投資家向け不動産管理 ニューヨーク＆マイアミ 

市場と都市による。 

ニューヨークでは、初年度の年間賃料の15％を上限とする手数料をテナントが支払うのが通例だった。しかし、最近では、マーケットがテナント側に有利になり、家賃の1ヶ月分（テナントが支払っていた15％の約半分）の手数料をオーナーが支払う案件が増えています。ニューヨークでは、更新の場合、コミッションは発生しません。 

フロリダ州では、不動産所有者が手数料を支払うのが一般的です。通常、初年度と各更新年度の年間賃料の10％です。

包括的かつ慎重に。借主の信用調査、犯罪歴の調査、雇用期間と給与の詳細が記載された雇用証明書の提出、適切な資金があるかどうかの銀行取引明細書の確認などを行います。また、個人的な紹介状や職業上の紹介状、現在および以前の家主からの紹介状も要求します。 

また、年収は月々の家賃の40倍以上を想定している。これにより、家賃が払えなくなるリスクを最小限に抑えることができる。

当社の不動産管理パートナーであるRD LLC。大家さんごとにエスクロー口座を開設し、家賃やその他の支払いを集金し、不動産税、共益費、住宅ローンの支払いなど、大家さんの経費をすべて支払います。また、家主様には月次および四半期ごとの決算書をお渡しします。

また、必要であれば、公認会計士と調整し、毎年の確定申告をサポートする。緊急の場合、すべての支出や修理・交換は、合意された金額以下であれば、承認なしで支払われます。事前に承認された金額を超える場合は、家主の承認を得ます。

当社の厳格な入居審査により、家主様のお支払いが滞ることはほとんどありません。万が一支払いが滞った場合は、数日以内に督促状が届き、その後正式な通知が届き、最終的には退去通知が届きます。

私たちは借主と協力し、借主の賃貸契約を更新させるか、賃貸契約が切れる前にアパートから退去してもらうよう努めます。時間が重要なので、私たちは迅速に行動します。ニューヨークでは、いつでもすぐに新しいテナントを見つけることができます。しかし、繰り返しになりますが、私たちのシステムでは、そのようなことは極めて稀であることを強調しておきます。

これらはプロセスの一部です。テナントが入居する前に、私たちは物件を検査し、すべてが良好な状態であることを示すためにビデオを撮ります。

私たちは、新しい借主に物件内を案内し、すべてがあるべき姿であることを確認します。

そのため、借主から破損や故障の連絡があった場合、借主または貸主の責任であることを確認する根拠があります。

工事が必要な場合は、私たちが工事を手配します。請負業者は、適切な資格と免許を持ち、各建物が要求する高いレベルの保険に加入していなければなりません。例えばフロリダ州では、「便利屋免許」を持っている人は配管や電気工事はできません。ニューヨークでは、適切なレベルの保険に加入していなければ建物に入ることはできない。 

その費用が家主様のご負担である場合は、合意した金額以下であれば料金を承認し、単純にその月の利回りから差し引きます。もし費用が合意額より高い場合は、家主に連絡し、承認を得ます。

私たちはリースがいつ終了するかを知っているので、最低でも期限が切れる60～90日前にテナントと連絡を取り、テナントが更新を望んでいるかどうかを確認します。更新しない場合は、新しいテナントを探します。私たちの仲介システムとすべてのポータルサイトに賃貸アパートを掲載し、入居希望者に物件を実際に見せます。 

リース終了前には、ウォークスルー検査を行い、入居前検査と比較し、すべてに問題がないことを確認します。不足しているものや破損しているものは、借主の敷金から差し引かれ、完全に説明されます。賃借人が退去した後、私たちはもう一度ウォークスルーを行い、引っ越し中に破損したものや誤って持ち出したものがないことを確認します。問題がなければ、敷金をお返しします。

そして、質問5と8で取り上げた詳細を繰り返す。

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テナント探しに関しては、購入するビルの競争状況にもよりますが、多くの場合、テナントが当社の仲介手数料を支払うことになります。しかし、そのビルでNo Fee（テナントに仲介手数料を請求しない）と表示されている賃貸物件に競合がある場合は、オーナーが仲介手数料を支払うことになります。オーナーが支払う仲介手数料は、家賃の1ヶ月分を超えることはありません。 

一般的に、弊社がテナントの斡旋を請け負う場合、別途「ライト」な不動産管理料は請求しません。 私たちは、買い手のために物件を調達し、賃貸アパートのために毎年入居者を調達し、そして所有の終わりには、そのような物件を売却のためにリストアップし、販売するというように、長期にわたってお客様と一緒に仕事をしたいと考えています。この手配をお引き受けいただくためのインセンティブとして、当社は「プロパティ・マネジメント・ライト」を無料でご提供しています。その仕組みは以下の通りです：

• テナントが問題を抱えた場合、まずビルの管理人に電話し、管理人が本当の問題を把握する。

• もしそれが修理可能なもので、建物に関連するものであれば、彼のスタッフが修理してくれる（通常は無料）。

• もしそれが建物に関するものでなければ、彼は何が問題だと考えているのかを私たちにアドバイスしてくれる。私たちは、（時には彼の助けを借りながら）その問題に対処する業者を探します。

• 問題を修正するために何かを行う前にお客様の承認を得て、お客様が業者に直接支払うことになります。

一般的に、私たちは現金を扱いません。むしろ、問題を解決するためのプロセスを管理します。また、オーナーに代わって家賃を回収したり、請求書を支払ったりすることもありません。これは通常、電子バンキングを通じて行われるため、オーナーとしては常に把握しておく必要があります。

現金の集金・出納を不動産 管理会社に依頼されたい場合は、RD LLCが対応いたします。フル」不動産管理オプションの料金は年間賃料の5-7％です。  

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