1031 交換ルール
キャピタルゲイン課税の繰り延べ

キャピタルゲイン税

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

1031交換のメリット

課税繰延交換の主な利点は、納税者が直ちに納税義務を負うことなく財産を処分できることである。これにより、納税者は繰延税金による収益力を維持しながら、同時に資産を交換することができる。

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

さらに、1031交換を利用するもう一つの利点は、最終的に、セーフ・ハーバー・ルールに基づき所有後2年経過している限り、投資用不動産を主たる住居に変更できることである。

1031が有効であるためには、代替不動産の所有権は、売却された不動産と同じ納税者番号を使って保持されていなければならない。

同種物件

1031交換の規則では、2つの不動産が「同種の」不動産であることを要求している。この規則では、住宅用投資不動産と住宅用投資不動産、商業用投資不動産と商業用投資不動産、住宅用投資不動産と商業用投資不動産、またはその逆の交換は、同類物とみなされる。

ただし、米国内の財産と外国の財産の交換は、規則上「同類物」とはみなされないため、米国内の財産でなければならない。

1031交換のデメリット

納税者は、税制優遇交換には以下のようないくつかのデメリットがあることも考慮すべきである：

1. 古い不動産から新しい不動産に移転するため、交換後の不動産の基礎（すなわち、課税価格）は減少する。このため、納税者は、1031交換を行わずに不動産を購入した場合よりも、新しい不動産の減価償却控除額が少なくなります。

2. 税制優遇交換を完了させるためには、所有者に追加の専門家報酬と決算費用が発生するため、取引コストが増加する。 

3. 納税者は、不動産の処分から得た正味売却代金を、不動産への再投資以外に使用してはならない。そうでない場合、再投資に使用されなかった手取額に対して税金が課されることになる。

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

適格仲介業者

1031交換では、内国歳入法第1031条で定義された適格仲介業者がすべてのプロセスを処理する必要があります。

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

1031 Exchangeのタイムライン：

識別と交換期間に関する非常に具体的な規則

1. 新しい物件は米国内になければならない。

2. 旧物件のクロージング日から45日以内に、売主は購入したい物件のリストを適格仲介業者に提供する（このリストは「45日リスト」と呼ばれ、取引が決裂した場合に備えて、リストには通常複数の物件が掲載される）。

3. 旧物件の閉鎖日から180暦日以内に、売主は「45日リスト」に掲載されている物件を1つ以上購入することができる；

4. 旧物件の売主は、旧物件を所有していた時と同じ法的名義で新物件の所有権を取得しなければならない。

5. 売り手は、古い不動産の売却価格と同額かそれ以上の金額で新しい不動産を購入しなければならない。

6. 旧物件の売却で得た現金は、決算費用と負債を支払った後、適格仲介業者に渡し、新物件の購入に充てなければならない。

たとえ45日目が土曜、日曜、または米国の法定休日に当たる場合でも、延長は一切できないため、45日という期限は厳守しなければならない。 

交換期間は、放棄した不動産を譲渡した日からちょうど180日後、または放棄した不動産を譲渡した課税年度の確定申告期限日のいずれか早い方で終了します。この180日という期限は、たとえ180日目が土曜、日曜、または米国の法定休日に当たる場合でも、延長することはできませんので、厳守しなければなりません。

リバース1031エクスチェンジ

リバース・エクスチェンジは、投資家がキャピタル・ゲイン課税を繰り延べるために利用できる手段である。 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

逆1031交換のデメリット

1. このプロセスには、多くのルールがある通常の1031 Exchangeよりもさらに厳しいルールがあるため、実行するには専門家の助けが必要になる。 
2. 手放した不動産の売却資金を受け取る前に、まず代替不動産を購入する能力が必要な場合があるため、資金調達に問題が生じる可能性がある。 

逆1031 Exchangeタイムライン

1031逆交換のスケジュールは、他のタイプの1031交換と同じです：45日間である：45日：代替物件の購入完了から45日以内に放棄物件を特定し、180日以内に完了する必要がある。  

逆1031交換の利点 

1. 逆1031交換は、投資家が最初に代替不動産を購入しても、手放した不動産のキャピタルゲイン税を繰り延べることができます。 

2. 逆1031交換は、投資家がすでに事前に代替物件を用意しているため、1031取引に伴うプレッシャーを軽減することができる。 

3. 投資家が選択した時期と価格で、代替物件を確保することができる。 

4. 投資家は、手放し物件を掲載する場合、成約価格をよりコントロールできる。

逆1031交換のデメリット

1. このプロセスには、多くのルールがある通常の1031 Exchangeよりもさらに厳しいルールがあるため、実行するには専門家の助けが必要になる。 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

外国人投資家のための1031 Exchangeの考慮事項

米国以外の売り手も、資産の1031処理の資格を得ることができる。 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. 外国売主が源泉徴収票を申請したことを証明する外国売主からの通知。

まず、外国人不動産所有者は、不動産を譲渡するはるか前にITINを取得し、不動産譲渡が決まったらすぐに源泉徴収票を申請するよう、前もって計画を立てる必要がある。 

第二に、1031交換を希望する外国人売主は、売却プロセスの早い段階で、知識豊富で専門的な適格仲介業者に相談し、また経験豊富なアドバイザーから税務または財務に関する助言を得て、クロージングと米国税申告プロセスを支援することが極めて重要です。適格仲介業者の紹介をご希望の場合は、弊社までお知らせください。 

公認会計士による追加情報：1031交換を利用する外国人：

この不動産は税務上、外国人が所有しており、この交換はFIRPTAに該当することになる。FIRPTAでは、非居住外国人から不動産を購入する場合、米国の買い手は、その取引における不動産価格の15％を源泉徴収してIRSに送らなければならない。しかし、一定の条件を満たせば、源泉徴収は不要である。

譲渡人が譲受人に対し、譲渡がIRCの非認識規定に基づく利得または損失の認識の対象とならない旨の書面による通知を行い、譲受人が譲渡から20日以内にIRSにその書面による通知を行った場合、譲受人は源泉徴収をする必要はありません。

上記のステップに加え、第1445-2条(d)(2)(iv)は、上記の源泉徴収免除は、取引が同時に行われる場合、すなわち、1031条交換に基づく両方の譲渡が同日に発効する場合にのみ、1031条取引の参加者に適用されると述べている。 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

第1031条の特別な制限、すなわち同時要件とノーブーツ・ルールを満たす場合、FIRPTA源泉徴収を防ぐ唯一の方法は、IRSから源泉徴収証明書を取得することである。

要約すると、1031条の要件が遵守されていると仮定した場合、以下のステップが必要となる：

1. ブートがまったくないこと、つまり、外国人個人への現金の授受がないことを確認する。

2.  交換契約書とクロージング書類で、両方の譲渡が同日に有効となるよう具体的に確認すること。

3. 上記の通知の要件を含む、不承認の書面による通知を、外国人個人が交換の相手方当事者に提供することを確認する。

4. 通知を受け取った交換のもう一方の当事者は、以下の住所の国税庁に通知を送るようにしてください：P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

注：これらの事項がクロージング時に確実に達成されるよう、法律顧問に相談し、法的助言を受けるべきである。

フロリダとニューヨークの1031 Exchange 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

フロリダでのバケーションレンタル物件の保有期間

バケーション・レンタル不動産が1031交換の対象となるかどうかIRSが争うのを防ぐためには、2年間、毎年少なくとも14泊以上貸し出さなければならない。

バケーションレンタル物件の個人的な使用は、年間14泊または1年間の賃貸日数の10％を超えてはなりません。修理や年次メンテナンスなどのために物件で過ごす時間は、14日間の制限にはカウントされません。

Manhattan Miami Real Estate LLCは1031 Exchangeのお手伝いをいたします。

Looking for 1031 Exchange companies in Florida or NY? Below is how  we can help you as a property investor.

我々はできる：

Help you upgrade or downgrade using a Florida 1031 Exchange or New York 1031 exchange;

List and sell your NYC or Miami property on an exclusive basis;

Source individual investment properties, bulk purchase opportunities of condominiums and multi family properties; 

テナントの移転を促進する；

適格なテナントを見つけ、審査する；

物件の回転率を管理する； 

物件を賃貸している間、物件管理サービスを提供する（その一部はオーナーに無償で行う）；

1031交換に長年の経験を持つ弁護士や有資格の仲介業者のチームと共に、オーナー様に1031の全プロセスをご案内します。 

私たちは1031取引の経験が豊富で、投資不動産のライフサイクルのどの時点でも支援を提供することができます。

次のステップは？  

Schedule a time to talk with our Managing Broker Anthony Guerriero, MBA, CPA so we can better understand your needs. And in the meantime, below you can browse residential condo properties in both Manhattan and Miami.