マイアミとニューヨークでのホーム＆アパートメントの販売

私たちは、あなたのマンハッタンの住宅地のプロパティを販売するときに好きなブローカーまたはエージェントを選択することをお勧めします。あなたは、自分自身を見つけるために数ヶ月ダウンライン思考をしたくありません。"なぜ私は今までにこの男や女の子を雇ったのか？ 私は最初の場所でそれらを好きになったことはありません。"誰かと意気投合した時と、そうでない時がわかる。仲良くなった人は、長い目で見れば、あなたのために一生懸命働くことになるでしょう。

マイアミで不動産を売ろうとしているなら、この売却ガイドも有効です。

このような積極的に高い販売価格で出てくるように、あなたが聞きたいことを伝えるようなブローカーを雇うときに赤旗のために気をつけてください。これは、リスティングエージェントの間で一般的な慣行です。あなたがこの戦術のために落ちる場合は、あなたが正しくそれを最初の時間を販売した場合よりも低価格で販売するリスクがあります。だから、この戦術に陥らないでください。 

あなたのエージェントは、常にすべてのものに専門家である必要はありませんが、彼らは彼らが知っていると知らないことについて正直であるべきであり、あなたの質問への答えを見つけるために頼るべき人々のチームを持っていることに留意してください。もちろん、ある程度の経験が必要です。彼らはどのような在庫が市場にあるのか、詳細に知っている必要があります。しかし、一方で、あなたがあまりにも多くのリスティングと昨年の売上高3億ドルで誰かを雇った場合、彼らは再びあなたを見ることはありませんし、表示に表示されることはありません。あなたが現れて仕事をしようとしている人を必要としています。ちょうどあなたのピッチを与えるだけではありません

あなたのエージェントは、プロセスについてあなたを教育することができる必要があります。多くの場合、エージェントは、リストを取得し、残して、期待することを所有者に伝えることはありません。 

アメリカの不動産市場は、特に他の多くの国と比べて非常に透明性が高いです。閉鎖された売買取引のデータは、成約後60日以内に公開されます。そのため、上場価格の決定はそれほど難しくはありません。 

類似物件の価格を分析する

住宅販売のプロセス全体を開始するには、売主は不動産の客観的な評価を必要とします。そのような評価を得るために、売主様にはCMA（比較市場分析）で構成されたものをご提供します。

1. 現在販売中の物件
2. 最近売れた物件
3. 最近売れているのに、まだ閉まっていない物件。

多くの場合、同じ建物内、近隣の建物内、競合物件内で比較可能な情報を得ることができます。

この比較に使用する物件は、立地、規模、タイプ（コープやコンドミニアムなど）の点で売主の物件と比較できるものでなければなりません。この分析は、売主の価格戦略の基礎となります。

価値を決定するためにあなた自身のような販売のための家を訪問する

我々は、売り手が競争の価格設定を測定するために市場で他の家を訪問することをお勧めします。売り手は、方程式から感情を残して、客観的に、買い手の目を通して、各プロパティを見なければなりません。

価格は市場で決まる

価格設定は、米国では非常に透明であるため、プロパティの価格設定は、しかし、正確な科学ではありません。現在の住宅価格についてはむしろよく教育されている市場は、最終的に特定の家の価格がどのような価値があるかを決定します。

それは正確に最初に家の価格を設定することが重要であり、そうでなければ、プロパティは市場で低迷します。これが発生した場合、ブローカーや潜在的な買い手は注意が必要です。プロパティを見ずに、これらのブローカーは、それが販売されていない理由についての判断を行います。たとえば、彼らは可能性が高い、プロパティに何か問題があることを推論し、したがって、このブラインドアセスメントに基づいて、それから離れて彼らのクライアントを操縦します。

また、売りに出された後の市場の反応を見て、それに応じて売主の期待値を調整することも非常に重要です。

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不動産のキャピタルゲイン税

"マンハッタンマンション市場分析"

売り手のプロパティが可能な限り最も効果的な方法で販売されていることを確認するには、我々は売り手のリストが可能な限り幅広い聴衆に到達することを確認します。我々は、魅力的で効果的な電子および印刷されたマーケティング資料を開発し、他のブローカーとのネットワーキングによってこれを行い、不動産ブローカーとバイヤーの両方のためのオープンハウスをホストし、ダイレクトメールキャンペーンを開発し、最も重要なのは、私たち自身のサイトを含む様々な著名なウェブサイトを介して最大のウェブ露出を得ることです。 www.ManhattanMiami.com.

ローカルエージェントとブローカーのネットワーク

売主のプロパティは、マンハッタンのすべての単一の不動産会社との共同仲介であり、ここニューヨークでビジネスを行うためにライセンスを取得したすべての28,000不動産業者に利用できるようになります。

販売の90％以上では、リスティングエージェント以外のエージェントは、買い手をもたらすでしょう。したがって、それはあなたに買い手を見つけるために責任のあるエンティティに到達するために売り手のエージェントのために重要です。 仲介コミュニティ.

オープンハウス

不動産仲介業者に家を見に来てもらう仲介コミュニティをターゲットにしたオープンハウスを開催します。

また、定期的に一般公開住宅を開催し、売主様の物件を一般の方に知っていただくための情報提供や啓蒙活動を行います。

マーケティング資料を作成する

私たちは、私たちが販売しているプロパティのプロの写真とフロアプランのみを使用しています。また、アパートが空室の場合は、事実上のステージングされた写真を含む、他の専門的な販促資料を開発します。これは、潜在的な買い手がアパートが家具付きのように見えるかどうかを理解する上で重要です。 

ウェブ露出

バイヤーの90％は、彼らの家の検索プロセスの不可欠な部分としてインターネットを使用しています。したがって、すべてのリストが目立つように表示されます。

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (オンラインレジデンシャル)
• www.REBNY.com （ニューヨーク州不動産局）リスティングサービス
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

そして、売り手のプロパティは、500万ドル以上の価格が設定されている場合、それは自動的に最も著名な高級不動産サイトに配置されます。

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (ロブ・レポートによる)

ダイレクトマーケティング

マンハッタンやマイアミの高級コンドミニアムを販売する際には、ダイレクトマーケティングは、売り手のプロパティへの関心を生成するための効果的な方法です。我々は、我々は売り手のリストを配布する人に潜在的なバイヤーの何十万人もの独自のメーリングリストを持っています。

私たちは、お客様の物件に連れてきた潜在的な買い手が、無駄な時間を最小限に抑えるために購入するための経済的な資格を持っていることを確認するために警戒します。私達はバイヤーが私達の顧客のためによい適合であるかどうか決定に必要な質問をします。例えば、私たちはそうします。

• 購入希望者に住宅ローンの事前審査書を依頼する。
• 買い手となる可能性のある人の収入や資産について、適切な質問をしましょう。
• 潜在的な買い手が購入の準備ができているかどうかを評価するために自宅を売却しているかどうかを問い合わせます。
• 過去に不動産を所有していたか、所有していたかを問い合わせる。
• 潜在的な買い手が住宅ローンを取得している場合は、手付金の資金の証拠を取得し、取引がすべて現金である場合は、購入価格の合計の資金の証拠を取得します。

私たちは、買い手が経済的に適格であることを証明することができるまで、売り手が買い手候補と契約を結ぶことを決して許しません。

ニューヨークでは、オファーは買い手と売り手の間で口頭で行われます。フロリダ州では、オファーは書面で行われ、10％の手付金をオファーと一緒に提出します。したがって、ニューヨークでは、オファーは口頭で行われたため、オファーは買い手を拘束するものではありません。しかし、マイアミでは、オファーは書面で行われ、手付金を伴っているため、フロリダのオファーは買い手を拘束することになる。

• 私達はバイヤーおよびバイヤーの仲介業者からのすべての入札または提供をフィールドにし、すぐに売り手にそれらを中継します。
• 法律上、すべてのオファーを売主に提示する義務があります。
• 内定が出たら、提示されている価格だけでなく、その他の条件や買主候補者の資質（クロージングの可能性、クロージング日、融資の条件など）についても売主様と相談します。
• 私たちの仕事は、クライアントのために可能な限り最高の価格と条件を得ることですので、私たちは売主に反対提案をして、双方が価格、条件、クロージング日に同意するように交渉プロセスを開始することをお勧めします。

申し出は素晴らしいものになるかもしれませんが、買い手が購入する資格がない、または理事会の承認に合格していない場合（特に生協の場合）は、申し出は何の意味もないことを覚えておいてください。

不動産弁護士が契約書を作成する

それは、買い手と売り手が取引のためのニューヨークの不動産弁護士を従事させるためにニューヨーク市の慣習です。それはフロリダ州ではあまり慣習であるが、私たちのクライアントは常に彼らの取引のためのフロリダ州の不動産弁護士を従事させる。我々は常に彼らがよくプロセス全体で保護されているように、すべてのトランザクションで法的な表現を持っているために私たちの買い手と売り手にアドバイスします。

私たちは、マンハッタンとマイアミの両方で働く多くの弁護士を持っているので、私たちは、トランザクションであなたを表現するために非常に有能な弁護士と接続することができます。彼らは彼らのパラリーガルのいずれかが簡単なクロージングを行うためにお金のトンを充電することがありますので、我々は、大手法律事務所から離れて滞在することをお勧めします。

買い手との条件がまとまったら、弁護士が売買契約書の作成に取り掛かります。買い手の弁護士は、建物の財務状況が満足のいくものであると結論付けた後、建物と売却の契約の付則が受け入れ可能であることを、買い手の弁護士は、買い手が契約に署名することを許可します。

買い手の預金は売り手の弁護士によってエスクローで保持されます

買い手が契約に署名するとき、彼または彼女はまた、購入価格の10％の手付金を提示する必要があります。契約プラス手付金は、署名のためにあなたの弁護士に転送されます。手付金は、クロージングまであなたの弁護士のエスクロー口座に保持されます。

契約書が引き渡され、すべての当事者が署名するまでは、他のオファーを受け入れることができますので、注意が必要です。

融資の場合、買い手は彼または彼女のローンの申請を進める必要があります。買い手は、住宅探しを始める前に住宅ローンの事前審査を受けることをお勧めします。

"不動産を売買する際の税金や法律上の問題点"

申請資料はコープとコンドミニアムで似たようなものを用意することができます。購入者はボードパッケージを用意する必要がありますが、これはコンドミニアムでもコープでも似たようなものです。

ボードパッケージを完了するには、アプリケーションを準備し、買い手のCPAによって署名された財務報告書、銀行のステートメントなどを含む財務報告書をサポートするための文書、税務申告書の3年間、個人と財務の参照の手紙、専門家の参照の手紙、売却の契約書、および融資の場合は、住宅ローンが承認されていることを示す銀行のコミットメントレターを提出する必要があります。

実際にはバイヤーズエージェントがパッケージを作成しますが、私たちはバイヤーズエージェントと協力して、可能な限り最高のボードパッケージを作成し、審査のためにマネージングエージェントに提出するようにします。

完了すると、理事会パッケージは、審査のためにビルのマネージングエージェントに転送されます。管理エージェントが買い手の申請が完了し、すべての信用調査が承認されると、パッケージは取締役会に転送されます。

コンドミニアムの場合、一般的には正式な面接はありません。買い手の申請書が審査され、必要な資料がすべて含まれている場合は、通常、承認が与えられます。

生協の場合は、申請書に記載された情報とその裏付けとなる書類から理事会が見て気に入ったものがあれば、買主は理事会のメンバーと面談のために招待されます。

買い手候補者が理事会によって承認された場合、通常、マネージングエージェントは当社に通知します。取締役会の承認後、すべての関係者は、クロージングの計画を開始する準備ができています。

コンドミニアムの場合、全体のプロセスが迅速に進み、タイムリーにローンが確保できると仮定すると、契約からクロージングまでのプロセスは約60日で進むことができます。生協のプロセスは、より複雑であり、60〜90日よりも長い時間がかかる場合があります。

コンドミニアムの場合、一般的には正式な面接はありません。買い手の申請書が審査され、必要な資料がすべて含まれている場合は、通常、承認が与えられます。

生協の場合は、申請書に記載された情報とその裏付けとなる書類から理事会が見て気に入ったものがあれば、買主は理事会のメンバーと面談のために招待されます。

買い手候補者が理事会によって承認された場合、通常、マネージングエージェントは当社に通知します。取締役会の承認後、すべての関係者は、クロージングの計画を開始する準備ができています。

コンドミニアムの場合、全体のプロセスが迅速に進み、タイムリーにローンが確保できると仮定すると、契約からクロージングまでのプロセスは約60日で進むことができます。生協のプロセスは、より複雑であり、60〜90日よりも長い時間がかかる場合があります。

クロージング、または時には決済と呼ばれる、不動産取引の最終段階です。

決済日に、当事者は売買契約を締結し、売主から買主に不動産の所有権を移転します。

• 買主（または買主の銀行）は、通常、購入価格の残り90％に3.5％（住宅ローンなし）から5.5％（住宅ローンあり）のクロージングコストを加えた金額を購入時に支払うことになります。
• 売主が買主に証書にサインをして、家の鍵を引き渡します。
• 新しい証書は、表題会社が地元の地籍に登記します。
• 売主は、決算時に既存の抵当権があった場合、売却代金から決算費用や抵当権の支払いを差し引いた金額を受け取ることになります。

外国人バイヤーの場合、クロージングはバイヤーが米国に物理的に存在することなく行われることができます。買い手は、単に買い手の弁護士または別の代理人に委任状を譲渡し、買い手に代わって取引を完了させます。これは一般的な慣行である。

"投資家のための資産運用"