NYC不動産投資ガイド

不動産投資の成功は、ビジネス目標に基づいた戦略を構築し、最適な投資物件のロケーションとタイプを選択することにかかっています。投資用不動産市場を理解するには、学習と理解に時間がかかるので、成功する戦略の4つ目（目標、立地、タイプ）は、最高のアドバイスを活用することです。 を最大限に活用することです。投資目標については 「初めて賃貸物件を購入するための実証済みの戦略" で説明しています。 および "投資物件を購入する際は利回りを追いかけるな "で説明しています。 成功する投資家は、「これは私が得られる最高のアドバイスなのか、そしてそのアドバイスを最大限に活用しているのか」と常に自問自答しています。

その疑問に答えるのがこの記事の目的です。

不動産はグローバルです。グローバルなものからローカルなものまで、多くの要因が現在の価格、将来の資本価値、現在の賃貸収入に影響を与えます。グローバルな要因や地域的な要因だけでなく、各国には独自の所得税、不動産税、キャピタルゲイン税の規制があります。また、それぞれの国には、独自の購入、融資、販売コストがあります。これらのコストは、キャップレート、ネットキャッシュフロー、レバレッジ、将来の利益に直接影響を与えます。

それぞれの国には都市があります。それぞれの都市には、不動産投資家（国内・海外投資家）にとってのメリット・デメリットがあります。地域的・国家的な要因を考慮した上で、都市レベルまで掘り下げていくことで、投資家はより賢明な判断と最良の選択ができるようになり、上記の7つの理由で最大の成果を得ることができます。

NYC不動産投資家への近隣地域の概要

最終的な成功を収めるには、適切な立地条件が重要です。当社の記事では "2019年の賃貸物件投資に最適な都市の分析"をご覧になると、このテーマの詳細な分析がわかります。要約すると、国際通貨基金は57の経済を調査し、不動産投資に関する限り、3つのカテゴリーに分けました。この調査をUBSウェルス・マネジメントの最新レポート「20の個別都市」にリンクさせてみました。香港、トロント、ロンドンなど、世界のいくつかの都市は、UBSが「バブルリスク」と呼ぶ領域にあることは明らかです。その他の都市は、過大評価、公正評価、過小評価に分類されています。

不動産業者としての私たちのこだわりは ニューヨーク市特にマンハッタンとその近郊にフォーカスしています。しかし、私たちは、ニューヨークの情報、特にマンハッタンとその近郊の情報も持っています。 Downtown Miamiへの投資のための一般的なヒントと同様に マイアミの高級不動産.

ニューヨークで投資用不動産を購入する場合、立地が重要です。投資物件に適したロケーションに加え、物件そのものを選ぶことで、上記の7つの理由すべてを実現することができます。各都市には地域があり、その地域は大なり小なり価格上昇を実現します。また、それぞれの地域は、特定の賃貸市場タイプにアピールします。例えば、以下のようなタイプです。

• 事業所に近い物件を所有するよりも賃貸を好むプロフェッショナルで、社会的・家族的なライフスタイルの目標にも合致しています。
• たまにはピエが欲しい富裕層テレ また、ビジネスでのご利用や、長期のご利用を目的としたバケーション用の物件をご用意しておりますので、ご家族の皆様には、このビルやエリアの社交、食事、ショッピングなどのアメニティを最大限にご活用いただけます。
• 若い家族がいる人で、適切な場所に適切な家を借りたい、または借りなければならない人。
• 地元の大学・短大・私立の学校・アカデミーに通う学生。
• これら4つの賃貸市場の例は、投資家がどの立地を選ぶべきか、どのタイプの物件を選ぶべきかを判断するのに役立ちます。これらの市場はいずれも、高い賃貸価格で高い稼働率を示す傾向があります。そのため、利回りが高く、キャッシュフローが良く、物件価格も上昇します。

不動産の種類によって、集まるテナントのタイプは異なる。投資家が購入する不動産の種類を選ぶ際には、よく見て、集めたいテナントのタイプに適した建物を選ぶ必要があります。良い賃貸物件には、いくつかのタイプがあります。

マルチファミリーハウスは、優れた賃貸物件になります。多世帯住宅とは、基本的に、自己完結型の住宅が複数ある建物のことを指します。建物は、二重（二世帯）、三重（三世帯）、四重または四重（四世帯）、またはアパート（マンションまたは協同組合開発）であるかもしれません。

多世帯住宅に投資することにはいくつかの利点があります。投資家の当面の目標と長期的な目標を具体的に満たす物件を選ぶのは簡単です。多くの賃借人は、ほぼ自動的に多世帯住宅を選択しますので、市場は強いです。彼らは、彼らが最も利用可能なプロパティの種類であるため、それは彼らが彼らのために右である特定のプロパティを選択することは容易であるため、彼らはこのルートを下る。彼らは "ちょうど彼らのような "隣人を見つけるので、社会的、家族の生活が楽しくなるでしょう。

この建物にはプロのプロパティマネージャーが常駐しており、アメニティの維持とトラブルへの対応の両方を行います。

多世帯の投資物件は、利回り率を最大化、あるいは最低限スムーズにします。一戸建て投資物件が1ヶ月間空室であれば、利回りは100％低下する。4世帯住宅の1戸が1ヶ月間空室であれば、利回りは100％低下する。 月全体の収量はわずか25％しか減りません。

家族の一人が一戸に住んでいて、他の一戸のプロパティマネージャーをしている場合、経営の基本を学ぶために、他の一戸からの収入は、その家族の家の費用を支払うか、またはそれに貢献し、次の不動産購入に投資するための利益を生み出しています。これらの2つの要因は、賃貸不動産ビジネスを成功させるためのインセンティブとなります。

投資家が物件の立地と物件タイプを選択したら、次は以下のことを決定します。 よりどりみどり 正しい建物をこの決定には、投資家の側とテナントの側の2つの側面があります。投資家側とテナント側の2つの側面があります。

投資家の皆様へ

繰り返しになりますが、決定には根本的な目標が含まれています。簡単な、実用的な言葉では、決定は次のようなものに基づいています。

• 規則や規則は、許容可能な賃貸料やリース料を可能にしているか？協同組合は、最小期間にユニットをリースできないような規則を持つことができます。協同組合はまた、潜在的なテナントが面接され、承認されることを要求します。
• 家賃の額や年間の日数を制限している市や地域の規則はありますか？ かもしれない 各テナントの家？
• その物件はどのくらいで賃貸に出すことができるのでしょうか？将来の価格上昇を最大化し、初期の賃貸収入を逃すために、未完成物件を優良価格で購入する価値があるのか、それとも即時の利回りを最大化し、購入費用などを相殺するために、入居可能な物件を購入するべきなのか。
• 物件が完成している場合、その物件の状態はどのようになっているのでしょうか？ホームインスペクターの資格を持つ専門家による専門的な検査で、できれば、次のような作業を行います。 あしもと規格米国ホームインスペクター協会）に依頼して、検査すべきものはすべて検査してもらうようにしましょう。安全性や機能性の問題は、売買契約書に記載し、クロージング前に対処する必要があります。

テナント側

テナントは、5つの基準に基づいて家を選択する傾向があります。彼らは威信、プライバシー、スペース、ビュー、および利便性に煮詰める。"賃貸のPPSVC。"これらの要因は、いくつかのテナントが他の上に1つ以上の賞を与えるので、重要性の任意の順序ではありません。私たちはそれらを議論してみましょう。

• プレステージは非常に重要です。裕福なテナントは、ホテルのスイートルームよりも自宅を好むため、たまに都市部のユニットを探していますが、物件の威信とその立地条件は、彼らのリストの上位に置くことができます。学生や専門職の家族はそうではないかもしれません。
• プライバシーは多くの人にとって重要なものであることが多いです。有名人や小さな子供がいる家族は、プライバシーを求めることがあります。
• スペースは、子供のいるテナントやホームオフィスを必要とする人にとっては重要ですが、大学やオフィスに近い場所を希望する学生やシングルテナントにとってはそうではありません。
• 眺望は多くの人にとって重要です。窓から外を見たときに空間を感じられるように十分な高さのある多世帯住宅を購入すると、低層階のレンガの壁の眺めのユニットよりも価格プレミアムを提供することがよくあります。例えば、セントラルパークの眺めは、高い購入価格を要求し、より高い利回りを生成し、それが利益を清算する時に高い販売価格を提供します。

眺望が悪いと、購入費用のプレミアムをカバーするほど高い利回りが得られないかもしれませんが、投資レバレッジをかけることによって、その問題は軽減されます。眺望の良い住戸は、特に家賃の支払いが少ない場合、眺望の悪い住戸よりも常に高い入居率を維持することができます。

• 多くのテナントにとって利便性は重要です。オフィス、大学、子供がいる場合は遊び場、交通の便の良い場所などに近いことを望んでいます。利便性は強力なモチベーターであり、多くの場合、家主にとっては高い入居率をもたらします。

オーナー側と入居者側の双方の立場が考慮されるようになると、適切な建物を選びやすくなり、キャッシュフローや利益の最大化につながります。

賢明な投資家は、ニューヨークの不動産を購入し、その後それを所有することの両方のコストを理解しています。 コストの構成要素は、3つの主要なカテゴリに分類されます。

• 取得原価
• 営業費用
• 売上原価

取得費用には、物件の購入価格に加えて、賃貸するために必要なアイテムの購入費用が含まれています。マンハッタンやマイアミでは、キッチンの電化製品は購入に含まれているのが一般的です。マンハッタンでは、新しいアパートのフローリングはそうなりますが、マイアミではそうではないかもしれません。 これらのコメントマイアミのアパートの購入価格の低さは、イニシャルコストを優先する投資家の関心を引くことになるでしょう。

買い手は、検査、 権原保険、権原代理人費用、決算弁護士費用に加え、売り手が前払いした税金や管理費などの費用を日割りで支払います。運営費には、不動産管理費、保険料、税金、光熱費、住宅ローン費用などが含まれる。これらは、入居しているテナントの賃料で賄う必要があります。また、テナントを探す際のマーケティング費用は、オーナー自身の負担となる場合があります。

所有者が彼らの投資不動産を販売するとき、彼らはプロパティを販売し、準備ができて、喜んで、有能な買い手を見つけるためにブローカーの手数料を支払うことになります。彼らはまた、独自の法律顧問を雇うことができるだけでなく、プロパティを安全かつ機能的にするために、任意の修理の責任である。

コストがある一方で、投資家がコストを最小限に抑えるために利用する貴重な税制上のメリットもあります。投資家は、以下のことを理解しておくことが重要です。 固定資産税のルールと規定というのも、物件の購入や管理は商取引なので、有効な費用はすべて税金の控除対象となるからです。

国税庁の規定は、他の多くの国とは異なり、投資家にとって非常に有利なものです。購入や所有にかかる直接的な費用が税額控除されるだけでなく、所有者は不動産の価値を27.5年で減価償却することができるのです。つまり、不動産の市場価値が上がっても、税法上は減価償却が可能なのです。売却の際には、1031 Exchange（下記参照）を利用することで、売却代金を別の「Like-kind」アイテムに投資する限り、潜在的な税金を繰り延べることができるのです。税法上、"Like-kind "とは、必ずしも他の不動産を意味するものではありません。

ニューヨーク市には減税の機会があり、フロリダ州には州所得税がありません。外国人投資家は 相談に乗る企業体の設立やその他の税務問題について、米国の納税義務を回避または最小化するためのアドバイスを提供します。

1031 Tax Deferred Exchange（米国内国歳入法の第1031条にちなんで名付けられた）は、投資家が不動産を売却し、売却代金の全額を使用して、承認されたタイムスケール内で、売却される不動産にキャピタルゲイン税を支払うことなく、同額以上の価値のある1つ以上の「同種」不動産を購入することを可能にするものです。この税金は、それ以上の投資をせずに最終的な清算が行われるまで繰り延べられます。

そのため、1031ルールは、利益の全てを国に渡すことなく、次の物件（または物件）の購入に充てることができるため、投資収益率を最大化するための優れた方法と言えます。

投資家はこのメリットを利用して、現在の投資を統合または分散させたり、新興市場を最大限に活用したり、他の場所でより良いリターンを得たり、減価償却時間をリセットしたりすることができます。例えば、ニューヨークにあるブラウンストーンをマイアミの高級コンドミニアムに「交換」することができます。また、マイアミで保有している空き地や商業ビルは、ニューヨークの他の投資用不動産と「交換」することができます。選択肢は多く、交換を支配するルールは厳しく、取引は承認された仲介業者によって処理されなければなりません。

不動産業者やプロパティマネージャーからの健全なアドバイスに頼ることで、投資家はリターンを最大化することができます。これは、次のセクションに私たちをもたらします。

"不動産キャピタルゲイン税

明らかに、あなたの投資の最大のリターンを得るためには、3つの主要なコンポーネントがあります。第一は、あなたが支払う価格です。考慮すべき点 転売仝それはそれでいいのですが、それはそれでいいのです。この記事では、マイアミに焦点を当てていますが、議論された原則は、任意の投資不動産の購入/再販思考プロセスのコンポーネントです。

所有権のコスト、およびそこからの収入は、最終的なリターンにとって非常に重要です。私たちのクライアントからよく聞かれる質問は、適切な場所に適切な不動産を購入するための素晴らしい購入価格を交渉する以外に、どのようにして彼らの降圧のための最も大きな利益を得る方法です。それを確実にするための強力な方法は、購入をレバレッジをかけることです。

レバレッジへの2つのアプローチ

を持ち出すのが、最初の、そして明白なことです。 住宅ローン不動産の上で。外国人投資家は、不動産ローンを探す際に、アメリカの老舗で意欲的な金融業者があることを知ります。国内の投資家は20％を頭金にして残りを借りることが多い。海外の投資家は50％の頭金を支払うことが多いです。

頭金は、株式市場の利食い、または価格上昇と1031交換の利点を最大限に活用するために、既存の不動産の売却から来るかもしれません。償却費はもちろん税金控除の対象となり、テナントは家賃を介してローン費用をカバーするために存在しています。

第二の最も一般的な方法は、頭金として使用する現在のプロパティの株式を使用することです。これを行う2つの方法は、セキュリティのためのプロパティの株式を使用して住宅ローンを実行することです。つ目の方法は ホームエクイティラインHELOC）の主な違いは、融資枠が何にでも使えて、利息は使った分だけ支払われるということです。そのため、自分に合った投資物件を探したり、購入費用やリフォームなどの費用をカバーしたりと、より微妙なアプローチが可能になります。

購入資金を調達することの明白な利点は、物件の価格上昇が頭金と賃貸収入によって賄われていることです。5％（15万ドル）の価格上昇を見ている300万ドルの不動産に60万ドルの頭金を支払うと、この上昇は頭金の額の25％のリターンを表しています。

認定投資家への融資は、ビジネスに適しています。

管理会社が潜在的なテナントに物件を売り込み、彼らを吟味し、それがアクティブである間に賃貸契約を管理するため、適切なプロパティマネージャーを使用することで、稼働率を最大化することができます。その活動を契約することで、より良いテナントと高い稼働率が得られます。どちらも高い利回りにつながります。

右のリターンを得るための第三の要素は、それを正しく販売する熟練した成功した不動産業者の手に売却を置くことです。エージェントは、現在の所有者のための最良の条件で、市場が負担する最高の価格を交渉するのに役立ちます、そして所有者の好ましいタイムスケール内で。

適切であれば1031Exchangeを含め、この3つの要素を組み合わせれば、その不動産は最高のリターンを生み出します。それが、最良の不動産投資の決断をすることなのです。

投資物件を効果的に運用するには、時間と技術と経験が必要です。プロパティマネジメントには、「ライトプロパティマネジメント」と「フルプロパティマネジメント」の2種類があります。ライトプロパティーマネジメントは、初期の重要な部分を一括して管理し、投資物件の契約が成立したらすぐに始められるため、多くのクライアントが利用しているルートです。

ライトプロパティマネジメント

テナント探しから始まる全てのステップを管理するサービスです。投資物件の入居希望者への売り込み、入居者の審査、賃貸契約書の作成、マンション掲示板への申請サポート、必要な修繕等の手配を行います。ライトプロパティーマネジメントは、テナントや家主の金銭の取り扱いは含まれていませんが、リースの解約や更新は含まれています。

フルプロパティマネジメント

家賃の支払いや請求書の支払いなど、会計業務や財務報告書の作成などを行います。また、テナントの立ち退きなどの対応も行っています。

マンハッタンマイアミのプロパティマネジメントサービス

投資用不動産の購入と所有は、収益性の高いビジネスモデルであり、富を築き、守る方法として十分に証明されています。投資にレバレッジをかけ、潜在的な税制上の優遇措置や猶予をすべて活用し、適切なテナントを設置することで、利回りと価格上昇を最大化することができるのです。ニューヨークの不動産投資は、常に堅実な賭けなのです。

経験豊富な不動産管理会社を選び、投資物件のマーケティング、テナントの選定、大家保護のための賃貸契約書の手配を行うことも、投資物件のオーナーとして成功するための賢明な要素の一つです。投資用不動産は、多くの目標を達成するための確かな方法であることを証明しています。

マンハッタンやマイアミでの不動産投資の方法については、今すぐお問い合わせください。