よくある質問よくある質問: ニューヨークでアパートを購入する

 11.アパートメントNYCを購入するときに何を探すべきか？

• ロケーション、ロケーション、ロケーション - マンションはいつでもリフォームできますが、移転することはできません。 
• 効率的な配分が可能な間取り
• ビュー
• 良い光 - マンハッタンでは、南と西が好ましい選択です。
• 角部屋は常に眺望が広がります
• あなたが再販を購入する場合は、彼らはNYCでは非常に高価なことができるので、リフォームを必要とするアパートを避けるようにしてください。

12.NYCで良いアパートを見つけるには？

マンションを探すときは、自分のバイヤーズブローカーに仲介してもらうべきです。私たちの一部は、経験の年を持っており、すべての良いと悪い建物を知っています。経験豊富なブローカーを持つことは、あなたに多くの時間を節約するだけでなく、あまりにもあなたのお金を節約することになります。時々バイヤーは、彼らがDIYのアプローチを取ると思う、しかし、ニューヨークのプロパティを購入することは、おそらく彼らの人生の中で最も高価な金融取引です。 これは軽視してはいけないことです。 それは最新のアップルのデバイスではありません DIYのルートを行く人のために、あなたが売り手のブローカーと直接取引する場合は、あなたが買い手のために本質的に悪いと手数料に二重浸漬するために売り手のブローカーを可能にする二重代理店の状況になりますので、あなたが表現する権利を放棄しなければならないことを覚えておいてください。 

最新のニューヨークの販売アパートメント

13.新築を購入するメリットは？

一度も住んだことのないアパートを購入することは、その利点があります。一つは、それは新しいので、任意の傷、傷などがないでしょうから、引っ越しの準備ができています。最新の技術が採用されているので、エネルギー効率の良いアパートになる可能性が高いです。それは新しいので、最初の10年間の維持費が低くなる可能性が高いでしょう。あなたも同様に、非常に最新のアメニティを備えた建物で終わるかもしれません。 

新築販売のためのNYCの

14.買い手がNYCの新築を購入するために支払うプレミアムはありますか？

我々は、新規開発を購入するためのプレミアムを約25％～30％と見積もっている。この予測は、新規開発の価格PSFと平均的なコンドミニアムの価格の差（2020年第1四半期では2,541ドル対1,923ドル）、32％の差によって裏付けられている。

私たちは買い手市場にいるので、いくつかのデベロッパーが価格を引き下げ、新築価格と再販価格の差を縮めているのを見てきました。これは、新築のプレミアムが低い傾向にあるため、今が新築を購入するのに良い時期かもしれないことを意味します（そして、しばらくの間は続かないでしょう）。

15.新築マンションのプレミアムは価値があるのか？

それは本当に新規開発プロジェクトに依存します。それはある意味、新車を買うのと似ています。車を買うときの3年間の技術の差は大きいかもしれません。 

ここ数年の間に、私たちはHVACシステムの大規模な改善を目の当たりにしてきました。また、いくつかの建物では、数年前には存在しなかった空気と水の浄化システムが採用されています。最後に、多くの新しい建物はLEED認証を取得し、持続可能性に焦点を当てています。したがって、一部の人にとっては、プレミアムは非常によくそれだけの価値があるかもしれません。 

16.マンションが契約中の場合の意味とは？

アパートは、買主と売主が売買契約（つまり連絡）に署名し、買主が購入価格の10％の手付金を支払った時点で「契約中」となります。

17.マンハッタンでアパートを買うのに弁護士が必要な理由とは？

ニューヨークでは、それぞれの側にそれぞれの利益を代表する弁護士がいるのが一般的です。買い手は、ニューヨークの不動産市場の密教的な知識を持っている経験豊富な弁護士のみを使用する必要があります。 

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18.アパートを買うにはNYCに行かないといけないの？ 

少なくとも3日間は物件を見学することをお勧めしますが、物件を購入するためにNYCに来る必要はありません。LLCを介して購入する場合は、委任状または同意があれば、すべてが買い手の物理的な存在なしで行うことができます。私たちはしばしばお客様のためにウォークスルーを行い、テナントを探し、米国に足を踏み入れることなく物件を管理しています。 

19.マンハッタンでアパートを購入する際のクロージングコストは？

NYCのコンドミニアム購入者は、約2～6％のクロージングコストを支払う必要があります。主なものは、1）タイトル保険が0.45％、2）邸宅税が1％～3.5％、3）住宅ローン記録税が住宅ローン額の2.2％となっています。 

NYCの新規開発コンドミニアムを購入する場合、デベロッパーのNY州とNY市の譲渡税約2%を支払うのが一般的である。しかし、生協の購入者は、タイトル保険や抵当権設定税を支払う必要はありません。

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20.ニューヨークでのクロージング費用は誰が支払うのか？

買い手と売り手の両方がクロージングコストを支払う。買い手は、＃19で詳述されているように、総クロージングコストの2〜6％を支払うことになります。売り手は、NY州とNY市の譲渡税と販売手数料の6％の2％を構成する約8％を支払うことになります。

21.マンション税とは？

マンション税は、100万ドル以上の物件に買い手が支払う譲渡税です。マンショ ン税の税率は、1％（200万ドルまでの販売の場合）から3.9％（2,500万ドル以上の販売の場合）までとなっており、マンハッタンの不動産業界では冗談のような名前です。マンハッタンの不動産業界では、ワンルームマンションの価格が100万ドルを超えることが多いため、この税金の名前はジョークのように使われています。

"ニューヨークの買い手は7月1日の邸宅税の前に閉鎖を急いでいる"

22.マンションの内定を出すには？

バイヤーのブローカーは、通常はメール（電話の添付の有無にかかわらず）で書面でオファーを出します。 最初のオファーにはすべての条件が含まれている必要がありますが、そうでない場合は、問題や誤解が生じて取引が混乱に陥る可能性があります。 

オファーには、最初のオファー価格だけでなく、住宅ローンを条件としているかどうか、LTV比率（住宅ローンを取得している場合）、クロージングの予定日、その他の条件も含めて記載します。さらに、買い手の弁護士の連絡先や住宅ローンの事前承認書なども記載します。これは、買い手の申し出を強化し、彼らが本物であることを示しています（どちらかの市場を再生またはテストするか、そこに多くの偽物があるように）。 

多くの場合、売り手は、資産と負債のスケジュールだけでなく、収入と支出を含む本質的に個人的な財務報告書であるREBNY財務諸表に記入するために買い手を要求します。売主は、買い手の財務力を評価するためにこのステートメントを使用します。 

23.NYのアパートの内定が出た後は？

売主からの申し出が受理されたら、5営業日以内に署名された契約書と10％の手付金を売主の弁護士に引き渡すのが一般的な手続きです。売主はその後、買主が「契約中」となった後に契約書に逆調印します。 

5営業日の間に、買い手の弁護士は、デューデリジェンスを実行し、契約の交渉を行います。デューデリジェンスには、オファープランの確認、建物の財務諸表の分析、取締役会の議事録の閲覧などが含まれており、これまでに議論されていない将来の潜在的な費用の手がかりを提供する可能性があります。 

それは5営業日以内に署名された契約と預金を提供するために買い手の弁護士のための一般的な慣行であるが、1つは、自分自身の危険にもかかわらず、これを拡張することができます。契約が署名され、10％が提出されるまで、売り手は契約に義務を負っていないので、彼らはそれまで別の買い手に販売することができます。

24.売主はより良いオファーを受けた場合、契約から手を引くことができるのでしょうか？

売買契約がまだ売主の反対署名がされていない場合、売主は何の違約金もなく契約から手を引くことができます。契約が成立していれば、買主は具体的な履行を求めて訴訟を起こさなければならず、裁判所は売主が契約通りに買主に物件を売却する義務を維持するように強制することになります。 

売主が多くのオファーを受けた入札戦争では、売主のブローカーがすべてのオファーを集め、それぞれの買い手の財務状況について判断を下す「ベストアンドファイナル」を開催します。彼らはその後、どの買い手がアパートのために最善であろうかを決定します。売り手は、契約が完了した後に署名することを確認したいと思っているので、時にはすべての現金と迅速な閉鎖のようなより良い条件は、より高い価格を切り札にしています。

25.ボードパッケージとは？

すべてのコンドミニアムや生協には理事会があります。これらの取締役会は、建物への新規購入者の承認を含む建物のルールを作成します。すべてのボードは、財務情報、クレジットスコア、およびニューヨーク州とニューヨーク市が要求するその他の開示を含む何らかの種類のアプリケーションを必要とします。 

26.REBNYの決算書とは？

生協やコンドミニアムのボードは、通常、買い手が完了するためにREBNYステートメントを必要とします。それは基本的には、買い手の資産と負債の詳細だけでなく、収入と支出を含む個人的な財務報告書です。このような銀行のステートメントや投資保有ステートメントなどのサポート書類は、REBNYステートメントを添付するために必要なサポート書類です。これは、オファーが受け入れられたら、ボードパッケージに含まれている必要があります。

27.住宅ローンを組むために必要な頭金とは？

頭金の要件は、融資先によって異なり、購入者が国内の人なのか、外国人なのか、会社なのかによっても異なります。 

一般的に、国内で一戸建てを購入する場合は、20％の頭金を支払う必要があります。外国人がセカンドハウスを購入する場合は、30％の頭金を支払う必要があります。国内および外国人のための投資物件は、通常、40％の頭金が必要です。投資物件の金利は、一般的にセカンドホームやプライマリーホームよりも高いことに注意してください。 

民間の銀行は、非常に高価な物件の場合は10％、高額な物件の場合は50％というように、頭金の要件を決定するための余裕を持っています。

住宅ローンの融資

28.住宅ローンの事前承認と事前審査の違いは？

事前審査とは、買い手が住宅ローンを組めるかどうかを銀行が事前に判断することです。貸し手は、信用度、資産、負債、収入、経費などを口頭で示した上で審査を行い、融資を受ける可能性のある金額を見積もってくれます。 

これに対して、事前承認とは、あなたが特定の住宅ローンの金額のために修飾されていることを貸主からのステートメントです。アンダーライターは、彼らが彼らの財務要件を満たしているかどうかを確認するために、信用報告書、給与明細書、銀行の明細書、給与、資産や負債を含むあなたの財務情報のすべてを確認します。一般的に、事前承認の手紙は、あなたのローンは2つのこと、a）あなたが選択した家とb）何も事前承認されているので、あなたの財政状態と変更されていないと仮定して、評価額に依存していることを示しています。 

29.住宅ローン成功報酬と資金調達成功報酬の違いは？

住宅ローンの成功条件は、彼または彼女は購入のための資金調達を確保することができない場合、買い手が彼の預金を取り戻すことができます。通常、コンティンジェンシー条項は、45日以内に銀行によるコミットメントレターを必要とし、契約書に署名してから60日以内に閉鎖する必要があります。 

資金調達の偶発性は、資金調達が満たされていない場合、買い手が契約をキャンセルし、10％の保証金を取り戻すことができます。彼らはコミットメントレターを発行した後、貸し手がそのコミットメントを（通常は新しい情報に基づいて）引っ張ることができる場合がありますインスタンスがあります。それは、住宅ローンのコンティンジェンシーよりも広いです。高いリスクのために、資金調達の偶発性は、NYCでは非常にまれなので、実際にはオプションではありません。 

注意点としては、買主が住宅ローンの抵当権設定をしていて、売主が非協力的な証拠を持っていることを示すことができれば、買主は手付金を失うことになります。 

30.新築購入時にホームインスペクターを雇う必要はありますか？

クロージングの前に、あなたの担当者がウォークスルーを行います。私たちのすべての新規開発案件については、購入者がホームインスペクターを雇うことをお勧めします。彼らはより簡単に建設や仕上げの問題を検出することができます。それは、開発者が提供する計画で約束されているものを提供していることを確認する方法です。彼らは毎日これを行うので、それが建設、技量と材料に来るとき、彼らは違いを知っています。彼らは、長い道のりを行くことができます検査ごとに約650ドルを充電します。私たちは通常、現場訪問に同行します。 

31.クロージングで何が起こるのか？

クロージングは、買い手と彼または彼女の貸し手が売り手に資金をフォークするところです。その後、所有権が譲渡され、鍵が買主に渡されます。テーブルには、買い手と売り手の弁護士、買い手と売り手（彼らが出席することにした場合）、タイトル会社の代表者、貸主の代表者、買い手と売り手のブローカー、そして時折、マンションや生協の理事会からの代表者になります。 

ほとんどのクロージングはスムーズに進みますが、ウォークスルーが計画通りに進まなかったり、売主が残すことに合意したものを持って行ってしまったり、タイトルや保険に問題があったり、資金がタイムリーに到着しなかったりすると、問題が発生することがあります。

32.自分が調べている地域の公立学校を調べるにはどうすればいいですか？

フェアハウジング法では、不動産業者が学校の話をすることは禁じられていますが、InsideSchoolsやGreatSchoolsのようなサイトで調べることができます。 

購入契約をする前に、その建物が自分が思っているスクールゾーンに入っているかどうかを確認・再確認するようにしましょう。理論的には、311に電話したり、教育省のホームページで確認することができますが、現在も継続的に区画整理が行われているため、正確な情報が得られているとは限りません。 学校の校長室に電話をして、あなたの建物がその学校のゾーンに該当するかどうかを確認することをお勧めします。

33.ピエールの人気が高いのはどの界隈ですか？

Midtownセントラルパークやダウンタウンのいくつかのエリアは、マンハッタンで最も人気のあるエリアです。パイヤード・ア・テールとは、主な住居ではなく、週末や休暇のために使用されるアパートのことです。ウェストチェスターやニュージャージーからの多くの人々は、週末や仕事の後の週の間に街にアクセスするためにパイヤードタレスを持っていますが、彼らの主要な家は郊外にあります。 

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34.ニューヨークで不動産を買って賃貸に出すのは良い投資？

最新のUBSグローバル・バブル・レポートによると、マンハッタンの不動産価格は高い賃金に支えられています。したがって、持続的な賃料収入は予測可能であり、投資物件を購入する場所を選ぶ際に最も重要な要素となるでしょう。つまり、利回りは控えめで、純利回り（家賃から固定資産税と共益費や維持費を差し引いたもの）は約2.8％となっています。 

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35.NYCの空室率は？

マンハッタンの空室率は2％前後で推移しており、他の大都市と比較しても比較的低い水準です。最新の空室率は1.1%で、ここ数年の販売市場が低迷していたため、より多くの人がアパートを借りることにしました。

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36.投資に最適なサイズのマンションは？

一般的に、1ベッドルームと2ベッドルームは投資物件として最適で、2ベッドルームは1ベッドルームよりも利回りが高くなります。コストは高いですが、4ベッドルームの高級賃貸物件は、その数が非常に少ないため、非常によくやっています。それはすべての需要と供給についてです...

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37.投資に人気のある地域は？

私たちはいつも、ニューヨーカーが好んで住む地域が最も安全な地域であると言っています。Financial District のようにニューヨーカーを惹きつけない地区もありますから、人気があるかないかで需要が大きく変わることがあります。West Village,Greenwich Village, Chelsea, Flatiron, Soho, Noho, UES, UWSのような地元の人が集まる地区です。詳しくは下記をご覧ください。

マンハッタンで販売中のアパートメント。購入場所 

38.価格と、少なくとも10年は使わないという事実を考えると、どの近所がお勧めですか？

この場合、大抵の場合は区画整理や新しい地下鉄路線の追加などで、ジェントリフィケーションの過程にある近隣を選びたいと思うかもしれません。 

現在、ウェストソーホーは工業用から住宅用への区画整理が行われており、特にグーグルとディズニーがそこにキャンパスを持つことになった今、この地域は急速に変化しています。それは、ソーホーとソーホーからわずか数分であることを考えると、このエリアは非常に望ましく、投資物件を探している場合は頭脳明晰な人ではありません。それは今ではニューヨークNYで最も高価な/望ましい近隣の一つであるとして、同じことが、ハイラインに沿って起こった。

Hudson Yardsまた、鉄道の線路の上に建設された全く新しい街のセクションも選択肢の一つです。10年後には、近くに建設が落ち着けば、Hudson Yards アパートが好ましい場所になるでしょう。セカンドアベニューの地下鉄路線は、UESの広大な範囲をよりアクセスしやすくしており、近隣のイースターのセクションではジェントリフィケーションが見られるようになるでしょう。最後に、ジェントリフィケーションLower East Side はすでに定着しており、急速にその地域を変えつつあります。  

39.物件の管理や入居者の管理を当社が代行するサービスはありますか？ その場合、その手数料はいくらですか？

はい。当社では多くの投資家の物件を管理しており、継続的な管理費はいただいておりません。賃料の領収書や共益費・税金の支払いは行いませんが、それ以外はすべて当社が行います。 市場の状況に応じて、テナントまたはオーナーが仲介手数料を支払うことになります。 以前は、初年度の家賃の15％をテナントが仲介業者と大家さんの仲介業者の間で折半して支払うのが一般的でした。 また、ビル内に多数のユニットがある場合は、オーナーが手数料を支払うという意味で、ノーフィーとして提供したい場合もあります。この場合、通常は1ヶ月分の料金を請求します。 

40.外国人オーナーとして注意しなければならない税務上の影響とは？

外国人に関する主な税金の問題は、相続税（別名：死亡税）であり、これは50％近く（連邦と州を合わせて）の高額な税金です。米国人も外国人も相続税を支払う必要があります。米国市民とグリーンカード保有者は$ 545万ドルの免除量を持っている間、外国人は$ 60Kの免除を持っています。そのため、購入者は相続税の負担を軽減するための資金計画を立てる必要があります。詳しくは、外国人バイヤーのための税金と法律上の問題のページをご覧ください。

キャピタルゲインと固定資産税は、米国市民と第一次居住者、外国人でも同じです。

ニューヨークのコンドミニアムを購入するための外国人バイヤーのチェックリスト