ニューヨークの最新分譲コーポ100軒

まず、コーポの特徴を理解することから始めよう。生協は、普通の賃貸アパートともマンションとも違う。 

まず、賃貸アパートとは異なり、生協ではある程度の所有権を持つ。しかし、コンドミニアムとは異なり、実際の住戸を所有するわけではない。 

コーポを買うということは、実際の建物を所有する法人の一部を買うということです。つまり、賃貸とは異なり、所有権を持つことになる。とはいえ、建物の一部を所有するのであって、特定の住戸を所有するわけではありません。 

生協は企業のように設立され、建物の運営と管理を行う理事会がある。生協の理事会については後で詳しく説明する。 

ニューヨークでアパート探しをする場合、他の選択肢よりも多くの利用可能なコーポを見つけることができます。コーポを購入するメリットをいくつか見てみましょう。

コープ特典

実際に自分の住戸を所有していないのであれば、コーポは賃貸よりも優れているのかと疑問に思うかもしれない。しかし、所有権はあります。ニューヨークで見られるような高い家賃を使わず、その代わりに所有権という利益を得ることができるのです。 

生協を検討する理由のひとつは、コンドミニアムよりも数が多く、コンドミニアムを購入するよりもコストが安いことだ。生協の理事会には、所有者以外への貸し出しに関する制限があるため（これについては後述）、投資家は生協を敬遠する傾向がある。 

同じ理由で、多くの外国人投資家はコーポではなくコンドミニアム投資を選ぶ。そのため、この市場は競争力がやや弱く、同規模のコンドミニアムに比べて価格を抑えることができる。このような理由から、ニューヨークで住宅を探している家族にとっては、コーポでの暮らしの方がより手頃なのである。 

生協の決算費用も、マンションの決算に比べて低い傾向にある。

共同生活の留意点

生協を所有する上で忘れてはならないのが、理事会である。生協の理事会は、所有者に対して厳しい規則や規制を設ける傾向がある。全員が同じ最適な条件で暮らせるよう、理事会はそれらに従うことを求めているのだ。 

アパート内の改築をしたい場合は、まずコーポの理事会の承認を得なければなりません。つまり、あなたが所有しているとはいえ、あなたはまだ特定の生協理事会の権限下にあるのです。 

生協の購入は、賃貸アパートのリース契約や一戸建てやコンドミニアムの購入とは少し異なる。主に、生協の理事会があるからです。ニューヨークでコーポ・アパートを購入するプロセスには、少なくとも3ヶ月はかかると覚悟しておく必要があります。

まず、自分の家計を見て、予算を評価したい。この種の購入に必要な融資を受けられるという事前承認書を入手する。 

それから探し始める。住戸が見つかったら、生協の理事会の条件をよく見てください。頭金はいくら必要なのか？そこに住むにはどれくらいの準備金が必要なのか？

これらの条件を満たし、理事会の期待に納得できたら、オファーを出し、理事会向けのパッケージの準備を始める。売り手と売買契約を結び、手付金を提供する必要がある。この手付金は、後に理事会があなたを承認しなかった場合に返金される。

資金パッケージと推薦状を理事会に提出する。その後、理事会と面接する（これについては後述）。理事会があなたの申請を承認すれば、クロージングに進む。 

生協を購入する際、購入希望者が注意しなければならないのは、生協の理事会から期待される財政的な面である。 

ひとつの予想として、ほとんどの生協は一般的に20～25％の頭金を想定しており、30％というところも少なくない。 

さらに、ニューヨーク市のほとんどの生協は、購入後の負債比率を25％程度にすることを求めている。これはすべて、面接前に理事会に提出するファイナンシャル・パッケージに記載されている。 

フリップ税は、生協を購入する際に準備すべきもう一つの潜在的な費用である。フリップ税は実際には税金ではなく、物件を売主から買主に譲渡する際に生協に支払う手数料である。

手数料を支払う必要があるのは、その生協の規則によって、売り手か買い手のどちらかになります。買い手として支払わなければ、ある時点で売り手として支払うことになる。従って、そのことを認識しておく必要がある。 

フリップ税は、売却価格に対するパーセンテージ、利益に対するパーセンテージ、または所有株式1株当たりの設定金額とすることができる。これも生協によって異なる。

これは、生協を購入する際に悪名高い部分である。しかし、多くの場合、民間伝承が示唆するほど悪くはない。理事会の面接を受けなければならない。これは重要な面接だと思ってください。理事会はあなたに会って、良い印象を持ってもらいたいのです。 

ひとつ忠告しておくと、面接では、コーポ・ユニットの改築計画についてすべて話さないこと。すべての改装計画は理事会を通して承認される必要があるため、理事会はこれを僭越と見なすだろう。 

外国人バイヤーが自分用や投資用としてコーポの購入に興味を示さない理由のひとつに、転貸制限の存在がある。

生協は、転貸に関して厳しい規制を設けていることが多く、所有者が転貸する前に最長2年間居住することを義務付けていることが多い。9

マンハッタンの不動産市場は競争が激しく、油断がならない。コーポを購入する場合、売主にはエージェントがいる。そのエージェントは売主を代表するために存在します。あなたはまた、あなたの利益を代弁し、この種の不動産の経験豊富な誰かをしたい。あなたのために働くためにエージェントを使用することは賢明なアイデアです。

ニューヨークには、美しく興味深いコーポ・アパートがいくつかある。購入のプロセスは少し難しく感じるかもしれませんが、最終的には ニューヨークの不動産投資コーポは素晴らしいアイデアだ。

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