私たちのお気に入りのニューヨークの新規開発分譲物件

ニューヨークでは2019年だけで約8,000戸の新築戸数があり、間違いなく買い手市場になっている。ますます開発が進み、マンハッタン市場は新しいコンドミニアムの選択肢であふれそうになっている。 

新築を検討する買い手としては、選択肢の幅が広がることになる。 

新築に興味があるなら、モデルルームがある営業所を訪ねてみるといい。しかし、販売事務所で見るものとあなたが手にするものが全く同じとは限らないことを覚えておいてほしい。デベロッパーは、これらのモデル・ユニットに最高の付加価値を付ける。

あなたが検討しているユニットには何が入っているのか知りたいでしょう。また、間取りや面積の比較も知りたいものです。デベロッパーが表示するものと、あなたが手にするものが必ずしも一致しないこともある。

ある特定のユニットや開発に興奮しすぎる前に、細かい活字をよく見ておきたい。そのスーパーのユニットの購入費用を負担することになるのか？その開発にはどのような積立金が必要なのか？

もう一つの重要な考慮点は、デベロッパーが全戸を販売しない権利を留保しているかどうかである。 

新しいというアイデアはエキサイティングだが、そのプロセスには長い時間がかかる可能性があるため、スケジュールと開発会社を調査し、提案された期限を守るために過去のプロジェクトでどの程度の実績があるかを確認したい。 

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ニューヨークでコンドミニアムを購入するのに最適な地域

新築工事のスケジュールは、特に都市部では常にリスキーであるため、アウトサイド・デートやドロップデッド・デートと呼ばれるものを知っておきたい。

デベロッパーと売買契約を結ぶ際に、手付金（多くの場合10％以上）を前払いすることになる。購入契約書に、この期日までにコンドミニアムが完成しない場合は、手付金を返還しなければならないと明記することもできる。 

このような遅延やスケジュールの遅れはよくあることなので、資金を無期限に拘束されることは避けたい。 それはまた、あなたのコンドミニアムを完了し、クロージングの準備をするために開発者の動機として機能します。

融資を受ける場合は、デベロッパーが住宅ローンの条件付融資を受け入れないことに注意したい。銀行が新規開発のコンドミニアムに融資する一方で、販売などの面でクリアしなければならないハードルがたくさんある。承認が下りて予定が遅れれば、承認が失効することもある。つまり、もう一度手続きをしなければならないのだ。 

不動産購入に伴う通常のクロージング費用に加え、質問して注意したい費用がいくつかある。最も大きなものはデベロッパーの譲渡税で、約1.8％である。買い手はこれを支払うことが予想されるため、この費用はオファー価格の戦略を決める際に利用すべきである。 ほとんどの大規模ビルでは、デベロッパーは管理人のアパート代を買い手が折半することを想定している。その他の費用としては、運転資金負担金やデベロッパーの弁護士費用などが考えられる。 

もちろん、ニューヨーク市や州の譲渡税など、通常のクロージング・コストもたくさんかかる。また、住宅ローンを組む場合は、住宅ローン記録税がかかる。邸宅税は100万ドル以上の物件に適用され、販売価格に応じて1％から3.5％のスライド制となっている。 

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不動産投資のコスト構成要素

コンセッションやボーナスの上乗せは、マンション開発の不動産にはつきものだ。デベロッパーは価格を高く維持することを好むので、販売価格に急な値引きを提示することはない。デベロッパーはできる限り表示価格に近づけたいのだ。 しかし、多くのデベロッパーは "バックエンド "の費用を負担する。これらの費用には、譲渡税、管理人のアパート負担金、弁護士費用など、前述したクロージング費用が含まれる。 さらに稀なケースとして、デベロッパーが共益費を何年間か支払ってくれるということもある。

コンドミニアムを購入するなら、今がチャンスだ。市場には多くの選択肢があるため、デベロッパーは売却を誘うために独自のインセンティブを加えることをいとわない。

新築コンドミニアムの住宅ローンは組めるが、厄介なこともある。多くの場合、金融機関は未完成の物件や開発中の物件への融資には慎重である。共用部分が未完成であったり、販売済みの住戸が少なかったりすると、主要な金融機関は融資を見送る可能性がある。 

すでに述べたように、スケジュールも問題を引き起こす可能性がある。住宅ローンの承認が下りるかもしれない。その承認には通常、タイムスタンプが付いている。つまり、住宅ローンの承認が期限切れになる前にクロージングが行われなければ、申請プロセスをやり直し、最初の申請から市場や経済が変わっていないことを祈らなければならない。

一部の金融機関は、建物の50％が契約済みで、設備の大部分が建設されていない限り、住宅ローンを書かない。とはいえ、そのような厳しい制限を設けていない代替金融機関もある。 

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実際のところ、中古でも新築でも良い選択肢がある。新築を待ち、リサーチする気があるのなら、新しい開発地区で購入するのもいい。真新しく、アメニティも充実していることが多い。 

しかし、市場には、新築のようなリスクを伴わず、すぐに入居可能な住戸が数多くある。

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もちろん、新築コンドミニアムのメリットは、新しく、誰も住んだことがないということだ。最新の空気ろ過システム、音や冷暖房費を抑える先進的な窓技術、その他環境に優しい面など、最新のテクノロジーがマンションに取り入れられている。 新しい開発物件には、コンドミニアム・コミュニティの一部として、多くの特典やアメニティが付いていることが多い。 

考慮すべき点は、多くの新規開発物件では、自分の住戸をどれくらいで売ることができるかを制限していることだ。他の売れ残りユニットと競合する可能性のあるフリッパーや物件が売りに出されるのを防ぎたいのだ。 

同様に、賃貸にも制限があることが多い。多くの場合、閉鎖後数年間は貸し出すことができない。 

あなた自身のエージェントを使用することはちょうどスマートな決定です。彼らは購入のこの種を作るのインとアウトを知っているだろう。彼らは、さまざまなプロパティと道に沿って発生する可能性のある潜在的な障害に精通しています。 例えば、図面上にある新しい建物は、ビューに影響を与えたり、特定の地域の市場を希釈する可能性があります。数字に詳しいエージェントも大きなプラスだ！ 

エージェントを雇うとき、彼らは売り手や開発者ではなく、あなたを代表します。あなたの利益を守るプロを雇うのは賢い選択だ。  

NYの投資用不動産の新展開を見る準備はできていますか？ ニューヨークの投資用不動産を見る準備はできていますか？コンドミニアムをお探しのバイヤーにとって、飛躍を検討するのに適した時期です。上のリストでお分かりのように、市場には多くの新しいコンドミニアム開発があります。

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