眠らない街マンハッタンでタウンハウスを所有することは、ある人にとって夢のようなことです。高層ビルやアパートが立ち並ぶこの街で、自分の家を持つことに最も近いと言えるでしょう。タウンハウスは、コンドミニアムやコープに比べ、手入れや忍耐が必要ですが、所有することで非常に満足できるものになります。
コビド以前、つまり誰もがマスク着用に追いやられる以前は、ニューヨークのタウンハウスは売りに出されていた。しかし、疾病管理センターが定めた社会的距離を置くことが当たり前になると、第一の住居としてのタウンハウスの需要が爆発的に伸びたのです。誰もがニューヨークでの生活と社会的距離を同時に求めたのである。そのため、タウンハウスの販売活動は、コンドミニアムやクープの需要の2倍、パンデミック前のタウンハウス需要に比べると50%増となった。
タウンハウスの購入をお考えの方 マンハッタンには全米で最もエキサイティングなタウンハウスがあります。一戸建てのタウンハウスをお求めの方も、賃貸収入を得られるマルチファミリーのタウンハウスをお求めの方も、下記の検索でその中からお探しいただけます。 下のリスト一式の後、タウンハウスに関するよくある質問の回答もご覧ください。
マンハッタンのタウンハウスは、どう考えても高価なオプションです。ニューヨークのタウンハウスは供給が限られているので、贅沢な代償を払うことになります。
ダグラス・エリマンのタウンハウスレポートによると、2022年7月現在、マンハッタンのタウンホームの平均販売価格は700万ドル、1平方フィートあたり1500ドルとなっています。以下では、市内の地域別に価格を分類しています。
マンハッタンのダウンタウンで販売されているタウンハウスの平均価格は920万ドル、1平方フィートあたり2000ドルで、平均幅は21.4フィート、平均面積は4674平方フィートでした。
ニューヨークのタウンハウスの平均的な幅は18〜20フィートで、広ければ広いほど価値があります。これより狭いものは売りにくいとされています。25ft以上の広さのタウンハウスは「トロフィー物件」、つまり豪邸とみなされ、タウンハウスを分析する際にはLuxuryセグメントに入る可能性が高いです。
ほとんどのタウンハウスは3,000平方フィート以上あり、中には10,000平方フィートもの広さの高級タウンハウスもあります。しかし、平均的な大きさは約4,500平方フィートです。
長所
短所
ブラウンストーンは、そのファサードの色が赤褐色の砂岩であることで区別される。 ニューヨークのブラウンストーンの大部分は、Upper West Side 、Harlem 、ブルックリンで見ることができる 。 大理石、石灰石、レンガなど、サンドストーン以外の素材を使った建物は、タウンハウスやロウハウスと呼ばれる。
ブラウンストーンとタウンハウスは、都心にある集合住宅で、付属または戸建の2階建てです。道路に近い場所に建てられ、周囲の物件と同じような大きさになっています。
マンハッタンでブラウンストーンを所有することは特権ですが、1つを改装することは野心的なプロジェクトです。多目的な投資対象ですが、築100年以上のものが多く、更新が必要です。
ニューヨークの生活費は非常に高いです、したがって、改築のコストも非常に高くなることを期待しています。 腸はブラウンストーンやタウンハウスを改装するには、平方フィートあたり少なくとも400ドルを費やすことを期待しています。
高級物件になると、1平方フィートあたり1,000ドルという高額な改装費がかかることもあります。多くの場合、ブラウンストーンは他のニューヨークの住宅とは異なり、平均3,200平方フィートという広さです。そのため、リノベーションに数百万ドルを費やすことになります。
タウンハウスを購入する場合、必ず自分のブローカーを介する必要があります。ニューヨークに移住して、不動産投資をしたいのであれば、市場、時価総額、近隣の環境を理解しているブローカーにぜひ相談してみてください。
マンハッタンの不動産市場は競争が激しく、複雑です。買い手、特にタウンホームの買い手にとって、このプロセスは非常にストレスの多いものになります。経済的な制約があると、さらにハードルが高くなります。
タウンハウスの買い手と売り手は、売り手はタウンハウスを手に入れる価格を最大にしたい、買い手はタウンハウスに支払う価格を最小にしたいと、全く異なる2つの目標を持っています。これらの目標は互いに完全に反対であり、買い手が住宅所有者やその代理人(ブローカー)に直接行ってはならない理由である。
心であなたの最善の利益を持っている経験豊富なバイヤーズブローカーを使用していることを確認してください。売主のブローカーに直接行くことは本質的に危険であり、多くの州で違法です。 あなたが客観的な表現を取得するように家を買うとき、買い手のブローカーは違いの世界を作ることができます。 良い買い手のブローカーは、常にタウンハウスを買うと、コンドミニアムやコープを買うよりも別の問題の全体のセットを持っているので、ベテランホームインスペクターだけでなく、ベテランニューヨークの不動産弁護士(タウンホームの購入と売却の経験を持つ)の専門知識を含むことになります。
一つは、MLSで販売のためのニューヨークのタウンハウスを見ないかもしれませんが、タウンハウス市場のポケットのリストがたくさんあるので、それはまだ販売のためであるかもしれません。 良いブローカーは、オフマーケットの機会を探すためにどこに知っているだろう。
他の都市や州であれば、おそらく答えは「イエス」だろう。しかし、ニューヨークに住んでいると、この質問に対する答えが複雑になります。しかし、もしあなたが賃貸物件を購入しようとしている投資家なら、おそらくニューヨークのタウンハウスは最良の選択ではないかもしれません。
レント・コントロールされているテナントやレント・スタビライズのテナントがいるタウンハウスを購入する場合、これらのテナントは通常、現在の市場価値よりも低い金額を支払います。家賃管理されているテナントがいるタウンハウスを購入することは、おそらくタウンハウスの購入者が行うことのできる最悪のことです。なぜなら、彼らは市場よりもかなり低い金額を支払っており、通常死ぬまでそのアパートに住み続けることになるからです。
ニューヨーク市では、ある種のテナントと一緒に不動産を所有することが、投資家にとって大きな問題となる新しい法律がある。レント・コントロールやレント・スタビライズのテナントは、アパートの家賃を市場価格より低く支払っている。市と州は、投資家が毎年いくらまで家賃を上げられるかを規制している。
また、ビルを購入する際にテナントを相続する場合、そのテナントのクレジットスコアや資産レベルなど、あまり分からない。問題は山積みで、家賃を滞納していないかどうか、時間が経たないとしばらくは分からないという買い方をしている可能性もある。
ニューヨークのある地域には、あなたの望むものがすべて揃っているわけではありませんが、それぞれユニークな魅力があります。しかし、一戸建てに関しては、Upper East Side 、Upper West side 、West Village は、最も多くのタウンハウスが販売されています。
マルチファミリータウンハウスとは、3つ以上のユニットがあるもののことです。 マルチファミリータウンハウスを購入することは、投資不動産を購入するようなものです。 この場合、買い手は、建物内のすべての既存のリースを継承します。したがって、新しい所有者は、建物内の誰を立ち退かせることはできません。
購入者が使用する多世帯住宅を購入する場合、税制上のメリットがたくさんあります。まず、オーナーが投資家であるため、維持費、住宅ローン金利、保険料、固定資産税、減価償却費をすべて差し引くことができる。これらはすべて賃貸収入と相殺することができ、所有の初期にマイナスの課税所得を持つことができます。
タウンハウス購入のためのデューデリジェンスを行う際、ブローカーはホームインスペクターや取引弁護士と密接に連携し、購入者が何を購入しているのかを正確に把握できるようにします。
まず、デューデリジェンスとして、建築局(DOB)の記録を読み、建設許可やコード、ゾーニング違反の有無を確認します。違反や建設許可の未解決のものは、クロージング前に売主が対処しなければならない。
第二に、ホームインスペクションは、プロパティの視覚的な検査が可能になります。あなたが1つは、住宅ローンを取得しようとしている場合、銀行は、ホームインスペクターを必要とします。
ホームインスペクターは、物件の構造を評価し、欠陥があれば報告書を発行します。ホームインスペクションで考慮すべき最も重要な項目の一つは、DOBの記録に表示されていない家の変更です。
しばしば、小銭を稼ぐために、ホームオーナーは免許を持った作業員なしで仕事をすることがある。建物の中で目視検査されたものをDOBの記録と比較することによって、ホームインスペクターは、どのような作業が認可され、ライセンス大工、配管工や電気技師によって構築されており、何がそうでないかを識別することができます。免許のない仕事は大きな赤旗であり、適切に評価または補償されない限り、おそらく取引を中止することになる。
ホームインスペクターが欠陥を発見した場合、買い手は売り手にクロージング前に修繕するように要求する。売主が修理してくれることもあるが、修理代を辞退されることもある。ニューヨークでは、ほとんどの契約が「As Is」で書かれているので、売り手はおそらくクロージングの前に何も直さないでしょう。
その時点で、買い手はその修理がタウンホームにとって重要かどうかを評価する必要があります。もしそうであれば、さらなる価格交渉やクロージング時のクレジットにつながる可能性があります。
売主と買主の両方が契約書に署名するまで、契約は確定しないので、契約書に署名する前に、この評価をする時間があるかもしれません。契約書には検査期間を設けることができ、そうすれば契約書にサインした後でも買い手は契約から抜け出せることになる。しかし、これはニューヨークではあまり一般的ではありません。
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