自宅を売却することや ニューヨークの投資物件 は大きな決断です。家を売ることは、多くの財政的、法的な影響がありますので、会計士、弁護士、不動産業者とあなたの計画を議論することが重要です。我々は市場を知っていると家を販売することの結果を理解するように、我々は、売り手に大きなリソースとなることができます。
私たちは、ニューヨークとマイアミの不動産販売プロセスについて売り手を教育するために、詳細なステップバイステップの住宅販売ガイドをまとめましたので、あなたの家を販売する際に何を期待するかを知っています。
専属の売主エージェント、または不動産業者として、私たちはもっぱら住宅用不動産の販売で売主を代理します。
私たちは、お客様の財産をすぐに成功させるためのサポートとリソースを提供しています。
私たちは、あなたの財産が市場のバイヤーによって簡単にアクセスできるようになることを保証します。オンラインリストから印刷に、あなたの財産は右のバイヤーの手に取得します。
あなたに代わって、私たちはニッティグリッティプロセスの世話をします。私たちのチームは、設定し、あなたの財産はregulalry見て得ていることを確認するためにオープンハウスをスケジュールします。
私たちは、最新の最先端技術を駆使して、国際的なリーチと顧客ベースを組み合わせた独占的なリスティングをマーケティングしています。
売却:570万ドル
56 Leonard ストリート Tribeca
3ベッド|3.5バス
売却:340万ドル
322 西57ストリート Columbus Circle
2ベッド|2バス
売却:280万ドル
205ウェスト76ストリート Upper West Side
2ベッド|2.5バス
売却:800万ドル
20 | Upper East Side
4ベッド|4.5バス
売却:130万ドル
540 West 28 Street|チェルシー
1ベッド|1バス
売却:450万ドル
60 Riverside Boulevard | Upper West Side
4ベッド|4バス
売却:290万ドル
166 W 18 Street|チェルシー
2ベッド|2.5バス
売却:200万ドル
225 フィフスアベニュー|フラットアイアン
2ベッド|2バス
売却:160万ドル
322 西57ストリート Columbus Circle
1ベッド/1バス
売却:120万ドル
ウェストストリート250番地 Tribeca
1ベッド|1バス
売却:300万ドル
212ウォーレンストリート|バッテリーパーク
2ベッド|2バス
売却:200万ドル
400 イースト67ストリート Upper East Side
2ベッド|2.5バス
売却:280万ドル
東53通り250番地|東
2ベッド|2.5バス
売却:160万ドル
60 Riverside Boulevard | Upper West Side
1ベッド|1バス
ステップ1仲買人を選ぶ
ステップ2うりわける
ステップ3定価を決める
ステップ4買い手をつける
ステップ5買い手をつける
ステップ6売りに出す
ステップ7受ける
ステップ8売りに出す
ステップ9ボードパッケージを提出する
ステップ10取引を成立させる
ステップ1 仲買人を選ぶ
私たちは、あなたのマンハッタンの住宅地のプロパティを販売するときに好きなブローカーまたはエージェントを選択することをお勧めします。あなたは、自分自身を見つけるために数ヶ月ダウンライン思考をしたくありません。"なぜ私は今までにこの男や女の子を雇ったのか? 私は最初の場所でそれらを好きになったことはありません。"誰かと意気投合した時と、そうでない時がわかる。仲良くなった人は、長い目で見れば、あなたのために一生懸命働くことになるでしょう。
このような積極的に高い販売価格で出てくるように、あなたが聞きたいことを伝えるようなブローカーを雇うときに赤旗のために気をつけてください。これは、リスティングエージェントの間で一般的な慣行です。あなたがこの戦術のために落ちる場合は、あなたが正しくそれを最初の時間を販売した場合よりも低価格で販売するリスクがあります。だから、この戦術に陥らないでください。
あなたのエージェントは、常にすべてのものに専門家である必要はありませんが、彼らは彼らが知っていると知らないことについて正直であるべきであり、あなたの質問への答えを見つけるために頼るべき人々のチームを持っていることに留意してください。もちろん、ある程度の経験が必要です。彼らはどのような在庫が市場にあるのか、詳細に知っている必要があります。しかし、一方で、あなたがあまりにも多くのリスティングと昨年の売上高3億ドルで誰かを雇った場合、彼らは再びあなたを見ることはありませんし、表示に表示されることはありません。あなたが現れて仕事をしようとしている人を必要としています。ちょうどあなたのピッチを与えるだけではありません
あなたのエージェントは、プロセスについてあなたを教育することができる必要があります。多くの場合、エージェントは、リストを取得し、残して、期待することを所有者に伝えることはありません。
ステップ2 うりわける
売り手は、私たちの仲介会社が家を販売するための排他的な権利を提供するリスト契約に署名します。この正式な契約は、提供価格、上場契約の長さ、手数料などを記載します。
我々は売主から署名された独占契約を受信したら、我々はすぐにニューヨーク市エリア内の他の仲介会社のすべてと売主のリストを共同ブローキングされます。共同仲介は、不動産会社がその市場で他の企業と彼らの排他的なリストを共有するプロセスです。これは、あなたの家が可能な限り多くのバイヤーにさらされていることを確認します。リスティング仲介が究極の買い手を見つけた場合、彼らは全体の手数料を収集します。そうでなければ、手数料は買い手のブローカーと売り手のブローカーの間で均等に分割されます。
ステップ3 定価を決める
アメリカの不動産市場は、特に他の多くの国と比べて非常に透明性が高いです。閉鎖された売買取引のデータは、成約後60日以内に公開されます。そのため、上場価格の決定はそれほど難しくはありません。
住宅販売のプロセス全体を開始するには、売主は不動産の客観的な評価を必要とします。そのような評価を得るために、売主様にはCMA(比較市場分析)で構成されたものをご提供します。
多くの場合、同じ建物内、近隣の建物内、競合物件内で比較可能な情報を得ることができます。
この比較に使用する物件は、立地、規模、タイプ(コープやコンドミニアムなど)の点で売主の物件と比較できるものでなければなりません。この分析は、売主の価格戦略の基礎となります。
我々は、売り手が競争の価格設定を測定するために市場で他の家を訪問することをお勧めします。売り手は、方程式から感情を残して、客観的に、買い手の目を通して、各プロパティを見なければなりません。
価格設定は、米国では非常に透明であるため、プロパティの価格設定は、しかし、正確な科学ではありません。現在の住宅価格についてはむしろよく教育されている市場は、最終的に特定の家の価格がどのような価値があるかを決定します。
それは正確に最初に家の価格を設定することが重要であり、そうでなければ、プロパティは市場で低迷します。これが発生した場合、ブローカーや潜在的な買い手は注意が必要です。プロパティを見ずに、これらのブローカーは、それが販売されていない理由についての判断を行います。たとえば、彼らは可能性が高い、プロパティに何か問題があることを推論し、したがって、このブラインドアセスメントに基づいて、それから離れて彼らのクライアントを操縦します。
また、売りに出された後の市場の反応を見て、それに応じて売主の期待値を調整することも非常に重要です。
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ステップ4 売りに出す
売り手のプロパティが可能な限り最も効果的な方法で販売されていることを確認するには、我々は売り手のリストが可能な限り幅広い聴衆に到達することを確認します。我々は、魅力的で効果的な電子および印刷されたマーケティング資料を開発し、他のブローカーとのネットワーキングによってこれを行い、不動産ブローカーとバイヤーの両方のためのオープンハウスをホストし、ダイレクトメールキャンペーンを開発し、最も重要なのは、私たち自身のサイトを含む様々な著名なウェブサイトを介して最大のウェブ露出を得ることです。 www.ManhattanMiami.com.
売主のプロパティは、マンハッタンのすべての単一の不動産会社との共同仲介であり、ここニューヨークでビジネスを行うためにライセンスを取得したすべての28,000不動産業者に利用できるようになります。
販売の90%以上では、リスティングエージェント以外のエージェントは、買い手をもたらすでしょう。したがって、それはあなたに買い手を見つけるために責任のあるエンティティに到達するために売り手のエージェントのために重要です。 仲介コミュニティ.
不動産仲介業者に家を見に来てもらう仲介コミュニティをターゲットにしたオープンハウスを開催します。
また、定期的に一般公開住宅を開催し、売主様の物件を一般の方に知っていただくための情報提供や啓蒙活動を行います。
私たちは、私たちが販売しているプロパティのプロの写真とフロアプランのみを使用しています。また、アパートが空室の場合は、事実上のステージングされた写真を含む、他の専門的な販促資料を開発します。これは、潜在的な買い手がアパートが家具付きのように見えるかどうかを理解する上で重要です。
バイヤーの90%は、彼らの家の検索プロセスの不可欠な部分としてインターネットを使用しています。したがって、すべてのリストが目立つように表示されます。
そして、売り手のプロパティは、500万ドル以上の価格が設定されている場合、それは自動的に最も著名な高級不動産サイトに配置されます。
マンハッタンやマイアミの高級コンドミニアムを販売する際には、ダイレクトマーケティングは、売り手のプロパティへの関心を生成するための効果的な方法です。我々は、我々は売り手のリストを配布する人に潜在的なバイヤーの何十万人もの独自のメーリングリストを持っています。
ステップ5 買い手をつける
私たちは、お客様の物件に連れてきた潜在的な買い手が、無駄な時間を最小限に抑えるために購入するための経済的な資格を持っていることを確認するために警戒します。私達はバイヤーが私達の顧客のためによい適合であるかどうか決定に必要な質問をします。例えば、私たちはそうします。
私たちは、買い手が経済的に適格であることを証明することができるまで、売り手が買い手候補と契約を結ぶことを決して許しません。
ステップ6 うけとる
ニューヨークでは、オファーは買い手と売り手の間で口頭で行われます。フロリダ州では、オファーは書面で行われ、10%の手付金をオファーと一緒に提出します。したがって、ニューヨークでは、オファーは口頭で行われたため、オファーは買い手を拘束するものではありません。しかし、マイアミでは、オファーは書面で行われ、手付金を伴っているため、フロリダのオファーは買い手を拘束することになる。
申し出は素晴らしいものになるかもしれませんが、買い手が購入する資格がない、または理事会の承認に合格していない場合(特に生協の場合)は、申し出は何の意味もないことを覚えておいてください。
ステップ7 売りに出す
それは、買い手と売り手が取引のためのニューヨークの不動産弁護士を従事させるためにニューヨーク市の慣習です。それはフロリダ州ではあまり慣習であるが、私たちのクライアントは常に彼らの取引のためのフロリダ州の不動産弁護士を従事させる。我々は常に彼らがよくプロセス全体で保護されているように、すべてのトランザクションで法的な表現を持っているために私たちの買い手と売り手にアドバイスします。
私たちは、マンハッタンとマイアミの両方で働く多くの弁護士を持っているので、私たちは、トランザクションであなたを表現するために非常に有能な弁護士と接続することができます。彼らは彼らのパラリーガルのいずれかが簡単なクロージングを行うためにお金のトンを充電することがありますので、我々は、大手法律事務所から離れて滞在することをお勧めします。
買い手との条件がまとまったら、弁護士が売買契約書の作成に取り掛かります。買い手の弁護士は、建物の財務状況が満足のいくものであると結論付けた後、建物と売却の契約の付則が受け入れ可能であることを、買い手の弁護士は、買い手が契約に署名することを許可します。
買い手が契約に署名するとき、彼または彼女はまた、購入価格の10%の手付金を提示する必要があります。契約プラス手付金は、署名のためにあなたの弁護士に転送されます。手付金は、クロージングまであなたの弁護士のエスクロー口座に保持されます。
契約書が引き渡され、すべての当事者が署名するまでは、他のオファーを受け入れることができますので、注意が必要です。
融資の場合、買い手は彼または彼女のローンの申請を進める必要があります。買い手は、住宅探しを始める前に住宅ローンの事前審査を受けることをお勧めします。
ステップ8 ボードパッケージを提出する
申請資料はコープとコンドミニアムで似たようなものを用意することができます。購入者はボードパッケージを用意する必要がありますが、これはコンドミニアムでもコープでも似たようなものです。
ボードパッケージを完了するには、アプリケーションを準備し、買い手のCPAによって署名された財務報告書、銀行のステートメントなどを含む財務報告書をサポートするための文書、税務申告書の3年間、個人と財務の参照の手紙、専門家の参照の手紙、売却の契約書、および融資の場合は、住宅ローンが承認されていることを示す銀行のコミットメントレターを提出する必要があります。
実際にはバイヤーズエージェントがパッケージを作成しますが、私たちはバイヤーズエージェントと協力して、可能な限り最高のボードパッケージを作成し、審査のためにマネージングエージェントに提出するようにします。
完了すると、理事会パッケージは、審査のためにビルのマネージングエージェントに転送されます。管理エージェントが買い手の申請が完了し、すべての信用調査が承認されると、パッケージは取締役会に転送されます。
ステップ9 理事会の承認を得る
コンドミニアムの場合、一般的には正式な面接はありません。買い手の申請書が審査され、必要な資料がすべて含まれている場合は、通常、承認が与えられます。
生協の場合は、申請書に記載された情報とその裏付けとなる書類から理事会が見て気に入ったものがあれば、買主は理事会のメンバーと面談のために招待されます。
買い手候補者が理事会によって承認された場合、通常、マネージングエージェントは当社に通知します。取締役会の承認後、すべての関係者は、クロージングの計画を開始する準備ができています。
コンドミニアムの場合、全体のプロセスが迅速に進み、タイムリーにローンが確保できると仮定すると、契約からクロージングまでのプロセスは約60日で進むことができます。生協のプロセスは、より複雑であり、60〜90日よりも長い時間がかかる場合があります。
ステップ9 締めくくりに備える
コンドミニアムの場合、一般的には正式な面接はありません。買い手の申請書が審査され、必要な資料がすべて含まれている場合は、通常、承認が与えられます。
生協の場合は、申請書に記載された情報とその裏付けとなる書類から理事会が見て気に入ったものがあれば、買主は理事会のメンバーと面談のために招待されます。
買い手候補者が理事会によって承認された場合、通常、マネージングエージェントは当社に通知します。取締役会の承認後、すべての関係者は、クロージングの計画を開始する準備ができています。
コンドミニアムの場合、全体のプロセスが迅速に進み、タイムリーにローンが確保できると仮定すると、契約からクロージングまでのプロセスは約60日で進むことができます。生協のプロセスは、より複雑であり、60〜90日よりも長い時間がかかる場合があります。
ステップ10 取引を成立させる
決済日に、当事者は売買契約を締結し、売主から買主に不動産の所有権を移転します。
外国人バイヤーの場合、クロージングはバイヤーが米国に物理的に存在することなく行われることができます。買い手は、単に買い手の弁護士または別の代理人に委任状を譲渡し、買い手に代わって取引を完了させます。これは一般的な慣行である。
MANHATTAN OFFICE 157 Columbus Avenue, 4th Fl New York, NY 10023
+1-646-376-8752
マイアミ事務所
1688 メリディアンアベニュー スイート700
マイアミビーチ, FL 33139
+1-305-296-8885