不動産投資コスト

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購入価格 他の国とは異なり、マンハッタンとマイアミのプロパティは、アパートの最終的な販売価格に含まれているすべてのキッチン家電が付属しています。フローリング マンハッタンでは、マイアミとは対照的に、床はデベロッパーから新築を購入する際に含まれています。クロージング・コスト クロージング・コストの見積もりは、融資を受けない場合は購入価格の約3%、融資を受けた場合は購入価格の4.5%となり、住宅ローン額の約2%となります。このクロージングコストの見積もりには、譲渡税、記録料、弁護士費用が含まれています。オフプランの新築を購入する場合、市場の状況にもよりますが、ニューヨークでは売主の譲渡税1.825%、マイアミでは1.25%~1.75%のデベロッパー費用を追加で支払うのが一般的です。  

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共益費

コンドミニアムの場合、共益費は一般的に月に1平方フィートあたり0.70ドルから1.10ドルです。このようなコストには、共用エリアの暖房、電気、清掃、水、基本的なケーブル、セキュリティ、建物の保険、建物のアメニティ(フィットネスセンター、コンシェルジュ、ラウンジ、プール、プレイルームなど)の運営などが含まれます。

生協は管理費を徴収するが、これには共益費と税金(オーナーが別途支払うものではない)が含まれており、建物に抵当権が設定されている場合には、その利息も含まれている。また、建物に抵当権が残っている場合(屋根の修理などの理由で)は、その利息が株主に転嫁されることもあります。そのため、コンドミニアムは法律上、借金を背負うことができないため、(維持費に含まれる税金を調整しても)生協の維持費が高くなることがよく見受けられます。

 

ふどうさんぜい

不動産税(または固定資産税)は、評価額に基づいて計算されます - その市政府によってプロパティに与えられた値。次に、この評価額に対して税率が適用されます。このプロセスはやや難解ですが、経験則としては、マンハッタンでは毎月の購入価格の0.1%、マイアミでは毎月の購入価格の0.2%となっています。マンハッタンには、特定の建物に対して、10年、15年、20年の間、税金が軽減される減税プログラムがいくつかあります。を参照してください。 不動産税のページを参照してください。マイアミでは一次住宅購入者のためのホームステッド免除が25,000ドルありますが、このような免除の価値はかなり取るに足らないものとなっています。この点についての詳細は 不動産税のページをご覧ください。

 

モーゲージ

オーナーが住宅ローンを組むことを決めた場合は、利息と元金の両方を含めた月々の出費が発生します。住宅ローンの計算の性質上、初期の段階では、購入者は主に利息を支払うことになりますが、これは米国の税務上控除の対象となります。後年になると、購入者は主に元本を支払うことになります。

例えば、購入者が100万ドルで不動産を購入し、50万ドルを5.5%で30年固定期間で融資を受けた場合、その年の住宅ローンの支払い総額は34,067ドル(または月々2,839ドル)となります。このうち、27,332ドルは税金控除の対象となる利息です。時間が経つにつれて、ローンの元本が完済されるにつれて、控除対象となる利息の額は減少していきます。しかし、最初の数年は、家賃収入と相殺するには非常に大きな出費となります。

住宅ローンについての詳しい情報は 住宅ローンの融資のページです。

 

保険

所有者は、賠償責任保険だけでなく、プロパティ自体に保険を取得する必要があります。この費用は年間数百ドルで済みます。多くの場合、家主はテナントにも保険に加入するように要求しますので、家主のリスクは軽減されます。

フロリダ州では、フリースタンディングホームの所有者は、洪水保険やハリケーン保険に加入したいと考えているだろう。

 

仲介手数料

米国では、購入取引では売り手は常に手数料を支払います。売り手は一般的に購入価格の6%の手数料を支払いますが、これは買い手のブローカーと売り手のブローカーの間で均等に分割されます。そのため、買い手は購入取引で私たちに代わって仕事をしてもらうために何も支払うことはありません。買い手がマンハッタンで新しいアパートを貸し出したいと決めた場合、手数料(年間家賃の15%、買い手のブローカーと売り手のブローカーの間で均等に分割された金額)は慣習的に借主が支払うので、借主を見つけるために私たちの手助けをしても何も支払うことはありません。マイアミでは、しかし、それは所有者がテナントを見つけるために手数料(年間家賃の10%、買い手と売り手のブローカーの間で均等に分割された)を支払うことが慣例となっています。自宅の賃貸についての詳細は、Property Managementのページをご覧ください。

 


 

営業外費用

蔑視

米国政府は、投資用不動産の所有者に対して、購入価格と融資関連以外のクロージングコストを27.5年間で減価償却することを認めている。例えば、購入者が100万ドルで不動産を購入し、資金調達に関連しないクロージングコストが2万5,000ドル(100万ドル×2.5%)であった場合、購入者は年間37,273ドル、つまり毎月3,106ドルを減価償却費として差し引くことができます。これは、賃貸収入から差し引くことができる重要な非現金支出です。

 

アモルティゼーション

また、米国政府は、投資物件のオーナーが、融資期間中のクロージング費用のうち、融資部分の償却費を控除することを認めています。これも家賃収入から差し引くことができる非現金支出です。

 


 

負の税収

最終的には、米国政府が認めているすべての控除(上記の現金と非現金の両方)を適用した場合、最初の数年間は、不動産購入資金を提供した投資家はマイナスの課税所得(または税務上の損失)を得ることになります。40%の頭金を支払った場合、オーナーは現金目的では収支均衡になる可能性が高いため、これを現金損失と混同してはいけません(例えば、現金収入も損失も発生しません)。これらの税務上の損失は、その物件が税務上の所得を得ている年に繰り越すことができ、その年の所得を相殺して、その年の税金を免除することができます。しかし、時間が経てば経つほど、現金収入は不動産の価値と同じように増加していきます。

 

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