ニューヨークの分譲タウンハウス

よくある質問

ニューヨークのタウンハウス購入費用は？

マンハッタンのタウンハウスは、どう考えても高価なオプションだ。ニューヨークのタウンハウスは供給量が限られているため、贅沢な代償を払うことになります。 

ダグラス・エリマンのタウンハウスレポートによると、2022年7月現在、マンハッタンのタウンホームの平均販売価格は700万ドル、1平方フィートあたり1500ドルとなっている。以下、価格を地域別に見てみよう。

マンハッタンのダウンタウンで売りに出されているタウンハウスの平均価格は920万ドル、1平方フィートあたり2000ドルで、平均幅は21.4フィート、平均サイズは4674平方フィートだった。 

• イーストサイドのタウンハウスの平均価格は1,010万ドル、1平方フィートあたり1,758ドルで、平均幅は20.1フィートだった。 イーストサイドのタウンハウスの方が約1,000フィート広いため、価格差が生じている。 
• UESでは、セントラルパークから1～2ブロック以内のタウンハウスは2000万ドル以上になることもある。 
• ウエストサイドのタウンハウスの平均価格は607万ドル、1平方フィートあたり1139ドルだった。平均面積は5,439平方フィート、平均19.1フィート。 
• マンハッタン北部の平均販売価格は220万ドル、1平方フィートあたり628ドルとかなり低く、マンハッタン全体の平均をかなり下げている。これらは、それぞれ18フィートと3,500平方フィートで、最も薄く、最も小さいタウンホームであった。
• ラグジュアリー・セグメント（タウンホーム販売の上位10％）では、価格は平均2,130万ドル、1平方フィートあたり2,710ドルで、8,115平方フィートと巨大だった。これらの住宅は最も広く、平均幅25.9フィートであった。ラグジュアリー・セグメントのエントリー・レベル価格は1,225万ドルであった。 

マンハッタンのタウンハウスの平均的な広さは？

ニューヨークのタウンハウスの平均的な幅は18フィートから20フィートで、広ければ広いほど価値がある。これより狭いものは売りにくいと考えられている。25フィートより広いタウンハウスは「トロフィー物件」、つまり豪邸とみなされ、タウンハウスを分析する場合、ラグジュアリー・セグメントに入る可能性が高い。 

ほとんどのタウンハウスは3,000平方フィート以上で、中には10,000平方フィートもある高級タウンハウスもある。しかし、平均的な広さは約4,500平方フィートである。 

ニューヨークでタウンハウスを購入するメリットとデメリットは？

長所だ：

• タウンハウスを所有することは、ニューヨークで自分の家を持つことに最も似ている。
• ほとんどのタウンホームには裏庭があり、エンターテイメント、ガーデニング、バーベキューなどを楽しむことができる。 
• タウンハウスでは、一戸建てを所有している場合、上下階の隣人はいない。 
• 理事会がないため、理事会の面接や承認は必要ない。
• 共益費、HOA費なし
• 高いプライバシー
• 一部のタウンハウスは9,000平方フィートもあるため、居住者は非常に広い居住空間を持つことができる。 
• タウンハウスに住んでいる場合、犬を飼うのはとても簡単で、生協やコンドミニアムに閉じ込めるよりも、自分の家の裏庭を自由に歩き回ることができる。 
• 不動産投資家は、アパートの一室に住みながら、建物内の住戸を賃貸し、そのキャッシュフローを住宅ローンやその他の費用の支払いに充てることができる。 
• ニューヨークには緑地が少ないため、タウンハウスの購入者は、裏庭に自分だけの緑地を持てるというアイデアが気に入っている。  

短所だ：

• タウンホームの大規模修繕が必要になった場合、他のオーナーと費用を共有することができないため、非常に高額になる可能性がある。所有者は家のあらゆる部分に責任を負う。 
• フィットネスセンター、コンシェルジュ、24時間ドアマンなどのアメニティはない。 
• タウンホームは、特に幅が20フィート以下だと、室内で窮屈に感じることがある。 
• 階段が多いが、現在の技術ではエレベーターを簡単に設置できる。
• 物件を貸し出すことになれば、大家となり、オーナーによっては面倒なことになる。
• そうでなければ、購入したことを後悔することになりかねない。優秀なプロパティ・マネージャーは、世界で最も物価の高い都市の真ん中に5,000平方フィートの家を所有するストレスを和らげてくれる。 
• テナント付きのタウンハウスを購入した場合、これは本当に問題になる。ニューヨークでは、家賃管理されているテナントを物件から追い出すことは不可能である。 レント・スタビライズのテナントも追い出すことはできないが、少なくともレント・コントロールのテナントよりは早く出て行くかもしれない。 
• ニューヨーク市のガイドラインによると、タウンハウスの所有者は、物件前の歩道の維持管理にも責任を負うことになっており、維持費もかさむことになる。 

ブラウンストーンとタウンハウスの違いは？

ブラウンストーンは、ファサードの色が赤褐色の砂岩であることで区別される。 ニューヨークのブラウンストーンは、アッパー・ウエスト・サイド、ハーレム、ブルックリンに多く見られる。大理石、石灰岩、レンガなど、砂岩以外の材料を使用した建物は、タウンハウスまたは長屋と呼ばれる。

ブラウンストーンとタウンハウスは、複数階建ての都市型住宅で、付属住宅または戸建て住宅である。通りに近い場所に建てられ、周囲の物件と同じような大きさである。 

ニューヨークのブラウンストーンのガットリノベーションにかかる費用は？

マンハッタンにブラウンストーンを所有することは特権ですが、それを改装することは野心的なプロジェクトです。ブラウンス トーンは多目的な投資対象だが、築100年以上経過していることが多く、アップデートが必要だ。

ニューヨークの物価は非常に高いので、リフォーム費用も非常に高くなると予想されます。 ブラウンストーンやタウンハウスをガッツリ改装するには、1平方フィートあたり最低でも400ドルはかかると思ってください。  

高級住宅地では、改装費が1平方フィートあたり1,000ドルになることもあります。多くの場合、ブラウンストーンは他のニューヨークの住まいとは異なり、平均3,200平方フィートという広さです。これは、改装に数百万を費やすことを意味することができます。 

ニューヨークでタウンハウスを購入する際、不動産ブローカーを利用するメリットはありますか？

タウンハウスの購入者は、タウンハウスを購入する際、必ず自分のブローカーに依頼すべきである。ニューヨークに移住し、不動産投資をしたいのであれば、市場、時価総額、近隣地域を理解しているブローカーにぜひ相談してほしい。 

マンハッタンの不動産市場は競争が激しく、複雑だ。買い手、特にタウンホームの買い手にとって、このプロセスは非常にストレスのかかるものです。経済的な制約があると、さらにハードルが高くなります。 

タウンハウスの買い手と売り手は、売り手はタウンハウスで得られる価格を最大にしたい、買い手はタウンハウスに支払う価格を最小にしたい、という2つの全く異なる目標を持っています。これらのゴールは互いに全く正反対であり、買い手が住宅所有者やその代理人（ブローカー）に直接行ってはならない理由である。 

心の中であなたの最善の利益を持っているベテランのバイヤーズブローカーを使用することを確認してください。売り手のブローカーに直接行くことは本質的に危険であり、多くの州では違法です。 あなたが客観的な表現を得るように家を買うときにバイヤーズブローカーは違いの世界を作ることができます。 良いバイヤーズブローカーは、タウンハウスを購入すると、コンドミニアムや生協を購入するのとは異なる問題の全体のセットを持っているので、常にベテランのホームインスペクターの専門知識だけでなく、ベテランのニューヨークの不動産弁護士（タウンホームの購入と売却の経験を持つ）が含まれます。 

ニューヨークのタウンハウスがMLSで売りに出されているのを見かけないかもしれないが、タウンハウス市場にはたくさんのポケット・リスティングがあるので、まだ売りに出されているかもしれない。 良いブローカーは、市場外の機会を探す場所を知っている。 

既存のテナントがいるタウンハウスを買うべきか？

他の都市や州であれば、おそらく答えはイエスだろう。しかし、ニューヨークに住んでいると、この質問に対する答えは複雑になる。しかし、もしあなたが賃貸物件を購入しようとしている投資家なら、ニューヨークのタウンハウスは最良の選択肢ではないかもしれない。 

家賃管理されているタウンハウスや家賃安定化されているタウンハウスを購入する場合、これらのテナントは通常、現在の市場価格よりも低い家賃を支払っています。家賃管理されているテナント付きのタウンハウスを購入することは、おそらくタウンハウス購入者にとって最悪の行為です。 

ニューヨーク市では、ある種のテナントと物件を所有することが、投資家にとって大きな問題となる新しい法律がある。レント・コントロールやレント・スタビライズのテナントは、アパートの家賃を市場価格より低く支払っている。市と州は、投資家が毎年どれだけ家賃を上げることができるかを規制している。 

また、ビルを購入する際にテナントを相続する場合、クレジットスコアや資産レベルなど、そのテナントについてあまり知らない。問題だらけの物件を購入する可能性もあり、家賃を滞納していないかどうか、時間が経過するまでしばらくはわからない。 

ブラウンストーンを購入するのに最も人気のあるニューヨークの地域とは？

ニューヨークのどの地域にも、あなたが望むものがすべて揃っているわけではないが、それぞれにユニークな魅力がある。しかし、一戸建て住宅に関しては、アッパー・イースト・サイド、アッパー・ウェスト・サイド、ウェスト・ヴィレッジが最も多くタウンハウスが売りに出されています。 

一戸建てのタウンハウスと複数世帯のタウンハウスの違いは何ですか？

マルチファミリー・タウンハウスとは、3つ以上のユニットがあるものを指す。 複数世帯のタウンハウスを購入することは、投資物件を購入するようなものである。 この場合、買い手は建物内の既存の賃貸契約をすべて継承する。従って、新しいオーナーは、建物内の誰も立ち退かせることはできない。  

購入者が使用する集合住宅を購入する場合、多くの税制上の優遇措置がある。まず、オーナーは投資家であるため、維持費、住宅ローン金利、保険料、固定資産税、減価償却費をすべて差し引くことができる。これらはすべて家賃収入と相殺できるため、所有初期には課税所得をマイナスにすることができる。 

問題のあるニューヨークのタウンハウスを買わないようにするには？ 

タウンハウス購入のためのデューデリジェンスを行う際、ブローカーはホームインスペクターや取引弁護士と緊密に協力し、買い手が購入するものを正確に把握できるようにする。 

まず、デューデリジェンスとして、建築局（Department of Buildings、以下「DOB」）の建設許可や法令・ゾーニング違反を示す記録を読むことが含まれる。未解決の違反や未解決の建設許可があれば、クロージング前に売主が対処しなければならない。 

第二に、ホームインスペクションは物件を目視で検査することができる。住宅ローンを組む場合、銀行はホームインスペクターを要求する。  

ホームインスペクターは物件の構造を評価し、欠陥があれば報告書を発行する。ホームインスペクションで考慮すべき最も重要な項目の1つは、DOBの記録に現れない家の変更である。 

多くの場合、小銭を稼ぐために、住宅所有者は免許を持った作業員なしで工事を行うかもしれない。ホームインスペクターは、DOBの記録と建物の目視検査を比較することで、免許を持つ大工、配管工、電気技師によって承認され施工された工事と、そうでない工事を特定することができます。免許のない工事は大きな赤信号であり、適切な評価や補償がなされない限り、取引が成立しない可能性が高い。 

もしホームインスペクターが問題を発見したら、どうなるのか？

ホームインスペクターが欠陥を指摘した場合、買い手はクロージング前に売り手に修理を依頼する。売主が修繕する場合もありますが、修繕費用の支払いを拒否する場合もあります。ニューヨークでは、ほとんどの契約が「現状有姿」で書かれているため、売主はおそらくクロージングまでに何も修理しないでしょう。  

その時点で、買い手はその修理がタウンホームにとって重要かどうかを見極める必要がある。そうであれば、クロージング時にさらなる価格交渉やクレジットをつけることになるかもしれない。 

契約は、売主と買主の双方が契約書に署名するまで確定しないので、契約書に署名する前に、この評価を行う時間があるかもしれない。契約書には検査期間を設けることができ、その場合、買い手は契約書にサインした後、契約を解除することができる。しかし、これはニューヨークではあまり一般的ではありません。