1031 EXCHANGE RULES - キャピタルゲインタックスディフェラル

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1031交換とは、国税庁が投資用不動産に認めている税金控除のある交換のことです。"交換」とは、2人の所有者間の不動産の実際の交換ではなく、1つの不動産を売却して別の不動産を購入するプロセスを指します。内国歳入法のセクション1031は、これらの取引を支配しているため、1031交換への参照。

資産の販売価格が元の購入価格よりも高いときにキャピタルゲインの結果。キャピタルゲインは、個人の場合は最低15%、法人の場合は35%の税金が課されます。1031交換は、それが通常支払われるよりも後の日付にキャピタルゲイン税を延期します。 

の利点 1031 EXCHANGE RULES

税務上の繰り延べ交換の第一の利点は、納税者が即時の納税義務を発生させることなく財産を処分できることです。これは、納税者が資産を交換すると同時に、繰延税金のドルの収益力を維持することができます。例えば、投資用不動産を売却してキャピタルゲイン税を支払い、その純収益を別の不動産の購入に充てるのではなく、投資家がキャピタルゲイン税の支払いを見送り、売却の総収益を新しい不動産への投資に充てることで、新しい不動産が売却されるまでキャピタルゲイン税の納税を猶予することができます。もう一つの利点は、投資家の相続人がそのような継承されたプロパティにステップアップベースを取得することです。投資家はその不動産(例えば、旧不動産の基準)を減額して受け取ることになりますが、投資家の死亡時には、相続人は相続人への譲渡日の公正な市場価値で不動産を受け取ることになります。相続人が不動産を売却する際には、相続時の不動産の公正な市場価値と新たな売却価格との差額に応じた税金を支払うことになります。

 

きんぞくざいさん

1031 Exchange rules は、2つの不動産が「同種」の不動産であることを要求している。規則では、居住用の投資用不動産と商業用の投資用不動産の交換は同種とみなされ、その逆も同種とみなされる。しかし、米国の不動産と外国の不動産の交換は、規則では「同種」とはみなされないため、不動産は米国内になければならない。


1031交換のデメリット

納税者は、以下のように、節税のための交換にはいくつかのデメリットがあることも考慮しておく必要があります。

  1. これは、古い不動産の低い基礎が新しい不動産に移転するためです。このため、納税者は、1031年の交換を行わずに不動産を購入した場合よりも、新しい不動産の減価償却控除額が低くなります。
  2. 所有者には追加の専門家費用が発生するため、節税交流を完了させるための取引コストが増加することになります。
  3. 納税者は、不動産への再投資以外の目的で、不動産の処分から得た純収益を使用することはできません。そうでなければ、再投資として使用されていない収益の量に税金の影響があります。

 

適格仲介者

1031交換は、内国歳入法のセクション1031で定義されているように、プロセス全体を処理するために適格仲介業者を必要とします。非現金収入(このようなプロパティに加えて、貿易で受け取る可能性がありますボートなど)を含む売却からの収益のすべては、新しいプロパティの購入に使用するために修飾された仲介に行く必要があります。直接または間接的に売り手(どんなに些細なことでも)によって受信したものは、全体の利益の認識(と外国人バイヤーの場合には、FIRPTAの源泉徴収の結果)で、その結果、全体のトランザクションを失格になります。

 

識別と交換期間の特定のルール

  1. 新築物件は米国内にあること。
  2. 古い不動産の閉鎖日から、売り手は、彼らが購入したいプロパティのリスト(このリストは、"45日リスト "と呼ばれ、通常、取引が落ちる場合に備えて、リスト上の複数のプロパティがあります)を資格のある仲介者に提供するために45暦日があります。
  3. 旧物件の決算日から180日以内に、売主はThe 45-Day Listに掲載されている物件のうち1つ以上を購入することができます。
  4. 古いプロパティの売主は、彼らが古いプロパティを所有していたのと同じ法律上の名前で新しいプロパティのタイトルを取る必要があります。
  5. 売主は、古い物件の売却価格と同額以上の金額で新しい物件を購入しなければなりません。
  6. クロージング費用と負債を支払った後、古い不動産の売却からの現金は、適格仲介業者に行き、新しい不動産の購入に使用されなければなりません。

45日目が土曜日、日曜日、または米国の法定休日に当たる場合でも、45日目のタイムラインはいかなる方法でも延長することはできませんので、厳密に守らなければなりません。交換期間は、譲渡された財産を譲渡した日から180日後、または譲渡された財産の譲渡があった課税年度の確定申告書の提出期限のいずれか早い方の日に終了します。繰り返しになりますが、180日のタイムラインは、180日目が土曜日、日曜日、または米国の法定休日に該当する場合でも、どのような方法でも延長することはできませんので、厳密に従う必要があります。

1031 Exchange Rules - 繰延税金為替

 

外国人投資家のための1031交換 

米国以外の売り手は、資産の 1031 処理のために資格を得ることもできる。 

米国政府は、外国人売主が 1031 Exchange の規定を利用することを可能にしています。上述の通常の規則に加えて、10%の源泉徴収を回避するために、FIRPTAは追加の要件を課しています。その追加要件とは、外国売主から買主・譲受人への古い不動産の譲渡を担当する個人(表題会社やエスクロー会社など)が、外国売主のいずれかを受領しなければならないというものです。

  1. 国税庁が発行する源泉徴収証明書で、特定の取引所を制裁し、譲受人が源泉徴収を回避できるようにするもの。
  2. 売主が源泉徴収票を申請したことを証明する外国人売主からの通知書

第一に、外国人不動産所有者は、不動産を譲渡するはるか前に ITIN を取得し、不動産譲渡が手配されたらすぐに源泉徴収票を申請するように計画を立てておく必要があります。第二に、1031交換を希望する外国人売主は、売却プロセスの早い段階で、知識豊富で専門的な資格を持った仲介業者に相談し、また経験豊富なアドバイザーから税務や財務に関する助言を得て、クロージングや米国税務申告プロセスを支援することが重要です。適格仲介業者の紹介をご希望の方は、お気軽にご連絡ください。 

公認会計士からの追加リソース。

一般的に、セクション 1031 譲渡または同種交換とは、米国内の投資用不動産を別の投資用不動産と売却または交換した場合に、キャピタルゲイン税を繰り延べるために使用される方法です。 似たような不動産-類 プロパティつまり、実際の投資用不動産は投資用不動産と交換しなければならず、個人的な理由で使用している不動産や不動産以外の資産ではないということです。このメモの目的上、第 1031 条の要件は満たされていると断定せずに仮定しています。

しかし、この場合、その不動産は税務上は非米国人(外国人個人)が所有しており、この交換もFIRPTAに該当することになります。FIRPTAの源泉徴収は、第1445条の規定に従います。FIRPTAでは、非居住外国人から不動産を購入した場合、米国の購入者はその不動産の価値の15%を源泉徴収してIRSに提出しなければなりません。しかし、これは 1031 の取引であるため、一定の条件を満たせば源泉徴収の必要はありません。

原則として、第1.1445-2(d)(2)項の下では、源泉徴収の例外が利用可能な場合、例えば、譲渡人がIRCの非認識規定により、譲渡人が譲渡に関する損益を認識する必要がない旨の書面通知を譲渡人に提供し、譲渡人が譲渡から20日以内に以下の住所でIRSに書面通知を提供した場合、譲渡人は源泉徴収をする必要はありません。

私書箱21086、ドロップポイント8731、FIRPTAユニット、フィラデルフィア、PA 19114-0586

この書面による通知は、第1445-2(d)(2)(iii)項に従って以下の情報を含み、真実であることを確認し、偽証罪の罰則の下で譲渡人である非居住外国人が署名しなければなりません。

  1. a) 1.1445-2(d)(2)の要件に従い、提出された書類が非承認取引又は条約規定の通知を構成する旨の記述。

  2. b) 外国人個人の氏名、社会保障番号(またはその他の識別番号)、自宅住所

  3. c) 外国人個人が譲渡に関する損益を認識する必要がない旨の記載。

  4. d) 譲渡に関する簡単な説明。

  5. e) 法律の簡単な要約、私たちのケースでは1031条、および認識の主張を支持する事実。

    譲渡については、譲渡損益の計上は必要ありません。

 

上記のステップに加えて、第 1445-2(d)(2)(iv)項では、上記の源泉徴収の除外は、取引が同時に行われた場合、すなわち、第 1031 項の交換に基づく両方の移転が同じ日に発効した場合にのみ、第 1031 項の取引の参加者にのみ利用可能であるとしています。さらに、取引の一部として外国人個人が受け取った現金などのブートがあってはなりません。したがって、外国人個人が引き渡した財産が外国人個人が受け取る財産よりも価値があり、その対価を均等にするために外国人個人への現金の支払いがあった場合、FIRPTA が発動され、源泉徴収が義務づけられます。また、外国人が明け渡した物件には抵当権がないが、受け取った物件には抵当権が設定されている場合にも発生する可能性があります。

1031条の特別な制限、すなわち同時要件とノーブート要件を満たさない場合、FIRPTAの源泉徴収を回避する唯一の方法は、IRSから源泉徴収証明書を取得することです。このような証明書の詳細や計画については、ここでは触れません。要約すると、第 1031 条の要件が満たされていると仮定して、以下の手順を踏む必要があります。

  1. 1) ブートが絶対にないこと、つまり、外国人個人に現金が送金されていないことを確認する。

  2. 2) 交換契約書と決算書の内容が同日中に有効であることを確認する。

  3. 3) 上記の通知の要件を記載した書面による不承認通知が、外国人個人と取引所の相手方から提供されていることを確認する。

  4. 4) 通知を受けた交換の相手方が、以下の住所で国税庁に通知を送付していることを確認してください。

              a.私書箱21086、ドロップポイント8731、FIRPTAユニット、フィラデルフィア、PA 19114-0586

これらの事項がクロージング時に確実に達成されるように、弁護士に相談し、法的なアドバイスを提供する必要があります。

 

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