NYC不動産税 

ニューヨーク固定資産税情報 

ニューヨーク市の不動産税は、地方自治体によって割り当てられた評価額に基づいて計算されます。一般的に、マンハッタン不動産の1ヶ月あたりの固定資産税は、以下の通りです。 マンハッタン不動産は約0.075％、マイアミは0.2％です。マイアミには所得税がないため、固定資産税の税率はニューヨークよりも高くなります。

マンハッタン固定資産税の減免 - 421aおよび421g

421(a) 税減免

421a減税とは？ニューヨークの投資家と居住者が大好きなものに、2005年から2008年に建設された特定の建物のアパートオーナーに提供された421(a)減税がある。421a減税は、2005年から2008年の間に建設された新規開発物件の投資家に対して、税金を大幅に軽減するものです。ニューヨークの不動産に投資しようとしている個人からのよくある質問は、421a Tax Abatementの計算方法です。以下はその仕組みです：固定資産税は2年ごとに通常の税率から20％ずつ上がり、11年目には通常の税率になります。例えば、$900,000の1ベッドルームアパートメントを例にとると、通常の税金は月々約$900です。

• 軽減措置の最初の2年間は、固定資産税は名目上
  、月額約60ドルとなる。
• 年目以降、税金は180ドル（900ドルの20％）に上がる。
• 4年目以降、税金は360ドル（900ドルの40％）に上がる。
• 6年目以降は480ドル（900ドルの60％）に上がり、
  、11年目には900ドル（またはその時点での通常の税率
  ）に上がる。

421(g) 税減免

421g減税は非常に珍しく、ニューヨークのマレー通り以下の金融街の一部の新築ビルにのみ適用される。421g減税は、最初の10年間は固定資産税がかからず、残りの4年間は減税される。

• ¹¹年目は、通常の税金の20％になる。
• ¹²年目は通常の40％の税金が課される。
• ¹³年目は通常の税金の60％。
• ¹⁴年目は通常の税金の80％になる。
• ¹⁵年目は、通常の税額の100％になる。

ニューヨーク邸宅税と譲渡税の最近の変更点

2019年7月1日、諸外国の印紙税に似た不動産譲渡税（mansion tax）の引き上げにより、ニューヨークの購入者のクロージングコストが上昇する。 現在、100万ドル以上の物件を現金で購入する場合、購入価格の約2.5％のクロージングコストがかかる。

新法案は、200万ドル以上の物件に対する邸宅税を段階的に引き上げる。200万ドルまでは増税なし、200万ドルから300万ドルまではわずかな増税（0.25％）、300万ドルから500万ドルまではさらにわずかな増税（0.75％）となる。2500万ドル以上の物件については、最高税率が4.15%となり、購入価格が上昇するにつれて上昇率は大きくなる。以下が税率全表である：  

100万ドル～200万ドル＝1

200万ドル - 300万ドル =1.25

300万ドル - 500万ドル =1.75

500万ドル～1000万ドル＝2.5

1,000万ドル～1,500万ドル＝3.5

1,500万ドル - 2,000万ドル =3.75

2,000万ドル - 2,500万ドル =4

2500万ドル以上＝4.15

また、売主のクロージングコストも若干上昇します。300万ドル以上の物件については、ニューヨーク州と市を合わせた譲渡税が1.825%から2.075%に上がります。

全体として、これらのニューヨークの不動産税増税が市場に実際に目に見える影響を与えるとは考えていません。諸外国と比較すると、これらの増税があっても、ニューヨークのクロージング・コストは比較的低額です。ニューヨーク市の固定資産税とクロージング・コストは、市場参入の障壁となるものではありません。

マイアミ固定資産税情報

マイアミに不動産を所有する場合、フロリダ州の善良な居住者は、ホームステッド免除法により、主たる住居に対して$25,000の免除を受けることができます。居住者は固定資産税を支払いますが、税金が計算される前に評価額が$25,000減額されます。さらに重要なことは、ホームステッド免除は固定資産税の上昇を制限しており、これがマイアミの固定資産税に対するこの免除の真の価値です。

"マイアミ高級不動産税情報"

キャピタルゲイン税

売却価格と不動産の基礎との差額は、キャピタルゲインとして定義される。米国居住者の場合、米国政府はこの売却益に対して20％の課税を行う（不動産が1年以上所有されていたと仮定）。売却益が25万ドル以上の場合、3.6％のオバマケア税が課されます。外国籍の場合、米国と買い手の母国との租税条約、および買い手が不動産を保有するために使用する構造によって、税金は21％から23.8％の範囲となる。

主たる住宅の売却に関する25万ドルの控除

米国居住者の場合、個人（または夫婦）が過去5年間のうち2年間所有し、居住していた住宅であれば、一戸建て住宅の売却益から最大25万ドル（夫婦の場合は50万ドル）を控除することができます。居住期間が2年未満の場合は、売却益の一部を除外することができます。仕事の場所が変わった、健康上の理由、その他の不測の事態（IRSの定義による）の結果、家を売却した場合は例外が認められます。 

第1031条 - 投資不動産のキャピタルゲイン課税の繰り延べ

1031交換は、税制優遇交換として知られている。内国歳入法第1031条に基づき、投資家は、2つの不動産が同法における「同種」不動産の定義を満たす限り、ある投資不動産を別の投資不動産と交換することにより、キャピタルゲイン税を繰り延べることができる。所有者は所有物件を売却し、特定の日数内に別の物件を特定し、購入し、取引を成立させる。ルールは非常に厳しいので、正確に従わなければならない。詳細は 1031交換ルール-キャピタルゲイン課税の繰り延べのページを参照のこと。

最初の10～15年間は所得税がかからない

不動産購入資金を調達する場合

頭金40％から50％で購入した外国人バイヤーは、最初の10年から15年間は所得税を支払わない可能性が高い。住宅ローン金利、共益費、固定資産税、27.5年間の減価償却費、保険料、決算費用の償却はすべて所得控除となるため、初期の数年間は課税所得がマイナスとなる。将来、アパートが課税所得を生むようになれば、その所得は前年のマイナスの課税所得と相殺することができる（繰越欠損金）。その結果、何年もの間、所得税がかからなくなる。詳しくは 不動産投資のコスト構成要素の項を参照。外国人バイヤーは、賃貸収入と経費の相殺を適時に選択しなければなりません。従って、投資初期であっても、投資により税務上の損失が発生し、外国人バイヤーが不動産の賃貸収入に対して税金を支払う必要がない場合には、適時に所得税申告を行い、選択を行う必要があります。

外国投資不動産固定資産税法（FIRPTA）

非居住者が米国の不動産を売却する場合、内国歳入庁はキャピタルゲイン税が支払われていることを確認したい。従って、IRSは不動産購入価格の10％を源泉徴収します。キャピタルゲイン税を報告する米国税申告書が提出される際、還付金があれば、その金額は申告者に返金される。このような事態は、外国人買い手が 1031交換。

外国人バイヤーは米国の相続税を回避するための計画を立てる必要がある

外国人バイヤーが死亡した場合、その遺産には米国政府から45％近い税金が課される。外国人バイヤーが前もって計画を立てれば、これは簡単に回避できる。この計画には、有限責任会社（LLC）と外国法人を設立することが含まれる。LLCは不動産を所有し、外国法人はLLCを所有し、買い手は外国法人の株式を保有する。このシナリオでは、不動産は外国法人が「所有」しているため、外国人買主が死亡しても米国政府は何も受け取らない。これは、外国人買い手にとって大きな節税であり、実行するのにそれほど費用はかからない。

米国における投資不動産の所有者は、少なくとも資産を保有するために LLC を設立することが望ましい。 これを一歩進めて、LLC を所有するために外国法人を利用することで、外国人買主は相続税から保護されることになる。

外国人バイヤーがLLCと外国法人を維持したくない場合（おそらく投資額が小さいため）、別の方法として、不動産のエクイティ（時価から残りの住宅ローンを差し引いた額）をカバーする定期生命保険に加入することが考えられる。 健康な38歳の男女が10年間の定期生命保険に加入した場合、100万ドル（または50万ドルの持分）ごとに年間650ドルを支払うことになる。これは、外国法人を設立することなく相続税の影響を逃れるための非常に安価なヘッジであると考えられる。外国人オーナーは相続税を免れることはできないが、相続人は保険金で丸儲けできる。

子供のために不動産を購入する外国人親

外国人のクライアントの多くが、米国で就労または就学している子 供のために不動産を購入しています。

残念ながら、子供に財産を贈与することは、贈与を受けた人にとって課税対象となります。また、LLCの株式を子供に売却した場合も課税対象となります。これに対して、外国法人の株式を子供に売却することは課税対象とはならないので、この方法で子供に株式を譲渡することは可能である。しかし、この仕組みは少々複雑で、キャピタルゲイン税の面では有利ではない。 課税を回避する方法は他にもあり、その詳細については下記からサインアップしてください。