Manhattan Townhouses for Sale

よくある質問

How Much Do Manhattan Townhouses for Sale Cost?

A Manhattan townhouse for sale is an expensive option, especially for high-end buyers. New York City townhouses are in limited supply, so expect to pay for the luxury. Luxurious properties like the Lenox Hill limestone mansion, known for its original architectural details and prime location near Central Park, cater to high-end buyers seeking elegant urban living.

ダグラス・エリマンのタウンハウスレポートによると、2022年7月現在、マンハッタンのタウンホームの平均販売価格は700万ドル、1平方フィートあたり1500ドルとなっている。以下、価格を地域別に見てみよう。

マンハッタンのダウンタウンで売りに出されているタウンハウスの平均価格は920万ドル、1平方フィートあたり2000ドルで、平均幅は21.4フィート、平均サイズは4674平方フィートだった。

The average price for a townhouse on the East Side was $10.1M or $1,758 per square foot and the average width was 20.1 feet. East Side townhomes are approximately 1,000 feet larger, hence the difference in price. The Upper East Side is known for its prime real estate, especially those townhouses located within 1 to 2 blocks from Central Park, which can be $20 million and more.

The average price of a townhouse on the West Side was $6.07M, or $1,139 per square foot. The average size clocked in at 5,439 square feet and these townhomes averaged 19.1 feet.

Northern Manhattan skews the total Manhattan average down quite a bit as the average sales price was much lower at $2.2M or $628 per square foot. These were the thinnest and smallest townhomes, at 18 feet and 3,500 square feet respectively.

In the Luxury segment (top 10% of townhome sales), prices averaged $21.3M or $2,710 per square foot and were huge at 8,115 square feet. These homes were the widest, averaging 25.9 feet wide. The entry level price for the Luxury segment was $12.25M. Realty International Corp townhouse listings often highlight these high-end properties, emphasizing their competitive nature in the New York City market.

マンハッタンのタウンハウスの平均的な広さは？

The average width of a townhouse in NYC is 18 to 20 feet—the wider the townhouse, the more valuable it is. Townhouses wider than 25ft are considered luxury properties and are likely in the Luxury segment when analyzing townhomes. Anything narrower than this is considered hard to sell.

ほとんどのタウンハウスは3,000平方フィート以上で、中には10,000平方フィートもある高級タウンハウスもある。しかし、平均的な広さは約4,500平方フィートである。

ニューヨークでタウンハウスを購入するメリットとデメリットは？

長所だ：

• Owning a townhouse is most similar to having one’s own home in NYC.

• ほとんどのタウンホームには裏庭があり、エンターテイメント、ガーデニング、バーベキューなどを楽しむことができる。

• タウンハウスでは、一戸建てを所有している場合、上下階の隣人はいない。

• 理事会がないため、理事会の面接や承認は必要ない。

• 共益費、HOA費なし

• 高いプライバシー

• 一部のタウンハウスは9,000平方フィートもあるため、居住者は非常に広い居住空間を持つことができる。

• タウンハウスに住んでいる場合、犬を飼うのはとても簡単で、生協やコンドミニアムに閉じ込めるよりも、自分の家の裏庭を自由に歩き回ることができる。

• Real estate investors can rent out units in the building and use that cash flow to pay for their mortgage or other cost, even while living in one of the apartments, generating rental income.

• ニューヨークには緑地が少ないため、タウンハウスの購入者は、裏庭に自分だけの緑地を持てるというアイデアが気に入っている。

• Townhouses can be an excellent investment property, providing rental income and potential appreciation in value.

短所だ：

• Potentially very expensive if the townhome is a historic residence or needs major repairs as costs can’t be shared among other owners. The owner is responsible for every part of the house.

• フィットネスセンター、コンシェルジュ、24時間ドアマンなどのアメニティはない。

• タウンホームは、特に幅が20フィート以下だと、室内で窮屈に感じることがある。

• 階段が多いが、現在の技術ではエレベーターを簡単に設置できる。

• If one decides to rent out the property, they will become a landlord and that can be troublesome for some owners.

• そうでなければ、購入したことを後悔することになりかねない。優秀なプロパティ・マネージャーは、世界で最も物価の高い都市の真ん中に5,000平方フィートの家を所有するストレスを和らげてくれる。

• If one purchases a townhouse with tenants, this can be a real problem. In NYC, rent controlled tenants are impossible to remove from a property. Rent stabilized tenants can’t be removed either, but at least they might leave sooner than a rent controlled tenant.

• Dealing with existing lease agreements and tenant rights are perhaps the biggest challenge when buying a NYC townhouse.

• ニューヨーク市のガイドラインによると、タウンハウスの所有者は、物件前の歩道の維持管理にも責任を負うことになっており、維持費もかさむことになる。

ブラウンストーンとタウンハウスの違いは？

A brownstone is distinguished by the color of its facade, which is a reddish-brown colored sandstone.  The majority of brownstones in New York can be found in the Manhattan's Upper West Side, Harlem and Brooklyn. A building that uses a material other than sandstone, such as marble, limestone or brick, is called a townhouse or row house. 

Brownstones and Townhouses are multi-story urban houses that are attached or detached. They're built close to the street and sized similarly to the surrounding properties. 

ニューヨークのブラウンストーンのガットリノベーションにかかる費用は？

Owning a brownstone in Manhattan is a privilege, but renovating one is an ambitious project. They’re versatile investments, but they’re often more than a century old and will need updates.

The cost of living in NYC is very high, therefore, expect the cost of renovations to also be very high. To gut renovate a brownstone or townhouse, expect to spend at least $400 per square foot.

In the luxury segment, we have seen renovation costs to be as high as $1,000 per square foot. Often, brownstones differ from other NYC living in sheer size—an average of 3,200 square feet. This can mean spending millions on a renovation.

Should I buy a tenant occupied investment property in Manhattan?

In any other city or state, the answer would probably be yes. But, living in New York complicates the answer to this question. But, if you are an investor looking to purchase a property for investment, a NYC townhouse might not be the best option because of some political issues.

家賃管理されているタウンハウスや家賃安定化されているタウンハウスを購入する場合、これらのテナントは通常、現在の市場価格よりも低い家賃を支払っています。家賃管理されているテナント付きのタウンハウスを購入することは、おそらくタウンハウス購入者にとって最悪の行為です。

In New York City, there are new laws that make owning property with certain kinds of tenants a big problem for investors. Rent controlled and rent stabilized tenants pay below market prices for their apartments. The city and state regulate how much an investor can raise the rent each year. Tenant issues can complicate the investment potential of a townhouse, making it less attractive for investors.

また、ビルを購入する際にテナントを相続する場合、クレジットスコアや資産レベルなど、そのテナントについてあまり知らない。問題だらけの物件を購入する可能性もあり、家賃を滞納していないかどうか、時間が経過するまでしばらくはわからない。

ブラウンストーンを購入するのに最も人気のあるニューヨークの地域とは？

No single neighborhood in New York will have everything you want, but they each have something unique to offer. However, when it comes to single family homes, the tree lined Upper West Side, the prime Upper East Side, the happening Chelsea neighborhood, and the historic West Village have the most townhouses for sale. Usually, you will find brownstones in areas that have lovely tree lined street.

What is the difference between buying a Single Family Townhouse and a Multi Family Townhouse?

A multi-family townhouse is one with 3 or more units. Buying a multi-family townhouse can provide rental income opportunities, making it similar to buying for investment. In this case, the buyer inherits all the existing leases in the building. Therefore, the new owner can’t evict anyone in the building.

There are a lot of tax benefits in buying a multi-family home that is used by the buyer. First, since the owner is an investor, he or she can deduct all the maintenance costs, mortgage interest, insurance costs, property taxes and depreciation. All of these can be offset against rental income, allowing the owner to have negative taxable income in the early years of ownership.

問題のあるニューヨークのタウンハウスを買わないようにするには？ 

タウンハウス購入のためのデューデリジェンスを行う際、ブローカーはホームインスペクターや取引弁護士と緊密に協力し、買い手が購入するものを正確に把握できるようにする。

まず、デューデリジェンスとして、建築局（Department of Buildings、以下「DOB」）の建設許可や法令・ゾーニング違反を示す記録を読むことが含まれる。未解決の違反や未解決の建設許可があれば、クロージング前に売主が対処しなければならない。

Second, a home inspection will allow for a visual examination of the property. If one is going to obtain a mortgage, the bank will require a home inspector.

ホームインスペクターは物件の構造を評価し、欠陥があれば報告書を発行する。ホームインスペクションで考慮すべき最も重要な項目の1つは、DOBの記録に現れない家の変更である。

多くの場合、小銭を稼ぐために、住宅所有者は免許を持った作業員なしで工事を行うかもしれない。ホームインスペクターは、DOBの記録と建物の目視検査を比較することで、免許を持つ大工、配管工、電気技師によって承認され施工された工事と、そうでない工事を特定することができます。免許のない工事は大きな赤信号であり、適切な評価や補償がなされない限り、取引が成立しない可能性が高い。

もしホームインスペクターが問題を発見したら、どうなるのか？

ホームインスペクターが欠陥を指摘した場合、買い手はクロージング前に売り手に修理を依頼する。売主が修繕する場合もありますが、修繕費用の支払いを拒否する場合もあります。ニューヨークでは、ほとんどの契約が「現状有姿」で書かれているため、売主はおそらくクロージングまでに何も修理しないでしょう。

At that point, the buyer needs to assess whether the repairs are critical to the townhome. If so, the repair costs could lead to further price negotiations or credits at closing.

契約は、売主と買主の双方が契約書に署名するまで確定しないので、契約書に署名する前に、この評価を行う時間があるかもしれない。契約書には検査期間を設けることができ、その場合、買い手は契約書にサインした後、契約を解除することができる。しかし、これはニューヨークではあまり一般的ではありません。

ニューヨークでタウンハウスを購入する際、不動産ブローカーを利用するメリットはありますか？

A townhouse buyer should definitely engage their own broker when purchasing a townhouse. If you are moving to New York and want to invest in real estate, you should definitely speak to a broker that understands the market, market capitalization rates, and neighborhoods. A broker with market expertise can help identify prospective properties consumers, ensuring that the real estate listings held meet the interests of potential buyers.

The Manhattan real estate market is competitive and complex. For prospective properties consumers, especially buyers of townhomes, this process can be extremely stressful. Financial constraints can present even more hurdles.

タウンハウスの買い手と売り手は、売り手はタウンハウスで得られる価格を最大にしたい、買い手はタウンハウスに支払う価格を最小にしたい、という2つの全く異なる目標を持っています。これらのゴールは互いに全く正反対であり、買い手が住宅所有者やその代理人（ブローカー）に直接行ってはならない理由である。

Make sure to use a seasoned buyers broker who has your best interest at heart. Going directly to the seller’s broker is inherently risky and illegal in many states. A buyer’s broker can make a world of difference when buying a home as you will get objective representation.

A good buyer’s broker will always include the expertise of a seasoned home inspector as well as a seasoned NYC real estate attorney (with experience the purchase and sale of NY townhomes), as buying a townhouse will have a whole set of different issues than buying a condo or coop.

While one may not see a New York townhouse for sale on the MLS, it might still be for sale because there are lots of pocket listings in the townhouse market. A good broker will know where to look for off market opportunities and provide transparency about real estate listings held by different brokerage firms.