税務・法律問題

外国人が米国不動産を購入する場合

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外国人のニューヨーク不動産の売買に関するよくある質問と回答 BY ROMER DEBBAS LLPのPIERRE DEBBAS, ESQ.

もっと詳しく知りたいですか?外国人バイヤーガイドをご覧ください。

外国人バイヤーガイド

1.外国人がアメリカで不動産を購入することはできるのか?

 

はい、外国籍の方は米国で不動産を購入することができます。Co-operatives(生協)は、外国人が購入するのは非常に難しく、通常は転貸を含む多くの制限があるので、おそらく非米国市民にとっては最適なタイプの不動産ではないでしょう。したがって、ほとんどの外国人はコンドミニアム(コンドミニアム)を購入する方が簡単である。生協の理事会は、国籍に関係なく、すべての購入者と面接を行い、法的には理由なく購入者を受け入れるか拒否することができます。この面接のプロセスでは、買い手についての個人情報や金融情報の長いレビューが必要であり、生協のボードは、主にプロパティに住んでいない所有者にケータリングする可能性はありません。しかし、コンドミニアムの場合は、コンドミニアムの理事会が「第一拒絶権」と呼ばれるものを放棄することで、外部のバイヤーよりも先にアパートを購入する特権を与えてくれる、はるかにシンプルな審査プロセスを持つことが多い。コンドミニアムはまた、住宅購入者が不動産を転貸し、信託、国内のLLC、あるいは外国法人を使用して購入することを可能にします。これらのビジネス構造のそれぞれは、責任に対する買い手の特別な保護を与えるのに役立ち、また、外国人の購入者に税制上の利点を付与することができます。

 

コンドミニアムと生協の違いについて詳しくはこちら

2.FIRPTA」の意味とは?

 

外国人不動産投資税(FIRPTA)は、外国人の不動産売却者が内国歳入庁(IRS)に支払うべき税金を最新の状態にしておくために、すべての外国人の不動産売却者が支払う必要がある源泉税です。この税金は、売却額の10%から15%の間で合計されますが、売主が所得税、キャピタルゲイン税などの税金をすべて支払っている場合には、還付されます。

3.外国人の購入者はどのような税金を払っていますか?

 

買い手の非居住外国人としてのステータスは、それ自体が特定の追加税金をもたらすものではありません。米国市民を含むすべての不動産購入者は、マンハッタンで不動産を購入する際に、これらの税金の一部を支払う可能性があります。

 

  • 100万円以上の購入には、1%の「マンション税」がかかります。
  • 一部の物件(一部の新規開発物件)では、物件の開発者が買い手に市と州の両方のレベルで課される「譲渡税」の支払いを要求する場合があります。ニューヨーク市では、50万ドル以下の販売には1%、それ以上の販売には1.425%の譲渡税が課されます。ニューヨーク州の譲渡税は、すべての売上に対して一律0.4%です。この税金は、自分の財産が新規開発でない場合、購入者が支払う責任があるものではありません。
  • 購入のために資金を確保している買い手のために、「住宅ローン記録税」も発生します。50万ドル以下の売上高のためにアパートNYCを購入する場合、その税は2.05%(だから買い手が支払うべき1.8%)を合計し、他のすべての販売のための税は2.175%(だから買い手が支払うべき1.925%)です。

 

NYC不動産マーケットレポート

4.NYC不動産を売却する際に外国人セラーはどのような税金を支払うのか?

 

外国の売り手は、FIRPTA(上記参照)とキャピタルゲイン税を支払う必要があります。連邦レベルでは、キャピタルゲイン税は正味のキャピタルゲインの21%になります。これは、売り手が売却した際に得た金額から、支払った元の購入価格、クロージング費用、物件の改良費用を差し引いたものです。ニューヨーク市はまた、8.82%を合計した非居住者の売り手に特別にキャピタルゲイン税を請求します。

5.米国の財産の外国人所有者は相続税を支払う必要があるのか?

 

遺産税」は、人の死亡時に支払わなければならない税金です。死亡時に米国内に財産を所有している外国人の場合。ニューヨーク州では、相続税の最高税率は16%です。連邦レベルでは、米国では40%前後にもなります。米国市民および母国が米国と租税条約を結んでいる一部の外国人市民は、一人当たり最高1,120万ドル(夫婦では最高2,240万ドル)の高額免除を受けられます。非米国市民は6万ドルの免除したがって、外国人オーナーは、相続税を避けるために、またはそれに対してヘッジするように取引を構成することを望むかもしれません。

6.相続税の負担を軽減する方法はありますか?

 

外国人が相続税の支払いを回避する最も一般的な方法は、ニューヨーク州に有限責任会社(LLC)を設立することです。その後、オフショア・カンパニー(例えば、ブリティッシュ・バージン・アイランド・カンパニー、「BVI」)を設立し、LLCの単独所有権を取得します。所有者が亡くなった場合、相続人に引き継がれるのは財産ではなく、外国法人であるBVIの株式なので、相続税の対象にはなりません。

7.個人で物件を購入する場合、どのようなメリット・デメリットがあるのか?

 

個人のキャピタルゲイン税は、法人が連邦税(21%)を支払う場合に比べて、若干高い最高税率(23.8%)で納税します。外国籍の方が米国で不動産を売却する場合、BVIが国内LLCを所有している場合には、個人よりも若干のキャピタルゲイン税のメリットがあることを意味しています。また、BVIが国内LLCを所有していることを利用して購入の仕組みを構築することで、所有者は相続税を回避することができます。LLC の名義のみで購入した場合、所有者は死亡時に相続税の課税対象となる。 

 

個人で不動産を購入する場合の主なデメリットは、法的責任とプライバシーの欠如です。個人は訴訟の影響を受けやすいのに対し、LLC は外国人購入者の外国資産をあらゆる責任から守ることができる。また、個人は不動産を購入する際には必ずニューヨーク市と州に基本情報を登録しなければならず、その情報は公の記録となる。

8.法人や合同会社で不動産を購入する場合、メリットやデメリットはあるのでしょうか?

 

会社またはLLCとして購入する主な利点は、外国人購入者のためのプライバシーの確保と責任の保護である(上記参照)。LLCを利用して不動産を購入する方法には主に2つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがある。

 

  • 外国人の購入者を唯一のメンバーとするLLCとして購入した場合、購入者には法人税率21%に対し、最大23.8%の個人税率でキャピタルゲインが課税されるが、所有者には相続税の影響を受けやすい。
  • 外国の事業体(BVIなど)を単独メンバーとしてLLCとして購入することで、死亡時の相続税を回避することができますが、21%という高い法人税率でキャピタルゲイン税を支払うことになります。

9.母国の租税条約は、私の納税義務にどのような影響を与えるのか?

 

各国は日常的に租税条約を締結し、各国の国民や企業が相手国からどのように課税されるかを決定しています。米国は他国との間でこのような条約を多く結んでおり、これらの条約によって税率や特定の種類の所得からの免除が決定されている。これらの条約の詳細は多岐にわたっています。いくつかの条約では、遺産税に関しては外国人のために追加の免除を提供し、1120万ドルもの金額を免除することができます。その他の条約では、外国人の不動産購入者の相続税免除を6万ドルに制限し、相続税を全くカバーしていないものもあります。

 

あなたの国の条約の詳細を確認するには、次のリンクで国税庁のウェブサイトにアクセスしてください。 

10.とは何か? アイ・アールシー 1031交換と外国人バイヤーはそれを使用することができますか?

 

投資家が投資用不動産を売却した場合、売却益の100%を米国内の新たな投資用不動産の購入に投資することを選択した場合、投資家はキャピタルゲイン税をすべて延期することができます。これは「1031取引」と呼ばれ、外国人の買い手がキャピタルゲイン税やFIRPTA源泉徴収を回避するために利用できるものです(上記参照)。外国人の売り手がこの交換を利用することを選択した場合、売却から45日以内に新しい投資物件を特定しなければならず、180日以内にその物件をクローズしなければならないことに注意してください。

 

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