ニューヨーク＆マイアミ住宅購入ガイド

To make the best possible home buying decision, you need to have the best possible representation, which means having your own buyer agent working on your behalf. In any real estate transaction, there will be a seller agent who represents the interests of the seller. Likewise, with a buyer’s agent, you have someone who is dedicated to your interests. It is the practice for the Seller to pay cooperating buyers brokers although this is not always the case. 

バイヤーズ・エージェントの最も重要な点は、彼または彼女には特定の物件に対する既得権がないということです。一方、リスティング・エージェントやセリング・エージェントは、売りに出している特定のマンションや建物を売ることに既得権益を持っています。売主と売主の代理を務めるリスティング・エージェントは、売主にとって最高の条件で最高価格を得ることだけに関心があり、買主の関心とは正反対です。

こう考えてみてほしい：もしあなたが裁判の被告だったら、原告の代理人弁護士を使うことはないでしょう。 それと同じです。賢くなりましょう！あなた自身のブローカーを使用してください。エージェントを雇うことに関するその他のヒント：

• 彼らはどれも完全にあなたを助けることにコミットされませんように、複数のエージェントを使用しないでください。1つのプロのエージェントにコミットし、それらを教えて、彼らはあなたに最高のプロパティを見つけるために後方に曲がるでしょう。
• 優秀なエージェントなら、市場に出ているすべてのアパートを見学させてくれるだろう。

「マンハッタン不動産バイヤーズ・エージェントを利用する理由

「マイアミで経験豊富な不動産エージェントが必要な理由

物件探しを始める前に事前承認書を取得することは、住宅ローンを希望する場合には必須です。銀行から事前承認を受けること：

• 購入可能な住宅の価格帯をより適切に判断することができる。そして
• 売主とそのブローカーに対し、取引を完了する経済力があることを証明する。

多くの場合、売り手は、住宅ローンのコンティンジェンシーがあり、事前承認書がないオファーを出す買い手とは交渉すらしてくれません。事前承認がないことは、売り手にとって、買い手が真剣ではなく、取引を完了させるために何が必要なのか分かっておらず、もしかしたら購入する経済力さえないかもしれないということを示すことになる。

住宅ローンの事前承認はわずか1～2日で取得できるため、まずこのステップを済ませるのがベストだ。住宅ローンの事前承認は1～2日で取得できる。

今こそ、物件に何を求めるか、希望リストを作る時だ。 新進気鋭の立地がいいのか？ それとも老舗？ガラス張りのタワーに住みたいのか、それとも歴史ある戦前のコーポに住みたいのか？ これらの質問に答えることで、バイヤーズ・エージェントが、どの物件があなたの好みに合うか、どの物件はスキップすべきかを理解することができる。

また、何が単なる希望で、何が譲れないことなのかを理解することも大切です。ジャグジー付きバスタブやテラス付きのコンドミニアムを希望するかもしれないが、そうでなくても構わない。一方、ベッドルームは絶対に3つ必要かもしれない。希望を明確にすることで、あなたとエージェントは検索の幅を広げ、そうでなければ見逃してしまうかもしれない物件を見つけることができる。

"2020年にコンドミニアムを購入するのに最適なマンハッタン近隣地域"

"2020年、マイアミのコンドミニアムがスカイラインを変える"

希望リストを手に、オンラインで物件検索を始めましょう。まずはManhattan Miamiのウェブサイトから始めましょう。理想的な住まいを見つけるための強力な機能を提供しています。ManhattanとMiamiの全物件にアクセスできます。ご自分でManhattanやMiamiの物件リストを検索したい場合は、ここをクリックして下さい。 マンハッタンマイアミはこちら

ほとんどのお客様は、弊社から興味深い物件をご提案することをご希望されます。お客様のニーズに合わせた物件検索をご希望の場合は、こちらをクリックしてください。 マンハッタン はこちら マイアミ に戻る。 あなた 独自のパラメータに基づいた結果を得ることができます。

注：  外国人バイヤーは、物件を検索する際、コンドミニアム、コンドミニアムに重点を置くべきである。 そして タウンハウス、コーポはプライマリー向けである。 ホームオーナー.

「投資物件を買うときは利回りを追いかけるな

お客様が選択された物件については、比較可能な物件に基づいた不動産評価の見積もりを提供します。バイヤーと戦略を練り、現在の市場動向を踏まえた入札戦略を決定します。物件、立地、現在の市況に応じて交渉戦術を練ります。

私たちは、類似市場分析と同様に、類似不動産の分析を準備します。シーエムエー売り手が売り出し価格を決定する際に使用する。当社の分析は、類似した特徴を持つ建物の近隣マンションの直近の成約データに焦点を当てます。また、最新の販売終了データ、四半期の平均値引率、現在の市況など、お客様のご判断に必要なデータをご提供いたします、 最新 平均坪単価、トレンドなど。これらすべてのデータと市場情報から、売り出し価格を算出します。

「投資物件の購入

「マイアミのアパートを購入する際、リセールを考える

ニューヨークでは、申し出は買い手の不動産業者を通じて口頭で行われます。口頭での申し出には法的拘束力はありません。ニューヨークの不動産取引では、書面による契約のみが強制力を持ちます。したがって、契約書に署名するまでは、買い手側にも売り手側にも義務はありません。従って、買い手は最良の取引を得ようと、さまざまなアパートにいくつものオファーを出すことができます。しかし、フロリダでは、オファーは書面で行われ、10％のデポジットが要求されます。

売り手は通常カウンターオファーを出してきます。買い手と売り手は、最終的な購入価格と取引の特別条件に合意するまで、何度もやりとりをすることになる。特別な条件としては、抵当権設定条項がある。これは、銀行がその物件に抵当権を設定しない場合、買い手が契約を解除し、手付金を返還してもらうというものである。
売主は、60 日間の期間を受け入れるかもしれないが、ほとんどの売主は、抵当権設定 のコンティンジェンシーが ないことを望むだろう。

売主は、買主が本当に銀行に断られたのか、それとも単に物件購入の気が変わっただけなのかを知ることが難しいため、外国人買主の住宅ローンコンティンジェンシーを認めないこともある。売主がコンティンジェンシーを認めない場合、一部の外国人バイヤーにとっては問題になるかもしれない。銀行からの事前承認書があれば、外国人バイヤーはこのハードルをクリアできることが多い。

"ニューヨークでアパートを購入する際に知っておくべきこと"

「建設前のマイアミのコンドミニアムを購入する際に知っておくべきこと"

少なくとも事前にニューヨークの不動産弁護士に相談することをお勧めしますが、売主がオファーを受諾したら、買主は不動産弁護士を雇う必要があります。 ニューヨークでは、買い手が弁護士を雇うことが義務付けられています。マイアミでは必須ではありませんが、ほとんどの場合、弁護士を利用して購入します。このような場合、単独で行うにはリスクが大きすぎるため、買い手には必ず弁護士を雇うことをお勧めします。 

オファーが受理されると、買い手のエージェントは、買い手の名前、買い手の弁護士の名前と住所を含むすべての連絡先情報を含む「取引シート」に記入します。したがって、買い手はこの時点でどの弁護士に依頼するのかを知っておかなければならない。日以内に、マンションの書類が買い手の弁護士に送られ、確認される。

買い手の弁護士は、コンドミニアムの書類や建物の財務諸表などを読み、建物の健全性や対処すべき問題を判断する。買い手の弁護士は、売り手の弁護士と建物のスポンサーに質問を投げかける。その後、レビューで指摘された問題があれば、それに対処するために契約書を修正する。

買い手が契約書にサインするまでは、売り手が希望すれば、アパートを見せてより高いオファーを受け入れることができる。したがって 時間が勝負である。

"ニューヨークの不動産税"

「ニューヨークでアパートを購入する際の税金と法律問題

"マイアミ不動産税情報"

ニューヨークにて

契約書に署名した時点で（通常、オファーが受理されてから10日以内）、買い手は購入価格の10％を手付金として売り手の弁護士に提出しなければならない。この手付金は通常、クロージングまで売主の弁護士によってエスクローで保管される。

フロリダ州

最初の書面による申し出と同時に行われた10％の手付金は、買い手のローン申し込みが銀行によって却下された住宅ローン偶発条項の下など、特定の場合にのみ返金される。

買い手が住宅ローンの融資を受ける場合、銀行から住宅ローンのコミットメント・レターの取得に取り組むことになる。モーゲージ・コミットメント・レターは、買い手がローンを確保した時点で発行される。コンドミニアムや生協の場合、この書簡は理事会パッケージの要件であり、売主との取引が成立した後に理事会の承認を得るために提出する。

ローンの担保

住宅ローンの申し込みは、家を見つける前でも、オファーを出した後でも始めることができる。しかし、驚きをなくすために、できるだけ早い段階で行うのがベストです。買い手は、多くの書類を含む申込書に記入しなければならない。貸し手は、買い手の信用履歴、雇用の記録を詳細に見ていきます。 そして 金融資産および金融負債 

モーゲージ・コミットメント・レターの発行

モーゲージ・コミットメント・レターは、ローンが承認されるとアンダーライターがローン担当者に送る書類です。これが本物である！モーゲージ・コミットメント・レターには、住宅ローンのあらゆる面が詳細に記載される。条件と金利が記載される。条件」（最終承認のために提供または説明しなければならない項目）が箇条書きにされている。モーゲージ・コミットメント・レターには日付と有効期限が記載されます。身元引受人が署名することもある。

プレアプルーバル・レターは、物件探しを始める際に持っておくと便利なものですが、モーゲージ・コミットメント・レターは正式な法的拘束力のある書類であるため、モーゲージ・コミットメント・レターが発行されるまでは、買い手が承認されたことにはなりません。

「鑑定とホームインスペクション：違いを知る"

タウンハウスや一戸建てを購入する場合は、理事会の承認は必要ないが、コンドミニアムやコーポを購入する場合は、コンドミニアムやコーポの理事会に正式に申請する必要がある。

買い手と売り手の双方が契約を締結したら、買い手はコンドミニアムまたはコーポの理事会にボードパッケージを提出しなければならない。コンドミニアムの理事会には「第一拒否権」と呼ばれるものがあり、外部の買い手の購入を承認する前にコンドミニアムを購入する機会がある。生協の理事会は、買い手を承認または拒否する権限を持っています。理事会パッケージ（売却申請書と呼ばれることもある）には、以下が含まれる／要求される：

• 申請書と手数料
• 締結済みの契約書およびモーゲージ・コミットメント・レター（ある場合
• 銀行取引明細書または確認書を含む財務諸表
• 推薦状
• ビジネス推薦状
• 過去3年間の納税申告書
• 雇用証明書および所得証明書
• 犯罪調査、信用調査、雇用調査の承認

理事会パッケージはビルの管理会社に提出され、審査を受ける。

• 生協の場合、理事会はその住戸の将来の居住者全員の面接を要求する。この面接は非常に真剣なものであり、ビジネスミーティングとみなされるべきである。
• コンドミニアムの理事会は、購入希望者と面接はしないが、信用調査や犯罪調査を行い、理事会パッケージを読む。

理事会が「優先交渉権」を放棄すれば、つまり購入者を承認すれば、クロージングが予定される。

契約締結から30日、45日、60日以内にクロージングが行われる。現金払いの場合は、30日以内のクロージングが多い。住宅ローンを利用する場合、買い手は最長60日、平均45日。 クロージングの準備

• 締切日を設定する。
• 融資の条件を満たす。
• 買主の弁護士は、買主が「クリーン・タイトル」を受け取ったことを確認するために権原調査を行う。
• 住宅所有者保険に加入し、万が一住宅が破損または破壊された場合、所有者（および貸主）を損失から守る。
• クロージング前の最終ウォークスルー検査。

クロージング（決済）は、不動産取引の最終段階である。クロージングの日に、当事者は売買契約を完了させ、不動産の所有権を売主から買主に移します： 

• 買主（または買主の銀行）は、通常、購入価格の残りの90％と3.5％（住宅ローンなし）から5.5％（住宅ローンあり）のクロージング・コストを加えた購入残金の支払いを行う。
• 売主は証書を買主に署名し、家の鍵を引き渡す。
• 権原会社は、地元の土地登記所に新しい証書を登録する。
• 売主は、売却代金から、クロージング費用と、売主がクロージング時に既存の住宅ローンを抱えていた場合の住宅ローン返済額を差し引いた金額を受け取る。

外国人バイヤーの場合、バイヤーが米国内にいなくても、クロージングを行うことができる。買主は、買主の弁護士（LLCで購入する場合は、Letter of Consentに署名する）に、買主に代わって取引を成立させる委任状を譲渡するだけである。これは一般的な方法である。

「投資家のための不動産管理