2018年当時、マンハッタンで販売されている新規開発マンションの数は非常に多く、新規開発の供給過多で不動産市場が低迷するのではという報道がなされました。もちろん、そんなことにはならず、ここ数年の出来事を経て、真逆の状況になっています。
今後数年間、ニューヨーク・マンハッタンの新築分譲マンションは(特に一等地では)供給制約を受け、その結果、供給側から住宅価格の上昇圧力がかかると予想されます。
マンハッタンにおける売買物件の供給に影響を及ぼしている、あるいは影響を及ぼすであろう主な要因は6つあります。
まず、2021年から2022年にかけての記録的な住宅販売により、過剰な新規開発在庫の多くが枯渇しました。 2020年はコヴィッドがまずここに定着したため、ニューヨークの不動産販売は不調でしたが、ワクチンが出てデベロッパーが価格を下げると、誰もがマンハッタンに家を欲しがるようになりました。 そのため、コンドミニアムの販売、特に新規開発物件の販売は爆発的に伸びた。
次に、コビット以降、ニューヨークNYの地価は2018年の市場ピークから50%下落したにもかかわらず、土地売却はかなり少なく、土地売却をベースにした潜在的パイプラインがあまりない。
第三に、421a、421g、J-51税制優遇措置が期限切れとなり、開発者や個人購入者の固定資産税が大幅に軽減され、開発が促進されたことである。これらの減税措置が失効したことで、建設コストが高くなる。ニューヨークでは、コンドミニアムや賃貸ビルを建設するデベロッパーにインセンティブを与える政治的な意志がないのです。最近では、30%のアフォーダブルハウジングが提案されたプロジェクトが、左派の地方議員によって却下され、50%(Project One45)、さらには100%(World Trade Center 5)のアフォーダブルハウジングを要求する議員が出ているのを目にしたことがある。このような環境では、ニューヨークでの建設はあまり期待できない。
第四に、2019年8月1日、ニューヨーク州がテナント保護のためにビルオーナーにペナルティを課す過酷なルールを採用したことで、賃貸からマンションへのコンバージョンが姿を消したことです。 現在、この新ルールによるコンドミニアム転換プロジェクトはほぼ皆無であり、今後も法改正が行われない限りは皆無と予想される。
第五に、コヴィッドによるサプライチェーンの混乱によるコストの急上昇と融資金利の急上昇は、新規開発在庫の創出にとって大きな逆風となる。 二桁のコスト増をカバーできるのは、真の超高級物件と超高級物件だけであり、非高級物件はインフレが落ち着くまで建設されることはないでしょう。また、融資金利の急上昇も、開発者の計画に水を差すことになる。
最後に、FRB のインフレとの戦いは、住宅ローン金利の史上最速の上昇をもたらした。金利が異常に低かったここ数年の間に購入または借り換えをした住宅所有者は、今や金の手錠のような住宅ローンを抱え、何年も自分の物件に縛り付けられることになった。 2LDKの2.5%の住宅ローンを捨てて、3LDKの6%の住宅ローンにするのは正当化できない。これは、将来の低供給を助長し、モビリティを低下させるに違いない。
ニューヨークでは新規開発が市場に出るまでに時間がかかり、政治的な逆風も含め、最近の開発に対する逆風を考えると、マンハッタンは今後5年以内に、特に最も優良な地区で在庫不足に陥るだろう。
2022年8月1日時点で、NY司法長官から募集計画が承認されたプロジェクト(入居可能なものもあれば、2~3年後になるものもある)に飛び込むと、優良エリアではあまり多くのプロジェクトやユニットが市場に出てきていないことが分かる。 マンハッタンで契約していないデベロッパーユニットは6,000戸しかなく、2018年から大きく減少しています。
下図は、濃い紫色の線が地域別の売れ残り在庫を表しています。薄紫の線は、地域別の契約済み住戸を表しています。マンハッタンでは約6,000戸の開発物件のうち、500戸が契約済みで、5,500戸が販売可能な状態となっています。
現在の在庫では、10棟で全体の40%を占めており、いくつかの大きなビルに在庫が集中しているのが現状です。 以下、マンハッタンで販売されているニューヨークのマンションを紹介した後、一部の地域で計画されているマンション在庫について説明します。
Financial District 、Two Bridges、Clinton、Lower East Side などの高級化が進む地区では、コンドミニアムの在庫が増えることは特に好ましい。これらの地区を合わせると、在庫の34%が供給されることになる。しかし、これらの地域は、従来、地元のニューヨーカーをあまり惹きつけてこなかった。
マンハッタン全体では、新築コンドミニアムの供給が恒常的に少ない地区があり、例えば、West Village 、Tribeca 、カーネギーヒルは、合わせても246戸しか開発業者がいない状態です。 それぞれの地区から1棟か2棟を取り除くと、新規開発のための選択肢があまりないことがわかる。Upper West Side やUpper East Side の界隈でさえ、在庫が乏しいのです。 そして、これらの一等地の状況は、それほど良くなるとは思えません。
MANHATTAN OFFICE 157 Columbus Avenue, 4th Fl New York, NY 10023
+1-646-376-8752
マイアミ事務所
1688 メリディアンアベニュー スイート700
マイアミビーチ, FL 33139
+1-305-296-8885
今すぐ検索を開始する