既存の購入

すぐに物件を利用したい、賃貸投資ですぐにリターンを得たいという方には、既存の不動産市場が唯一の方法です。現金での購入者や、すでに融資を受けている購入者は、希望のマンションをクロージングして、約30日から60日で所有権を得ることができます。

中古マンションを購入するもう一つの理由は、購入者に想像力を必要としないことです。アパートの仕上がり具合、アパート内や共用施設などすべての機能性、眺望、管理会社のオーナー満足度への考え方、組合の決算や積立金など、すべてがわかっています。また、収益物件を所有したいと考えているのであれば、この開発は家賃や空室率などの履歴も知られているでしょう。

貸し手が同じ事実への平等なアクセスを持っているので、それはまた、それが将来の買い手に貸すかどうかを決定するために使用するいくつかの既存のアパートに融資を手配することは容易である。

プレコンストラクションの購入

これは長期的なプロセスであり、より多くの現金を必要とする可能性があります。建設前のローンを提供するかどうかは、デベロッパーの評判や自社の財務的な後ろ盾が住宅ローンの貸し手に影響を与えます。融資の対象となるのは、既存の物件を購入する場合よりも多額の手付金が必要となる場合がある。一旦承認されると、ローンは建設プロセスの所定の段階に応じて支払われる。

いくつかの開発者がその建設前の販売のための現金のバイヤーを好むことに注意することは有効である。これは、自分たちの貸し手を契約に持ち込むよりも、現金の買い手に売却した方が安くて早いからである。現金での支払いは、価格交渉にも影響を与える可能性がある。

マイアミでプレコンストラクションを購入する利点は、デベロッパーが建設工事の資金調達のために現金を必要としていることです。その見返りとして、プレコンストラクション価格は完成価格よりも低く設定されている必要があります。これは、プレコンストラクションの買い手が早期に実質的な利益を上げる機会を提供します。経済指標が長期的にポジティブな不動産市場を指しているので、これは特に当てはまります。

建設前の購入にはもう一つの利点があります。買い手は、一度も住んだことのない真新しいアパートを手に入れることになります。これは私たちのクライアントの多くにとって非常に重要です。最終的な仕上げは、あなた自身の好みに合わせてカスタマイズすることができます。既存のアパートをアップグレードするのはより複雑です。

建設前の購入の欠点は、開発者は、任意の "住宅ローンの偶発性 "を許可しないということです。クロージング時に、買い手が住宅ローンを取得したり、閉じるために現金を持って来ることができない場合、彼らは彼らの預金を失うことになります。開発者の貸し手は、彼らが閉じるための能力を持っていないことを見つけるためにのみ、買い手と一緒にテーブルを閉じるに取得したくありません  

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"建設前のマイアミのコンドミニアムを購入するときに知っておくべきこと"

ビルの営業所にいる人たちは、みんなデベロッパーのためにしか働いていない。彼らは、どんなに親切に見えても、買主のために働いているわけではありません。開発営業チームは、デベロッパーの利益を最大化することを目的としており、買い手に対する本当の義務はありません。彼らは、目の前にビルが建って景観が損なわれる可能性が高いことを、あなたに伝えるのを「忘れる」かもしれません。あるいは、隣にゴミ集積場ができることも。これらのことは知っておくべき重要なことです。しかし、開発チームがこのようなことを教えてくれるとは限りません。開発会社に直接行ってマンションを買うのは、多くの不心得者が騙されてしまうが、悪い決断である。

彼らのコストはすでに数字に焼き付けられているので、ほとんどの場合、買い手のエージェントは無料で付属しています。買い手は、彼らがブローカーなしで現れた場合、彼らは契約を得るために起こっていると思うかもしれませんが、彼らはおそらく市場についてのほとんど知識を持っており、彼らが知らないことを知らない。彼らの人生の最大の取引のいずれかを入力するときに、これは危険なことができます。  

バイヤーズ・エージェントには、主に2つの役割があります。1つ目は、マイアミ、その近隣地域、利用可能なプロパティに関する詳細な知識を使用して、バイヤーに詳細かつ貴重な情報を提供することです。彼らは、良いデベロッパーと悪いデベロッパーを知っていて、この情報をバイヤーと共有しますが、決して公表することはありません。

その結果、買い手は何を買うか、どこで買うか、いくらで買うか、どんな条件で買うかについて、最高品質の決定を下すための十分な能力を身につけることができるのです。あなたは、あなたの目標や好み、あなたの必需品、持っているしたい、持っていないしたくない、そして避けなければならないリストを持っています。あなたのリストで武装して、あなたのバイヤーエージェントは、あなたの意思決定のあらゆる側面を評価するのに役立ちます。すべての近所、開発、およびアパートは、あなたのリストに対してテストされます。経験豊富な不動産業者だけが、あなたとあなたの家族のために効果的にそれを行うことができます。

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"あなたはマイアミで経験豊富な不動産業者が必要な理由"

ステップ1とステップ2はすでにカバーしていますので、ステップ3です。

• 成功した、経験豊富で効果的なネゴシエーターをあなたのバイヤーエージェントとして従事させてください。
• あなたの目標、ご近所、物件の好み、予算の選択肢などを詳細に話し合ってください。
• すべてのことで武装して、あなたのエージェントは、どこに焦点を当てるべきかを正確に知っているだろうし、開発者とアパートがあなたの目標を満たすことができる方法に向けられた包括的なプレゼンテーションを受信するためにあなたのためのアポイントを設定します。
• あなたがユニットを決定したら、あなたの代理人は、あなたに代わって、可能な限り最良の取引を交渉し、購入するための契約書を準備し、あなたの頭金を受け取ることができます。手の中のそれで、契約は署名のための開発者のオフィスに配信され、あなたに戻って通信します。それは、フロリダ州の法律の下で、それが拘束力を持つようになります。
• あなたのエージェントは、すべてが軌道上にとどまることを確認するために、その後にタイトルエージェントまたは閉鎖弁護士のフォームと通信します。あなたがすべての財政が閉鎖の日のための場所にあることを確認するために1つを持っている場合、それはあなたの貸し手との連携が含まれます。あなたの貸し手や銀行は、最終的な住宅ローンのお金と良い時間に役員を閉じるために必要な他の金額を送金します。フロリダ州のクロージング担当者は、当日の小切手を受け付けない傾向があります。
• あなたの高級マンションが完成間近になると、あなたのエージェントはあなたのための連絡先の名前を持っているので、彼らはあなたが必要とするすべてのインテリア装飾や家具を提供することができます。

コンドミニアムホテルとは、通常はコンドミニアムスタイルのアパートがありますが、ホテルとして運営されている開発です。アパートの所有者は、自分たちが住むための不動産を所有していますが、そうでなければ空室になっている場合には、ホテルの宿泊客に貸し出すことができます。高級デベロッパーの中には、プライベートアパートメントとホテルのスイートルームを融合させて、ラグジュアリーなライフスタイル、高品質のアメニティ、強力なブランドイメージと優れた管理体制を実現しているところもあります。

コンドミニアム・ホテル・アパートを所有することのメリット

アパートをフルタイムの主要な住居ではなく、別荘として見ることで、オーナーは、完全な管理メイドサービスとハウスキーピング、プール、スパ、高級レストラン、ビジネスセンター、場合によっては高級店などの一流の公共施設を備えた家を手に入れることができます。

オーナーとホテル経営者は、どのくらいの期間滞在する可能性があるのか、どのくらいの頻度で貸し出すことができるのかを合意します。オーナーは賃貸収入の一部を受け取る。

所有権の短所

第一に、彼らは常にいくつかの貸し手によって証明された投資とは見なされません。いくつかの以前の開発は、いくつかの年後に別のブランドのホテルグループにプロパティを売却することが知られていた。これは、ゲストの賃貸収入にマイナスの影響を与える可能性があります。あなたの弁護士に、開発者や管理会社が将来的に何をするかもしれないし、しないかもしれないことを明確にするために小さな活字を通過させることは、安全に進めるための方法です。

あなたがホテルがそのゲストの収入を活用したいので、完全に独立したホテルのスイートを持っている開発に所有している場合を除き、所有者の占有率の可用性は限られています。

ゲストの収入は、ホテルのマーケティングと評判、そして他のホテルがどれだけ市場シェアを競い合っているかに依存しています。したがって、収入をコントロールすることはできません。オーナーも元帳の経費側をコントロールすることはできません。

短期の来客が多く、管理費が組み込まれているため、管理費や固定資産税は一般的なマンションよりも高くなる傾向にあります。

銀行は歴史があるため、投資家に住宅ローンを提供しない傾向があります。

伝統的にマンションを所有したいと考える人が増えているので、オーナーが自分のアパートを売却することになった場合、再販市場の可能性は限られているかもしれません。

マイアミにはコンドミニアムホテルが存在します。 W Hotel レジデンス・サウスビーチは近代的なコンドミニアムホテル開発の完璧な例です。しかし、ほとんどのマイアミビーチのコンドミニアムはコンドミニアムホテルではありません。あなたがこの再設計されたコンドミニアムホテルのコンセプトを探索したい場合は、私たちは喜んであなたに詳細をお伝えし、あなたのバイヤーエージェントとしてあなたを代表しています。

再販物件

透明性の高い市場なので、市場価値の決定は簡単です。再販物件は、Realtor Association of Greater Miami and the Beachesが管理するマイアミMLS（Multiple Listing Service）に掲載されています。これは、現在市場に出回っている各物件の詳細だけでなく、どのくらいの期間、それが掲載されているか、それが持っていたかもしれない価格の変更などの情報を提供しています。MLSはまた、私たちは契約の下にあるが、閉じていないプロパティへの準備ができてアクセスすることができますが、すべての最近、彼らはのために販売した実際の価格でプロパティを閉じた。郡の記録は、その記録を更新するために月を取ることができます。これにより、正確な市場評価を算出し、マイアミでマンションを購入する際の適正価格をお客様にアドバイスすることができます。

新規開発

いくつかの新しい開発は、同じようにMLSに記載されています。そうでない場合は、各フェーズが完成して販売されたときの価格の変化を知ることができます。通常は、各フェーズが利用可能になるとすぐに購入することで、お客様がより良い価格を得ることを意味します。

投資を考え始めたらすぐにエージェントに依頼するもう一つの理由は、エージェントがお客様にとってより有用であることを意味します。我々は我々のバイヤーの目標やタイムスケールを知ることが早ければ早いほど、我々は彼らが興味を持っているかもしれない開発で何が起こっているかのループでそれらを維持することができます。

経験豊富なブローカーは、通常、連絡先の優れたネットワークを持って、しばしば彼らは正式に公開される前に、開発者のマーケティングと価格設定計画にあるかもしれないものを最初に知っている。ブローカーがプロジェクトについて早く知っていればいるほど、彼らは買い手にとってより価値のあるブローカーになることができます。 

新規開発物件でも再販物件でも、経験豊富な仲介業者は、デベロッパーがどの程度確立されているか、管理会社がどの程度財務的に安定しているか、引当金がどの程度あるか、物件がどの程度建設されているか（デベロッパーや請負業者の過去の実績に基づいて）、物件の維持管理がどの程度行われているかといった裏話を知っているものである。そして、物件のメンテナンスの良し悪し。経験豊富なブローカーは、市場価値、良いオープニングのオファー価格があるかもしれないもの、そして最終的なクロージング価格があるかもしれないものを評価するために、これらすべての詳細を使用します。バイヤーによっては、諸条件が交渉の最重要項目となることもありますから、私たちは常にクライアントのために弁護士を雇っています。

私たちはお客様の買主代行を行いますが、最終的な契約書は必ず不動産専門の弁護士に作成してもらうことをお勧めしています。数百万ドル規模の投資は重要な取引ですから、契約の段階になったら、お客様の利益を守るために弁護士に依頼したいと考えています。

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"マイアミのアパートを買うときに転売について考える"

"販売のためのマイアミのアパートは、他のグローバル都市よりもはるかに安価である"

海外のクライアントからよく聞かれる質問です。まず、アメリカは外国人の不動産所有者を国内の投資家と同じように見ていることを知っておくと良いでしょう。そのため、多くの国で見られるような印紙税の追加などの制限はありません。

不動産仲介手数料は売主様が負担しますので、国内のお客様と同じように無料でご利用いただけます。

貸し手によっては、融資額が低いなどの追加の借入条件がある場合もありますが、喜んで米国に拠点を置く銀行をご紹介します。弊社のお客様の大半は、HSBCまたはシティプライベートとの提携を選択されています。

私たちは全体のプロセスを管理し、貸し手、売り手のエージェント、タイトルエージェント、弁護士などと連絡を取り合います。当社のクライアントの多くは、町の外や国外にいるため、クライアントサービスのこの部分には慣れています。また、複数の言語で取引を行っていることも強みとなっています。スペイン語、ポルトガル語、イタリア語での取引も可能です。

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"外国人が米国不動産を購入する際の税金と法律上の問題点"

"外国人はアメリカで不動産を買えるのか？"

まず、外国人の所有者は、ほとんどの税金に関しては国内の所有者と同じ扱いになります。フロリダ州には所得税がないため、固定資産税は他の州に比べて少し高い傾向にあります。しかし、マイアミの物価はニューヨークの3分の1か2分の1で、トータルコストが軽減されています。また、投資家の所有者には税金の償却が可能なため、所有権を取得してから10年から15年は賃貸収入に対して所得税を全く払わない人も少なくありません。

第一次居住用財産の所有者は、自分の家を「ホームステッド」することができます。ホームステッドには3つのメリットがあります。プロパティの課税価格の50,000ドルまでは固定資産税の対象とはなりませんが、固定資産税率は任意の年に増加することができますどのくらいの量として制限があります。この累積的な制限は、長年にわたって実質的な利点を持つことができます。第三の利点は、ホームステッドの累積限度額は、あなたがフロリダ州の他の場所で販売し、購入することを決定する必要があります別の主要な住宅に転送することができるということです。

余談ですが、フロリダでは "来年の "金額を "今年の "11月までに支払うと、固定資産税が最大4％割引されます。節約した1ドルは1ドルの稼ぎになります。

外国人投資家の多くは、海外法人を適切な国に設立するために弁護士に依頼し、不動産等の所得を回避することができます。当事務所では、お客様に自国の税務専門家のアドバイスを受けることで、税金の負担を最小限に抑えることができるようにアドバイスしています。

コンドミニアムの売却は、売却益に対して連邦政府のキャピタルゲイン税（CGT）の対象となります。しかし、連邦法では、売り手は1031交換プロセスを使用して、事前に決められた時間枠内に別の承認された不動産を購入することにより、CGTを完全に延期することができます。1031交換には、従うべき特定のステップがあり、弁護士は、すべてがそれに応じて完了することを確認し、あなたが清算し、別のプロパティを購入しないことを決定する必要がある場合は、最終的な売却があるまで、CGTは延期されます。

外国人所有者が売却した場合、内国歳入庁（IRS）がすべての税金を支払ったと認めるまで、売却価格の15％が源泉徴収されます。その後、残りの金額が還付されます。

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"不動産と関連する税金"

"知っておきたいマイアミ高級不動産税情報"

これは、私たちが新しい高級マンションを探し始めるときに、お客様からの質問の中でもよくあることです。私たちのクライアントの多くは、彼らの投資が年間を通して安全な手の中にあることを知りたいと思っている状態の外に住んでいます。

"軽い物件管理サービス "を行っています。地元マイアミのパートナーを経由した 充実した物件管理サービスもあります行います。

お客様の物件を総合的にマーケティングし、適切な条件、適切な賃料で適切なテナントをご紹介します。テナントの審査（単なる信用調査ではありません）を十分に行い、リース書類を作成します。また、リースの更新や解約にも対応しています。

また、マンション協会では入居者の審査も行っていますので、マンションボードの申込書をまとめてお渡しすることで、スムーズかつ迅速に入居者の募集ができるようにしています。

修理やメンテナンスは大切なことなので、万が一の事態にも対応できるように、認定された業者を揃えています。また、緊急時にも対応できる体制を整えています。

最初から最後まで、クライアントとそのテナントの両方に完全な情報を提供し、何が起こっているのか、次に何が起こるかもしれないのか、誰も気にする必要はありません。

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"マイアミのコンドミニアムを売る"

"投資家のための資産運用"