外国人が米国で不動産を購入する際の税務ルール

他国で住宅用不動産を購入するのは気が引けるものですが、適切な仲介業者をパートナーにすれば、外国籍の方が米国で不動産を購入する際に心配することはほとんどありません。外国籍市民は、米国で住宅用不動産を購入することが法的に認められていますが、米国と、場合によっては自国の両方で、一定の税制規則に従わなければなりません。購入者が非居住者だからといって、自動的に追加の税金を支払わなければならないわけではありません。これらの税金の一部は、状況によっては米国市民も支払うことになるかもしれません。

ここでは、マンハッタンとマイアミの住宅を対象に、外国人としてアメリカで不動産を購入する方法を紹介する。

1.外国人が米国で不動産を購入することはできますか？

はい、外国籍の方でも米国で不動産を購入することができます。協同組合（co-operatives）は、外国人が購入するのは非常に難しく、通常、転貸を含む多くの制限があるため、米国市民でない人には最適なタイプの不動産ではありません。したがって、ほとんどの外国人はコンドミニアム（マンション）を購入する方が簡単です。 

生協の理事会は、国籍に関係なくすべての購入者と面接し、法的には理由なく購入者を受け入れるか拒否することができる。この面接プロセスでは、購入者の個人情報や財務情報を長時間にわたって確認する必要があり、生協の理事会は、主にその物件に住んでいない所有者に対応することはまずない。 

しかし、コンドミニアムの場合、審査プロセスはもっとシンプルであることが多く、コンドミニアムの理事会は、外部の購入者よりも先にマンションを購入する特権を与える「先買権」と呼ばれるものを放棄する。また、コンドミニアムでは 住宅購入者コンドミニアムでは、住宅購入者が物件を転貸し、信託、国内LLC、あるいは外国法人を利用して購入することもできる。 

これらの事業形態はそれぞれ、買い手に責任に対する特別な保護を与えるのに役立ち、また外国人買い手に税制上の優遇措置を与える。

コンドミニアムとコーポの違い コンドミニアムとコープの違い.

 2.FIRPTA」とは何か？

FIRPTAは、外国人所有者または特定の種類の法的代理人が不動産を売却する際の課税に関する特別な規則を定める法律である。これは、すべての外国人不動産売却者が、IRSに対する未払い債務がないことを確認するために支払うことが義務付けられている源泉徴収税である。

外国人が米国で不動産を購入する場合、買主の代理人は売却代金の10％から15％を源泉徴収し、その金額をIRSに提出する義務がある。これはあくまで源泉徴収であり、追徴課税ではありません。源泉徴収された金額は、不動産にかかる税金が最新のものであることが判明した時点で返金される。

 3.マンハッタンでマンションを購入する際、外国人バイヤーはどのような税金を支払うのでしょうか？

ニューヨーク州で住宅購入の際に融資を利用する場合は、「住宅ローン記録税」を見込んでおく必要があります。貸し手は常にこの税金の0.25％を支払います。50万ドル未満の取引の場合、税率は2.05％（買主が1.8％負担）、その他の取引の場合、税率は2.175％（買主が1.925％負担）です。

• 100万ドル以上の買い物には1％の「豪邸税」がかかり、2500万ドル以上の物件には4％に段階的に上がる。
• ある種の不動産（ある種の新規開発物件）では、その不動産の開発業者が買い手に「譲渡税」の支払いを求めることがある。譲渡税は、市と州の両方のレベルで課される。ニューヨーク市の譲渡税は、50万ドル未満は1％、それ以上は1.425％である。ニューヨーク州の譲渡税は、すべての売買に対して一律0.4％である。

4.外国人がニューヨークの不動産を売るのはどうなのか？

• 米国で不動産を賃貸して得た収入は、FIRPTA課税の対象となる所得として、米国の税金が課され、場合によっては自国の税金も課されます。 
• 連邦レベルでは、キャピタルゲイン税は正味キャピタルゲインの合計21％である。 
• ニューヨーク市では、非居住者の売主に対して8.82％のキャピタルゲイン税を課している。
• マイアミの不動産から家賃収入を得ている場合、フロリダ州歳入局に売上税ディーラーとして登録しなければならない場合があります。
• 不動産業者は、外国人バイヤーに弁護士やその他の専門家を紹介し、購入前にすべてを明確にする必要がある。

5.米国財産の外国人所有者は相続税を支払う必要がありますか？

遺産税」、つまり、ある人が亡くなったときに、その人の遺産の価値に対して支払わなければならない税金は、多くの国で一般的です。外国籍の人が死亡時に米国内に財産を所有している場合、この税金が課されます。

• ニューヨーク州では、相続税の最高税率は16％である。 
• 連邦政府レベルでは、アメリカは46％という高率を課している。
• 外国籍市民は、前もって計画を立てることで、米国の租税条約を活用したり、外国法人やLLCを設立したりして、この税金を回避したりヘッジしたりすることができる。
  
  

6.法人やLLCではなく個人として不動産を購入する場合、どのようなメリットやデメリットがありますか？

個人としての購入

• メリット個人は キャピタルゲイン税法人が支払う連邦税（21％）よりも若干高い最高税率（23.8％）。
• デメリット：プライバシーが希薄になり、訴訟を起こされた場合の責任が増す。

LLCまたは外国法人としての購入

• メリットプライバシーの保護と訴訟の防止。LLCが外国人バイヤーを唯一のメンバーとしている場合、キャピタルゲイン税23.8%（法人税率21%）を支払う。外国法人として購入した場合、購入者は死亡時の相続税を回避できる。
• デメリットキャピタルゲイン税が高い。買い手が個人でLLCの場合、相続税がかかる。LLCが外国法人の場合、キャピタルゲイン税が21％と高い。

7.自国の租税条約は私の納税義務にどのような影響を与えますか？

米国は他国と多くの租税条約を結んでおり、税率や免除が決められている。一部の外国人は、最高1,120万ドルまでの遺産税免除を申請することができます。その他の条約では、相続税は全く対象外となっており、外国人不動産購入者の相続税免除は60,000ドルに制限されている。

国税庁ホームページ 国税庁ウェブサイトをご覧ください。

8.I.R.C.1031交換とは何ですか、そして外国人バイヤーはそれを使用することができますか？

投資家が投資用不動産を売却した場合、その売却益の100％を米国内の新たな投資用不動産の購入に投資することを選択すれば、キャピタルゲイン税の全額を繰り延べることができる。これを 「1031取引これは「1031取引」と呼ばれ、外国人買い手がキャピタルゲイン税およびFIRPTA源泉徴収（上記参照）を回避するために利用できるものである。外国人売り手がこの交換を利用する場合、売却後45日以内に新しい投資物件を特定し、180日以内にその物件を決済しなければならないことに注意。

法律および税金に関するご質問については、以下の資料をご覧ください：

• 外国人バイヤーの基本情報

• マンハッタンの不動産に投資する方法