな価値があると考えています。このプロジェクトがさらに進むと、マイアミのコンドミニアムの販売や賃貸のためのタワーが発表され、さらに必要とされる密度が高まることを期待しています。最終的には、このプロジェクトは、仕事、買い物、生活に活気のある場所を創造することで、24時間365日の真の都市環境を実現するための大きな一歩となるでしょう。  

マイアミワールドセンター

 

ウインウッド

大規模なジェントリフィケーションが進行しているウィンウッドは、マイアミにやってくる住民のハイパー成長の起爆剤にもなるだろう。かつては疲弊したディスカウントストアや倉庫で知られていたが、ウィンウッドは商業と住宅の中心地として台頭しつつある。今後1年ほどの間にウィンウッドの住宅開発はあまり計画されていませんが、私たちはウィンウッドが住宅とホスピタリティのハブスポットとして成長すると信じています。 

ワインウッドは高層コミュニティにはなりませんが、近隣全域で小規模なプロジェクトが発生することが予想されます。2番街にある2つの大型商業プロジェクトの建設が始まっており、ゴールドマン・ガレージも完成してオープンしています。ワインウッドはこれまでよりもはるかに高いペースで拡大し、雪だるま式にフロリダ州全体で最も有望な地域の一つになるだろう。 

マイアミのかつての工業地帯であったこの場所の変貌は、2002年のマイアミ・ビーチのデビューから始まっています。その間、このアートショーに魅了された国際的なジェットセッターたちは、ワインウッドの倉庫を改造したスタジオで働くアーティストたちをしばしば探し求めてきました。このような芸術的な流入は、疲弊した倉庫やディスカウント・ショップの店先で埋め尽くされていた地区から、商業と住宅の中心地として繁栄している地域への進化に貢献しています。

2009年には、ニューヨークとマイアミビーチで既に高級化の先頭に立っていたトニー・ゴールドマンが、シェパード・フェアリーやロン・イングリッシュといった世界的に知られているストリートアーティストの協力を得て、オープンエアの壁画プロジェクトを立ち上げたことで、この地域は新たなステータスを獲得しました。間もなく、デビッド・エデルスタインやモイシェ・マナのようなニューヨークの大物デベロッパーがゴールドマンの後を追った。

2015年、マイアミは、より多くのコンドミニアム、賃貸アパート、小売店の建設を奨励するために、Wynwood Neighborhood Revitalization District(ウィンウッド近隣再生地区)を創設し、この地区の開発を大きく前進させました。それ以来、多数の高密度複合用途プロジェクトが提案されてきた。これらを合わせると、約1,000の住宅ユニットと小売スペースの390万平方フィートを追加することができます。

Wynwood Walls

 

なぜ今、マイアミで買うのがベストなのか?

不動産市場は現在、スイートスポットにあります。過剰建築が一時的にマンションの供給過剰を生み出しています。我々はすぐに需要が上昇している時にオンラインで来る事実上ない将来の在庫のために価格が高くなると予想しています。 

これは、今後6~9ヶ月(冬まで)の間に、バイヤーにとってユニークな短期的な機会を生み出すことになるでしょう。2020年初頭のある時点で、パイプラインが枯渇し、マイアミが見てきたのと同じペースで補充されていないため、新規建設の不足が非常に顕著になるでしょう。 

マイアミに移住してくる人たちを収容するのに十分な新築物件があるのか? 

おそらくそうではないだろう。起工や将来のコンドミニアムのスタートアップは、ココナッツグローブからフォートローダーデールまで、事実上ゼロになっています。この不動産サイクルのほとんどすべてがその時までに配信されているだろうとして、さらに、新規建設の供給は、次の6で崖っぷちに落ちる - 9ヶ月。 

しかし同時に、マイアミFlの物件の需要は税金の移動のために加熱しており、人々はマイアミのハイパージェントリフィケーションの結果を見ています。そして、彼らは今マイアミを愛しています。彼らはいくつかの高税の州にあるもののほんの一部でフロリダの住宅価格と、我々は需要がかなり迅速にヒートアップすることができると信じています。トランプ氏がドルを下げて話しているように、ドルが弱くなれば、マイアミはすぐにブラジル、アルゼンチン、コロンビア、メキシコなどからのバイヤーの反発を見ることができます。

現在、どのプロジェクトが建設中ですか?

2019年7月1日現在、建設中のプロジェクトはわずか7件(2,186戸)。7つのプロジェクトのうち、3つのプロジェクト、合計1,452戸が2019年末までに引き渡される予定です。現在建設中のユニットのうち、2020年に完成するのは349戸、残りの385戸は2021年に引き渡されることになりそうです。

 

2019年7月1日現在の建設中のプロジェクト

# マンションユニット数

稼働予定

1平方フィートあたりの平均価格

1戸当たりの平均公示価格

サイズ - 平均Sq.Ft.

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

パラマウント Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin レジデンス

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

スマートブリッケル

170

2021

$657

$550,000

838

合計/標準平均値 

2,186

 

$780

   

 

配信されている全ユニットの加重平均は1平方フィート当たり780ドルで、7つのプロジェクトのうち5つのプロジェクトは平均100万ドル以上の価格が付けられていることに注目してください。これは、住宅用不動産の上昇傾向を示しています。  

 

まだ建設中ではないが、予約を取って契約書を書いている新規開発案件は?

下表の通り、予約・契約書を作成している案件は4件のみです。計画段階のプロジェクトとは、計画認可を受けたプロジェクトのことであり、予約や契約を行っているプロジェクトを計画段階と呼んでいます。このようにプロジェクトの数が少ないため、2020年と2021年には在庫が不足することが保証されています。 

予約段階と契約段階のプロジェクトは、いつ納入されるかについては少し疑問が残ります。以下のプロジェクトはいずれも2020年に引渡しが行われず、2021年に引渡しが行われるのは、BrickellのUnaの1つのプロジェクトのみとなる可能性があります。 

 

2019年7月1日現在の予約・契約ステージ

# マンションユニット数

稼働予定

One River Point

426

2022

ナティボ

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

合計

1,114

 

 

過去5年半の間に、9,661戸のコンドミニアムが引き渡されたことに注意してください。今年末までに引き渡される予定の1,400戸を加えると、2017年に引き渡された1,821戸と2016年に引き渡された2,209戸の上に、2018年に引き渡された3,064戸のコンドミニアムを見たことになります。 

一時的に余った在庫、高い価格優遇措置、新築の不足、有利な税制環境のすべてが、マイアミを支持しています。 Downtown Miami2019年には、マイアミの販売用アパートの数が増加すると予想されます。他の州からの移住者の増加と相まって、マイアミは人口、経済、そして最終的には住宅価格の面で成長すると予想しています。 

販売市場セグメントのためのアパートで何が起こっているかは、マイアミビーチの土地の希少性を与えられたように同じ軌跡をたどっていないマイアミビーチ高級不動産と混同されるべきではありません - これらは、異なる市場のドライバを持つ2つの異なるセグメントです。しかし、過剰建築は、はるかに高い価格ではあるが、おそらくダウンタウン市場を追跡するであろう、ビーチ上の1つの特定の地域で発生しています。

マイアミにとってこれは何を意味するのか?

それは、我々はこれが2020年初頭の約6ヶ月で、同時に、税の移動の高い率を燃料とする変曲点として見ているように、で販売するためのアパートに投資するのに良い時期です、将来の新築納入は崖から落ちるでしょう。そして、あなたが以下で見ることができる開発サイクルの計画段階にはほとんどありません。 

" vs マイアミビーチ不動産"

 

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あなたが高級不動産に投資するための適切な時期を待って傍観していた場合、今はちょうどその完璧な時期かもしれません。新築の供給量の少なさは、将来の価格行動の主要な指標となっています。開発者が空白を埋めると新しい開発の束を起動した場合でも、彼らが配信される時までに、それは在庫が配信される前に、約36-48ヶ月またはそれ以上になります。

住宅購入者や投資家を支援するために、私たちは最近、私たちは次のような問題に対処したマイアミの高級コンドミニアムを購入するときに私たちのよくある質問Q&Aを開始しました。

  • 今が買い時かどうかを知るには?
  • マイアミの不動産を購入する際、どの地域を考慮すべきですか?
  • 私は新しい建設プロジェクトで、または既存の建物でマイアミのコンドミニアムを購入する必要がありますか?
  • マイアミのアパートを購入するとき、どのように私は最高の価格を取得している知っていますか?
  • マイアミで高級マンションを購入する際の税の影響は何ですか?
     

 

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