投資家のためのプロパティマネジメント ニューヨーク＆マイアミ 

市場や街にもよりますが 

ニューヨークでは、初年度の年間賃料の15％までの手数料をテナントが支払うというのが一般的でしたが、最近では、テナントに有利な状況に変化してきています。しかし、最近ではテナント側に有利な状況に変化してきており、オーナーが手数料として家賃の1ヶ月分（テナントが支払っていた15％の半分程度）を支払うという契約が増えてきています。NYCでは、更新時のコミッションはなく、元々のリース年度にのみ支払われます。 

フロリダでは、物件のオーナーが手数料を支払うのが一般的です。通常の金額は、初年度と各更新年度の年間家賃の10％です。

総合的に、そして非常に慎重に。入居者の信用調査と犯罪者調査を行い、雇用期間と給与の詳細を記載した雇用証明書を要求し、適切な資金を持っていることを確認するために銀行口座の明細書を確認します。また、個人的な紹介状や職業的な紹介状、現在の家主や前の家主からの紹介状も要求します。 

また、年収は月々の家賃の40倍以上を想定しています。これにより、家賃が払えなくなるリスクを最小限に抑えることができます。

当社の完全なプロパティマネジメントパートナーであるRD LLC。彼らは各大家さんのためにエスクロー口座を設定し、家賃やその他の支払いを徴収し、不動産税、共益費、住宅ローンの支払いを含む大家さんのすべての費用を支払います。また、月次および四半期ごとの財務諸表を大家さんに提供しています。

彼らはまた、必要に応じて年次税務申告を支援するためにあなたのCPAと調整します。緊急時のために、すべての支出または修理や交換は、合意された金額以下の場合は、承認なしで支払われます。事前に承認された金額よりも大きい場合は、家主の承認を得ます。

厳格な入居者審査を行っているため、大家さんが滞納することはほとんどありません。万が一滞納があった場合は、数日後に督促状が送られ、その後正式な通知があり、最終的には立ち退きの通知があります。

私たちは、入居者の方と協力して、入居者の方が現在の状態になるようにしたり、賃貸期間が満了する前に退去してもらうようにしています。時間が重要なので、迅速な対応を心がけています。ニューヨークでは常に新しい入居者を迅速に見つけることができます。しかし、私たちのシステムでは、このようなことは非常に稀であることを強調しています。

これらはプロセスの一部です。テナントが入居する前に物件を検査し、すべてが良い状態であることを示すためにビデオを撮ります。

新しい入居者の方には、物件の中を案内しますので、すべてがあるべき姿であることを確認していただけます。

テナントは "公正な消耗 "の責任を負いませんので、彼らは何かが破損しているか壊れていると言うために私たちに連絡した場合、我々は問題を修正することは、テナントや大家の責任であることを確認することができ、それに対してベースを持っています。

作業が必要な場合は、作業を整理します。請負業者は、適切な資格と免許を持ち、建物ごとに要求される高いレベルの保険に加入していなければなりません。例えばフロリダでは、「便利屋の免許」を持っている人は配管工事や電気工事はできません。ニューヨークでは、適切なレベルの保険に加入していなければ、誰も建物の中に入ることができません。 

費用が家主の負担である場合、合意された金額を下回る場合は、その月の利回りから差し引くだけで、費用を承認します。費用が合意された金額よりも高い場合は、家主に連絡して承認を得ます。

私たちは、リースがいつ終了するかを知っているので、最低でも終了する60～90日前にテナントに更新の意思があるかどうかを確認します。そうでない場合は、新しい入居者を探します。私たちは、私たちのブローカーシステムとすべてのポータル上の家賃のためのアパートをリストアップし、私たちは物理的に将来のテナントにプロパティを示しています。 

賃貸契約終了前には、入居前検査と比較して、入居前検査で問題がないかどうかを確認します。不足しているものや破損しているものは、入居者の保証金から差し引かれ、完全に処理されます。テナントが退去した後、私たちは、何も破損していないことを確認するために、別のウォークスルーを行うか、または移動中に誤って取られた。すべてが正常であれば、入居者の保証金を返金します。

その後、質問5と質問8で説明した内容を繰り返します。

関連リソース。

"家を売る"

"住宅購入のプロセス"

テナントの調達に関しては、購入した特定のビルの競争に応じて、多くの場合、テナントは当社の仲介手数料を支払うことになります。しかし、ノーフィー（仲介手数料がかからないことを意味します）と記載されている賃貸物件で競争がある場合は、オーナー様が仲介手数料を支払うことになります。オーナーが支払う仲介手数料は家賃の1ヶ月分以上にはなりません。 

一般的に、テナントのソーシングに従事している場合は、別途「ライト」物件管理料を請求することはありません。私たちは、お客様と長期的なお付き合いをさせていただきたいと考えております。この手配をお引き受けするための誘因として、当社では「物件管理ライト」を無料で提供しています。その仕組みをご紹介します。

• テナントが問題を抱えている場合、彼らはまず建物の管理人に電話をして、本当の問題を把握します。

• それが彼らが修正できるもので、それが建物に関連するものであれば、彼のスタッフがそれを修正します（通常は無料で）。

• それが建物に関連していない場合、彼は問題が何であると考えているかをアドバイスしてくれます。業者を調達して（時には彼の力を借りて）対応します。

• 問題を修正するために何かをする前にあなたの承認を得て、あなたは直接業者に支払うことになります。

一般的には現金を扱うことはありません。むしろ、問題を解決するためのプロセスを管理します。また、オーナー様に代わって家賃を徴収したり、請求書の支払いをしたりすることはありませんが、これは通常、電子バンキングを利用して行われますので、オーナー様が管理しなければなりません。

あなたが現金の回収と支払いを処理するために不動産管理会社を雇いたい場合は、RD LLCがこれを処理します。フル」不動産管理オプションの料金は年間賃料の5-7％です。  

関連リソース。

"投資物件を買うときは利回りを追うな"

"2019年の賃貸物件投資に最適な都市の分析"