2019年の賃貸物件への投資に最適な都市の分析

不動産への投資

誰かが不動産に投資するのに最適な都市はどれかを決定する前に、彼らは、例えば、株式や債券とは対照的に、不動産を選択する必要がある理由を決定します。この記事では、私たちの多くの現在のクライアント、および将来のクライアントは、賢明な意思決定と最良の選択を行うために役立つように、理由と場所について説明します。

賃貸物件でお金を稼ぐには、様々な要素があります。投資戦略については以前のブログでご紹介しました。お金を稼ぐには、物件がどこにあるか、物件の種類、購入価格、家賃収入の利回り、清算時の再販価格などの要素に左右されます。利回りは、請求された家賃と所有コストの両方に依存します。

この記事では、2019年に賃貸物件に投資するのに最適な都市を決めるために、どの都市が賢明な選択をするのか、それともあまり賢明ではない選択をするのかを議論します。

ブーム、グローム、またはバスト：問題の場所を知っている

ほとんどの住宅用不動産は、最も成熟した市場で発見されています。北米とヨーロッパです。総額の44％は世界人口の17％が所有しています。アジア、特に中国は、不動産業界の成長に伴い、急速に台頭しています。. 興味深いことに、中国の住宅用不動産の成長は、主に政府の政策によって、より多くの住宅を建設し、開発者に空き地を販売することによって引き起こされています。

多くの国では、政府の政策が成長と収縮に大きな影響を与えている。このことは、持続的な資産成長のための長期戦略は、もはや自然な市場サイクルから手を引いている場合ではないことを示唆しています。政府はこれまでにないほど不動産市場に影響を与えています。投資家の利益になるものもあれば、そうでないものもあります。これは、特定の国の国民ではない投資家にとって特に重要です。IMFは世界の不動産市場を調査し、57カ国の経済を調査しました。

1. 2007～12年の金融危機の際に不動産価格が下落し、その後も下落を続けている。
2. 18 住宅市場は急落したが、2013年以降は回復している。
3. 21は小幅な値下がりを見せたが、急速な回復も見られた。

特定の国の中では、上記のように、他の国よりも繁栄している都市がある。分かりやすい例を挙げると、北京では政府の土地売却により年間25％の上昇が見られたが、西安では10％以下の上昇（インフレ調整後）となっている。政府が賃貸契約をどのように規制するか、賃貸収入に対する課税をどのように規制するか、したがって利回りは不明である。

ヨーロッパでは、ロンドン、ミュンヘン、アムステルダム、オスロ、ウィーンなどの都市では、はるかに全国平均を上回っている急速な不動産価格の上昇を見てきました。これらの増加は、供給が需要に追いついていないためと思われます。不動産によく見られるように、供給が追いついて需要を上回った場合、好況期に購入した投資家は、資産価値が希望以上に下落する可能性があります。供給が追いつき、賃貸人が買い手になるまでは、賃貸収入は儲かる可能性が高いです。過剰価格の市場は常に修正を見るので、転売価格はそのような都市では失望されるかもしれません。

サンフランシスコやロサンゼルスなど、北米の一部の都市では、そのような価値観は長期的にはそれほど安全とは思えないほど、価格が収入を上回っているのを目の当たりにしたことがあります。注意すべき点は UBSウェルス・マネジメントは、不動産バブルの兆候について、最も危険な領域にあるいくつかの都市をリストアップしました。

これらの都市には、香港、ミュンヘン、トロント、バンクーバー、アムステルダム、ロンドンなどがあります。これらの都市の物価は過去5年間で平均35％近く上昇していますが、他の主要都市では15％上昇しています。これらの都市を所有している投資家は、バブルが崩壊する前に清算し、清算した資金をより安全な場所に移動させることが賢明であると考えるかもしれません。

国内および国際的な規制当局は、好況期に歯止めをかけるために、以前にも増して警戒を強めている。彼らの「マクロプルーデンス政策」は、成長を手なずけるために使われている。上記の箇条書き1.と3.の国々は、IMFによれば、最も大規模なマクロプルーデンス政策を行っているという。あまりにも急速に加速する物価上昇は、多くの住民を市場から追い出すだけなので、彼らは賃貸を余儀なくされるか、あるいは単に賃貸を好むようになる。

政府の政策が「市場の見えない手」に敏感に反応することは稀であるため、その国の政策は意図した以上の減衰効果をもたらす可能性が高い。もちろん、この点は投機的であるが、歴史は繰り返す傾向がある。したがって、長期的な資産の成長に関しては、政府の支配よりも市場の力を奨励している国に目を向ける方が賢明かもしれません。

賃貸物件への投資に最適な都市

この調査では、投資家、特に非居住者である投資家が賃貸物件の購入を選択する可能性がある場所を示しています。

1.ニューヨーク

ニューヨークには、 安定した高収入の仕事に就くプロフェッショナルな住民が大勢 います。 交通インフラが整っているため、市内、地方、国内、海外への移動も簡単です。文化、芸術、食事、娯楽全般の中心地であるため、個人や家族が継続的に来訪し、滞在することができる。10年前よりもはるかに仕事が多様化し、雇用者数も過去50年以上で最も多いため、賃貸市場を含め、市場は安定的で強固なものとなっています。高収入の仕事が不動産価格を支えて いるため、ニューヨークの投資物件は 比較的リスクが低 いと言われています。

毎年恒例のUBSグローバル・バブル・レポートでは、再びニューヨークの不動産価格が 尤もらしい.UBSのエコノミストは、20の金融センターのデータを分析し、そのうちニューヨーク、ボストン、ミラノ、シカゴは、公正に評価されていないか、評価されていないと判断しました。残りの16都市は、バブル期にあるか、評価が高いかのどちらかに分類されました。

公正価値とは何を意味するのでしょうか？ それは、資産の知覚された価値が、その資産の市場または実際の価値と等しいことを意味します。これに対して、資産バブルは、資産の価格が実際の価値を超えたときに発生します。これは、投機、需要、高揚など様々な理由で起こります。バブルは通常、供給が限られている中で需要が増加することから始まります。投機家が市場に参入し、需要と価格をさらに押し上げる。しかし、ある時点で、供給の増加と同時に需要が減少したり、停滞したりして、価格が急落する。これがバブルの崩壊時です。 このような事態になる前に、確実に資産を手放したいものです。

2.マイアミ

マイアミはもう一つの主要な商業・金融ハブです。マイアミには、アメリカ南部の全州のどの都市よりも多くの外資系銀行があり、ラテンアメリカのビジネスにサービスを提供している商業地域事務所があります。マイアミは多くのビジネスの金融センターであるため、ニューヨークのように、遠くに購入して長時間の通勤に悩まされるよりも、仕事場の近くに賃貸を選ぶ専門家の供給を享受しています。

マイアミが経験している商業・インフラ開発は、住宅や賃貸への需要が非常に長い間続くことを強く示唆しており、その理由の一つに人口増加があります。毎年何千人もの外国人移民がフロリダの砂浜に押し寄せていますが、そのほとんどはアルゼンチン、コロンビア、メキシコ、ベネズエラなどのスペイン語圏の国からの移民であり、ヨーロッパ人や最近では中国人もいます。また、ここ数年のブラジル経済の混乱の後、数百人の裕福なブラジル人がEB-5ビザで出国し、マイアミを主な居住地としています。マイアミは、米国の主要都市の中で最も外国生まれの人口が多い都市です。天候に恵まれていることや、州の所得税がないことも要因となっています。

過去10年間で マイアミの不動産特にここ数年、2桁成長が加速している高級品セクターでは、より成熟した市場に移行しています。海外からの投資の流入もあり、今後も成長が鈍化することはなさそうです。このような急成長は、太陽の光や広いビーチへの欲求だけではなく、富裕層の投資家は安全に資金を保管できる場所であることに気付いています。

"販売のためのマイアミのアパートは、他のグローバル都市よりもはるかに安価である"

下のビデオは、パラマウント・マイアミの営業チームが共有したもので、マイアミ不動産に投資するトップ10の理由を紹介しています。

3.サンフランシスコ

サンフランシスコはUBSの「オーバーバリュード（過大評価）」にランクされ、スコアは+1.44となっています。家賃と住宅価格が収入を上回っている。ベイエリアは今後も居住者向けの賃貸住宅の供給が続くと思われますが、投資家を躊躇させる2つの要因があります。

一つは、シリコンバレーが一業種圏であること。過去には「ドットコム大惨事」がありました。ハイテク産業が再び低迷すれば、不動産価値と賃貸収入の両方にマイナスの影響を与える可能性が考えられる。

もう一つの要因は、もっと微妙なものです。ハイエンドの不動産販売の20～30％は、SFでは公開されていません。不動産はマルチプル・リスティング・サービス（MLS）や他の多くのインターネットサイトに広告を出すのが一般的です。高級不動産は、業界のリーダーや裏方がどのような売り上がりをしているのかを世間に見られないように、「アンダーザレーダー」で売却するのが一般的になってきています。これはプライバシーのための欲求以上のものではないかもしれませんが、それはまた、ハイテクや他のビジネスリーダーがあまりにも密接に自分のビジネスや地域の業界全体を見てから観察者を落胆させるための方法として見られる可能性があります。透明性の欠如は、将来の販売価格に良い影響を与えるとは限らない。

4.ボストン

ボストンはUBSのスコア+0.45で「フェアバリュード」にランク付けされている。高級物件価格は2018年第2四半期に2017年第2四半期と比較して16.7％下落した。グレーターボストン地域は、自宅を賃貸する専門家が多い。 最近のレポートは、過去10年間に何千もの新築コンドミニアムが建設されているにもかかわらず、空き家の供給が需要に追いついていないと述べています。

大きな問題は、間違った種類の家が建てられたことです。小さすぎたのです。これは長期的な計画性が低いことを意味しています。その結果の一つは、多くのボストン人が単に引っ越してしまい、毎日の通勤時間が長くなってしまったことである。ボストンで働く人の50％以上が1日3時間の通勤時間を費やしている。寒くて雨の多い冬には、これは深刻な問題になりかねません。

今日のテクノロジーにより、人々は在宅勤務者となり、ボストンから遠く離れた場所に引っ越す可能性があり、家賃の必要性がさらに減るかもしれません。地元に拠点を置く賃貸不動産投資家は、ミクロのトレンドを把握し、次の賃貸物件を購入するのに適したエリアを正確に選択することができるかもしれません。海外や州外の投資家は、より広く、より安定したエリアに焦点を当てることを好むかもしれません。

5.ロンドン

イギリスのロンドンは、長い間、賃貸物件を所有するのに最適な場所でした。UBSは現在、ロンドンを+1.61と評価しており、「バブルリスク」のカテゴリーに分類されています。その主な理由は、良質な住宅の供給過剰と需要の低下、金利の上昇、法人による不動産購入時の高い印紙税、非居住者に対する18～28％のキャピタルゲイン税の新設、Brexit、そして次の選挙で左翼強硬政権が勝利し、さらに増税されることへの懸念の6つです。

Brexitにより、一部の大企業がロンドンを離れることになりました。Brexitにより、通貨は米ドルに対して13％の価値を失い、離脱後、ポンド・スターリングはさらに12％下落することが懸念されています。これらの要因が相まって、購入、賃貸利回り、リセールバリューにマイナスの影響を与えています。

アジアのいくつかの国では、不動産価格にプラスの影響を与える急速な経済発展を遂げています。政府の政策も市場に影響を与えており、場合によっては市場の修正を余儀なくされています。

6.香港

香港は、中国本土の富裕層の投資家にとって長い間魅力的な都市でした。UBSは香港を過大価格であり、バブルの危険領域にあると評価し、+2.03のスコアを付けました（前回のUBSレポートの+1.74から上昇しました）。2017年の18％の価格上昇は、2012年以来の年平均8％の上昇と相まって、持続可能とは考えられません。

外国人投資家は購入時に30％の印紙税を課せられます。家賃所得税は11.4％、総賃貸利回りは2.75％となっています。これは他の都市や政府保証債と比較しても決して高い利回りではありません。香港ドルが米ドルと連動しているため、金利の上昇は、購入や所有にかかるその他のコストと相まって、外国人投資家を傷つける可能性があります。

7. Singapore

Singaporeは地理的にも好立地で、金融の中心地でもある。最近の価格修正があったため、住宅用不動産はUBSではフェアバリュー（+0.44）にランク付けされています。また、15.1％の賃貸所得税も導入され、賃貸利回りは2.54％にとどまっている。政府の政策は不動産価格を抑制することを目的としていたが、それは実現した。国内の第一次住宅購入者は、外国人購入者と第二、第三の不動産に投資したい人の両方を犠牲にして利益を得ることになります。

8.ホーチミン市

サイゴン - HCM市は混迷の歴史を歩んできたが、2018年7月に開催された「不動産市場の危機サイクルと投資機会」セミナーで、専門家は2017年よりも供給量が少なくなっているため、今後2年間は危機は「起こりにくい」と述べた。ベトナムは以前、10年に1度程度の割合で不動産危機を経験している。GDPは過去に危機があった時と同じペースで成長しているが、今回は政府が将来の危機を回避するために市場を減衰させる措置を取っている。

その中には、法人税率20％、キャピタルゲイン税も20％、購入時の印紙税5％、賃貸所得税10％～20％などの措置があります。そして、2019年時点では、銀行は短期資金の40％を超えて中長期の融資ができなくなります。

今日のホーチミン市の不動産市場の最大の特徴は、低所得者向けの住宅が不足し、高級マンションが供給過剰になっていることだ。人民委員会副委員長 警告を発したまた、証券会社や投機家が価格を上げるために虚偽の情報を提供しているとも述べている。このような公式な発言は、投資家に一考の余地を与えてくれるかもしれない。

9.東京

東京の不動産価格は、過去5年間で前年比約5%増加しており、UBSによると過大評価されており、スコアは+1.09となっています。その2018年第2四半期の賃料は23区すべてで上昇しており、2020年には金融危機以来初めて2008年の水準を満たすか超えると予想されている。高齢化が進むにつれ、小規模な単身者向けアパートの魅力が薄れていく可能性がある。その場合、賃貸収入とともに入居率も下がるはずです。2018年8月の日本のインフレ率は2.54％に立っています。日本の税金は、特に非居住者にとってはかなり複雑です。取得税と処分税は、賃貸所得に対する税金と同様に課税され、20.42％の源泉徴収税が所得の支払い前に課税されます。

10.ソウル

ソウルの不動産市場では、2018年に価格が6.9％上昇しました。これらの上昇を抑制するために、政府は特に複数の不動産の所有者に新たな固定資産税を課すことで介入してきた。政府は市場を安定させるために、ソウル市内で30万戸の新築住宅を建設する意向だ。担当大臣は、現在の措置が必要な効果を発揮しない場合は、より多くの新しい措置を実施すると述べている。

11.プノンペン

カンボジアの首都は、大規模な経済拡大の中心にあります。国内総生産（GDP）は7％近くを推移しています。その成長の多くは日本や中国などの海外からの投資に支えられています。不動産市場、特に土地は短期的にはプラスに見える。しかし、根本的な問題があるようです。

成長は有機的なものではなく、外部からの投資によって促進されている。新築住宅の多くはカンボジアの文化にそぐわないため、多くの市民にアピールできない。都市化は必要とされるインフラをはるかに上回っているため、水道、排水処理、交通機関などのインフラ整備が遅れている。また、カンボジアの伝統的な銀行法が弱く、多くの中国人富裕層が新しいアパートの購入に現金を支払っているため、政府はマネーロンダリングの手口で購入されるのではないかと危惧している。差し迫った未来には、後になって投資家が苦しむことになるかもしれない。

12.サンパウロ

ＳＰが最後に注目する都市です。 ブラジルの政治情勢が市場に強い影響を与えそうだ。サンパウロの住宅市場は、安定したプロファイルを示しているが、多くの住民にとっては手の届かない物件が多い。外国人投資家が多くの住宅を購入したが、不法占拠者によってスクワットとして扱われるようになっている。彼らは、家賃を払えないことが理由の一つであり、市場全般への抗議の意味もあると言う。インフレ率は、価格の手頃さを助けるものではありません。2012年のインフレ率は5.4％で、2015年には9.03％でピークを迎えた。最終的には、2018年のインフレ率は3.5％まで低下しています。過度のインフレでは、実質価格の上昇は額面で見るよりもはるかに少ない。

大規模な汚職スキャンダル「洗車大作戦」は、国を史上最悪の不況に追い込み、冷え切った影響を与えている。10月に行われる選挙は、多くの政治家の評判が良くないことから、政治と市場の不確実性を示唆しています。金利が6.5％、インフレ率が15ヶ月の高水準にあるため、賃貸物件の投資家はしばらくの間、飛び込み投資を避けることを選択するかもしれません。

最終コメント

賃貸物件を購入する都市の選択は、勇気ある投機とバランスのとれた検討のどちらかを奨励しています。いくつかの都市は、高価格のプロパティといくつかの高価格を持っています。また、投資家の所得が高く、税金が安く、世界中からの投資家を応援している都市もあります。一部の都市や国の政府は、非居住者の投資家を奨励せず、税引前利回りと税引き後の収益性の両方を阻害しています。

機会をよく見ると、多くの投資家（初めての投資家や経験豊富な投資家）が、不動産投資に最適な都市を探す際に、アメリカの都市、特にニューヨークやマイアミを選ぶようになります。

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