マイアミの高級アパートメント

既存のものを購入する

物件をすぐに使いたい、あるいは賃貸投資のリターンをすぐに確認したいのであれば、中古物件市場しかない。現金購入者や融資がすでに決まっている購入者は、希望のコンドミニアムを約30～60日で決済し、所有権を得ることができる。

中古マンションを購入するもう一つの理由は、買い手が想像力を必要としないことである。アパートの仕上がり状態、アパート内や共用施設などの機能性、眺望、所有者の満足度に対する管理会社の取り組み、管理組合の会計や積立金など、すべてがわかっている。また、収益性の高いアパートを所有したいのであれば、その開発物件は賃貸の履歴や空室率もわかっているはずです。

また、中古アパートに対する融資の手配も容易である。なぜなら、貸し手は同じ事実を平等に入手することができ、その一部は購入希望者に融資するかどうかを決定するために使用されるからである。

プレコン購入

これはより長期的なプロセスであり、より多くの現金を必要とする可能性がある。デベロッパーの評判や資金提供者は、建設前ローンを提供する限りにおいて、住宅金融機関に影響を与える。ローンは、中古物件を購入する場合よりも多めの手付金の対象となる場合がある。一旦承認されると、ローンは建設プロセスの所定の段階に従って支払われる。

デベロッパーの中には、建設前の販売に現金買い手を希望するところもある。デベロッパーは、建設前の販売を現金で行う買い手を好む。現金払いは価格交渉にも一役買うかもしれない。

マイアミでプレコンを購入する利点は、デベロッパーが建設工事の資金を得るために現金を欲しがることである。その見返りとして、プレコンストラクションの価格は、特に完成までに2、4年かかるプロジェクトの場合、完成価格よりも安くなるはずである。これは、プレコンストラクションの買い手にとって、早期に大きな利益を得るチャンスとなる。経済指標が長期的な不動産市場の好況を指し示している今、これは特に真実である。

建設前の物件を購入することには、もうひとつメリットがある。購入者は、一度も住んだことのない真新しいアパートを手に入れることになる。これは多くのお客様にとって非常に重要なことです。最終的な仕上げは、ご自身の好みに合わせてカスタマイズできます。既存のアパートをアップグレードするのはより複雑です。

建設前の物件を購入するデメリットは、デベロッパーが"抵当権設定"を許可しないことだ。クロージングの際、買い手が住宅ローンを組めなかったり、現金が用意できなかったりすると、手付金を失うことになる。デベロッパーの貸し手は、買い手と一緒にクロージングのテーブルに着いて、クロージングする能力がないことを知りたくはないのだ！  

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「建設前のマイアミのコンドミニアムを購入する際に知っておくべきこと"

ビルの営業所にいる人たちは皆、デベロッパーのためだけに働いている。どんなに親切に見えても、彼らは買い手のために働いているわけではない。デベロッパーの営業チームは、デベロッパーの利益を最大化することを目的としており、買い手に対する本当の義務はない。彼らは、目の前にビルが建って眺望が損なわれる可能性が高いことを「伝え忘れる」かもしれない。あるいは、隣にゴミ処理場ができることも。こういったことは知っておく必要がある。しかし、開発チームがこのようなことを教えてくれるとは思わない方がいい。コンドミニアムを購入するためにデベロッパーに直接行くのは悪い決断だ。

彼らの費用はすでに数字に焼き込まれているので、ほとんどの場合、買い手のエージェントは無料で来る。買い手は、彼らがブローカーなしで表示された場合、彼らは取引を取得しようとしていると思うかもしれませんが、彼らはおそらく市場についてのほとんど知識を持っていないし、彼らが知らないことを知らない。彼らの人生の最大の取引の一つに入るとき、これは危険である可能性があります。  

バイヤーズ・エージェントの主な役割は2つあります。1つ目は、マイアミ、その近隣地域、そして購入可能な物件に関する詳細な知識を駆使し、バイヤーに詳細で貴重な情報を提供することです。彼らは、良いデベロッパーと悪いデベロッパーを知っており、決して公表はしませんが、この情報をバイヤーと共有します。

その結果、買い手は、何を買うか、どこで買うか、いくら払うか、どのような条件で買うかについて、最高品質の決断を下すことができるようになる。あなたは、自分の目標や好み、必ず欲しいもの、欲しいもの、欲しくないもの、避けなければならないもののリストを持っている。あなたのリストを武器に、バイヤーエージェントはあなたの意思決定のあらゆる面を評価する手助けをすることができます。すべての地域、開発地、マンションは、あなたのリストと照らし合わせてテストされます。経験豊富な不動産業者だけが、あなたとあなたの家族のために効果的にそれを行うことができます。

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「マイアミで経験豊富な不動産エージェントが必要な理由

ステップ1と2はすでに説明したので、ステップ3はこうだ：

• 成功し、経験豊富で効果的なネゴシエーターをバイヤー・エージェントとして雇う。
• あなたの目標、近隣環境、物件の好み、予算の選択肢について詳しく話し合いましょう。
• これらすべてを駆使して、あなたのエージェントはどこに焦点を当てればよいかを正確に把握し、デベロッパーやアパートメントがあなたの目的をどのように満たすことができるかに焦点を当てた包括的なプレゼンテーションを受けるためのアポイントメントを設定する。
• お部屋が決まったら、あなたの代理人としてエージェントが、できる限り良い条件で購入できるよう交渉し、購入契約書を作成し、頭金を受け取ります。契約書はデベロッパーのオフィスに送られ、署名の上、あなたに返送されます。フロリダの法律では、この契約は拘束力を持ちます。
• あなたのエージェントは、すべてが軌道に乗るように、タイトルエージェントまたはクロージング弁護士フォームと通信します。これは、あなたが持っている場合は、あなたの貸し手と連絡を取り合うことを含み、すべての資金が閉鎖の日に整っていることを確認します。あなたの貸し手または銀行は、最終的な住宅ローンのお金とクロージングオフィサーに必要な他の金額を余裕を持って電信送金します。フロリダのクロージングオフィサーは当日小切手を受け取らない傾向があります。
• 高級アパートメントの完成が近づくにつれ、担当エージェントはあなたの連絡先を把握しているので、必要な室内装飾や家具をすべて提供することができる。

コンドミニアム・ホテルは 、通常コンドミニアム・スタイルのアパートメントを持ちながら、ホテルとして運営される開発物件である。アパートの所有者は、自分たちが住むための所有権を持つが、空室であればホテルの宿泊客に貸し出すこともできる。一部のプレミアム・デベロッパーは、プライベート・アパートメントとホテル・スイートを融合させ、強力なブランドイメージと優れた管理体制に支えられた、ラグジュアリーなライフスタイルと質の高いアメニティを提供している。

コンド・ホテル・アパートメントを所有するメリット

アパートメントをフルタイムの主な住居としてではなく、別荘として見ることで、オーナーは完全管理のメイドサービスやハウスキーピング、プール、スパ、高級レストラン、ビジネスセンター、場合によっては高級ショップなど、一流の公共施設を備えた家を手に入れることができる。

オーナーとホテル経営者は、滞在期間や貸し出し頻度について合意する。オーナーは賃貸収入の一部を受け取る。

所有権の短所

まず、金融機関によっては、必ずしも実績のある投資先とは見なされない。初期の開発物件の中には、数年後に物件を別のブランドのホテルグループに売却した例もある。これは、宿泊客の賃貸収入に悪影響を及ぼす可能性がある。弁護士に小冊子を見てもらい、開発業者や管理会社が将来何をする可能性があり、何をしない可能性があるかを明確にしてもらうことが、安全に進める方法である。

ホテルが宿泊客からの収入を生かしたいため、完全に独立したホテル・スイートがある開発地域に所有する場合を除き、所有者が利用できる部屋は限られている。

宿泊客の収入は、ホテルのマーケティングと評判、そして他のホテルがどの程度市場シェアを争っているかに左右される。したがって、収入をコントロールすることはできない。オーナーは、経費面をコントロールすることもできない。

短期滞在者が多く、管理費が組み込まれているため、管理費や固定資産税は通常のアパートよりも高くなる傾向がある。

その経緯から、銀行は投資家に住宅ローンを提供しない傾向がある。

伝統的にコンドミニアム開発でアパートを所有したいと考える人が多いので、オーナーがアパートを売ると決めた場合、潜在的な転売市場は限られるかもしれない。

マイアミにはコンドミニアムホテルがある。 Wホテル＆レジデンス・サウスビーチは近代的なコンド・ホテル開発の完璧な例です。しかし、ほとんどのマイアミビーチのコンドミニアムはコンドホテルではありません。この再設計されたコンド・ホテルのコンセプトを探求したいのであれば、喜んで詳細をお伝えし、バイヤー・エージェントとして代理させていただきます。

再販物件

透明性の高い市場なので、市場価値の判断は簡単です。再販物件は、グレーター・マイアミ・アンド・ザ・ビーチ不動産協会（Realtor Association of Greater Miami and the Beaches）が管理するマイアミMLS（MultipleListing Service）に掲載されます。これにより、現在売りに出されている各物件の詳細だけでなく、掲載されてからの期間、価格変更の有無などを知ることができます。MLSはまた、契約中でありながら成約していない物件や、最近成約したすべての物件に、実際の成約価格とともにすぐにアクセスすることができます。郡の記録は、その記録を更新するために1ヶ月かかることがあります。このように、各アパートメントに付随する詳細を駆使して、正確な市場評価を算出し、マイアミで売りアパートを購入する際の賢明なオファー価格をお客様にアドバイスすることができます。

新規開発

新規開発物件の中には、同じようにMLSに掲載されているものもある。そうでない場合は、各フェーズが完成し販売されるにつれ、どのような価格変動があったかを知ることができます。そのため、各フェーズが完成し、販売されるにつれて、どのような価格変動があったかを知ることができます。

投資について考え始めたらすぐにエージェントに依頼するもう一つの理由は、エージェントがあなたにとってより役に立つことができるということです。バイヤーのゴールとタイムスケールが早ければ早いほど、彼らが興味を持ちそうな開発で何が起こっているのか、ループの中で彼らを維持することができます。

経験豊富なブローカーは、通常、連絡先の優れたネットワークを持っており、多くの場合、彼らが正式に公開される前に、開発者のマーケティングや価格計画にあるかもしれないものを最初に知っている。ブローカーが早くプロジェクトについて知っていれば知っているほど、彼らは買い手にとってより貴重なブローカーになることができます。 

新規開発物件でも再販物件でも、経験豊富なブローカーは、デベロッパーがどの程度確立されているか、管理会社がどの程度財務的に安定しているか、準備金がどの程度潤沢に蓄えられているか、物件がどの程度建設されているか（デベロッパーと請負業者の過去の実績に基づく）、物件がどの程度維持されているか、といった裏事情を知っている。そして物件のメンテナンスの良し悪しである。経験豊富なブローカーは、市場価値を評価するために、これらのすべての詳細を使用し、どのような良いオープニングのオファー価格かもしれませんし、最終的なクロージング価格は何かもしれません。買い手によっては、諸条件が最も重要な交渉項目となる場合もあります。

私どもはお客様の買い手エージェントとしての役割を果たしますが、最終的な契約書は必ず不動産専門の弁護士に作成してもらうことをお勧めしています。数百万ドル規模の投資は重要な取引ですから、契約段階に入ってからは、弁護士に依頼し、クライアントの利益を守ってもらいたいと考えています。

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「マイアミのアパートを購入する際、リセールを考える

「マイアミの分譲マンションは他のグローバル都市よりはるかに安価である"

海外のお客様からこのような質問をよく受けます。まず、米国が外国人不動産所有者を国内投資家と同じように見ていることを知っておくとよいでしょう。したがって、他の多くの国にあるような余分な印紙税などの制限はありません。

不動産仲介手数料は売主が負担するため、当社のサービスは国内のすべてのお客様と同様に無料です。

金融機関によっては、借入金額を低く設定するなどの追加的な借入条件がありますが、喜んで米国を拠点とする銀行をご紹介いたします。HSBCまたはシティ・プライベートを選択されるお客様が大半です。

私たちはプロセス全体を管理し、金融業者、売主代理人、権原代理人、弁護士などと連絡を取り合います。私どものクライアントの多くは、海外にお住まいの方ですので、このようなクライアント・サービスには慣れています。また、数ヶ国語でビジネスを展開していることも強みです。スペイン語、ポルトガル語、イタリア語が話せます。

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「外国人が米国不動産を購入する際の税務・法律問題

「外国人は米国で不動産を購入できるか？

まず、外国人オーナーは、ほとんどの税金に関する限り、国内オーナーと同じ扱いを受ける。フロリダ州には州所得税がないため、固定資産税は他の州よりも税率がやや高い傾向にある。とはいえ、マイアミの物価はニューヨークの3分の1か半分なので、トータルコストは軽減される。また、投資家オーナーには税金の控除があるため、所有権取得後10年から15年間は、賃貸収入に対する所得税をまったく支払わない人も多い。

一次的な住宅地の所有者は、自宅を「ホームステッド」することができる。ホームステッドには3つの利点がある。固定資産税の課税価格のうち5万ドルまでは固定資産税が課税されない。この累積限度額は、長年にわたって大きな利益をもたらす可能性がある。3つ目の利点は、ホームステッドの累積限度額は、フロリダ州の他の場所に売却して購入することを決定した場合、他のプライマリーレジデンスに譲渡することができるということです。

細かいことだが、フロリダ州では "今年 "の11月までに "来年 "の金額を支払うと、固定資産税が最大4％割り引かれる。節約した1ドルは稼いだ1ドルである。

多くの外国人投資家は、適切な国に海外法人を設立するよう弁護士に依頼するため、不動産所得などを回避することができます。当事務所では、クライアントに自国の税務専門家にアドバイスを求め、すべての納税義務を最小限に抑えるようアドバイスしています。

コンドミニアムの売却には、売却益に対して連邦キャピタルゲイン税（CGT）が課される。しかし、連邦法は、売り手が1031交換プロセスを使用し、事前に決められた時間枠で別の承認された不動産を購入することにより、任意のCGTを完全に延期することができます。1031エクスチェンジには、従うべき一連の手順が決まっており、弁護士は、それに従ってすべてが完了し、CGTが最終的な売却まで繰り延べられることを確認します。

売却する外国人オーナーは、内国歳入庁（IRS）がすべての納税を確認するまで、売却価格の15％を源泉徴収される。その後、残額が還付される。

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「不動産と関連税

"マイアミ高級不動産税情報"

これは、新しい高級コンドミニアムを探し始める際に、お客様からよく聞かれる質問のひとつです。私たちのクライアントの多くは州外に住んでいるため、一年を通して自分の投資が安全な手に委ねられていることを知りたがるのです。

私たちは "軽い不動産管理サービス "を持っています。また、マイアミの現地パートナーを通じて、フルプロパティマネジメントサービスも行っております。私たちは

お客様の物件を総合的にマーケティングし、適切な条件で、適切な賃料で、適切なテナントをご紹介します。入居者の審査（単に信用調査を行うだけではありません）を行い、契約書類を作成します。また、賃貸契約の更新や解約も承ります。

コンドミニアム組合も入居者を審査するため、私たちはコンドミニアムの理事会申請パッケージのお手伝いをしています。

修理やメンテナンスは重要なことですから、私たちはどんな事態にも対応できるよう、認定された業者チームを擁しています。また、緊急事態に対処するための効果的なシステムも備えています。

最初から最後まで、お客様にもテナント様にも常に最新の情報をご提供いたします。

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