NYCタウンハウスの販売

よくある質問

どのくらいそれはニューヨークでタウンハウスを購入するために費用がかかりますか？

マンハッタンのタウンハウスは、どう考えても高価なオプションです。ニューヨークのタウンハウスは供給が限られているので、贅沢な代償を払うことになります。 

ダグラス・エリマンのタウンハウスレポートによると、2022年7月現在、マンハッタンのタウンホームの平均販売価格は700万ドル、1平方フィートあたり1500ドルとなっています。以下では、市内の地域別に価格を分類しています。

マンハッタンのダウンタウンで販売されているタウンハウスの平均価格は920万ドル、1平方フィートあたり2000ドルで、平均幅は21.4フィート、平均面積は4674平方フィートでした。 

• East Sideのタウンハウスの平均価格は$10.1M、1平方フィートあたり$1,758で、平均幅は20.1フィートだった。 イーストサイドのタウンハウスは約1,000フィート広いので、その分価格に差がある。 
• UESでは、セントラルパークから1〜2ブロック以内にあるタウンハウスは、2,000万ドル以上することもあります。 
• ウエストサイドのタウンハウスの平均価格は607万ドルで、1平方フィートあたり1,139ドルでした。平均サイズは5,439平方フィートで、これらのタウンハウスの平均は19.1フィートでした。 
• マンハッタン北部は、平均販売価格が220万ドル、1平方フィートあたり628ドルとかなり低く、マンハッタン全体の平均を大きく引き下げています。これらは、それぞれ18フィートと3,500平方フィートと、最も薄く、最も小さいタウンホームでした。
• ラグジュアリーセグメント（タウンホーム販売の上位10％）では、価格は平均2130万ドル、1平方フィートあたり2710ドルで、8115平方フィートと巨大なものであった。これらの住宅は最も広く、平均25.9フィートの幅がありました。Luxury セグメントのエントリレベルの価格は $12.25M でした。 

マンハッタンのタウンハウスの平均的な広さは？

ニューヨークのタウンハウスの平均的な幅は18〜20フィートで、広ければ広いほど価値があります。これより狭いものは売りにくいとされています。25ft以上の広さのタウンハウスは「トロフィー物件」、つまり豪邸とみなされ、タウンハウスを分析する際にはLuxuryセグメントに入る可能性が高いです。 

ほとんどのタウンハウスは3,000平方フィート以上あり、中には10,000平方フィートもの広さの高級タウンハウスもあります。しかし、平均的な大きさは約4,500平方フィートです。 

ニューヨークでタウンハウスを購入するメリットとデメリットを教えてください。

長所

• タウンハウスを所有することは、ニューヨークで自分の家を持つことに最も似ています。
• ほとんどのタウンホームには裏庭があり、エンターテインメント、ガーデニング、バーベキューなどを楽しむことができます。 
• タウンハウスでは、一戸建てを所有している場合、上下階の隣人がいない。 
• ボードがないため、ボードの面接や承認が不要。
• 共益費・HOA費なし
• 高いプライバシー性
• 9,000平方フィートのタウンハウスもあり、非常に広い居住空間を確保することができます。 
• 町家に住んでいると、生協やマンションに閉じ込められるよりも、自分の家の裏庭で放し飼いにできる分、犬を飼うのがずっと楽です。 
• 不動産投資家は、アパートの一室に住みながら、ビルの一室を貸し出し、そのキャッシュフローを住宅ローンなどの支払いに充てることができます。 
• ニューヨークは街中に緑地が少ないので、タウンハウスの購入者は裏庭に自分たちの緑地を確保できるという発想が気に入っているようです。  

短所

• 他の所有者と費用を共有することができないため、大規模な修繕が必要な場合、非常に高額になる可能性がある。所有者は、家のあらゆる部分に責任を持つ。 
• フィットネスセンター、コンシェルジュ、24時間ドアマンなどのアメニティはありません。 
• タウンホームは、特に幅が20フィート以下だと、室内で窮屈に感じることがあります。 
• 階段が多い。ただし、現在の技術ではエレベーターを簡単に設置することができる。
• 賃貸することになれば、大家さんになるわけですから、オーナーさんによっては面倒なことになりますね
• 多くのオーナーは、物件の世話をするためにプロパティマネージャーを雇う必要があり、そうでなければ、購入したことを後悔することになるかもしれません。良いプロパティマネージャーは、世界で最も物価の高い都市の真ん中に5,000平方フィートの家を所有することのストレスを軽減することができます。 
• もし、タウンハウスを購入し、テナントがいる場合、これは本当に問題になります。ニューヨークでは、レント・コントロールされているテナントは、物件から追い出すことができません。 レントスタビライズのテナントも追い出すことはできませんが、少なくともレントコントロールのテナントよりは早く出て行くかもしれません。 
• ニューヨーク市のガイドラインによると、タウンハウスのオーナーは物件前の歩道のメンテナンスに責任を持つことになっており、維持費の負担が増えることもある。 

ブラウンストーンとタウンハウスの違いとは？

ブラウンストーンは、そのファサードの色が赤褐色の砂岩であることで区別される。 ニューヨークのブラウンストーンの大部分は、Upper West Side 、Harlem 、ブルックリンで見ることができる 。 大理石、石灰石、レンガなど、サンドストーン以外の素材を使った建物は、タウンハウスやロウハウスと呼ばれる。

ブラウンストーンとタウンハウスは、都心にある集合住宅で、付属または戸建の2階建てです。道路に近い場所に建てられ、周囲の物件と同じような大きさになっています。 

ニューヨークのブラウンストーンを全面改装するにはいくらかかるのか？

マンハッタンでブラウンストーンを所有することは特権ですが、1つを改装することは野心的なプロジェクトです。多目的な投資対象ですが、築100年以上のものが多く、更新が必要です。

ニューヨークの生活費は非常に高いです、したがって、改築のコストも非常に高くなることを期待しています。 腸はブラウンストーンやタウンハウスを改装するには、平方フィートあたり少なくとも400ドルを費やすことを期待しています。  

高級物件になると、1平方フィートあたり1,000ドルという高額な改装費がかかることもあります。多くの場合、ブラウンストーンは他のニューヨークの住宅とは異なり、平均3,200平方フィートという広さです。そのため、リノベーションに数百万ドルを費やすことになります。 

ニューヨークのタウンハウスを購入する際に、不動産ブローカーを利用すると得ですか？

タウンハウスを購入する場合、必ず自分のブローカーを介する必要があります。ニューヨークに移住して、不動産投資をしたいのであれば、市場、時価総額、近隣の環境を理解しているブローカーにぜひ相談してみてください。 

マンハッタンの不動産市場は競争が激しく、複雑です。買い手、特にタウンホームの買い手にとって、このプロセスは非常にストレスの多いものになります。経済的な制約があると、さらにハードルが高くなります。 

タウンハウスの買い手と売り手は、売り手はタウンハウスを手に入れる価格を最大にしたい、買い手はタウンハウスに支払う価格を最小にしたいと、全く異なる2つの目標を持っています。これらの目標は互いに完全に反対であり、買い手が住宅所有者やその代理人（ブローカー）に直接行ってはならない理由である。 

心であなたの最善の利益を持っている経験豊富なバイヤーズブローカーを使用していることを確認してください。売主のブローカーに直接行くことは本質的に危険であり、多くの州で違法です。 あなたが客観的な表現を取得するように家を買うとき、買い手のブローカーは違いの世界を作ることができます。 良い買い手のブローカーは、常にタウンハウスを買うと、コンドミニアムやコープを買うよりも別の問題の全体のセットを持っているので、ベテランホームインスペクターだけでなく、ベテランニューヨークの不動産弁護士（タウンホームの購入と売却の経験を持つ）の専門知識を含むことになります。 

一つは、MLSで販売のためのニューヨークのタウンハウスを見ないかもしれませんが、タウンハウス市場のポケットのリストがたくさんあるので、それはまだ販売のためであるかもしれません。 良いブローカーは、オフマーケットの機会を探すためにどこに知っているだろう。 

既存のテナントがいるタウンハウスを購入したほうがいいのでしょうか？

他の都市や州であれば、おそらく答えは「イエス」だろう。しかし、ニューヨークに住んでいると、この質問に対する答えが複雑になります。しかし、もしあなたが賃貸物件を購入しようとしている投資家なら、おそらくニューヨークのタウンハウスは最良の選択ではないかもしれません。 

レント・コントロールされているテナントやレント・スタビライズのテナントがいるタウンハウスを購入する場合、これらのテナントは通常、現在の市場価値よりも低い金額を支払います。家賃管理されているテナントがいるタウンハウスを購入することは、おそらくタウンハウスの購入者が行うことのできる最悪のことです。なぜなら、彼らは市場よりもかなり低い金額を支払っており、通常死ぬまでそのアパートに住み続けることになるからです。 

ニューヨーク市では、ある種のテナントと一緒に不動産を所有することが、投資家にとって大きな問題となる新しい法律がある。レント・コントロールやレント・スタビライズのテナントは、アパートの家賃を市場価格より低く支払っている。市と州は、投資家が毎年いくらまで家賃を上げられるかを規制している。 

また、ビルを購入する際にテナントを相続する場合、そのテナントのクレジットスコアや資産レベルなど、あまり分からない。問題は山積みで、家賃を滞納していないかどうか、時間が経たないとしばらくは分からないという買い方をしている可能性もある。 

ブラウンストーンを購入するのに最も人気のあるNYCの近隣地域とは？

ニューヨークのある地域には、あなたの望むものがすべて揃っているわけではありませんが、それぞれユニークな魅力があります。しかし、一戸建てに関しては、Upper East Side 、Upper West side 、West Village は、最も多くのタウンハウスが販売されています。 

一戸建てのタウンハウスと集合住宅のタウンハウスを購入する場合の違いは何ですか？

マルチファミリータウンハウスとは、3つ以上のユニットがあるもののことです。 マルチファミリータウンハウスを購入することは、投資不動産を購入するようなものです。 この場合、買い手は、建物内のすべての既存のリースを継承します。したがって、新しい所有者は、建物内の誰を立ち退かせることはできません。  

購入者が使用する多世帯住宅を購入する場合、税制上のメリットがたくさんあります。まず、オーナーが投資家であるため、維持費、住宅ローン金利、保険料、固定資産税、減価償却費をすべて差し引くことができる。これらはすべて賃貸収入と相殺することができ、所有の初期にマイナスの課税所得を持つことができます。 

問題のあるNYCのタウンハウスを購入しないためにはどうしたらいいのでしょうか？ 

タウンハウス購入のためのデューデリジェンスを行う際、ブローカーはホームインスペクターや取引弁護士と密接に連携し、購入者が何を購入しているのかを正確に把握できるようにします。 

まず、デューデリジェンスとして、建築局（DOB）の記録を読み、建設許可やコード、ゾーニング違反の有無を確認します。違反や建設許可の未解決のものは、クロージング前に売主が対処しなければならない。 

第二に、ホームインスペクションは、プロパティの視覚的な検査が可能になります。あなたが1つは、住宅ローンを取得しようとしている場合、銀行は、ホームインスペクターを必要とします。  

ホームインスペクターは、物件の構造を評価し、欠陥があれば報告書を発行します。ホームインスペクションで考慮すべき最も重要な項目の一つは、DOBの記録に表示されていない家の変更です。 

しばしば、小銭を稼ぐために、ホームオーナーは免許を持った作業員なしで仕事をすることがある。建物の中で目視検査されたものをDOBの記録と比較することによって、ホームインスペクターは、どのような作業が認可され、ライセンス大工、配管工や電気技師によって構築されており、何がそうでないかを識別することができます。免許のない仕事は大きな赤旗であり、適切に評価または補償されない限り、おそらく取引を中止することになる。 

ホームインスペクターが問題を発見した場合、どうなるのでしょうか？

ホームインスペクターが欠陥を発見した場合、買い手は売り手にクロージング前に修繕するように要求する。売主が修理してくれることもあるが、修理代を辞退されることもある。ニューヨークでは、ほとんどの契約が「As Is」で書かれているので、売り手はおそらくクロージングの前に何も直さないでしょう。  

その時点で、買い手はその修理がタウンホームにとって重要かどうかを評価する必要があります。もしそうであれば、さらなる価格交渉やクロージング時のクレジットにつながる可能性があります。 

売主と買主の両方が契約書に署名するまで、契約は確定しないので、契約書に署名する前に、この評価をする時間があるかもしれません。契約書には検査期間を設けることができ、そうすれば契約書にサインした後でも買い手は契約から抜け出せることになる。しかし、これはニューヨークではあまり一般的ではありません。