共同経営とコンドミニアムの違い

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物件探しを始める前に、買い手は自分の市場で販売されているさまざまなタイプの不動産を理解しておく必要があります。例えば、マンハッタンには、協同組合(コープ)、コンドミニアム(コンドミニアム)、タウンハウス(またはブラウンストーン)、コンドミニアムの4つのユニークな不動産タイプがあります。マンハッタンの不動産は、約25%がコンドミニアム、70%がコープ、5%がコンドミニアムとタウンハウスで構成されています。マイアミでは、コンドミニアムと独立した家の2つのプロパティタイプのみがあります。良い不動産業者は、コンドミニアム、生協、コンドミニアム、自立型住宅の購入についての長所と短所をすべて知っているでしょう。  

コンドミニアム

コンドミニアムは、所有者がアパートとその共有部分の割合の証書によってタイトルを保持している家を所有しているような不動産です。所有者は、市に固定資産税を支払い、コンドミニアムの運営を監督するコンドミニアム委員会に共益費の形で毎月の料金を支払います。コンドミニアムの購入には従来の融資を利用することができますが、ほとんどの場合、米国居住者には20%、外国人には30%の頭金を支払うことになります。

多くの場合、コンドミニアムのユニットを購入することの利点は、短所を上回るでしょう。コンドミニアムを購入することは、コンドミニアムははるかに少ない制限と1つを購入する資金を持っている誰にでも開放されているように、生協を購入するよりもはるかに民主的です。一般的に、コンドミニアムは、所有者がいくつかの制限で自分のアパートを転貸することができます。また、コンドミニアムは、外国人の所有権を許可し、少ない制限を持っている、低い頭金を必要とし、資金調達に生協よりも簡単です。ほとんどのコンドミニアムは、過去30年間で構築されており、現在の所有者とテナントがフィットネスセンター、プール、ラウンジなどを含む、期待する多くのアメニティが含まれています。これらのアメニティはほとんどの生協にはありません。これらの機能はすべて、コンドミニアムをより市場性の高いものにし、その販売性を高めます。ニューヨークのコンドミニアムは、マンハッタンで販売されている住宅の25%に過ぎません。この供給の制約と、多くのアメニティを備えた新しいコンドミニアムの望ましさが、コンドミニアムを生協よりも高価なものにしている。

マンハッタンのコンドミニアムのためのもう一つの大きなセールスポイントは、それらのいくつかは421Gのように提供している税額控除であると 421A減税.70年代には、市は10年間の納税免除を受けながら空き地に建設するデベロッパーを奨励するプログラムを開始しました。住宅購入者や投資家は、減税を受けてコンドミニアムのユニットを購入すると、これらの10年間の減税の恩恵を受けることができます。最近、私たちはマンハッタンのコンドミニアムの一握りでこれらの減税のリターンを見て、あなたは以下のブログで詳細を学ぶことができます。

関連しています。"20年減税の反動と終焉"

したがって、投資家や外国人のバイヤーは、コンドミニアムに彼らのプロパティ検索を集中する必要があります。

要約すると、コンドミニアムは、/持っています。

  • 制約が少ない

  • 投資家に優しい

  • 簡単に融資を受けることができます。

  • プロの外国人バイヤー

 

ニューヨークのコンドミニアムの販売

 

クープス

生協(または協同組合)は、長期の専有リースと引き換えに株主に会社の株式を売却する企業が所有する建物である。所有権のリースは、株を購入している株主が生協の建物内の特定のアパートを使用することができます。共同アパートが大きければ大きいほど、株主はより多くの株式を保有することになり、株主は維持費の高い割合を支払うことになります。管理費は法人に支払われ、不動産税や抵当権を持っている場合の抵当権の利息など、建物にかかるすべての費用が含まれています。比較的、マンションは抵当権の取得が禁止されているので、マンションのHOA費用に抵当権利息が含まれていることはありえません。

生協のアパートを購入するには、多くの生協の長所と短所があります。協同組合は古いものであり、彼らは市場の70%を表しているため、最初に、コンドミニアムは通常、生協よりも高価です。協同組合は、しかし、彼らが望む任意のルールを作ることができ、その株主はそれらのルールを遵守する必要があります。協同組合の所有権の下では、一般的に、株主は彼らの主要な住居として彼らのアパートを占有することが求められています。また、生協は転貸を厳しく制限したり禁止したりするルールを持っているので、投資家は生協が良い投資とは見なされないことに注意してください。

ニューヨークの一般的な生協のルールの一つは、外国人の所有権の禁止である。一般的に、協同組合は、資産の大部分と収入源の大部分を米国外に持っている外国人を訴えることが不可能になる可能性があるため、外国人の購入者を禁止している。 協同組合法人が外国人所有者に対して判決を得た場合でも、所有者の資産が4,000マイル離れた別の国に座っていた場合、それはおそらく回収不能になるだろう。

生協アパートの融資は、住宅ローンではなく個人ローンを利用する必要があります。協同組合法人は、50%に等しい、融資を受けることができる購入価格の量を決定します - 財産価値の75%。住宅ローンと同様に、個人ローンの利息は税務上控除の対象となります。生協の一般的な特徴は、アパートの売却時に売主が協同組合に支払う、アパートの売却価格の2~3%のフリップ税です。潜在的な所有者(および理事会が許可している場合は入居者)は、生協理事会の面接を受け、理事会に正式な申請書を提出して承認を得なければなりません。このプロセスは、コンドミニアムのように数週間ではなく数ヶ月かかることもあります。コンドミニアムも申請書が必要ですが、購入者と賃借人はコンドミニアム理事会による面接を受けず、承認プロセスははるかに簡単です。

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コ・オペの賛否両論には、以下のようなものがあります。

  • 制限的

  • 投資家に優しくない

  • 外国人所有の禁止

  • 通常はサブリースを禁止または制限する

  • プライマリーホームを好む

 

ニューヨークでの販売のための生協

 

コンドプス

ニューヨークの不動産業界では、コンドープという用語は、コンド・ルールのある生協として使われています。しかし、技術的には、コンドープは、その1階を商業用ユニットとして販売した住宅用の生協として定義されています。しかし、実際には、コンドミニアムルールのある生協という意味で使われている。コンドミニアムのルールでは、コンドープは転貸や外国人所有を認めている。多くの場合、借地権で建てられた建物はコンドープのカテゴリーに該当します。借地権を持つ建物は、所有者が長期間、通常99年(ロンドンの不動産のように)にわたり、その土地の賃貸料を支払う必要があります。これらのリースは、実際には、通常、土地のリースの有効期限が切れる前に更新されます。

要約すると、コンドームの建物は/持っています。

  • 制約が少ない

  • 投資家に優しい

  • プロの外国人バイヤー

 

コンドミニアムとアパートの違い

マンションとアパートの大きな違いは、所有形態です。マンションとは、賃貸物件を所有し、賃貸収入を得るための物件管理を事業としている会社が所有している賃貸物件のことをいいます。一般的にマンションでは、すべての住戸が同じで、所有者も同じです。それに対して、マンションは個人の住宅で、入居者に貸し出すことができます。マンションを借りる場合は、個人の所有者が大家さんになります。 アパートを借りる場合は、建物を所有している会社が大家さんになります。コンドミニアムは、多くの主要な住宅所有者がコンドミニアムに住んでいるため、マンションよりも質が高いです。一見すると、コンドミニアムとアパートのアメニティの多くは同じように見えるかもしれませんが、より良いアメニティは資産価値を上げるのに役立つので、あなたは、コンドミニアムでより高級なバージョンを見つける可能性が高くなります。

 

町家

タウンハウス、またはブラウンストーンを所有することは、いくつかと呼ばれるように、一戸建て住宅を所有しているようなものです。所有者は証書によってタイトルを受け取り、税金および建物の維持を支払うために責任がある唯一の党です。多くの人々は、互換性のあるタウンハウスとブラウンストーンの用語を使用して、しかし、ブラウンストーンは茶色の砂岩で被覆されているのに対し、タウンハウスは、赤レンガ、石灰岩、茶色の砂岩、または木材で被覆することができます。

タウンハウスとは、通りに近い場所に建てられた複数階建ての住居(付属または一戸建て)のことで、周囲の住宅と同様の規模のものを指します。マンハッタンには、フェデラル、ギリシャリバイバル、ゴシックリバイバル、イタリアン、第二帝国の建築様式を含む多くのタイプのタウンハウスがあり、ネオグレック、ロマネスク、ルネッサンスリバイバル、アメリカンコロニアルリバイバルスタイルと同様に、19世紀初頭から半ばにかけての建築様式が見られます。タウンハウス(および独立した住宅)。

コンドミニアム vs COOP NYC

 

一戸建て

タウンハウスのバイヤーに 2 つの選択があります-一世帯のタウンハウスか多世帯のタウンハウス。前者がそれぞれのほとんどを提供するように選択するかを決定することは、自由とプライバシーのための所有者のニーズに依存します。多世帯を買うことは、しかし、所有者がテナントから家賃を収集しますので、住宅所有権をより手頃な価格にすることができます。

2010年のマンハッタンのタウンハウス統計

ニューヨーク市のタウンハウスの不動産売却件数は196件で、マンハッタン全体の不動産売却件数の3%に過ぎません。また、マンハッタン全体の一戸建てタウンハウスの平均売却価格は7,948,000ドルで、面積の平均は4,909平方フィート、1平方フィートあたり1,619ドル(1平方フィートあたり17,428ドル)でした。全売上の上位10%を占める高級市場では、マンハッタン全体の一戸建てタウンハウスの平均販売価格は、8,914平方フィートで18,130,000ドル、1平方フィートあたり2,034ドル(または21,893平方フィートあたり21,893ドル)でした。

町家の価値に影響を与える主な要素

タウンハウスに価値を与える主な要素は、①既存の賃貸管理テナントの有無、②立地、③建物の状態、④建物の間口、または幅員である。

賃料管理

あなたがマルチファミリーのルートを行くことを決定した場合、ニューヨーク市は、ビルに6つ以上のユニットがある場合に適用される可能性があります手ごわい市全体の家賃コントロール(または価格コントロール)を持っていることを覚えておいてください。 買い手にとっては、家賃管理や家賃安定化のテナントが入っているビルは避けた方が賢明です。新しい所有者が一戸建てにすることを決めた場合、新しい所有者はその物件のテナントを立ち退かせることができない可能性が高い。家賃管理はテナントに有利なので、家主はこれらのルールを熟知していなければなりません。 ニューヨーク市のタウンハウスを検索する際には、買い手は "市場価格 "または "自由市場 "のテナントと建物を検索する必要があります。それは、投資家が家賃コントロールテナントとのプロパティを購入すべきではないと言うことではありません。しかし、投資家は、彼の自由が厳しくNYCの家賃管理法によって制限されることを知っている必要があり、したがって、プロパティの値は、家賃管理のテナントが配置されている場合もおそらく損なわれることになります。

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場所、場所、場所、場所、場所

ニューヨークのタウンハウスはどのブロックにあるかで価値が決まる。また、各ブロックの構成が価値に影響を与えている。というのもUpper East Side 、ブロックの中央に大きな建物が建ち並び、連続性を阻害しているブロックよりも、タウンハウスが途切れずに並んでいるブロックの方が、価値が高いと認識されるからである。 Upper West Sideタウンハウスの価格が高いのは、60~70 年代のセントラルパークに隣接したブロックである。年代のリバーサイド・パークに隣接しているタウンハウスはUpper West Side、80年代、90年代のセントラル・パークに隣接しているタウンハウスよりも高価である。に関しては、以下のようになります。 Upper East Sideニューヨークのタウンハウスは、60年代、70年代、80年代、90年代のパークアベニューに隣接したブロックのタウンハウスは、その地域の残りのタウンハウスよりも高価です。

建物状況

ほとんどのニューヨーク市のタウンハウスは19世紀に造られた、従ってそれらは都市の最も古い建物である。したがって、買い手は、彼または彼女は買い手のニーズを満たすために条件でタウンハウスを得ることで行っても構わないと思っているどのくらいの改修と再構成を決定する必要があります。多くのタウンハウスが完全に復元または改装されている間、多くは持っていません。

フロントステージ

一般に、建物の間口、か幅に、タウンハウスの価値の大きい影響があります。買い手は15フィート幅のタウンハウスのためより24フィート幅のタウンハウスのために多くを支払うでしょう、すべての事は、総正方形のフッテージを含む等しいです。私達にあなたのための町家の調査を準備してもらいたいと思ったら、私達の仕立て上げられた調査に行って下さい。

結論から言うと、タウンホームズ。

  • 制限なし

  • 投資家に優しい

 

分譲住宅

 

コンドミニアムとタウンハウス

タウンハウスとは、建築様式のことを指します。タウンハウスは通常、少なくとも2階建てで、行で互いに接続されています。それは所有者が構造および土地を所有する家のようであるが、それは自由に立っていません。タウンハウスは、他の独立して所有するユニットと1つ以上の壁を共有しています。家の維持費は、コミュニティの住宅所有者協会によって決定されます。対照的に、コンドミニアムは、個々の居住者が所有する独立したユニットを持つ建物です。居住者は自分のユニットの内部を所有し、維持しますが、建物の上に座っているプロパティを直接所有していません。 

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一戸建てマンションの復活

投資家がNYCのアパートを買い占め、一戸建て住宅に建て替える動きが出てきています。特にマンハッタンのタウンハウスのNYC販売は人気が高まっています。過去3年間で、一戸建てから三戸建てのユニットが、過去3年間を合わせた数よりも多く購入されています。しかし、なぜこのようなことが起きているのでしょうか?裕福な投資家の間で手を変えている高級不動産は、全く異なる理由で不動産を購入している一般の住宅所有者からの小規模な販売に対処するよりも、利益を上げているようです。

長期購入者はマンハッタンで一戸建て住宅を見つけるのが難しいため、自分たちの家を作っています。皮肉なことに、これらのタウンハウスの多くは、最初から一戸建て住宅だった。今、タウンハウスの所有者は、現在の多世帯の状態から元のレイアウトに戻ってそれらを改装し、再構築するために数百万ドルを投資しています。これは、多くの場合、配管、配線をやり直し、事実の後に配置された壁を引き裂くことが含まれます。

マンハッタンの不動産業者の平均的な完成したタウンハウスは、約1,000万ドルと見積もられています。 Upper West Sideの費用は約1,000万ドルです。建物を初期のレイアウトに戻すための改装には、さらに300万ドルから500万ドルの費用がかかります。

その一方で、市内では多世帯賃貸の人気が高まっています。2008年以降の雇用環境はまだ不透明な状況にあり、複数の家族で賃貸する人が増えています。オーナーにとっては理想的なシナリオではありません。契約者が増えるごとに、家賃の滞納やトラブルが発生する可能性が高くなります。賃貸市場が低迷していることを考えると、自分のタウンハウスの個々のユニットを貸し出すという考えは魅力的ではなくなってきています。

家族が根を張るために住宅を所有するのも一つですが、賃貸の可能性やリセールのしやすさなど住宅市場の現状を分析するのも一つの手です。多世帯賃貸が人気を集めている今、一戸建てへのリフォームは投資に見合う価値がありそうです。


 

さて、うまくいけば、あなたは今、共同作業とコンドミニアムの建物、タウンハウスとコンドミニアムの違いだけでなく、ニューヨークとマイアミで利用可能な他のタイプのプロパティの違いを理解するでしょう。

 

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