ニューヨーク不動産投資ガイド

不動産投資の成功は、最適な投資物件の立地とタイプを選択するのに役立つ事業目標に基づいた戦略を構築することにかかっている。投資不動産市場を理解するには、学び、理解するのに時間がかかるため、成功する戦略の4番目の部分（目標、立地、タイプの他に）は、利用可能な最善のアドバイスを最大限に活用することである。 利用可能な最善のアドバイスを最大限に活用することである。投資目標については 「初めての賃貸物件を購入するための実証済みの戦略" そして 「投資物件を購入する際は利回りを追いかけるな」で述べている。 成功する投資家は、常に自問自答しています。「これは私が得られる最高のアドバイスだろうか、そしてそのアドバイスを最大限に活用できているだろうか？

その疑問に答えるのがこの記事の目的だ。

不動産はグローバルである。世界的なものから地域的なものまで、多くの要因が現在の価格、将来の資本価値、現在の賃貸収入に影響を与えます。世界的、地域的な要因だけでなく、各国には独自の所得税、不動産税、キャピタルゲイン税制があります。また、それぞれの国には独自の購入、融資、販売コストがある。これらのコストは、キャップレート、ネット・キャッシュフロー、レバレッジ、将来の利益に直接影響する。

それぞれの国には都市がある。それぞれの都市には、不動産投資家（国内投資家も海外投資家も）にとってメリットとデメリットがある。地域や国の要素を考慮に入れ、さらに都市レベルまで掘り下げることで、投資家は賢明な判断と最良の選択をすることができるようになり、上記の7つの理由を最大限に生かすことができるようになる。

ニューヨークの不動産投資家への近隣の概要

最終的な成功には、適切な立地が欠かせない。我々の記事 "2019年に賃貸物件に投資するのに最適な都市の分析"をご覧いただきたい。要約すると、国際通貨基金は57の経済を調査し、不動産投資に関する限り3つのカテゴリーに分けた。この調査とUBSウェルス・マネジメントの20の個別都市に関する最新レポートをリンクさせた。香港、トロント、ロンドンといった世界の都市のいくつかは、UBSが「バブル・リスク」と呼ぶ領域にあることは明らかだ。その他、過大評価、まあまあの評価、過小評価と記載されている都市もある。

不動産業者としての私たちの焦点は ニューヨーク特にマンハッタンとその近郊です。しかし、以下の情報もあります。 マイアミのダウンタウンに投資するための一般的なヒントもあります。 マイアミの高級不動産.

ニューヨークで投資物件を購入する場合、立地が重要である。投資物件に適した立地であることに加え、適切な物件そのものを選ぶことで、上記の7つの理由すべてを実現することができる。各都市には地域があり、それらの地域は大なり小なり価格上昇をもたらす。また、それぞれの地域は、特定の賃貸市場タイプにアピールする。そのようなタイプとは、例えば以下のようなものである：

• 仕事場に近く、社会生活や家族のライフスタイルの目標にも合致する物件を所有するよりも賃貸することを好む専門職。
• 富裕層で、時折ピエを求める人たちテール ビジネスでの訪問や長期滞在のためのバケーション物件として、ご家族がビルや地域の社交施設、レストラン、ショッピング施設を最大限に活用できるようにします。
• 若い家族を持つ人々は、適切な立地に適切な家を借りることを好むか、あるいは借りなければならない。
• 地元のカレッジ、大学、私立学校、アカデミーに通う学生。
• これら4つの賃貸市場の例はそれぞれ、投資家がどの立地を選び、どの物件タイプを選ぶべきかを判断するのに役立つだろう。これらの市場はいずれも、高い賃貸価格で高い入居率が見られる傾向がある。したがって、高い利回り、良好なキャッシュフロー、そして良好な物件価格の上昇を生み出すのである。

不動産のタイプによって、集まるテナントのタイプは異なる。投資家が購入する不動産のタイプを選ぶ際には、よく見て、呼び込みたいテナントのタイプに適した建物を選ぶべきである。良い賃貸物件にはいくつかのタイプがある。

集合住宅は優れた賃貸物件となる。多世帯住宅とは、基本的に、自己完結型の住宅が複数ある建物のことである。建物は、二世帯住宅（2軒）、三世帯住宅（3軒）、四世帯住宅（4軒）、アパート（コンドミニアムや共同開発）などがある。

集合住宅に投資することには、いくつかの利点がある。投資家の目先の目標と長期的な目標を具体的に満たす物件を選ぶのは簡単である。多くの賃借人は、ほぼ自動的に集合住宅を選ぶので、市場は好調である。そのため、自分に合った物件を選びやすいからだ。同じような」隣人を見つけることができるので、社会生活や家族生活を楽しむことができる。

このビルには、アメニティの維持と問題処理の両方を行う専門のプロパティ・マネージャーがいる。

複数世帯の投資物件は、利回りを最大化、あるいは最低限、円滑にする。一戸建て投資物件が1ヶ月間空室であれば、利回りは100％低下する。4世帯住宅の1戸が1ヶ月間空室であれば、利回りは100％減少する。 月しかし、全体の収量は25％しか減少しない。

家族が1つのユニットに住み、他のユニットのプロパティ・マネージャーを務めるとしたら（管理・運営の基本を学ぶため）、他のユニットからの収入は、家族の自宅の費用を賄い、あるいはその費用に充て、次の物件購入に投資するための利益を生み出す。この2つの要素が、賃貸不動産ビジネスを成功させるインセンティブとなる。

投資家が物件の立地と物件タイプを選んだら、次の決断を下す。 選択 適切なビルこの決断には、投資家側とテナント側の2つの側面がある。その両方を正しく行うことで、結果として投資が成功するのだ。

投資家サイド

ここでも、決定には基本的な目標が組み込まれている。簡単で実際的な言葉で言えば、決断は以下のようなことに基づいている：

• 規則や規定によって、許容可能な賃貸料やリース料が設定されているか。生活協同組合は、最低期間賃貸できないような規則を設けることができる。協同組合はまた、入居希望者に面接を行い、承認することを要求する。
• 市や地域の条例により、家賃の請求額や年間の日数（または日数）が制限されることはありますか？ かもしれない 各テナントの住まいは？
• その物件はどのくらいで貸せるようになるのか？未完成の物件を素晴らしい価格で購入し、将来の価格上昇を最大化し、当初の家賃収入を逃す価値があるのか、それとも入居可能な物件を購入し、当面の利回りを最大化し、購入費用等を相殺すべきなのか？
• 物件が完成している場合、その状態は？有資格のホームインスペクターによる専門的な検査が必要です。 ASHI基準(米国ホームインスペクター協会)の基準に従って、検査すべきものはすべて検査する。安全性や機能性に問題がある場合は、売買契約書に記載し、クロージング前に対処する。

テナント側

入居者は5つの基準で家を選ぶ傾向がある。それらは、威信、プライバシー、スペース、眺望、利便性に集約される。"賃貸のPPSVC"入居者によっては、1つ以上の要素を他の要素よりも重視する人もいるので、これらの要素の重要度に順番はない。これらの要素について説明しよう：

• 名声は非常に重要である。ホテルのスイートルームよりも自宅の方が良いという理由で、時折市内で部屋を探している裕福なテナントは、物件の名声とその立地を重要視するかもしれない。学生や専門職の家族はそうではないかもしれない。
• プライバシーは多くの人にとって重要である。有名人や幼い子供のいる家族はプライバシーを求めるかもしれない。
• 子供がいるテナントやホームオフィスが必要なテナントにとってはスペースが重要だが、大学やオフィスに近いことを望む学生や独身テナントにとってはそうでもない。
• 眺望は多くの人にとって重要である。窓から外を眺めたときに広々と感じられるような高さの集合住宅を購入すると、低層階でレンガの壁が見える住戸よりも価格にプレミアがつくことが多い。例えば、セントラルパークの眺望は、高い購入価格を要求し、高い利回りを生み出し、利益を清算する時には高い売却価格をもたらす。

眺望があまり良くないと、購入費用のプレミアムをカバーするだけの高い利回りが得られないかもしれないが、レバレッジを効かせることで、その問題は軽減される。眺望の良い住戸は、特に家賃の支払いをほとんど選ばない場合、眺望の悪い住戸よりも常に入居率が高くなる。

• 多くのテナントにとって、利便性は重要である。オフィスや大学、子供がいる場合は遊び場、交通の便が良い場所などに近いことを望んでいる。利便性は強力な動機付けとなり、多くの場合、貸主にとっては入居率の向上につながる。

オーナー側とテナント側の両方を考慮することで、適切なビルを選択し、キャッシュフローと利益を最大化することが容易になる。

賢明な投資家は、ニューヨークで不動産を購入し、その後それを所有する両方のコストを理解している。 コストの構成要素は主に3つのカテゴリーに分類される：

• 買収費用
• 営業費用
• 売上原価

取得費用には、物件購入代金に加え、賃貸するために必要なものの購入費用が含まれる。マンハッタンとマイアミでは、キッチン用品は通常購入費用に含まれています。マンハッタンでは新しいアパートの床はフローリングですが、マイアミではフローリングでない場合もあります。 これらのコメントマイアミのアパートメントの購入価格が安いというコメントは、初期費用を優先する投資家にとって興味深いものでしょう。

買い手は、検査費用、 権原保険料、権原代理人費用、クロージング弁護士費用に加え、売り手が前払いした税金や管理費などの費用を按分して支払う。運営費には、不動産管理費、保険料、税金、光熱費、住宅ローン費用などが含まれる。これらは、入居しているテナントの賃料で賄う必要がある。また、入居者を探す際のマーケティング費用は、オーナー自身が負担することもある。

オーナーが投資物件を売却する場合、物件を売り出すための仲介手数料を支払い、用意周到な買い手を探すことになる。また、物件を安全で機能的なものにするための修繕の責任を負うだけでなく、独自の法律顧問を雇うこともある。

コストがかかる一方で、投資家がコストを最小限に抑えるために利用できる貴重な税制上の優遇措置もある。投資家は以下を理解する必要がある。 固定資産税に関する規則というのも、不動産の購入と管理は商取引であるため、有効な費用はすべて税金控除の対象となるからです。

国税庁の規定は、多くの国とは異なり、投資家にとって非常に有利なものとなっている。購入や所有にかかる直接的な費用は税控除の対象となるだけでなく、所有者は27.5年間にわたって不動産の価値を減価償却することができる。つまり、不動産が市場価値で上昇しても、税務上は減価償却できるのだ。売却時には、1031交換（下記参照）を利用することで、売却代金を別の「現物」に投資する限り、潜在的な課税を繰り延べることができる。「現物」とは、税法上、必ずしも別の不動産を意味しない。

ニューヨーク市は減税の機会を提供しており、フロリダ州には州所得税がない。外国人投資家は アドバイスを求める外国人投資家は、米国での納税義務を回避または最小化するために、法人設立やその他の税務事項について助言を求める必要がある。

1031タックス・ディファード・エクスチェンジ（米国内国歳入法第1031条にちなんで命名）は、投資家が不動産を売却し、その売却代金をすべて使って、売却される不動産にかかるキャピタルゲイン税を支払うことなく、承認された期間内に、同価値以上の「現物」不動産を1つ以上購入することを可能にするものである。キャピタルゲイン税は、それ以上投資することなく、最終的に清算するまで繰り延べられる。

したがって、1031ルールは、利益を政府に渡すことなく、すべての利益を次の不動産（または複数の不動産）の購入に使用できるため、投資収益率を最大化する優れた方法である。

投資家はこのメリットを利用して、現在の投資の統合や分散を図ったり、新興市場を最大限に活用したり、他の場所でより良いリターンを得たり、減価償却の時計をリセットしたりすることができる。例えば、ニューヨークにあるブラウンストーンをマイアミの高級コンドミニアムと「交換」することができる。マイアミの空き地や商業ビルを、ニューヨークの他の投資用不動産と「交換」することもできる。選択肢は多く、交換を管理する規則は厳しく、取引は承認された仲介業者によって処理されなければならない。

不動産業者やプロパティ・マネージャーの適切なアドバイスに頼ることで、投資家はリターンを最大化することができる。これが次のセクションにつながる。

「不動産のキャピタルゲイン税

投資に対する最大の見返りを得るためには、3つの主要な要素があることは明らかだ。第一は、あなたが支払う価格である。最終的な 最終的な転売購入の過程で最終的な転売を考慮することは、成功した投資家の証である。リンク先の記事はマイアミに焦点をあてているが、議論されている原則は、どの投資物件購入／転売の思考プロセスにも当てはまるものである。

所有にかかる費用とそこから得られる収入は、最終的なリターンにとって決定的に重要です。私たちのクライアントがよく尋ねる質問は、適切な立地の適切な物件で素晴らしい購入価格を交渉する以外に、どうすれば最大の利益を得られるかということです。それを確実にする強力な方法は、購入時にレバレッジを効かせることである。

レバレッジへの2つのアプローチ

まず、明らかなのは、住宅ローンを組むことである。 住宅ローンである。外国人投資家は、不動産ローンを探す際に、定評のある、意欲的なアメリカの金融機関があることを知る。国内投資家は20％を頭金にし、残りを借りることが多い。海外の投資家は50％の頭金を支払うことが多い。

頭金は、株式市場での利益確定や、価格上昇と1031Exchangeのメリットを最大限に活用するための既存物件の売却から得られるかもしれない。償却費はもちろん税金控除の対象となり、借主は家賃でローン費用をまかなう。

次に多いのが、現在所有している不動産のエクイティを頭金にする方法である。この方法には、物件のエクイティを担保に住宅ローンを組む方法がある。もう一つは ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット(主な違いは、信用枠は何にでも利用でき、利息は利用した債権に対してのみ支払われることである。したがって、適切な投資物件を探し、購入費用や改修費用などを賄うための、より繊細なアプローチが可能になる。

購入資金を融資することの明らかな利点は、物件の値上がり分が頭金と家賃収入で賄われることである。300万ドルの物件に60万ドルの頭金を支払い、5％（15万ドル）の値上がりを見た場合、値上がりは頭金額に対して25％のリターンに相当する。

認定投資家向けの融資は、ビジネス上理にかなっている。

適切な不動産管理会社を利用すれば、入居者候補に物件を売り込み、入居者を審査し、賃貸契約が有効な間は管理会社が管理するため、入居率は最大になる。そのような活動を外部に委託するという決断は、より良いテナントとより高い入居率を生み出すことが多い。どちらも高い利回りにつながる。

適切なリターンを得るための第三の要素は、それを正しく販売する熟練した成功した不動産エージェントの手に売却を委ねることです。エージェントは、現在の所有者にとって最良の条件で、所有者の希望するタイムスケール内で、市場が負担する最高の価格を交渉するのに役立ちます。

適切であれば1031Exchangeを含め、これら3つの要素を組み合わせることで、その物件は投資に対して最高のリターンを生み出す。それこそが、最善の不動産投資を決断することなのだ。

投資物件を効果的に管理するには、時間と技術と経験が必要である。プロパティ・マネジメントには、"ライト・プロパティ・マネジメント "と "フル・プロパティ・マネジメント "の2種類がある。ライト・プロパティ・マネジメントは、初期の重要な要素に対処し、選択した投資用不動産が契約に至ればすぐに開始できるため、多くのクライアントが利用する方法です。

ライト・プロパティ・マネジメント

このサービスは、適切なテナントを見つけることから始まるすべてのステップを管理します。投資物件をテナント候補に売り込み、テナントを審査し、リースを作成し、コンドミニアム委員会への申請をサポートし、必要な修繕などを手配します。ライト・プロパティ・マネジメントには、テナントや家主の金銭の取り扱いは含まれませんが、リースの解約や更新は含まれます。

フル・プロパティ・マネジメント

このサービスには、完全な会計サービスと財務報告とともに、家賃の取り扱い、請求書の支払いなどが含まれる。また、万が一必要な場合には、テナントの立ち退きも行います。

マンハッタン・マイアミ不動産管理サービス

投資用不動産の購入と所有は、収益性の高いビジネス・モデルであり、富を築き、守る方法として十分に証明されています。投資にレバレッジをかけ、潜在的な税控除や猶予をすべて活用し、適切なテナントを設置することで、利回りと価格上昇を最大化します。ニューヨークの不動産投資は、常に堅実な賭けです。

経験豊富な不動産管理会社を選び、投資物件のマーケティング、テナントの選定、家主保護に配慮した賃貸書類の手配を依頼することも、投資物件のオーナーとして成功するための賢明な要素です。投資用不動産は、多くの目標を達成するための堅実な方法であることが証明されている。

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