外国人が米国で不動産を購入する場合の税務ルール

外国で住宅用不動産を購入するのは不安なものですが、適切な仲介業者がいれば、外国人が米国で住宅用不動産を購入しても、ほとんど心配する必要はありません。外国籍の方が米国で住宅を購入することは法的に認められていますが、米国内はもちろんのこと、場合によっては自国でも一定の税金ルールに従わなければなりません。非居住者だからといって、自動的に追加の税金を支払わなければならないわけではありません。これらの税金の中には、状況によっては米国市民が支払うべきものもあります。

マンハッタンやマイアミの家を対象に、外国人としてアメリカで不動産を購入する方法を紹介します。

1.外国籍の人が米国で不動産を購入することはできますか？

はい、外国籍の方でも米国内の不動産を購入することができます。協同組合（コープ）は、外国人が購入するのは非常に難しく、サブリースを含む多くの制限があるのが普通なので、米国市民でない人には最適な不動産の種類とは言えません。したがって、ほとんどの外国人は、コンドミニアム（マンション）を購入する方が簡単です。

生協は、国籍を問わずすべての購入者と面接し、理由なく購入者を受け入れるか否かを法的に決めることができる。この面接では、購入者の個人情報や財務情報を長時間にわたって確認する必要があり、生協の理事会は、その物件に主に住んでいない所有者には対応できないようです。

しかし、コンドミニアムでは、よりシンプルな審査が行われることが多く、コンドミニアム理事会は、外部の購入者よりも先にマンションを購入することができる「先買権」と呼ばれる特権を放棄します。また、コンドミニアムでは住宅購入者をサブリースしたり、信託や国内のLLC、さらには外国法人を利用して購入することができます。

これらのビジネス構造は、購入者の責任に対する保護を強化し、外国人購入者には税制上の優遇措置があります。

の詳細はこちらコンドミニアムとコープの違い.

2.FIRPTA "とは何ですか？

FIRPTAとは、外国人オーナーや特定の法的代理人が不動産を売却した場合の課税に関する特別なルールを定めた法律です。FIRPTAは、外国人が不動産を売却した際に、IRSへの未納金がないことを確認するために支払うことが義務付けられている源泉徴収税です。

外国人が米国で不動産を購入した場合、購入者の代理人は売却代金の10％から15％を源泉徴収し、その金額をIRSに提出する義務があります。これはあくまでも源泉徴収であり、追加の税金ではありません。源泉徴収された金額は、不動産にかかる税金が最新のものであることが判明した際に返金されます。

3.マンハッタンでマンションを購入しようとするとき、外国人バイヤーはどのような税金を支払うのでしょうか？

ニューヨーク州で住宅を購入する際には、「住宅ローン記録税」を見込んでおく必要があります。この税金の0.25％は常に金融機関が負担します。50万ドル以下の取引では2.05％（うち1.8％は買い手が負担）、それ以外の取引では2.175％（うち1.925％は買い手が負担）となっています。

100万ドル以上の購入の場合、2500万ドル以上の価格の物件には、1％の「邸宅税」が4％にアップします。
ある種の不動産（新規開発物件など）では、物件の開発者が買い手に「譲渡税」の支払いを要求することがありますが、これは市と州の両方で徴収されます。ニューヨーク市の譲渡税は、50万ドル未満の場合は1％、それ以上の場合は1.425％となっています。ニューヨーク州の譲渡税は、すべての売上に対して一律0.4％となっています。

4.外国人がNYCの不動産を売る場合は？

米国内で不動産を賃貸して得た収入は、米国の税金の対象となり、場合によっては自国でもFIRPTA税の対象となります。
連邦レベルでは、キャピタルゲイン税は、純キャピタルゲインの合計21％です。
ニューヨーク市では、非居住者である販売者に8.82%のキャピタルゲイン税が課せられます。
マイアミの物件から家賃収入を得ている場合、フロリダ州歳入庁に売上税の販売業者として登録しなければならない場合があります。
不動産業者は、外国人バイヤーに弁護士やその他の専門家を紹介し、購入前にすべてを明確にする必要がある。

5.米国の財産を所有する外国人は、相続税を支払う必要がありますか？

遺産税」、つまり、誰かが亡くなったときに、その人の財産の価値に対して支払わなければならない税金は、多くの国で一般的に行われています。外国籍の方が死亡時に米国内に不動産を所有している場合、この税金が課せられます。

ニューヨーク州では、遺産税の最高税率は16％です。
連邦レベルでは、アメリカは46％という高い数値を示しています。
事前に計画を立てることで、外国人は米国の租税条約を利用したり、外国法人やLLCを設立して、この税金を回避したり、ヘッジしたりすることができます。

6.法人やLLCではなく、個人で物件を購入する場合、どのようなメリットやデメリットがありますか？

個人で購入する場合

メリット個人の納税額キャピタルゲイン税は、法人が連邦税を支払う（21％）よりも若干高い最高税率（23.8％）が適用されます。
デメリット：プライバシーが守られず、訴訟になった場合の責任が大きくなる。

LLCまたは外国法人として購入する場合

メリットさらなるプライバシーと訴訟対策。LLCが外国の買い手を唯一のメンバーとしている場合、キャピタルゲイン税を23.8%支払うことになる（法人税率は21%）。外国法人として購入した場合、死亡時の相続税を回避できる。
デメリットキャピタルゲイン税が高い。買い手が個人でLLCの場合、買い手は相続税を支払うことになる。LLCが外国法人の場合、21％という高いキャピタルゲイン税を支払うことになる

7.母国の租税条約は、私の税金にどのような影響を与えるのでしょうか？

米国は諸外国と多くの租税条約を結んでおり、その中で税率や免除額が決められています。一部の外国人は、1,120万ドルまでの相続税免除を申請できます。また、外国人の不動産購入者の相続税免除額が6万ドルに制限されるなど、相続税が全く適用されない条約もあります。

をご覧ください。国税庁ホームページをクリックすると、あなたの国の条約の詳細が表示されます。

8.I.R.C. 1031 exchangeとは何か、外国人バイヤーはそれを利用できるのか？

投資家が投資用不動産を売却する際に、売却益の100％を米国内の新たな投資用不動産の購入に投資することを選択すると、キャピタルゲインの課税をすべて繰り延べることができるようになる。これは "1031トランザクション"と呼ばれるもので、外国人の購入者がキャピタルゲイン税やFIRPTAの源泉徴収（上記参照）を回避するために利用できるものです。なお、外国人の売り手がこの交換を利用する場合、売却後45日以内に新しい投資物件を特定し、180日以内にその物件をクローズしなければなりません。

法律や税金に関する質問の詳細については、これらのリソースを参照してください。