マンハッタンやマイアミの不動産に投資する方法

投資目標は、成功する投資不動産戦略を決定するのに役立ちます。このテーマに関するすべての専門家は、次のことに同意しています。 諸般の事情例えば、投資物件を購入するための

  • 不動産市場は、成長を目的とした他の多くの市場よりもリスクが低いため、株式の成長と資本の増加を目的としています。
  • 低リスクの市場で安定した生産性の高い資産をお求めの海外投資家の方には特にお勧めです。
  • 自動的に利回りと原資産価格の上昇の両方を最大化することにつながる最大の税制上のメリットを得ることができます。
  • 投資を最大限に活用して利益を出すことの容易さ。
  • 賃貸料収入は許容できる利回りを生み出すだけでなく、頻繁に、あらかじめ決められた、または合意された時期(例:毎年、または新しいリースが締結されたとき)に上昇させることができるため、インフレに対するヘッジとなります。
  • 資産はとても目に見える、使用可能な、と収入を生成しているので、ライフスタイルの利点と感情的な幸福を実現します。そして将来的には、それが基本的な戦略の一部であるべきである、に住んでいて、所有者やその家族が楽しんでいるかもしれません。
  • 家族のメンバーは、家族の主要なビジネスの手綱を引き継ぐ前に、例えば、関与する前に、自分の事業を管理する方法を学ぶことができますのための十分に実証された市場モデルを提供します。

住宅用不動産か商業用不動産のどちらかを選択するには、多くの健全な理由があります。住宅であれば、選択肢は広いです。投資用不動産、つまり物件はどこに置くべきなのか?どのようなタイプの投資物件を選ぶべきか?戦略や目標に応じた選択肢としては、高級コンドミニアム、低価格コンドミニアム、タウンホーム、一戸建て、二世帯住宅、三世帯住宅、四世帯住宅などの多世帯住宅があります。



会社概要

マンハッタンマイアミ不動産のエージェントは、15年以上にわたって買い手と売り手にサービスを提供してきました。私たちは、マンハッタンとマイアミの不動産市場の重要な知識を蓄積しており、私たちは常に私たちの正直さと誠実さを高く評価する私たちのクライアントと共有しています。 

ステップバイステップ

私たちは、マイアミやニューヨークの不動産投資を探しているときに詳細なステップバイステップガイドをまとめています。

目次

  1. 効果的な投資戦略を持つ
  2. 不動産に投資する場所
  3. 良い場所を選ぶ
  4. 適切な物件タイプを選ぶ
  5. 適した建物を選ぶ
  6. 不動産投資のコスト要素
  7. コインの裏側
  8. 1031税の繰り延べ交換とは?
  9. 投資のリターンを得るために
  10. 投資家のための資産運用
  11. 最後のご挨拶

ステップ1 投資が上手い

投資を成功させるためには、最適な投資物件の立地とタイプを選択するための事業目標に基づいた戦略を構築することが重要です。投資用不動産市場を理解するには時間がかかりますので、成功する戦略の4つ目の部分(目標、立地、タイプ以外)は ベストアドバイスを最大限に活用してで投資目標を議論しています。 "初めての賃貸物件購入のための確かな戦略" ということと "投資物件を買うときに利回りを追いかけるな" 成功している投資家は、「これが私が得られる最善のアドバイスであり、私はそのアドバイスを最大限に活用しているか」と自問自答し続けています。

その疑問に答えるのがこの記事の目的です。

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ステップ2 不動産に投資する場所

不動産はグローバルです。グローバルなものからローカルなものまで、多くの要因が現在の価格、将来の資本価値、現在の賃貸収入に影響を与えます。グローバルな要因や地域的な要因だけでなく、各国には独自の所得税、不動産税、キャピタルゲイン税の規制があります。また、それぞれの国には、独自の購入、融資、販売コストがあります。これらのコストは、キャップレート、ネットキャッシュフロー、レバレッジ、将来の利益に直接影響を与えます。

それぞれの国には都市があります。それぞれの都市には、不動産投資家(国内・海外投資家)にとってのメリット・デメリットがあります。地域的・国家的な要因を考慮した上で、都市レベルまで掘り下げていくことで、投資家はより賢明な判断と最良の選択ができるようになり、上記の7つの理由で最大の成果を得ることができます。

NYC不動産投資家への近隣地域の概要

マンハッタンMiamiウェブ
マンハッタンやマイアミの不動産に投資する方法

ステップ3 場所を選ぶ

最終的な成功を収めるには、適切な立地条件が重要です。当社の記事では "2019年の賃貸物件投資に最適な都市の分析"をご覧になると、このテーマの詳細な分析がわかります。要約すると、国際通貨基金は57の経済を調査し、不動産投資に関する限り、3つのカテゴリーに分けました。この調査をUBSウェルス・マネジメントの最新レポート「20の個別都市」にリンクさせてみました。香港、トロント、ロンドンなど、世界のいくつかの都市は、UBSが「バブルリスク」と呼ぶ領域にあることは明らかです。その他の都市は、過大評価、公正評価、過小評価に分類されています。

私たちが重視しているのは ニューヨーク市特にマンハッタンとその周辺地域、マイアミの情報を提供しています。その他の情報は Downtown Miamiまた、投資のための一般的なヒントや、アドバイスを得ることができます。 マイアミの高級不動産そして ニューヨークの不動産。

立地は重要です。投資用不動産のための右の場所に加えて、右のプロパティ自体を選択すると、上記のすべての7つの理由で提供されます。各都市には近隣地域があり、それらの地域は、大なり小なり価格上昇を提供します。各地域はまた、特定の賃貸市場の種類にアピールします。そのようなタイプには、例えば、次のようなものがあります。

  • 事業所に近い物件を所有するよりも賃貸を好むプロフェッショナルで、社会的・家族的なライフスタイルの目標にも合致しています。
  • たまにはピエが欲しい富裕層テレ また、ビジネスでのご利用や、長期のご利用を目的としたバケーション用の物件をご用意しておりますので、ご家族の皆様には、このビルやエリアの社交、食事、ショッピングなどのアメニティを最大限にご活用いただけます。
  • 若い家族がいる人で、適切な場所に適切な家を借りたい、または借りなければならない人。
  • 地元の大学・短大・私立の学校・アカデミーに通う学生。
  • これら4つの賃貸市場の例は、投資家がどの立地を選ぶべきか、どのタイプの物件を選ぶべきかを判断するのに役立ちます。これらの市場はいずれも、高い賃貸価格で高い稼働率を示す傾向があります。そのため、利回りが高く、キャッシュフローが良く、物件価格も上昇します。

 

物件所在地

ステップ4 財産を選ぶ

不動産のタイプが違えば、異なるタイプのテナントが集まります。投資家が購入する不動産のタイプを選ぶときには、その後、よりよく見て、適切な建物を選ぶことができます。良い賃貸物件にはいくつかのタイプがあります。

多世帯住宅は優れた賃貸物件になります。多世帯住宅のプロパティは、基本的には、自己完結型の家以上のものがある建物です。建物は、二重(2つの家、)三重(3つの家、)四重または四重(4つの家、)またはアパート(マンションや共同開発)である可能性があります。

多世帯住宅に投資することにはいくつかの利点があります。投資家の当面の目標と長期的な目標を具体的に満たす物件を選ぶのは簡単です。多くの賃借人は、ほぼ自動的に多世帯住宅を選択しますので、市場は強いです。彼らは、彼らが最も利用可能なプロパティの種類であるため、それは彼らが彼らのために右である特定のプロパティを選択することは容易であるため、彼らはこのルートを下る。彼らは "ちょうど彼らのような "隣人を見つけるので、社会的、家族の生活が楽しくなるでしょう。

この建物にはプロのプロパティマネージャーが常駐しており、アメニティの維持とトラブルへの対応の両方を行います。

一戸建て投資物件は、利回りを最大化するか、最低でもスムーズな利回りを実現します。一戸建て投資物件が1ヶ月間空室であれば、利回りは100%低下します。フォープレックスの1戸が1ヶ月間空室の場合 全体の収量はわずか25%しか減りません。

家族の一人が一戸に住んでいて、他の一戸のプロパティマネージャーをしている場合、経営の基本を学ぶために、他の一戸からの収入は、その家族の家の費用を支払うか、またはそれに貢献し、次の不動産購入に投資するための利益を生み出しています。これらの2つの要因は、賃貸不動産ビジネスを成功させるためのインセンティブとなります。

 

多世帯住宅

ステップ5 選り分ける

投資家が物件の立地と物件タイプを選択したら、次は以下のことを決定します。 選り取り見取り 正しい建物をこの決定には、投資家の側とテナントの側の2つの側面があります。投資家側とテナント側の2つの側面があります。

投資家の皆様へ

繰り返しになりますが、決定には根本的な目標が含まれています。簡単な、実用的な言葉では、決定は次のようなものに基づいています。

  • 規則や規則は、許容可能な賃貸料やリース料を可能にしているか?協同組合は、最小期間にユニットをリースできないような規則を持つことができます。協同組合はまた、潜在的なテナントが面接され、承認されることを要求します。
  • 家賃の額や年間の日数を制限している市や地域の規則はありますか? かもしれない 各テナントの家?
  • その物件はどのくらいで賃貸に出すことができるのでしょうか?将来の価格上昇を最大化し、初期の賃貸収入を逃すために、未完成物件を優良価格で購入する価値があるのか、それとも即時の利回りを最大化し、購入費用などを相殺するために、入居可能な物件を購入するべきなのか。
  • 物件が完成している場合、その物件の状態はどのようになっているのでしょうか?ホームインスペクターの資格を持つ専門家による専門的な検査で、できれば、次のような作業を行います。 あしもと規格米国ホームインスペクター協会)に依頼して、検査すべきものはすべて検査してもらうようにしましょう。安全性や機能性の問題は、売買契約書に記載し、クロージング前に対処する必要があります。

テナント側

テナントは、5つの基準に基づいて家を選択する傾向があります。彼らは威信、プライバシー、スペース、ビュー、および利便性に煮詰める。"賃貸のPPSVC。"これらの要因は、いくつかのテナントが他の上に1つ以上の賞を与えるので、重要性の任意の順序ではありません。私たちはそれらを議論してみましょう。

  • プレステージは非常に重要です。裕福なテナントは、ホテルのスイートルームよりも自宅を好むため、たまに都市部のユニットを探していますが、物件の威信とその立地条件は、彼らのリストの上位に置くことができます。学生や専門職の家族はそうではないかもしれません。
  • プライバシーは多くの人にとって重要なものであることが多いです。有名人や小さな子供がいる家族は、プライバシーを求めることがあります。
  • スペースは、子供のいるテナントやホームオフィスを必要とする人にとっては重要ですが、大学やオフィスに近い場所を希望する学生やシングルテナントにとってはそうではありません。
  • 眺望は多くの人にとって重要です。窓から外を見たときに空間を感じられるように十分な高さのある多世帯住宅を購入すると、低層階のレンガの壁の眺めのユニットよりも価格プレミアムを提供することがよくあります。例えば、セントラルパークの眺めは、高い購入価格を要求し、より高い利回りを生成し、それが利益を清算する時に高い販売価格を提供します。

眺望が悪いと、購入費用のプレミアムをカバーするのに十分な高利回りが得られないかもしれませんが、投資を活用することで、その問題が緩和され、その分が売却価格に反映されます。眺望の良いユニットは、特に家賃の支払いで選択することがほとんどない場合は、常に眺望の悪いユニットよりも高い入居率が表示されます。

  • 多くのテナントにとって利便性は重要です。オフィス、大学、子供がいる場合は遊び場、交通の便の良い場所などに近いことを望んでいます。利便性は強力なモチベーターであり、多くの場合、家主にとっては高い入居率をもたらします。

オーナー側と入居者側の双方の立場が考慮されるようになると、適切な建物を選びやすくなり、キャッシュフローや利益の最大化につながります。

買主候補の資格

ステップ6 不動産投資のコスト

賢明な投資家は、投資物件を購入し、所有するためのコストを理解しています。 コストの構成要素は主に3つのカテゴリーに分類されます。

  • 取得原価
  • 営業費用
  • 売上原価

取得費用には、物件の購入価格に加えて、賃貸するために必要なアイテムの購入費用が含まれています。マンハッタンやマイアミでは、キッチンの電化製品は購入に含まれているのが一般的です。マンハッタンでは、新しいアパートのフローリングはそうなりますが、マイアミではそうではないかもしれません。 これらのコメントマイアミのアパートの購入価格の低さは、イニシャルコストを優先する投資家の関心を引くことになるでしょう。

バイヤーは、彼らの検査、タイトル保険、タイトルエージェントの手数料、および閉鎖弁護士費用に加えて、税金や売主が前払いしている管理費などの按分コストを支払う。運営費には、不動産管理費、保険料、税金、光熱費、住宅ローン費用などが含まれます。これらは、テナントの家賃を占有することによってカバーされるべきである。所有者はまた、テナントを探すときに、独自のマーケティングコストのために責任を負うことがあります。

所有者が彼らの投資不動産を販売するとき、彼らはプロパティを販売し、準備ができて、喜んで、有能な買い手を見つけるためにブローカーの手数料を支払うことになります。彼らはまた、独自の法律顧問を雇うことができるだけでなく、プロパティを安全かつ機能的にするために、任意の修理の責任である。

NYC不動産投資家

ステップ7 うらがわ

コストがある一方で、投資家がコストを最小限に抑えるために利用する貴重な税制上のメリットもあります。投資家は、以下のことを理解しておくことが重要です。 固定資産税のルールと規定というのも、物件の購入や管理は商取引なので、有効な費用はすべて税金の控除対象となるからです。

IRSのルールは、多くの国とは異なり、非常に投資家に優しいものとなっています。購入や所有にかかる直接の費用は税金控除の対象となるだけでなく、所有者は27.5年間で不動産の価値を減価償却することができます。そのため、市場価値が上がったとしても、税務上は減価償却することができます。それは販売する時間であるときに、1031交換(下記参照)を使用して、販売収益が別の "同種 "の項目に投資されている限り、潜在的な税を延期することができます。"同種 "は、税務上、必ずしも不動産の別の部分を意味するものではありません。

ニューヨーク市には減税の機会があり、フロリダ州には州所得税がありません。外国人投資家は 相談に乗る企業体の設立やその他の税務問題について、米国の納税義務を回避または最小化するためのアドバイスを提供します。

米国の事業体の場合、賃貸事業の課税所得が31万5,000ドル以下(Cコーポレーションではない)であれば、適格事業所得の20%に相当する「パススルー」控除が税金から控除される可能性があります。米国の税法は非常にビジネスに有利です。 最近の投資家と住宅所有者のための税法の変更 特別な注意を払う必要があります。
売買契約書作成

ステップ8 1031税の繰り延べ交換とは?

1031 Tax Deferred Exchange(米国内国歳入法の第1031条にちなんで名付けられた)は、投資家が不動産を売却し、売却代金の全額を使用して、承認されたタイムスケール内で、売却される不動産にキャピタルゲイン税を支払うことなく、同額以上の価値のある1つ以上の「同種」不動産を購入することを可能にするものです。この税金は、それ以上の投資をせずに最終的な清算が行われるまで繰り延べられます。

そのため、1031ルールは、利益の全てを国に渡すことなく、次の物件(または物件)の購入に充てることができるため、投資収益率を最大化するための優れた方法と言えます。

投資家はこのメリットを利用して、現在の投資を統合または分散させたり、新興市場を最大限に活用したり、他の場所でより良いリターンを得たり、減価償却時間をリセットしたりすることができます。例えば、ニューヨークにあるブラウンストーンをマイアミの高級コンドミニアムに「交換」することができます。また、マイアミで保有している空き地や商業ビルは、ニューヨークの他の投資用不動産と「交換」することができます。選択肢は多く、交換を支配するルールは厳しく、取引は承認された仲介業者によって処理されなければなりません。

不動産業者やプロパティマネージャーからの健全なアドバイスに頼ることで、投資家はリターンを最大化することができます。これは、次のセクションに私たちをもたらします。

"不動産キャピタルゲイン税
ボードパッケージ

ステップ9 投資収益率

明らかに、あなたの投資の最大のリターンを得るためには、3つの主要なコンポーネントがあります。第一は、あなたが支払う価格です。考慮すべき点 転売仝それはそれでいいのですが、それはそれでいいのです。この記事では、マイアミに焦点を当てていますが、議論された原則は、任意の投資不動産の購入/再販思考プロセスのコンポーネントです。

所有権のコスト、およびそこからの収入は、最終的なリターンにとって非常に重要です。私たちのクライアントからよく聞かれる質問は、適切な場所に適切な不動産を購入するための素晴らしい購入価格を交渉する以外に、どのようにして彼らの降圧のための最も大きな利益を得る方法です。それを確実にするための強力な方法は、購入をレバレッジをかけることです。

レバレッジへの2つのアプローチ

を持ち出すのが、最初の、そして明白なことです。 住宅ローン不動産の上で。外国人投資家は、不動産ローンを探す際に、アメリカの老舗で意欲的な金融業者があることを知ります。国内の投資家は20%を頭金にして残りを借りることが多い。海外の投資家は50%の頭金を支払うことが多いです。

頭金は、株式市場の利食い、または価格上昇と1031交換の利点を最大限に活用するために、既存の不動産の売却から来るかもしれません。償却費はもちろん税金控除の対象となり、テナントは家賃を介してローン費用をカバーするために存在しています。

第二の最も一般的な方法は、頭金として使用する現在のプロパティの株式を使用することです。これを行う2つの方法は、セキュリティのためのプロパティの株式を使用して住宅ローンを実行することです。つ目の方法は ホームエクイティラインHELOC)の主な違いは、融資枠が何にでも使えて、利息は使った分だけ支払われるということです。そのため、自分に合った投資物件を探したり、購入費用やリフォームなどの費用をカバーしたりと、より微妙なアプローチが可能になります。

購入資金を調達することの明白な利点は、物件の価格上昇が頭金と賃貸収入によって賄われていることです。5%(15万ドル)の価格上昇を見ている300万ドルの不動産に60万ドルの頭金を支払うと、この上昇は頭金の額の25%のリターンを表しています。

認定投資家への融資は、ビジネスに適しています。

管理会社が潜在的なテナントに物件を売り込み、彼らを吟味し、それがアクティブである間に賃貸契約を管理するため、適切なプロパティマネージャーを使用することで、稼働率を最大化することができます。その活動を契約することで、より良いテナントと高い稼働率が得られます。どちらも高い利回りにつながります。

右のリターンを得るための第三の要素は、それを正しく販売する熟練した成功した不動産業者の手に売却を置くことです。エージェントは、現在の所有者のための最良の条件で、市場が負担する最高の価格を交渉するのに役立ちます、そして所有者の好ましいタイムスケール内で。

適切な場合は1031交換を含めて、これらの3つの要素を一緒に入れて、その物件は、投資に対して最高のリターンを生み出すことになります。

取締役会の承認

ステップ10 投資家向け不動産管理

投資物件を効果的に運用するには、時間と技術と経験が必要です。プロパティマネジメントには、「ライトプロパティマネジメント」と「フルプロパティマネジメント」の2種類があります。ライトプロパティーマネジメントは、初期の重要な部分を一括して管理し、投資物件の契約が成立したらすぐに始められるため、多くのクライアントが利用しているルートです。

ライトプロパティマネジメント

テナント探しから始まる全てのステップを管理するサービスです。投資物件の入居希望者への売り込み、入居者の審査、賃貸契約書の作成、マンション掲示板への申請サポート、必要な修繕等の手配を行います。ライトプロパティーマネジメントは、テナントや家主の金銭の取り扱いは含まれていませんが、リースの解約や更新は含まれています。

フルプロパティマネジメント

家賃の支払いや請求書の支払いなど、会計業務や財務報告書の作成などを行います。また、テナントの立ち退きなどの対応も行っています。

マンハッタンマイアミのプロパティマネジメントサービス

投資家のための資産運用

ステップ11 最後に

投資用不動産を購入して所有することは、収益性の高いビジネスモデルであり、富を築き、保護するための十分に実証された方法です。投資を活用し、潜在的な税制上の優遇措置や繰り延べを活用し、適切なテナントを設置することで、利回りと価格の上昇を最大化することができます。

経験豊富な不動産管理会社を選び、投資物件のマーケティング、テナントの選定、大家保護のための賃貸契約書の手配を行うことも、投資物件のオーナーとして成功するための賢明な要素の一つです。投資用不動産は、多くの目標を達成するための確かな方法であることを証明しています。

マンハッタンとマイアミの不動産に投資する方法をご紹介します。

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