よくある質問ニューヨークでアパートを購入する

 11.ニューヨークのアパートを購入する際、どのような点に注意すればよいですか？

• 立地、立地、立地 - マンションはいつでも改装できるが、移転はできない。 
• 効率的な配分の間取り
• ビュー
• 採光 - マンハッタンでは南と西が望ましい。
• 角部屋は常に眺望が広がる
• 再販物件を購入する場合、リフォームが必要なアパートはニューヨークでは非常に高くつくので避けるようにしよう。

12.ニューヨークで良いアパートを見つけるには？

アパート探しを手伝ってくれる自分のバイヤーズ・ブローカーを持つべきだ。私たちの一部は、長年の経験を持っており、すべての良い建物と悪い建物を知っている。経験豊富なブローカーを持つことは、多くの時間を節約するだけでなく、あなたにもお金を節約することになります。時々、購入者はDIYのアプローチを取ると思いますが、ニューヨークで不動産を購入することは、おそらく彼らの人生の中で最も高価な金融取引である。 これは軽視できるものではない。 最新のアップル・デバイスではないのだ！ DIYのルートを行く人のために、あなたが売り手のブローカーと直接取引する場合は、買い手にとって本質的に不利であり、売り手のブローカーが手数料の二重取りを可能にする二重代理の状況になるので、あなたは代理権を放棄しなければならないことを覚えておいてください。 

ニューヨークの最新分譲マンション

13.新築を購入するメリットは何ですか？

一度も住んだことのないアパートを買うことには利点がある。ひとつは、新しいので傷などがなく、すぐに入居できること。最新のテクノロジーが採用されていることが多いので、エネルギー効率の良いアパートメントになる可能性が高い。新しいので、最初の10年間は維持費が安くなる可能性が高い。最新の設備が整った物件に入居できる可能性もある。 

ニューヨークの新築分譲住宅

14.ニューヨークの新築物件を購入する際、買い手が支払うプレミアムはありますか？

新規開発物件の購入プレミアムは約25％～30％と推定される。この試算は、新規開発物件と平均的なコンドミニアムのpsf価格の差（2020年第1四半期では2,541ドル対1,923ドル）、つまり32％の差によって裏付けられている。

現在は買い手市場であるため、一部のデベロッパーが価格を引き下げ、新築価格と再販価格の差を縮めている。つまり、新築のプレミアムが低下傾向にある今が、新築を購入する絶好のチャンスなのだ（そして、それはしばらくは続かないだろう）。

15.新築コンドミニアムのプレミアムはそれだけの価値があるのか？

それは本当に新しい開発プロジェクトによる。それはある意味、新車を買うことに似ている。車を購入する際の3年間の技術の差は大きい。 

ここ数年で、HVACシステムに大きな改良が加えられ、壁埋め込み式の自己完結型ユニットの代わりにディフューザーが採用された。また、数年前にはなかった空気清浄機や水質浄化システムを備えたビルもある。最後に、多くの新しいビルはLEED認証を取得し、持続可能性に重点を置いている。従って、割高でもそれだけの価値があると考える人もいるだろう。 

16.アパートが契約中とはどういう意味ですか？

マンションは、買い手と売り手が売買契約書（つまり連絡書）に署名し、買い手が手付金（通常は購入価格の10％）を支払えば「契約成立」となる。

17.なぜマンハッタンでアパートを買うのに弁護士が必要なのですか？

ニューヨークでは、それぞれの利益を代表する弁護士を持つのが慣例です。買い手は、ニューヨークの不動産市場の難解な知識を持っている経験豊富な弁護士のみを使用する必要があります。 

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18.アパートを購入するためにニューヨークを訪れる必要がありますか？ 

物件見学のために少なくとも3日間は滞在されることをお勧めしますが、物件購入のためにニューヨークへ来る必要はありません。委任状があれば、あるいはLLC経由で購入する場合は同意があれば、買い手が物理的に立ち会うことなくすべてを行うことができます。私たちは、しばしばお客様のためにウォークスルーを行い、テナントを見つけ、お客様が米国に一歩も足を踏み入れることなく物件を管理します。 

19.マンハッタンでアパートを購入する際のクロージング・コストはいくらですか？

ニューヨークのコンドミニアム購入者は、約2～6％のクロージング・コストを支払う必要がある。主な内訳は、1）権原保険料0.45％、2）邸宅税1％～3.5％、3）抵当権設定税2.2％。 

ニューヨークの新規開発コンドミニアムを購入する場合、購入者はデベロッパーのニューヨーク州およびニューヨーク市の譲渡税（約2％）を支払うことになります。しかし、コープの購入者は、権原保険や抵当権の記録税を支払う必要はありません。

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20.ニューヨークの決算費用は誰が支払うのですか？

クロージング・コストは買い手と売り手の双方が支払う。買主は、#19で詳述したように、クロージング・コストの合計で2～6％を支払う。売主は約8％（ニューヨーク州およびニューヨーク市の譲渡税2％、販売手数料6％）を支払う。

21.マンション税とは何か？

邸宅税は、100万ドル以上の物件に対して買い手が支払う譲渡税である。マンション税の税率は1％（200万ドル以下）から3.9％（2500万ドル以上）。マンハッタンの不動産業界では、この税金の名前はジョークとして使われており、ワンルームマンションが100万ドル以上することもよくある。

"7月1日の邸宅税を前に、ニューヨークの買い手は契約を急ぐ"

22.アパートを申し込むには？

買い手のブローカーは、通常は電子メール（付随する電話の有無にかかわらず）を介して書面でオファーを行います。 すべての条件が最初のオファーに含まれている必要があります、そうでない場合は、混乱に取引を送信する可能性があり、問題や誤解が存在する可能性があります。 

オファーには、最初のオファー価格だけでなく、住宅ローンを条件とするかどうか、LTV比率（住宅ローンを取得する場合）、クロージング予定日、その他のコンティンジェンシーなどの取引条件も記載します。さらに、買い手の弁護士の連絡先と住宅ローンの事前承認書も添付します。これは買い手のオファーを強化し、彼らが本物であることを示すものです（世の中には、遊び半分の偽物や、市場を試している偽物がたくさんあるため）。 

多くの場合、売主は買主にREBNY 財務諸表の記入を要求する。これは基本的に個人の財務諸表であり、資産と負債のスケジュール、収入と支出を含む。売主は、この財務諸表を使って買主の財務力を評価する。 

23.NYのアパートのオファーが受理された後はどうなりますか？

オファーが受理されたら、5営業日以内に署名入りの契約書と10％の手付金を売主の弁護士に渡すのが標準的な手順である。その後、売主が契約書に副署し、買主は「契約成立」となる。 

5営業日の間に、買い手の弁護士はデューデリジェンスを行い、契約交渉を行う。デューデリジェンスには、募集計画の見直し、建物の財務諸表の分析、取締役会議事録の閲覧などが含まれる。 

買い手の弁護士は、署名された契約書と手付金を5営業日以内に渡すのが一般的だが、危険を承知でこれを延長することもできる。契約書に署名し、10％を提出するまでは、売主に取引の義務はないため、それまでは他の買主に売ることができる。

24.売り手は、より良い申し出があった場合、契約を取り消すことができますか？

売買契約がまだ売主によって連署されていない場合、売主は何のペナルティもなく契約から手を引くことができる。契約が成立している場合、買主は特定履行を求める訴訟を起こさなければならず、裁判所は売主に対し、契約上の買主への不動産売却義務を守らせることになる。 

売り手が多くのオファーを受けた入札競争では、売り手のブローカーは「ベスト・アンド・ファイナル」を行い、ブローカーはすべてのオファーを集め、それぞれの買い手の財務状況を判断する。そして、どの買い手がそのアパートにとって最適かを判断する。売り手は、サインしたら確実に取引を成立させたいので、オールキャッシュやクイック・クロージングのような、より良い条件が高値の切り札になることもある。

25.ボードパッケージとは何ですか？

すべてのコンドミニアムやコープには理事会がある。これらの理事会は、建物への新規購入者の承認など、建物の規則を作成します。すべての理事会は、財務情報、クレジット・スコア、およびニューヨーク州およびニューヨーク市が要求するその他の情報開示を含む、ある種の申請書を要求します。 

26.REBNYの財務諸表とは何ですか。

生協やコンドミニアムの理事会は、通常、買い手がREBNYステートメントを記入することを要求する。これは基本的に、購入者の資産と負債、収入と支出の詳細を含む個人の財務報告書である。REBNYステートメントに添付する書類として、銀行取引明細書や投資保有明細書などの裏付け書類が必要となる。これは、オファーが受理された後、ボード・パッケージに含まれなければならない。

27.住宅ローンを組むための頭金の条件は？

頭金の要件は、貸し手や、買い手が国内個人か外国籍か法人かによって異なる。 

一般的に、国内居住者が一次住宅を購入する場合、20％の頭金を支払う必要がある。外国籍の方がセカンドハウスを購入する場合は、30％の頭金が必要となります。国内および外国籍の方が投資用不動産を購入する場合は、通常40％の頭金が必要となります。投資用不動産の金利は、一般的にセカンドハウスやプライマリーハウスよりも高いので注意が必要です。 

民間銀行では、頭金要件にもっと自由度があり、低くて10％、非常に高価な物件では50％にもなる。

住宅ローン

28.住宅ローンの事前承認と事前審査の違いは何ですか？

事前審査とは、購入者が住宅ローンを組めるかどうかを銀行が事前に判断することです。貸し手は、信用度、資産、負債、収入、支出を口頭で示した上で査定を行い、適格となりそうな融資額を見積もる。 

対照的に、事前承認とは、あなたが特定の住宅ローン額を借りる資格があるという貸し手からの声明である。アンダーライターは、信用報告書、給与明細書、銀行取引明細書、給与、資産、負債など、あなたの財務情報をすべて確認し、財務要件を満たしているかどうかを確認します。一般的に、事前承認書は、事前承認を受けてからあなたの財務状況に何も変化がないと仮定した場合、あなたのローンが、a）あなたが選択した住宅とb）評価額という2つの条件付きであることを示しています。 

29.モーゲージ・コンティンジェンシーとファンディング・コンティンジェンシーの違いは何ですか？

住宅ローンのコンティンジェンシーは、買い手が購入資金を確保できなかった場合に、手付金を取り戻すことを可能にする。通常、コンティンジェンシー条項では、契約締結から45日以内に銀行によるコミットメント・レターを提出し、60日以内にクロージングを行う必要がある。 

資金調達コンティンジェンシーは、資金調達が履行されなかった場合、買い手が契約を解除し、10％の手付金を取り戻すことを可能にする。貸主がコミットメント・レターを発行した後、（通常は新しい情報に基づいて）コミットメントを撤回する場合もある。これは、住宅ローンのコンティンジェンシーよりも広範なものである。リスクが高いため、ニューヨークでは資金調達のコンティンジェンシーは極めて稀であり、あまり選択肢にはなりません。 

なお、買い手が住宅ローンのコンティンジェンシーを持ち、住宅ローンの手続きに協力せず、売り手が非協力的であることを証明できる場合、買い手は手付金を失うことになる。 

30.新築を購入する場合、ホームインスペクターを雇う必要がありますか？

クロージングの前に、担当者がウォークスルーを行います。全ての新規開発案件において、バイヤーにはホームインスペクターを雇うことをお勧めします。ホームインスペクターは、建築や仕上げに関する問題をより簡単に発見することができます。これは、デベロッパーが提供プランで約束したものを確実に提供するための方法です。彼らは毎日この仕事をしているため、構造、仕上がり、素材に関する違いを熟知している。検査費用は1件あたり650ドル程度で、かなりの金額になる。私たちは通常、現地視察に同行する。 

31.クロージングでは何が起こるのですか？

クロージングは、買い手とその貸し手が売り手に資金を渡す場である。その後、所有権が移転され、鍵が買主に渡される。その席には、買主と売主の弁護士、買主と売主（彼らが出席することに決めた場合）、権原会社の担当者、貸し主の担当者、買主と売主のブローカー、そして時にはコンドミニアムやコーポの理事会の担当者が出席する。 

しかし、ウォークスルーが計画通りに進まなかったり、売主が残すことに同意したものを持ち去ったり、権利や保険に問題があったり、資金がタイムリーに到着しなかったりすると、問題が生じることがある。

32.今探している地域にある公立学校を調べるにはどうしたらいいですか？

公正住宅法により、不動産業者が学校について話すことは禁じられているが、InsideSchoolsや GreatSchoolsのようなウェブサイトで調べることができる。 

購入契約書にサインする前に、そのビルがあなたが考えているスクールゾーンにあるかどうか、必ず確認し、再確認してください。理論的には、311に電話するか、 教育省のウェブサイトをチェックすることで、その建物がどの学校のゾーンに属しているかを知ることができますが、継続的な区画整理のため、 この情報は必ずしも正確ではありません。 校長室に電話し、あなたの建物がその学校の区域内にあるかどうかを確認することをお勧めします。

33.パヤオに最も人気のある地域は？

ミッドタウン、セントラルパーク、ダウンタウンの一部地域は、パヤオテールに最も人気のあるマンハッタン地区です。ピエ・テールとは、主たる住居ではなく、週末や休暇に使用するアパートのことです。ウェストチェスターやニュージャージー出身の人々の多くは、週末や平日にマンハッタンで仕事をした後、マンハッタンにアクセスするためにピエ・テールを持っていますが、彼らの主な住まいは郊外にあります。 

ソーホー不動産売買ガイド

アッパーイーストサイド分譲アパートガイド

34.ニューヨークで賃貸物件を購入することは良い投資ですか？

最新のUBSグローバル・バブル・レポートによると、マンハッタンの不動産価格は高い賃金に支えられている。従って、持続可能な家賃収入は予測可能であり、投資物件を購入する場所を選ぶ際に最も重要な要素であろう。とはいえ、利回りは控えめで、ネット利回り（家賃から固定資産税と共益費または管理費を差し引いたもの）は約2.8％である。 

ニューヨーク不動産投資

35.ニューヨークの空室率は？

マンハッタンの空室率は2％前後で推移しており、他の大都市に比べると比較的低い。直近の空室率は1.1％で、ここ2、3年の売買市場の低迷により、賃貸アパートを借りる人が増えた。

ニューヨーク不動産市場分析

36.投資に最適な広さのアパートは？

一般的に、1ベッドルームと2ベッドルームが最高の投資物件となり、利回りの高さでは2ベッドルームが1ベッドルームを上回る。コストがかかるとはいえ、4ベッドルームの高級賃貸物件は数が少ないため、非常にうまくいく。すべては需要と供給の問題なのだ。

2020年にコンドミニアムを購入するのに最適なニューヨークの地域

37.投資先として最も人気のある地域は？

私たちはいつも、ニューヨーカーが好んで住む地域が最も安全な地域だと言っています。金融街のようにニューヨーカーを惹きつけない地区もあるので、人気があるかないかで需要が大きく変わることもあります。ウェスト・ヴィレッジ、グリニッジ・ヴィレッジ、チェルシー、フラットアイアン、ソーホー、ノーホー、UES、UWSのような地元の人が集まる地域。詳しくは以下をご覧ください：

マンハッタンの分譲マンション：購入場所 

38.価格面と、少なくとも10年間はそのマンションを使用しないという事実を考慮した場合、どの地域をお勧めしますか？

この場合、高級化が進んでいる地域を選ぶといいだろう。通常、区画整理や地下鉄の新線建設が理由だ。 

現在、ウェスト・ソーホーは工業用地から住宅用地への区画整理が行われ、特にグーグルやディズニーがキャンパスを構えることになり、周辺は急速に変わりつつある。ウェスト・ヴィレッジ、ソーホー、トライベッカからわずか数分であることを考えると、このエリアは非常に魅力的であり、投資物件を探すなら間違いない。同じことがハイライン沿いのウェスト・チェルシーでも起こり、今ではニューヨークで最も高価で望ましい地域のひとつとなっている。

鉄道線路の上に建設されたまったく新しい区画、ハドソンヤードも選択肢のひとつだ。10年後、近隣の建設が一段落すれば、ハドソンヤードのアパートは望ましい立地として注目されるだろう。地下鉄2番街線の開通により、UESの広大な地域がアクセスしやすくなり、近隣の東部地区ではジェントリフィケーションが進むだろう。最後に、ロウアー・イースト・サイドの高級化はすでに定着し、同地区を急速に変えつつある。  

39.物件とテナントの管理代行サービスはありますか？ その場合の手数料はいくらですか？

はい。当社は多くの投資家様の物件を管理しており、継続的な管理費用はいただいておりません。家賃の受領や共益費、税金の支払いは行いませんが、それ以外のことはすべて行います。 市場にもよりますが、仲介手数料はテナントかオーナーのどちらかが支払います。 かつては、初年度賃料の15％をテナントが支払い、それをテナントの仲介業者と家主の仲介業者が折半するのが通例でした。 建物内に多くの住戸がある場合、オーナーが手数料を負担するノー・フィー（No Fee）としてアパートを提供したい場合があります。この場合、通常1ヶ月分の仲介手数料を申し受けます。 

40.外国人オーナーとして注意すべき税務上の影響は？

外国人に関する税金の主な問題は遺産税（別名、死亡税）で、これは50％近い高額な税金である（連邦と州を合わせた）。米国人も外国人も遺産税を支払う必要がある。米国市民とグリーンカード保持者は545万ドルの免除があるが、外国人は6万ドルの免除しかない。従って、購入者は相続税を免除または軽減するための資金計画を立てる必要がある。詳しくは、外国人バイヤーのための税金と法律問題のページをご覧ください。

キャピタルゲインと固定資産税は、米国市民、主たる居住者、外国人ともに同じです。

ニューヨークの コンドミニアム購入のための外国人バイヤーのチェックリスト