ニューヨークの不動産税 

ニューヨーク市の固定資産税情報 

NYCの不動産税は、地方自治体が割り当てた評価額に基づいて計算されます。一般的に、NYCの固定資産税の月当たりの税率は マンハッタンの不動産は約0.075％、マイアミは0.2％です。マイアミには所得税がないため、固定資産税の税率はニューヨークよりも高くなっています。

マンハッタンの固定資産税減税-421aと421g

421(a) 減税

421a減税とは？ニューヨークの投資家や居住者に人気があるのは、2005年から2008年までに建設された特定の建物のアパート所有者に提供された421(a)税の減税です。421a減税は、2005年から2008年の間に建設された新しい開発物件の投資家に急な減税を提供しています。NYCの不動産への投資を検討している個人からの一般的な質問は、421a減税の計算方法です。ここではそれがどのように動作するかです。2年ごとに、固定資産税は通常の税率になる11年目まで通常の税率の20％ずつ上昇します。例えば、$900,000の費用がかかり、毎月約$900の通常の税金を持っているであろう1ベッドルームのアパートを取ります。

• 最初の2年間は、固定資産税が月60ドル程度の名目の金額になります。
• 2年目以降は180ドル（900ドルの20％）に増税されます。
• 4年目以降は360ドル（900ドルの40％）に増税されます。
• 6年目以降は480ドル（900ドルの60％）に上昇し、11年目には900ドル（その時の通常の税率であれば何でもいい）まで上昇します。

421(g)減税

421gの減税は非常に珍しく、ニューヨーク市のマレー通り以下の新築ビルにのみ適用されます。421g減税は、最初の10年間は固定資産税が免除され、残りの4年間は減税されます。

• 11年目には、通常の20％の税金がかかります。
• 12年目には、通常の税金の40％になります。
• 13年目には通常の60％の税金がかかります。
• 14年目は通常の80％の税金になります。
• 15年目には、通常の税金の100％になります。

NYCマンション税と譲渡税の最近の変更点

2019年7月1日には、他国の印紙税と同様の一時的な不動産譲渡税であるマンション税の増税により、NYCのバイヤーのクロージングコストが上昇することになります。 現在、100万ドル以上の物件の現金購入者は、購入価格の約2.5％のクロージングコストが合計で発生します。そのうち1％が邸宅税です。新法案では、200万ドル以上の物件については、豪邸税が段階的に引き上げられます。200万ドルまでは増税はなく、200万ドルから300万ドルまでは微増（0.25％）、300万ドルから500万ドルまでは微増（0.75％）となります。2500万ドル以上の物件は4.15％のトップレートで、購入価格が上昇するにつれて上昇幅が大きくなっています。ここにレートの完全な表があります。  

100万ドル～200万ドル＝1

200万ドル-300万ドル＝1.25％。

300万ドル-500万ドル＝1.75％。

500万ドル～1000万ドル＝2.5％。

1,000万ドル～1,500万ドル＝3.5％。

1,500万ドル-2,000万ドル＝3.75％。

2,000万ドル～2,500万ドル＝4

2500万ドル＋100万ドル＝4.15%の確率で

また、売主のクロージングコストも若干上昇します。3百万ドル以上のプロパティのために、新しいニューヨーク州と市の譲渡税を合わせて1.825％から2.075％に上昇します。全体的には、これらのニューヨーク市の不動産税増税が市場に与える影響はそれほど大きくないと考えています。他の国と比較して、当社のクロージングコストは、これらの増税があっても比較的低く抑えられています。ニューヨーク市の固定資産税と決算費用は、市場への参入を妨げるものではありません。

マイアミの固定資産税情報

マイアミに不動産を所有している場合、善意のフロリダ州の住民は、ホームステッド免除法の下で彼らの主要な住宅のための$ 25,000の免除を受けることができます。住民はまだ固定資産税を支払いますが、評価額は税金が計算される前に$25,000減少します。もっと重要なのは、ホームステッドの免除は、固定資産税マイアミのためのこの免除の真の価値である固定資産税の増加を制限することです。

"知っておきたいマイアミ高級不動産税情報"

キャピタルゲイン税

売却価格と不動産の基礎との差額をキャピタルゲインと定義しています。米国政府は、米国居住者に対して、このキャピタルゲインに20％の税金を課しています（不動産が1年以上所有されていた場合を想定）。キャピタルゲインが$250Kを超える場合は、3.6%のオバマケアサーチャージが課されます。外国人の場合は、買い手の母国との米国租税条約と彼らがプロパティを保持するために使用する構造に応じて、税金は21％から23.8％の範囲内にすることができます。

プライマリーホームの売却で25万ドルの除外

米国居住者の場合、個人（または夫婦）が過去5年のうち2年以内に所有し、居住していた場合に限り、一次住宅の売却益を25万ドル（夫婦の場合は50万ドル）まで除外することができます。あなたが2年未満のために家に住んでいた場合、あなたは利益の一部を除外することができるかもしれません。例外は、あなたの仕事の場所が変更されたため、健康上の懸念のために、または他の不測の事態（IRSによって定義されるように）の結果として、あなたの家を売却した場合に許可されています。 

セクション 1031 - 投資不動産のキャピタルゲイン税の猶予

1031交換は、税務上の控除交換として知られています。内国歳入法のセクション1031の下で、投資家は、2つのプロパティは、コード内の "同種 "プロパティの定義を満たす限り、別のために1つの投資不動産を交換することにより、キャピタルゲイン税を延期することができます。所有者は、自分の財産を売却し、特定の日数内に、別の財産を特定し、購入して取引を完了することになります。ルールは非常に厳しいので、彼らは正確に従わなければなりません。を参照してください。 1031 Exchange Rules - キャピタルゲイン税の繰延べのページを参照してください。

最初の10年から15年は所得税がかからない

不動産購入の資金調達をする場合

外国人バイヤーが40％から50％の頭金で購入資金を調達した場合、最初の10年から15年は所得税を払わなくて済む可能性が高い。住宅ローンの金利、共益費、固定資産税、27.5年間の減価償却費、保険料、クロージング費用の償却費はすべて所得控除の対象となるため、初期の数年間はマイナスの課税所得が発生することになります。将来的には、アパートが課税所得を生成しているときに、その所得は、前年の負の課税所得（別名繰越欠損金）によって相殺することができます。その結果、何年も所得税がかからなくなります。を参照してください。 不動産投資のコスト要素のセクションを参照してください。外国人バイヤーは、賃貸収入と経費を相殺するためにタイムリーに選択しなければなりません。したがって、投資が税務上の損失を出している初期の段階であっても、外国人バイヤーが不動産の賃貸収入に税金を支払う必要がない場合には、彼または彼女はタイムリーに所得税の申告をしなければならないので、そのような選択をしなければなりません。

外国人投資不動産税法

非居住者が米国の不動産を売却した場合、内国歳入庁はキャピタルゲイン税が支払われていることを確認したいと考えています。そのため、IRSは不動産の総購入価格の10%を課税対象としています。キャピタルゲイン税の申告書を提出する際に、還付金がある場合には、申告者に還付されます。このような事態は、外国人の購入者が米国内で 1031交換。

外国人バイヤーは米国の相続税を避けるために計画を立てる必要があります。

外国人バイヤーが死亡した場合、彼または彼女の遺産は、米国政府によって45％近くの税金が課されます。これは、外国人バイヤーが事前に計画を立てておけば簡単に回避できます。この計画には、有限責任会社（LLC）と外国法人の設立が含まれる。LLC は不動産を所有し、外国法人は LLC を所有し、買い手は外国法人の株式を保有することになる。このシナリオでは、不動産は外国法人によって「所有」されているため、外国人購入者が死亡した場合、米国政府は何も受け取ることができない。これは、外国人購入者にとって大きな節税効果があり、実施にはそれほど費用がかからない。

買い手の責任は資産の価値に限定されるため（LLC は他の不動産や資産を保有しないため）、米国の投資用不動産の所有者は、少なくとも資産を保有するための LLC を作成することが推奨される。これをさらに一歩進めて、外国法人を利用してLLCを所有することで、外国人購入者の相続税に対する保護を提供することができる。

外国人の購入者が LLC と外国法人を維持したくない場合（おそらく投資額が小さいため）、不動産の持分（時価から住宅ローンの残債を差し引いたもの）をカバーするために定期生命保険に加入するという方法もある。 健康な38歳の男性または女性が10年の定期生命保険を購入した場合、100万ドル（または50万ドルの持分）をカバーするために年間650ドルの保険料を支払うことになる。これは、外国法人の構造を設定することなく、相続税の影響を逃れるための非常に安価なヘッジであると考えています。外国人所有者は相続税を回避することはできませんが、相続人は保険金から全額を得ることができます。

外国人の親が子供のために不動産を購入する

当社の外国人顧客の中には、アメリカで仕事をしているか学校に通っている子供のために物件を購入している人も少なくありません。そのため、親が子供のために不動産を購入した場合、米国では課税対象となるかどうかという疑問がよく出てきます。残念ながら、子供に財産を贈与することは、贈与を受ける側にとっては課税対象となる事象となります。また、LLCの株式を子供に売却した場合も課税対象となります。これに対して、外国法人の株式を子に売却しても課税対象にはなりませんので、このように子に株式を譲渡することができます。しかし、この方法は少し複雑な構造になっており、キャピタルゲイン税の面ではあまり有利とは言えません。課税されることを避けるために、ちょうど下にサインアップすることについての詳細を学ぶために他のルートがあります。