人口増加の恩恵を受けるダウンタウン・マイアミの分譲マンション

これらの人々はどこから来るのか？なぜマイアミに来るのか？

マイアミのダウンタウンに住む人々の多くは、文化やエンターテイメントを楽しめる都市の中心で24時間365日のライフスタイルを楽しむ若いプロフェッショナルです。

ニュージャージー州、ニューヨーク州、カリフォルニア州、イリノイ州、マサチューセッツ州、コネチカット州といった高税率の州から、サンシャイン・ステートへの永住者が増えている。 

2018年年初に制定された新税法は、高税率州の一次住宅所有者に悪影響を及ぼした。例えば、ほぼ一夜にして、州・地方税（SALT）控除の上限が新たに1万ドルに設定されたことで、一次住宅の所有は実質的に割高になった。さらに、新税法は、2017年以降に一次住宅を購入する場合、一次住宅所有者が控除できる利子額を100万ドルから75万ドルに引き下げた。

マイアミのダウンタウンで最も成長している地域は？ 

マイアミは、より速いペースで前進し、さらなる需要を生み出す変曲点を迎えている。 実のところ、マイアミは昔も今も、地域によってはルネッサンスを切実に必要としている。しかし、超高層開発は経済と人口増加を刺激するために機能している。以下に記すように、ブリッケルは最も開発が進んでいる。また、エッジウォーターでも力強い成長が見られる。今後もブリッケルは力強い成長を続けるだろうが、セントラル・ビジネス・ディストリクトやパークウェスト、ウィンウッドなど、他の地域が今後5～10年の成長の原動力になると見ている。   

ブリッケル

ブリッケルの人口は2000年から2016年の間に3倍に増加し、マイアミのダウンタウンで最も高い成長を遂げている。この成長を可能にしたのは、スワイヤー・プロパティーズが描くブリッケルの未来像だ。前回の不動産サイクルで考案されたこのビジョンは、2012年に復活した。

最終的に、スワイヤー・プロパティーズはブリッケル・シティ・センターの第1期に10億ドル以上を投資し、2棟の住宅棟リーチとライズ（2016年に773戸が引き渡された）、巨大で豪華なショッピングモール、トレンディなイースト・ホテル、2棟のオフィスタワーを建設した。ブリッケル・シティ・センターは2016年に開業した。 

ブリッケル・シティ・センターの第2期工事では、2棟のコンドミニアム・タワー（合計1000戸）と2棟のオフィス・タワーを含む2つの街区が拡張される。 

スクワイア・プロパティーズに続き、他のデベロッパーもこぞってブリッケルに進出した。2012年から2018年までに、ブリッケルでは5,000戸近いコンドミニアムが引き渡された。2017年だけでも、ブリッケルではブリッケルハイツ（600戸）、1010ブリッケル（387戸）、エコー・ブリッケル（185戸）、ブリッケルテン（155戸）など、1,400戸のコンドミニアムが引き渡された。 

ブリッケルでは、分譲・賃貸住宅開発が急成長しているだけでなく、無数のレストラン、バー、食料品店、スポーツジム、映画館などが加わり、急成長に伴う付帯開発も大幅に増加している。 

このような開発により、ブリッケルはもはやマイアミ市民だけのための地域ではなくなっており、今や観光客は、15分ほどで行けるサウスビーチのホテルではなく、SLS Lux、キンプトン、JWマリオット、Wマイアミ、マンダリン・オリエンタル、フォーシーズンズ・ダウンタウンといった新しいホテルに宿泊することが日常的になっている。

エッジウォーター

エッジウォーターでは、2014年から2019年6月までに2,800ユニットが追加され、大幅な開発が行われた。 この大半は、過去18カ月間に引き渡されたプロジェクトによるもので、関連グループがパライソのプロジェクト「グラン・パライソ」（317ユニット）、「ワン・パライソ」（275ユニット）、「パライソ・ベイ・ビューズ」（396ユニット）、「パライソ・ベイ・タワー1」（360ユニット）を引き渡した。エッジウォーターの2つの最新プロジェクト、エリゼとミッソーニ・バイアがゲームをアップ。

他のどの地域が将来的に急成長を遂げるのだろうか？

パークウェスト / マイアミ・ワールドセンター近くのセントラル・ビジネス・ディストリクト

他の地域もブリッケルの住宅超成長に追随する予定で、特にセントラル・ビジネス・ディストリクトとパークウエストがそうだ。これらの地区は、2019年後半に段階的にオープンする予定のマイアミ・ワールド・センターが加わることで大きな恩恵を受けるだろう。CBDにはベイサイド・マーケットプレイスとベイフロント・パークもある。

マイアミ・ワールドセンター 

ブリッケル地区を変貌させたブリッケル・シティ・センターのように、マイアミ・ワールドセンターも同様の変貌を遂げようとしている。マイアミ・ワールドセンターは、北東6丁目と11丁目の間、北東2丁目とノース・マイアミ・アベニューの間、I-95とI-395の交差点に位置する、マイアミの都市中心部にある17エーカーの野心的な複合施設である。 

マイアミ・ワールドセンターには、一流の屋内・屋外モール、巨大なマリオット・ホテルとコンベンション・センター、屋外歩行者天国、そして1,000戸を超えるマイアミの分譲コンドミニアムが建設される。

この変革的なプロジェクトは、マイアミが真の都市環境になるためにまさに必要なものであり、日中だけでなく、マイアミのダウンタウンのほとんどの地域が何十年も欠いてきた、日没後にも中心部に密度を生み出すものである。 

マイアミを知らない人のために説明すると、マイアミ・ワールドセンターは「アート＆エンターテインメント地区」にある。しかし、それはいかがわしい倉庫のナイトクラブ、空き駐車場、不穏な活動でいっぱいのエリアのための素敵な名前に過ぎず、何年もの間、近隣に散らばっている。 

マイアミ・ワールドセンターが加わることで、ビスケーン大通り沿いの開発地区東側には、高級コンドミニアムのマーキス、テン・ミュージアム・パーク、1000ミュージアム（開発中）、900ビスケーン、マリーナ・ブルーといった近代的な住宅が建ち並ぶ。また、湾に沿ってさらに東のミュージアム・パークにある新しいペレス美術館とフロスト科学博物館、北東数ブロックのアドリアン・アーシュト・センター・フォー・ザ・パフォーミング・アーツにも隣接している。

ザ・モール・アット・ザ・マイアミ・ワールドセンターは、ブルーミングデールズやメイシーズを核店舗とする765,000平方フィートの商業施設である。リンカーンロードと同様、7番街プロムナードには専門店、レストラン、バー、ナイトクラブが並ぶ。 

さらに、56階建て1,800室のマリオット・マーキス・ホテル＆コンベンションセンターは、全米最大級のコンベンションセンターとなり、ショッピングモールやマイアミ・ワールドセンターと直結する。さらに、メトロ・ムーバーやオール・アブボード・フロリダを利用した公共交通機関も至近距離にあり、車だけでなく、センターへのアクセスも容易になる。

マイアミ・ワールド・センターは、隣接する住民だけでなく、マイアミ市民や観光客にとっても大きな価値がある。さらに開発が進めば、マイアミの分譲コンドミニアムや賃貸コンドミニアムを備えたタワーの建設が発表され、必要な密度がさらに高まると予想されます。最終的に、このプロジェクトは、マイアミのダウンタウンが、仕事、買い物、生活のための活気ある場所を作ることで、真に24時間年中無休の都市環境となるための一つの大きな飛躍となるだろう。  

ウィンウッド

大規模な高級化が進んでいるウィンウッドも、マイアミにやってくる住民を急増させる起爆剤となるだろう。かつては疲弊したディスカウントストアや倉庫で知られていたウィンウッドは、商業と住宅の中心地として台頭しつつある。今後1年ほどの間にウィンウッドで計画されている住宅開発は多くないが、ウィンウッドは住宅とホスピタリティのハブスポットに成長すると私たちは信じている。 

ウィンウッドは高層コミュニティにはならないが、近隣全域で小規模なプロジェクトが見られると思われる。2番街では2つの大型商業施設の建設が始まり、ゴールドマン・ガレージも完成・オープンした。ウィンウッドは以前よりもはるかに高いペースで拡大し、フロリダ全土で最も有望な地域のひとつへと雪だるま式に成長していくだろう。 

かつて工業地帯だったマイアミの一角が変貌を遂げたのは、2002年のアート・バーゼル・マイアミ・ビーチがきっかけだった。その間、このアート・ショーに集まる国際的なジェット・セットは、ウィンウッドの倉庫を改造したスタジオで活動するアーティストをしばしば探し求めた。このようなアーティストの流入により、ウィンウッドは、疲弊した倉庫やディスカウントショップが立ち並ぶ地区から、商業と住宅の中心地として栄えようとしている地区へと変貌を遂げた。

2009年、ニューヨークやマイアミ・ビーチですでに高級化活動の先頭に立っていたトニー・ゴールドマンが、シェパード・フェアリーやロン・イングリッシュといった世界的に有名なストリート・アーティストを起用した野外壁画プロジェクト「ウィンウッド・ウォールズ」を立ち上げたことで、この地区は新たな地位を獲得した。間もなく、デヴィッド・エデルスタインやモイシェ・マナといったニューヨークの大物デベロッパーもゴールドマンに追随するようになった。

2015年、マイアミはコンドミニアム、賃貸アパートメント、小売店の建設を促進するためのゾーニング・オーバーレイであるウィンウッド地域活性化地区を創設し、同地区の開発は大きく前進した。それ以来、多くの高密度複合施設プロジェクトが提案されている。これらを合計すると、約1,000戸の住宅と390万平方フィートの小売スペースが追加される可能性がある。

なぜマイアミは今が買い時なのか？

マイアミのダウンタウンの不動産市場は、現在スイートスポットにある。マイアミ・ダウンタウンの過剰建築は、一時的にコンドミニアムの過剰供給を生み出している。需要が高まっている今、将来の在庫がほとんどないため、まもなく価格は上昇すると予想されます。 

このため、今後6～9ヶ月間（冬まで）は、買い手にとってまたとない短期的なチャンスとなる。2020年初頭のある時点で、マイアミのようにパイプラインが枯渇して補充されなくなるため、新築物件の不足が顕著になるだろう。 

マイアミに移住してくるすべての人々を収容できるだけの新しい建築物の供給はあるのだろうか？ 

おそらくないだろう。ココナッツ・グローブからフォートローダーデールに至るまで、地鎮祭や今後のコンドミニアムの着工は事実上ゼロに等しい。さらに、マイアミ・ダウンタウンの新築供給は、今後6～9ヶ月で崖から落ちるだろう。 

しかし同時に、マイアミFlの不動産に対する需要は、税金の移動のために加熱しており、人々はマイアミのハイパー・ジェントリフィケーションの結果を見ている。そして、彼らは今マイアミを愛している。フロリダの住宅価格は、高税率の州の数分の一であるため、需要は急速に高まると思われる。トランプ大統領がドル安を喧伝しているように、ドル安が進めば、マイアミはブラジル、アルゼンチン、コロンビア、メキシコなどからの買い手がすぐに回復する可能性がある。

マイアミのダウンタウンで現在建設中のプロジェクトは？

2019年7月1日現在、マイアミのダウンタウンには建設中のプロジェクトが7件（2,186戸）しかない。7プロジェクトのうち、2019年末までに引き渡されるのは3プロジェクト、合計1,452ユニットである。現在建設中のユニットのうち、2020年に完成するのは349ユニット、残りの385ユニットは2021年に引き渡される見込みだ。

なお、全引渡戸数の加重平均は1平方フィートあたり780ドルで、7件中5件が平均価格100万ドルを超えている。これはマイアミ・ダウンタウンの住宅不動産が上昇傾向にあることを示している。  

まだ建設中ではないが、予約を受け契約書を作成している新規開発プロジェクトは？

下表に示すように、予約受付中、契約書作成中のプロジェクトは4件のみである。私たちは、計画段階のプロジェクトとは、予約受付中または契約締結中のプロジェクトであると見なし、承認されたプロジェクトをそう呼んでいます。マイアミのダウンタウンは、2020年と2021年に在庫不足に陥ることが確実視されている。 

予約段階と契約段階にあるプロジェクトは、いつ引き渡されるか、もう少し疑わしい。以下のプロジェクトのうち、2020年に引き渡されるものはなく、2021年に引き渡されるのはブリッケルのウナ・プロジェクト1件のみである。 

過去5年半の間に、マイアミのダウンタウンでは9,661戸のコンドミニアムが引き渡された。今年末までに引き渡される予定の1,400戸を加えると、マイアミのダウンタウンでは、2017年に引き渡された1,821戸、2016年に引き渡された2,209戸に加え、2018年には3,064戸のコンドミニアムが引き渡されたことになる。 

一時的な過剰在庫、高価格優遇措置、新築物件の不足、有利な税制環境はすべて、2019年のマイアミのダウンタウンの分譲マンションに有利である。他州からの移住者の増加も相まって、マイアミは人口、経済、ひいては住宅価格の面で成長すると予想される。 

マイアミのダウンタウンの分譲マンション市場で起こっていることは、マイアミビーチの高級不動産と混同してはいけません。マイアミビーチの土地の希少性を考えると、マイアミのダウンタウンと同じ軌道を辿ることはありません。しかし、サニー・アイルズというビーチ沿いの特定の地区では、過剰建築が進んでおり、価格ははるかに高いものの、ダウンタウン市場に追随する可能性が高い。

マイアミにとってこのことは何を意味するのか？

マイアミ・ダウンタウンの分譲マンションに投資するには良い時期です。この変曲点は、より高い税率での移住を促進すると同時に、2020年初頭の約半年で、将来の新築引渡しは崖から落ちるでしょう。そして、開発サイクルの計画段階にはほとんどありません。 

「マイアミのダウンタウンとマイアミビーチの不動産比較

マイアミ・ダウンタウンの高級不動産に投資するタイミングを傍観していたなら、今がまさにその絶好のタイミングかもしれない。新築物件の供給が少ないことは、将来の値動きの先行指標となる。デベロッパーが空白を埋め、多くの新規開発を開始したとしても、それらが引き渡されるまでには、およそ36～48ヶ月、あるいはそれ以上かかるでしょう。

住宅購入者や投資家を支援するために、私たちは最近、マイアミの高級コンドミニアムを購入する際によく聞かれるQ＆Aを開始しました：

• 今が買い時かどうかを知るには？
• マイアミの不動産を購入する際、どの地域を考慮すべきか？
• マイアミのコンドミニアムは新築で買うべきか、それとも中古で買うべきか？
• マイアミのアパートを購入する際、ベストプライスを知るには？
• マイアミで高級アパートを購入する際の税金はどうなりますか？